销售技巧扫楼技巧Word格式.docx
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对小区推广销售人员的要求是：
吃苦耐劳、百折不挠。
小区推广的工作环境差、工作时间长、体力消耗大、成交难度大，只有具备上述品质的小区人员才能胜任。
建议去学校招一些刚毕业的来自农村的职高、中专生、大专生，这些人刚出校门，急于求得一份工作，另外来自农村的学生特别能吃苦，工作务实，这是小区推广人员必备的特质之一。
有物业管理经验的优先考虑。
有物业管理经验的员工，在日后与物业公司打交道时，拥有共同语言，利于与物业公司建立良好的关系。
2、培训：
小区推广人员上岗前，应该进行系列的培训，考核合格后再上岗。
培训课程：
3、制度：
建立小区推广部门的基本制度，主要包括：
《小区推广部岗位职责》、《小区推广实操手册》、《小区推广人员考核、激励办法》、《小区推广物料管理办法》、《小区推广样板管理办法》等。
4、激励：
制定小区推广人员的薪酬管理办法、奖惩办法，并让每一个人都清楚他的薪酬构成，及如何才能拿到更高的工资。
5、“打气”：
小区销售工作很容易遭受挫折，若不适时帮助小区销售人员调适心态，很容易使业务员垂头丧气，信心下滑，对工作极其不利。
可利用早会时间，分享一些同事的成功案例，和成功人士的故事，激励员工，克服困难，争取订单。
6、小区推广部的过程管理
6.1“三会制度“：
通过早会、周会、月会，随时了解业务进展状况，解决工作中出现的问题，确定下一步工作的方向。
6.2“工作日志、工作计划、工作总结管理制度”：
每天填写《工作日志》，记录工作内容，反映市场情报，提出工作建议，《工作日志》在早会前提交；
每月提交《月度工作总结与工作计划》。
第二步：
进行小区普查，建立楼盘档案，制作楼盘分布图
将本区域的小区、楼盘，进行全面的普查，了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、配套、开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入等，建立楼盘档案，再将楼盘名称标注在地图上，将楼盘分布图挂在办公室，已进驻的小区以“红旗”标注，并及时添加新楼盘。
第三步：
进行楼盘分类
我们把小区分为商品房、集资房、拆迁户、出租房、别墅房等五种类型。
1、集资房
特点：
业主间较熟悉，装修时间集中，存在互相攀比的情况。
信息容易传播，易树立口碑。
多为国营大企业、银行、学校、医院、政府建设的楼盘。
2、商品房
装修时间长，装修档次要求较高，零散，房东间关系相对封闭，信赖家装公司。
3、拆迁户、出租楼盘
装修时间短、经济水平参差不齐，装修要求普遍不高，多为双包制，求便型。
4、小别墅
装修预算较高，多为家装公司设计施工，分布零散，装修时间较长，追求档次和效果。
将手头上掌握的楼盘资料分门别类，在楼盘分布图上用不同的颜色加以区分。
第四步：
评估开发价值，确定进驻方式
在对楼盘进行逐个分析后，首先评估该楼盘是否值得进驻，也就是评估该楼盘进驻的投入产出比，进行投入产出分析，需明确以下几组数据：
1、需投入多少人？
进行多少天？
2、前期的公关费是多少？
3、租金怎样？
展示物料、宣传物料费用如何？
4、预计销售收入有多少？
经过计算，若值得进驻，再来决定以何种方式即投入产出最高的方式来进驻。
目前而言，进驻小区的方式有：
1、租用门面或车库，设立临时售点/展示区。
2、与家装公司联合进驻
3、与其它行业品牌联合进驻
4、宣传：
在小区主要出入口挂条幅、贴海报等，或在已使用我品牌产品的业主阳台、窗户悬挂横幅宣传等。
5、公益广告：
赞助制作小区楼层牌、门牌号码、电梯间内的宣传海报、公益标语，赞助制作小区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、小区座椅、小区物业杂志。
6、赞助小区举办的活动，如小区开发商举办的收楼晚会、售楼促销活动、业主联欢晚会。
7、双休日展销：
利用双休日期间，由推广小组租用场地，展示产品。
8、人员散跑：
小区推广人员零星入户拜访。
（一）、对不同类型的楼盘要采用不同的进驻方式：
（二）不同时期的宣传方式
1、初期（小区建筑期与楼盘销售阶段）：
