商圈调研前期调研内容5Word文档下载推荐.docx

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2．发展模式（产业结构的比例变化）；

3．产业发展（新兴产业的引入）

4．基本设施布局和建设；

5．重大市政工程、公共建筑信息；

（9）群众富裕程度

1.人均GDP;

2.恩格尔系数；

3.可支配收入；

（10）群众消费水平

1.零售商品销售额；

2.私家车数量；

3.旅游业

4.餐饮业

5.娱乐业

（11）城市规划

●城市产业、居住、商业空间布局现状以及未来；

（12）城市人口

1.数量

2.结构

（1）不同年龄层次的人口数量

（2）男女人口结构

（3）不同受教育水平的人口数量

（4）流动人口与常住人口结构

（5）城镇人口结构

（6）不同行业人口结构

（7）不同产业人口结构（一、二、三产业）

3.人口变化趋势

（1）新生儿出生率

（2）死亡率

（13）城市文化

1.历史层面；

2.市场现状；

3.居民城市心态；

4.居民幸福度；

5.人口迁入量。

6.重大人文活动（如运动会对城市的影响）

2、地块调研分析（能够导入的客流）

（1）、基本经济指标（自身项目的限制，对客户的影响）

1.容积率；

2.占地面积；

3.建筑面积；

4.绿地率；

5.用地性质（商业、商住、工业）；

6.限高

（2）、地块分析（分析对人流的进入性）

1.四至

●东南西北具体建筑物分布

2.昭示性（有无高层建筑挡住）

3.地势（坡度）；

4.地形

●形状（规则与否）；

（3）、四周建筑物分布（分析周围的建筑物可能带来的人群）

（1）商业项目分布（分析商业项目内的人口容量）

1　项目属性（政府或商业或学校）

2　商业形态（商场、写字楼等）；

3　经营产业（超市、家具等）

4　人口容量；

5　人口密度。

（2）商业项目人容量状况；

1　年龄

2　职业；

3　性别；

4　居住区域；

5　工作区域；

6　受教育水平；

7　收入消费水平；

8　购买行为；

a.多久购物一次；

b.单次消费额；

c.所购产品结构档次；

d.购买商品时的活动范围；

e.购入某商品经常在何种类型商店购买；

9　主要娱乐消费；

（4）、交通分析（交通条件带来的人流）

1.门前人行道道路（道路的物理属性）

1）人行道情况

1　道路宽度；

2　通往项目途中是否有阻挡物；

●客流通往道路中间如有岔道或其他交通设施（花坛、公交站牌、绿化带），则客流量很容易流失。

3　道路中间有无隔离栏；

●较窄的马路，中间无隔离带，马路对面的人很容易过来，这样马路两侧的人流都可以考虑进来。

●较宽的马路，中间有隔离带，一般只考虑单边的人流。

4　有无天桥或地下通道；

2）人行道流量（统计道路上不同时间的人流数量）

1　平日和假日的人流量；

2　一天之内不同时段的人流量；

a.上下班时段（8:

30am——10:

00am;

5:

00pm---7:

00pm）;

b.上午10：

00——12:

00；

c.下午2：

00——5:

00

d.晚上7:

00——10:

3）人行道人流情况（人流的具体特征）

1　年龄；

9　主要娱乐消费结构。

2.围绕道路（围绕地块的道路物理属性）

（1）道路的级别

1　级别（几车道）；

2　宽度；

3　组成（人行道、快车道、机动车道）；

4　道路中间是否有隔离栏；

5　堵车情况（堵车路段和时间段）

6　道路辐射区域内的建筑（住宅小区或商业项目等）

7　停车；

a.道路两旁的停车位和停车场；

b.停车的方便程度;

●是否需要等待，等待具体时间；

●停车场的入口大小，车辆进入路线；

（2）车流分析（从车流判断人流）

1　流量；

2　流向；

3　车类；

4　车的档次；

5　车的所属地。

（3）客流量（道路上的客户分析）

2　性别

3　职业

4　居住区域

5　工作区域

6　受教育水平

7　收入消费水平

⑧主要娱乐消费

3.公交

（1）线路；

（2）距离（便利性）

1　时间距离

2　认知距离（心理距离）

3　通往道路有无障碍物

（3）公交车特点

1　车类（大客车或小客车）

2　车容量；

3　班次；

4　路线；

5　堵车路线和时间；

（4）公交车带来的人流量

1　平日和假日每天的总客量；

2　每个站点上不同时段的上下客流量；

3　途径的站点周围有无大型建筑或商业项目（分析是否存在可引进客流量）。

（5）公交带来的人流特征分析

4.地铁

（1）距离（便利性）

2　认知距离

3　通道交通便利与否；

（2）地铁特点

1　班次；

2　路线；

3　站点分布；

（3）地铁带来的人流量（统计地铁上不同时间的人流数量）

1　平日和假日的客流总量

2　每个站点不同时段的上下车客流量

3　载客量高峰路线和时段

4　各站点的周围建筑物、商业项目分析（分析通过地铁可以带来的人流量）

（4）地铁带来的人流量特征分析

3、商圈需求分析

（1）划分商圈

集中商圈划分区

路程商圈划分区

（2）核心商圈

1.确定商圈范围

●沿途做出消费者实际上经过的距离，并做上记号，最后将这些点连接成线，便能了解商圈的范围。

（一般来说，百货店的65%左右的顾客来自核心商圈，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在十分钟之内；

