定价策略模板Word文件下载.docx

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假设开发法（成本＋利润）单位：

元/平方米

成本项

计算结果

计算方法

1、楼面地价

248

地价按38万/亩核算，高层占地面积比值价

2、前期及后期费用

208

3、开发建设费

1365

含建安、报建、及景观三部分

4、基础设施费

230

5、公共配套设施费

85

1~5项合计2104元

6、销售费

按销售额％

7、物业启动费

30

8、财务费

160

按销售额5％

9、管理费

64

按销售额2％

10、项目不可预见费

总成本

1～10项总和

销售价格

按25％毛利核算

（2）叠拼的成本定价

本现有的规划方案中，项目占地131886㎡，总建筑面积为105492㎡，建筑密度％，其中叠拼住宅面积27580㎡。

636

地价按38万/亩核算，叠排占地面积比值价

1300

1~5项合计2459元

183

73

3650

（3）双拼的成本定价

本现有的规划方案中，项目占地131886㎡，总建筑面积为105492㎡，建筑密度％，其中双拼住宅面积5115㎡。

1250

地价按38万/亩核算，双拼占地面积比值价

1400

1~5项合计3223元

275

110

5350

按40％毛利核算

（4）排屋的成本定价

本现有的规划方案中，项目占地131886㎡，总建筑面积为105492㎡，建筑密度％，其中排屋住宅面积25649㎡。

948

地价按38万/亩核算，排屋占地面积比值价

1350

1~5项合计2821元

220

88

4380

按30％毛利核算

总结：

以上的销售均价基是通过成本估算而出，跟实际存在一定的误差，具体的价格还需要根据市场的竞争态势与反应进行系数调整。

B:

市场比较法

（1）高层的定价分析

所在片区范围界定

决定楼盘价值的高低主要有两个方面：

地段和价格。

我们先抛开价格，确定地段。

由于本身句容地块的可比楼盘很少，所以我们在确定可比楼盘时选取了正在销售且物业类型与本案相同或类似的项目，选取的是比较典型的案例，更能准确反映出楼盘的价格走势。

价因素权重确定

权重是一个对楼盘等级高低影响程度的体现因素。

由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了总要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。

上述筛选出18个因素，共分为五等级，分值为1、2、3、4、5分。

每一因素的权重分别为位置、价格

、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。

权重的分配是可以调整的，例如商铺就可以对商铺周边的人气及商业气氛进行侧重，提高权重。

盘因素定级公式

P=∑Wi×

Fi=W1×

F1+W2×

F2+W3×

F3+‥‥‥‥+Wn×

Fn

式中，

P——总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映）；

n——楼盘定级因素的总数；

Wi——权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；

Fi——分值（某定级因素对片区内所表现出的优劣度）。

可比楼盘（高层含小高层）综合因素量化统计表

项目名称/

因素及权数

序号

聚和园

领秀星城

本案

位置

1

5

价格

2

4

配套

3

物业管理

建筑质量

交通

6

城市规划

7

楼盘规模

8

朝向

9

外观

10

室内装饰

11

环保

12

发展商信誉

13

付款方式

14

户型设计

15

销售情况

16

广告

17

停车位数量

18

为对本项目制定一个合理的价格，共选取句容目前在售的2个有可比意义的楼盘，按上诉的量化方法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和，计算出每个项目的得分。

1）聚和园：

2）领秀星城：

3）本案：

计算表

原始数据

计算栏

楼盘名称

楼盘得分（X）

楼价（Y）

X×

X

Y×

Y

2650

7022500

2800

7840000

43820

合计

5450

注：

表中楼价为均价（元/平方米）

据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。

故将所要建立的回归方程设置为：

Y＝a+bX

只要求解出方程式的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。

a=（Ex2Ey-ExExy）/（nEx2-（EX）2）=-20675

b=（nExy-ExEy）/（nEx2-（EX）2）=1500

说明：

Ex代表X值的累加之和，Ex2代表x2值的累加之和，（EX）2表示X值的累加之和之后再平方，依此类推，n为计算表中的序号数，序号末尾数就是n的值，计算公式在名为定价策略模板-计算公式的EXCEL文件中，代入数字即可。

可比楼盘越多，打分越精准，测算出的价格就越精确。

根据计算栏数据，得：

Y=－20675+1500X

其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。

本案的楼盘得分为假设条件下的得分，经测算，得分为，得分套入公式，得出本案高层楼价（均价）为3100元/平方米。

此价格与实地调查的估计结果十分相近，估计有2％左右的误差。

（2）本案叠拼定价分析

在本案叠拼定价的时候我们仍然可以运用可比楼盘的量化定价法。

可比楼盘（叠拼）综合因素量化统计表

都市晴园

对选取的2个楼盘的叠拼进行量化分析，将每个项目的因素得分乘以各自的权重再求和，计算出每个项目的得分。

1）都市晴园：

4000

65800

3400

51680

7400

117480

根据计算栏得出

Y=-3896+480X

本案的叠拼得分仍然为假设条件下的得分，经测算，得分为，得分套入公式，得出本案叠拼均价为3544元/平方米。

此价格估计有％左右的误差。

（3）本案双拼定价分析

在本案双拼定价的时候我们仍然可以运用可比楼盘的量化定价法，由于句容市场双拼物业不多，而独栋别墅与双拼别墅是最相近的类型，因此选取独栋别墅这种物业与之比较。

可比楼盘（双拼含独栋）综合因素量化统计表

台湾小镇

对选取的2个楼盘的双拼及独栋进行量化分析，将每个项目的因素得分乘以各自的权重再求和，计算出每个项目的得分。

1）台湾小镇：

2）聚和园：

5700

96330

4580

71219

10280

167549

Y=－+

本案的双拼得分仍然为假设条件下的得分，经测算，得分为，得分套入公式，得出本案双拼均价为元/平方米。

（4）联排定价分析

在调查过程中我们发现，目前句容的联排物业类型并不多，所以具有可比性的楼盘的数量不多，据了解润景颐和苑是此种物业类型中较典型的项目，现把润景颐和苑作为本案联排楼盘的最大假想竞争对手，以楼盘的各项综合素质（地理位置、规模、工程进度、配套设施、交通方便程度、外部环境情况、户型面积、间隔设计）作比较，按实际销售过程中买家的承受心理尺度为依据，而相应制定出本案的价格。

所以在联排的定价上我们采用的是项目的评估得分法。

本案与润景颐和苑项目的评估得分比较表

项目名称

润景颐和苑

地理位置

规模

工程进度

配套设施

交通方便程度

外部环境情况

户型面积

间隔设计

综合

49

60

项目均价评估：

项目的评估均价可以由以下几步计算得出

比较系数＝项目评估得分/比较项目评估得分＝60/49＝

项目评估均价＝比较项目均价×

比较系数＝3480×

＝4246

根据上诉的定价方法，结合我司对竞争楼盘销售情况的分析，我们把本案联排的销售均价定位4246元/平方米，此价格估计有％左右的误差。

从以上分析数据来看，建议几个物业类型均价

物业类型

小高层

高层

叠拼

小联排

大联排

双拼

均价

3100

3000

3550

4300

4200

5500