（1）小区建筑期：
可能的话，可做一些巨幅宣传，将一些巨幅（喷绘）挂在建筑的墙体上。
（2）楼盘销售阶段：
重点作好对开发商与售楼部的公关，多进行感情沟通，要设法获得业主档案；
另外把宣传资料、小礼品放入售楼部，请其代为派发；
可能的话，将广告牌、X架、小展架，放在售楼中心进行宣传。
通过掌握的业主档案，前期与业主可以进行电话沟通，了解业主初步的需求，并预约时间进行面对面沟通。
同时，可与物业管理处联系，做一些公益广告，如前述的赞助制作小区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、小区座椅，提前进行预热式宣传。
2、中期（楼盘售完至集中装修期间）：
是小区推广的关键期，针对不同的小区，确定不同的进驻方式。
（详见上表）
3、后期（零星装修期）：
通过电话沟通方式，与业主保持沟通，有意向者可上门服务。
另外做好售后服务（退货上门、铺贴指导）。
（三）、如何操作小区收楼晚会/业主联谊会
小区收楼晚会/业主联谊会，是集中宣传的好时机，可与物业公司商量，争取合作举办晚会。
1、切入：
赞助一定的金额的礼品、奖品、节目，获得晚会冠名、或在现场展示/宣传等。
2、操作：
可与房地产公司合办或单独主办。
3、展示/宣传：
晚会背景画加品牌名、太阳伞、发放单张、布置展架和样板等。
4、提供节目：
组织公司员工表演1-2个有特色的小品、情景剧，参与其中，给业主和物业公司留下深刻印象。
第五步：
对物业管理处进行公关，争取以较低的成本进驻
联系小区的物业管理部门，要找到负责人，通过施以小恩小惠，建立个人感情，争取以较低的成本取得较好的位置、方式。
有些小区的租金，可收可不收，关系好的可以少收甚至不收，所以要充分公关，取得好感，建立关系。
对于那些集资房、单位房，可找该单位的行政部（福利处）等部门。
在与物业部门协商的时候，先通过赞助做一些小区必需的小区公益宣传牌、告示栏、指示牌入手，取得物业部门的好感，又收到宣传的效果，接下来的合作就会顺利很多。
建立与物业部门的良好关系，保持勤拜访十分重要，在开盘销售前，一般最少2天要拜访一次。
第六步：
进驻前的准备
物料清单：
1、展架：
以简易展架为主，方便运输与拆卸。
2、产品：
针对小区档次选择合适的产品组合，如高档楼盘，则要选择一些有特色的产品、新产品进行展示；
若是经济适用房，则可选择一些性价比高的产品。
3、帐篷、太阳伞：
营造气氛。
4、形象台、桌、椅：
携带轻便的、标准形象台及桌椅若干。
5、电视机、电脑、VCD：
以声音吸引人群；
电脑现场设计可积极与业主互动。
6、宣传资料：
大图册、荣誉证书、检测报告、工程案例、销售记录等。
7、小礼品：
赠送给业主。
8、X架、KT板：
公司介绍、产品介绍等。
有的直接印在帐篷上。
9、小区单张，是非常重要的小区推广工具，单张内容、设计质量好否，直接关系到成交量多少。
一张好的小区单张要具备以下特点：
1）公司介绍要简洁，重点突出，重点突出国家级的荣誉与环保方面的荣誉，如国家免检产品、3C认证、环保产品认证等。
2）产品清单要有针对性。
根据该小区业主的收入、装修预算，制定合适的产品清单，没必要将图册上所有的产品都放上去。
3）有针对该小区的促销方案、团购优惠方案。
促销方案、团购优惠不可少，这让小区业主感觉比到市场上去购买更划得来，同时可最大限度地利用小区的口碑传播的特点，推动团购批量销售。
4）有应用的案例。
应用案例是销售的“证据”，将一些有代表性、有号召力的案例放在单张上，十分可信。
5）有服务承诺。
将公司在送货、退货、换货、品质保证等方面的承诺详细标示，给业主吃下“定心丸”。
6）最好是一个小区一种单张，显得格外重视此小区推广。
第七步：
正式进驻
正式进驻小区进行推广、销售，有三种方式可供选择。
（一）单独进驻
1、场地选择：
小区人气最旺的广场或必经的过道。
2、场地布置：
2.1一般采用以钢结构帐篷式展架，此种展架防风、遮阳、避雨、十分牢固且易拆卸，同时十分抢眼，宣传效果好。
2.2产品展示多采用简易简架。
2.3要配有统一的形象台。
2.4附近以太阳伞配合造势。
3、注意事项:
3.1要搞好物业的关系，事前进行公关。
3.2事中要服从他们的管理。
3.3不能和门卫发生冲突，有事情可找主管协商。