大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟）。

●参考消费半径：

日用品消费半径是车程30分钟左右，餐饮消费半径最长可以忍受车程一小时左右。

2.辐射区域建筑物组成（写字楼、住宅小区、商场等）

3.建筑物区域人群分析（常驻人口的分析）

（1）户数及人数；

（2）年龄；

（3）职业；

（4）性别；

（5）居住区域；

（6）工作区域；

（7）收入消费水平；

（8）购买行为；

1　多久购物一次；

2　单次消费额；

3　所购产品结构档次；

4　购买商品时的活动范围；

5　购入某商品经常在何种类型商店购买；

（9）主要娱乐消费结构。

4.从交通条件分析可吸引客户

（1）道路路况

2　组成（人行道、机动车道等）；

3　平整度；

4　宽度；

5　直通道路上是否有障碍物；

6　道路中间是否有隔离栏、天桥或地下通道；

（2）认知（心理距离）

5.预算销售额（根据以上资料推算总销售额和来店可能性）

●户数X每户每月生活费支出=所有项目的营业额；

●户数x每户每月生活费支出X来店可能性=某地的营业额。

（3）次商圈

1．确定商圈范围

（一般来说，在次要商圈内聚集着25%的顾客，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；

大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。

）

2．辐射区域建筑物组成（写字楼、商场、医院等）

3．建筑物区域人群分析

4.从交通条件分析可吸引客户

5　中间是否有隔离栏；

6　停车；

a.道路两旁的停车位数量；

b.停车场的车位数量；

c.停车的方便程度;

（3）公交

1　班次

2　线路

3　乘客下车后的走向

4　站点分布

5　开收班时间

6　等车时间

7　是否堵车；

（4）地铁

（三）边缘商圈

1.确定商圈范围

（一般来说，在边缘商圈内，聚集着10%的顾客，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；

2.辐射区域建筑物组成（住宅小区、写字楼、商场）

3.建筑物区域人群分析

4、商圈竞争分析

（1）确定竞争商圈（和自身项目相似的形成竞争关系）

1.业态相似

2.规模相似

3.区位相似

4.客户相似

（2）分析竞品商圈范围；

（商圈本身的范围）

●以项目为中心，以1-2公里为半径画一个圆，包括圈内的商业项目，作为它的商圈。

（注：

商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、河流等。

（3）商圈辐射范围；

（商圈覆盖的消费人群范围）

1．影响因素；

（1）区域属性；

1　地理位置（是否是市中心，距离）；

2　历史文化；

（2）商圈规模；

1　面积规模；

（3）商圈定位（购物中心、商业街、超市、家具城等）；

（4）交通（分析重点影响）

1　主要交通要道分布；

2　主干线接驳；

3　主要交通工具途径（地铁、公交）

2．绘制辐射范围图

3．商圈饱和理论

●计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度。

如通过计算每一平方米营业面积的某类商品所能实现的销售额，呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍具有发展零售业的潜力；

当呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售商不宜再进入此市场发展零售业。

●计算商业市场饱和系数公式：

式中：

IRS——某地区某类商品零售饱和系数；

H——某地区购买某类商品的潜在顾客人数；

RE——某地区每一顾客购买某类商品的费用支出；

RF——某地区经营同类商品零售店的营业面积总数；

●以我国百货店为例：

年ISR值<

10000元/平方米，在大中城市一般均发生亏损；

ISR值=15000元/平方米，属于保本经营；

ISR值>

20000元/平方米，可以实现赢利。

ISR值越高，则利润水平越高。

（4）商圈定位分析；

1．档次定位；

2．客户定位；

3．功能定位

（1）餐饮；

（2）住宿；

（3）购物；

（4）娱乐；

4．业态定位

（1）专卖店；

（2）超市；

（3）折扣店；

（4）零售。

5．规划（图示各商铺的分布）

6．规模（面积）；

7．商铺出租价或售价；

8．运营模式

（1）是否有专业的运营公司（节假日活动方案等）；

（2）是否有专业的物管公司

（3）租金收取；

（4）水电费分摊；

9.配套设施

（1）停车；

（2）休息区；

（3）小孩游玩区

（5）营业分析；

（主要分析营业额）

1．赢利状况；

2．单日销售额；

3．单月销售额；

4．老客户销售额占比；

5．各类产品销售额；

（6）距离（两个商圈或商业项目的距离分析）

●商业成熟的大城市中心地带，如果两个竞争项目的距离在500米以内，或步行距离在10分钟以内，抵达项目附近的消费者可以轻易做出选择，是去A商场还是去B商场消费，因此，这种距离是最直接的，对项目的影响也大，如果距离在1500米以上，或步行距离在20分钟以上，对项目的影响就会比较小。

（7）客户分析；

1．客流量分析；

（1）节假日和平日的客流量；

（2）一天之内不同时段的人流量；

1　上下班时段（8:

2　上午10：

3　下午2：

4　晚上7:

2．客户特征分析

（1）年龄；

（2）职业；

（3）性别；

（4）居住区域；

（5）工作区域；

（6）收入消费水平；

（7）购买行为；

（8）主要娱乐消费结构。

（8）商圈内重点项目分析（重点购物中心、街或大型主力店的分析）

1.分析要素

（1）开发融资；

（2）档次定位；

（3）客户定位；

（4）功能定位

1　餐饮；

2　住宿；

3　购物；

4　娱乐；

（5）业态定位

1　专卖店；

2　超市；

3　折扣店；

4　零售。

（6）规划设计（图示各商铺的分布）

（7）规模（面积）；

（8）商铺出租价或售价；

（9）商家要求；

1　合作条件；

2　发展计划；

3　对物业的需求条件；

4　装修标准；

5　租金水准。

（10）运营模式

1　是否有专业的运营公司（节假日活动方案等）；

2　是否有专业的物管公司

3　租金收取；

4　水电费分摊；

（11）配套设施

1　停车；

2　休息区；

3　小孩游玩区

（12）营业分析；

1　赢利状况；

2　单日销售额；

3　单月销售额；

4　老客户销售额占比；

5　各类产品销售额；

（13）客户分析；

1　客流量分析；

a.节假日和平日的客流量；

b.一天之内不同时段的人流量；

●上下班时段（8:

●上午10：

●下午2：

●晚上7:

2　客户特征分析

a.年龄；

b.职业；

c.性别；

d.居住区域；

e.工作区域；

f.收入消费水平；

g.购买行为；

●多久购物一次；

●单次消费额；

●所购产品结构档次；

●购买商品时的活动范围；

●购入某商品经常在何种类型商店购买；

h.主要娱乐消费结构。

2.分析工具

（1）传统战略管理内部因素评价矩阵IFE

项目内部因素分析（IFE矩阵）可以按五个步骤来建立：

第一步：

列出在项目内部分析过程中确定的关键因素、采用10-20个内部因素，包括优势和劣势两方面；

第二步：

给每个因素以权重，其数值范围由0.0（不重要）到1.0（非常重要）；

第三步:

为每个因素进行评分。

1分代表重要劣势；

2分代表次要劣势；

3分代表次要劣势；

4分代表重要优势；

第四步：

用每个因素的权重乘以它的评分，得到每个因素的加权分数；

第五步：

将所有因素的加权分数相加，得以因素总加权分数。

总加权分数的范围都是从最低的1.0到最高的4.0，平均分为2.5。

总加权分数大大低于2.5的项目内部状况处于劣势，而分数大大高于2.5的项目内部状况则处于劣势。

（2）哈夫原则

●这一法则认为在消费者的角度，前往某一商业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要因素。

●不同商业设备、不同性质商品的利用概率反应公式：

式中：

为消费者前往商业区的可能性，I地区消费者到J商店购物的概率；

为某商品在商业区的总营业面积，J商店的卖场吸引力（卖场面积、知名度、促销活动等）；

为消费者从住所到商业区所需花费的时间，I地区到J商店的距离阻力（交通时间、交通系统等）；

n为不同商业区的数量，相竞争的零售商业中心或商业数；

λ指用来衡量顾客因购物类型不同而对路途时间的重视程度，需要通过实际距离调研或进行相关运算加以确定，通常λ=2；

U表示卖场美丽或商店规模对消费者选择影响的参变量，通常u=1；

哈夫提出，一个零售商业中心J对消费者的吸引力可与这个商场的卖场魅力（主要用卖场面积代替）成正比（j=1,2，…，n），与消费者从出发地I到商场J的阻力（主要用时间距离代替）成反比。

例表：

_______________项目开发内部影响因素研判

影响因素

权重

评分

加权分

项目内部优势

购物中心规规模在全市排名

投资商资金实力

开发商的开发资质和经验

项目筹资渠道

项目规划建筑设计处于国内领先水平

承建商资质

项目管理水平

取得国内大型零售商的招商承诺

项目顺应政府城市规划的方向

项目投资回报率

项目内部劣势

项目投资组合复杂

项目产权划分

项目规模过大

项目投资回收期大

项目风险高

总计

分析结论：

5、市场调研的四种方式

（1）实地观察法

●通过目测、拍摄、笔记、攀谈、消费体验方式掌握商圈基本概貌，有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

（2）访谈法

●通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务人员、政府主管人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

（3）问卷法

●通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

（4）参展法

●参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

第二章