3.4场地布置必须有气势,有一定的震撼作用和吸引力；
3.5有条件的，现场可播放专题片、广告片。
（二）异业联盟，联合进驻
为共享资源，节约费用，可找一些门当户对的其它行业的相关品牌合作，合作公关、合作宣传、合作展示、合作促销，如瓷砖与涂料、瓷砖与家电、瓷砖与家具等，其目标顾客一致，销售时间基本一致，这样在小区推广时就可联合进驻小区，共同进行推广。
（三）与家装公司联合进驻
对一些住户不多的商品房，单独进驻成本太高，风险大，可选择与一些知名装修公司联合进驻。
利用装修公司租用的门面，占用一角摆放产品宣传资料与样板。
与家装公司商量好，要求驻小区设计师协助进行产品导购。
每成交一单，给予设计师/装修公司一定金额的奖励。
第八步：
接待与介绍产品
1、工作人员必须统一穿着公司的制服，或T恤，遵行良好的商务礼仪，使用礼貌用语。
2、介绍产品要专业，使用FABE方法来介绍产品。
3、绝对不可以与业主争吵。
4、向业主赠送纸巾、气球等小礼品，以博得好感。
对一些业主必需的卷尺、计算器、雨伞，在登记了业主的姓名、地址、电话后，可以借给业主使用，下次入户拜访时借机收回。
5、推广人员要主动出击，向路人散发单张、小礼品，并引导其至展示地点参观。
6、接待时积极建议业主预约参观总部展厅和家装课程。
7、积极介绍针对本小区的促销活动和团购方案。
8、送给业主的资料最好用一个纸袋或塑料袋装起来，显得很“珍贵”，业主才不会随便丢弃。
资料一般包括：
产品汇总折页、团购指南、促销活动单张、家装课堂预告、接送时间安排表、业务员的名片等。
第九步：
扫楼
所谓的扫楼，就是挨家挨户进行入室拜访，而不是简单的将产品资料塞到门缝里就完事。
这些资料、信息要到达业主，才有价值。
1、入室宣传人员要注意商务礼仪，穿着整洁，彬彬有礼。
千万不能死缠烂打，业主反感时，要适可而止。
2、入室拜访，最好带上一些礼品，如装修时用得着的卷尺、计算器、纸巾、小雨伞等。
3、根据前期收集的业主档案，能叫出名字更好。
“您好，李小姐，我是XX品牌的，我有一些资料想给您看看。
”
4、资料最好用一个纸袋，或塑料袋装起来，显得很“珍贵”，业主才不会随便丢弃。
5、拜访后要留下业主的联系电话。
向业主索要电话时，可以这样说，“到时有一些优惠（或家装课堂，或预约去总部展厅参观），好随时通知您。
6、扫楼时有一个技巧，一般选择从顶层往下走，从上而下入室拜访，这样心理感觉不会太累。
7、扫楼后应该填写《业主档案表》。
第十步：
参观预约登记/确认
对一些有意向的客户，可建议他们去位于建材市场的公司总部展厅参观。
在现场时可以这样对业主说：
“我们在这个小区只是展示了部分产品，而且展示场地比较简陋，效果相对要差一些。
建议您去我们公司总部展厅去参观一下，总部展厅品种齐全，效果也好很多，我们有专车接送过去。
”说完，可拿出一份《邀请函》，请业主填一下。
然后在约定时间的前一天晚上，再通过电话确认业主是否去，及告之具体时间。
第十一步：
接送目标顾客至展厅参观
接送目标顾客到展厅参观是小区推广中很重要的一个动作，只要愿意到展厅去参观，就意味着销售成功率已达60%以上。
在接送组织过程中，要严密安排，为顾客留下一个良好的印象。
每次接送的人数以30人左右为宜，正好一个中巴车可装满。
接送参观的时间最好是周六、日。
1、在接送前一天确认参观的顾客名单。
2、提前半小时来到预定地点（一般在小区的正门口或公交车站）
3、组织顾客上车，并清点人数，电话联系未到顾客。
4、为上车的顾客每人发一瓶矿泉水，并在车上介绍此次参观的行程安排与返程安排。
第十二步：
展厅接待
顾客接送到展厅后，门店导购人员与小区推广人员分成几个小组来接待。
接待的动作主要有：
1、倒水
2、介绍产品与服务：
使用FABE法。
3、现场对比测试产品的防污性能、光泽度等
4、回答顾客疑问、计算用量、费用预算
5、举办“家装课堂”（详见第十三步）
6、接受产品预订（详见第十四步）
7、在展厅接待过程中，要确保每个顾客都有人接待，不得怠慢任何一个人。
8、展厅门口应悬挂横幅或欢迎牌，以示欢迎。
第十三步：
家装课堂
1、时间：
一般选在周六、日。
2、地点：
专卖店内或会议室内，一般来说，要安排在店内，可起到吸引人气的效果。
同时，在介绍产品时，可实地讲解。
3、时间：
1.5个小时左右.
4、讲师：
与公司有合作关系的装饰公司的资深设计师，或公司的资深销售人员。
5、内容：
目前流行的装饰风格、如何选择装饰公司、如何选购瓷砖/地板/洁具、产品特点介绍、家装案例分享、家装注意事项。
6、设备：
使用投影仪、电脑
第十四步：
接受预订
顾客在展厅逗留1个小时左右后，就可开始接受预订，为激励顾客预订，可通过以下方法：
1、团购优惠：
向他们讲明团购的优惠政策。
2、促销措施：
介绍最近针对XX小区的优惠、赠礼方案。
3、可以这样说，“大家装修都很忙，为节约大家的时间，你们可以根据需要预订产品，只需下一点订金，我们提供全程上门服务（上门计算实际用量、送货上门、退/换货上门）。
要预订的话可到我们这里填一张表。
”--《产品预订单》一式两份，公司与业主各留一份。
在预订过程中要发挥意见领袖的作用（事先与其商量好），由他召集大家来进行团购与预订。
第十五步：
团购
团购就是集体购买，有些称为集采。
团购分二种方式，一是由意见领袖召集进行（这种方式特别适合单位的集资房或统一兴建的宿舍）。
“擒贼先擒王”，做团购先找抓住“意见领袖、热心人”，尤其是一些单位、机关的工会、福利部门、行政部门的头头，或退休干部，这些人在社区内具有一定的号召力，可利用他们组织进行团购，根据团购数量给予其一定的奖励。
团购的突破口就是要先做一家样板房，然后由团购召集人组织业主去样板房参观，这样成交的机率就会大很多。
二是利用BBS进行网上招募。
在一些房地产网站、装修材料采购网站、或小区网站的BBS上以业主的名义发布一些团购瓷砖的贴子，有意向购买的就会跟贴。
这对一些经常上网和经常在网上购物的“白领一族”就特别有效。
团购价：
要低于最低零售价，如超过5户以上可以享受团购价，团购价为最低零售价的9.5折。
第十六步：
小区回访
根据产品预订单的名单，逐一对各顾客进行回访，进行核实用量、安排送货、收取货款、指导施工、退/补货等服务。
对因故没有参观展厅，又较有兴趣的业主，可预先联系入室拜访，介绍业主们到公司总部展厅参观的情况，重点要说明有多少户实现了成交，争取成功销售。
在各业主装修好准备入住时，可以发短信，或打电话祝贺其喜迁新居，并征询其对产品品质、服务过程、装修效果是否满意。
第十七步：
口碑宣传
在小区推广过程中，要善于利用已成交的顾客进行口碑宣传。
为激励顾客们进行口碑宣传，可以对老顾客实行一项促销政策，其介绍一位业主成交的，给予百分之几的奖励或赠送一些礼品。
同时，对一些犹豫不决的顾客，可带他们去已装修好的顾客处看产品装饰的效果。
另外，要把本小区的顾客名单整理成一个表格，将已装修好的住宅拍成照片，作为“证据”，向其他潜在的顾客展示，能起到很好的“临门一脚”的作用。
小区拦截营销“60字诀”
建队伍，制地图，先分类，再评估；
公关好，成本少，筹备足，进驻早；
诚待客，巧推介，扫楼盘，定预约；
接送客，看展厅，家装课，敲预订；
团购惠，回访勤，树口碑，带销售。
随着跨国建材超市介入小区推广，小区推广正已成为一个如火如荼的“新战场”。
小区推广并不复杂，学好以上十七步，马上动手，你可以由生手变熟手，熟手变高手。
市场营销技巧
很多老板创业都是从销售起步的。
如IBM的创始人以前就是一个很好的销售员。
做好销售，一方面能积累资本，为创业做好物质准备。
另一方面能锻炼自己做生意的能力。
不管是替人打工还是自己开公司，销售都是一个最重要的内容之一。
在现在的时代里不缺产品，而是市场，要生产市场需要的产品，要把市场需要的产品推销出去，需要市场营销。
我认为销售是营销的核心部分。
如果学会了做销售就是学会了做生意。
因此，对有些人来说，要创业，不妨先从做销售做起。
那么，如何做一个成功的销售员呢。
销售员需要一定的素质。
这种素质，有的是先天具有的，但更多的是后天的努力。
销售能力也是一个人创业的基础。
◆熟悉自己推销的产品的特点。
优点、缺点、价格策略、技术、品种、规格、宣传促销、竞争产品、替代产品。
尤其在客户面前要注意显示对产品非常熟悉。
◆熟悉自己推销产品的目标客户。
这些目标客户要进行分类，哪些是核心客户，那些的非核心客户，哪些是重点客户，哪些是非重点客户，客户可以分成几类，按照什么方式分类，争对不同的客户类别应该分别采用什么不同的策略和方法。
对不同类型的客户所分配的时间和精力是不一样的。
◆熟悉产品的市场。
市场怎样细分，竞争对手有哪些，市场的容量如何，客户的地理分布和产品的时间分布如何，产品市场的短期发展趋势（未来2-3年的发展趋势）。
◆推销产品时，要合理安排时间，要根据客户的购买习惯和地理位置进行合理的空间分配。
要讲究方法和策略。
推销不是一味的蛮干，要随时总结经验，不断提高。
而且销售还具有这样的特点，就是一开始着手的时候非常难，无从下手，随着时间的增长，会渐入佳境。
从中会挖掘出很多商机。
销售的过程也是一个扩大人际交往的过程。
通过这种活动，人际关系网会大量扩大，信息量也会大量增加，这些人际关系网络和市场信息将为进一步创业提供大量的机会。
公式1：
成功=知识\+人脉
公式2：
成功=良好的态度\+良好的执行力
◆推销产品就是推销自己介绍自己，推销自己比推销产品更重要
◆不断的派发名片
◆任何时候任何地点都要言行一致，就是给客户信心的保证
◆客户不仅仅是买你的产品，更是买你的服务精神和服务态度。
◆从肢体动作和语言速度上配合顾客的语言和动作
◆要作好计划安排，先作好计划，才能提高时间的利用效率，提高销售的效果。
在制定计划时，要根据客户的特点作好相应的准备工作。
当然计划不是固定的，随着环境和条件的变化要随时做出调整。
计划主要的内容是：
未来几天的日程安排，未来几天的客户安排，要准备哪些材料，怎样挖掘潜在的客户（潜在的客户在哪里），短期的销售目标。
必要时要制定销售进度表，销售进度表一般有几个内容，一个是简短的内容提要，一个是销售的任务目标，一个是实际完成情况。
销售进度表以周为单位，每周制定一次。
一周周末，对销售进度表进行分析，主要目的是为了找出销售的规律，完成或者未完成的原因是什么，是任务制定不合理还是外来因素干扰造成的。
是主观原因还是客观原因。
是销售技巧不成熟的还是执行不力造成的要根通过这种形式的分析，提出改进的办法。
◆作好每日销售日记，理想的记录是随时可以查询每笔销售记录的具体情况，作好客户拜访记录，随时掌握客户的动态。
作好客户记录，不时进行客户分类整理和分析，作到可以随时查询到任何一个客户的信息。
◆研究客户心理。
一个是根据客户的个体心理特征采用不同的方式（翻阅一下有关研究心理学的书），一个是根据客户的单位特征采用不同的方式，如公家单位和私营单位的客户是有区别的。
另一个是要知道客户的真正的需求在什么地方。
在与客户接触前要对客户进行资料分析
◆学会谈判的技巧。
要善于微笑和倾听，要达到双赢。
要从客户的角度去考虑问题。
◆学会推销的技巧，推销不是强制的向客户推销，而是要站在客户的角度，对客户进行引导。
客户有的时候重视你的服务精神更甚于重视产品。
在现实中，推销不是一次完成的，往往需要和客户进行多次沟通，在沟通中，有的推销会失败，有的会成功。
因此要合理取舍，有的可以放弃，有的应该继续努力，有的是短期客户，有的虽然暂时不成功，但只要搞好关系，从长远看有成功的希望，也不能放弃。
要理解客户的真正需要。
有的客户实际上有需求，但他马上向你吐露，所以有时要跑几次才能有信息，有的需要与对方拉近距离时才会向你吐露消息
◆要懂得人情世故。
对客户的有些不合理要求，也要容忍和考虑。
◆要懂得老客户的重要性。
保持老客户在行销的成本和效果上考虑，要比寻找一个新客户有用的多。
同时，老客户本身具有社
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