南京江北房地产市场分析114DOCWord格式文档下载.docx

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该线路定位为市内公路桥。

由于纬三路过江通道将选用“BOT”（政府特许经营）模式，因此使用需要交费

纬三路过江通道部分受益楼盘：

大华锦绣华城、万江共和新城、山水云房。

3）纬七路过江通道正在筹备中

纬七路过江通道选址于纬七路——浦口区黄家村，按六车道城市快速通道规模建设，设计车速80公里/小时，目前纬七路过江隧道工程建设已经进入冲刺阶段，将于2009年全面通车。

届时，从江北新市区至江南的最短车程将可缩短到10分钟左右。

未来部分受益楼盘：

绿城玫瑰园、山河水、钱塘望景花园、国信阅景龙华。

4）过江水上巴士正在酝酿中

南京长江大桥拥堵日益严重，为了给广大市民提供多样性的公共交通出行服务，南京市有关部门正酝酿开通跨江轮渡水运巴士航线，按照规划未来将有4条水上过江线路开通，四条线路分别是上元门码头—明发滨江新城码头，中山码头—明发滨江新城码头，中山码头—浦口码头和有恒码头—浦口码头。

除了上元门码头—明发滨江新城码头一线为客渡水上巴士外，其余三条均为滚装船汽渡航线。

每班汽渡滚装船可以容纳40辆轿车和300名过江市民。

同时，相关部门将在码头附近设置公交线路，作为配套的大型停车场也将投入使用，实现真正意义上的无缝对接。

5）轮渡酝酿早晚高峰免费

南京市相关部门正在探讨早晚高峰过江轮渡免费的可能性，以此吸引过江客流。

正常情况下，中山码头一天的运量在2万~3万人，早高峰为7：

00-8：

30，晚高峰为16：

00-17：

30，一般使用两条船。

相关方案有望近期出台。

6）过江年票制有望实施

每年只要缴纳不多的一笔费用，就可以选择任何一条桥梁或隧道横跨大江南北的年票制有望在年内实施，年票打包范围有望在南京市与周边市交界的地方设收费站来征收过路过桥费。

与此同时，包括纬三路、玄武湖隧道、新模范马路、纬七路等快速内环今后也不再无偿使用，其收费将折算“打包”进年票制，采用车辆一次性缴纳过路过桥年费作为市政道路建设费的收缴方式。

年票制推行后，南京所有的过江通道将全部免费，包括现有的长江二桥、长江三桥、正在建设中的长江四桥及纬三路过江隧道。

届时，长江大桥拥堵的局面将大幅缓解。

南京年票制方案共有三个：

一是撤除所有过江通道收费站，实现环形布局，以长江为界，江北收费站全部迁至绕越高速外，江南收费站全部移至汤铜公路以外，控制主要进出城二级（含二级）以上道路，设立外地车次票收费站，二级以下可绕行进出城道路采取交通管制（或设置堵逃点），“扎口”征收外地车次票通行费；

二是以二环为界，即由绕越高速、宁淮高速、长江三桥、长江四桥构成的封闭环来“扎口”；

第三种则是在南京外围“大扎口”，即南京市与周边市交界的地方设收费站来征收过路过桥费。

7）规划利好释放还需要时间

目前江北楼市的整体大势还是在观望之中，不同的交通利好各个板块的受益也是不同的。

年票制在远期的效果可能更佳，近期体现可能不太明显。

特别是像对桥北这样的板块而言，可能有点“远水解不了近渴”。

而各个新建的过江通道也因为建设周期长，建设时间、地点不同而不可能马上就对江北楼市有很大的推动作用。

在当下，交通问题仍然会是江北地区的瓶颈，桥北地区尤其。

但江北的问题在于，规划建设的项目总是无法按时到位，人们的信心不足。

8）最新政策

南京长江二桥在现行收费标准的基础上对本市私车（一型车）实施优惠通行，从20元/辆次降至15元/辆次收取通行费；

长江三桥从15元/辆次降至11.25元/辆次收取通行费,优惠幅度都为25%。

另开展购买预付费缴费充值卡业务，根据充值金额和预付费期限（如按季、半年或一年），再次给予正常收费标准5%，使优惠幅度达到30%。

南京长江大桥、长江二桥，将扩大现有月票适用范围，对江北大型企业及开发区企业车辆（含汞牌一型车和自备班车）开放400元/月的月票政策。

二桥、三桥对本市车辆施行以上通行优惠方案后，将用三个月时间建立停车不收费系统。

在高峰时间段（早上6：

20-8：

20，晚上16：

20-19：

20），将航班由间隔20分钟缩短为8分钟，全天增加40个航班。

乘渡人员将使用现行的公交IC卡刷卡机具，将原来的刷卡2元/人·

次降为1元/人·

次。

江北浦口码头拟再新辟2条公交线路，接驳运输轮渡客流。

一是浦口公园至柳州路公交线；

二是浦口公园至泰山公园。

每条线配车12-14台，可保证在高峰乃至平峰期间，发车频率达5-10分钟。

该线路全部采取无人售票方式，线路命名也采用数字名，今后许多江北居民坐公交，不仅可以享受到与主城一样的新款公交车，而且可以享受到与主城相同的收费方式，如学生、70岁以上老人免费。

南京拟再增7条过江通道，南京长江武桥、南京长江龙潭过江通道、南京中央北路过江通道、南京建宁西路过降通道、南京汉中门大街过江通道、南京纬九路过江通道、南京銅井过江通道。

其中汉中门过江通道格外引人注目。

13条过江线路让长江变成南京“内河”。

2、江北交通状况分析

纵观南京各板块，江北发展最为滞后，房价也是全市的谷底。

究其原因，落后的长期得不到根本改善的交通状况是重要因素。

江北距离市中心的绝对距离并不远，但长江天堑却成为阻断两岸交通的最大障碍。

目前情况下，虽有大桥、二桥、三桥、浦口码头连接南北，但现有过江通道均远离主城，大桥仍是惟一的市内过江通道。

1）江北交通情况

江北片区与南京市区有多条通道相连，包括南京长江大桥，中山码头轮渡，以及长江二桥、三桥等。

但发挥作用最大的是长江大桥和中山码头轮渡。

区内有多条过境主干道通过，包括104国道、京沪铁路、宁连高速等，南京到扬州的铁路也在本片区经过，片区内最重要的道路浦珠路则是312国道的一部分，连接宁合高速。

每天通过本片区往来南北的车辆众多，而本片区也是南京乃至全江苏往来南北的交通咽喉之地。

但大量的过往车辆也造成了本地区相对脏乱吵闹的环境，在本片区内干道浦珠路上，大型载重货车和营运大巴日夜穿行。

尤其到夜间，白天不允许进入主城的货车在这段时间集中通过大桥，不时造成大桥拥堵。

2）桥北片区交通概况

本片区内部则主要由浦珠路连接东西，将桥北片区和珠江镇片区连接起来。

桥北片区内则有以宁六公路等多条干道组成的道路网，新建设的浦珠路北延工程则丰富了本片区道路网。

片区内有鼓扬线、鼓珍线、盐工线、盐浦线、盐葛线、汉江线、扬子线、江浦线、浦葛线、葛江线、汉六线、中六线、131路、132路、136路、149路（高新线）、151路、153路、156路、157路、159路、168路等多路公交线路和主城连接。

同时603路、604路、614路、636路、扬子线等线路则可以实现江北片区内部的交通。

3）珠江镇周边交通概况

珠江镇则是原先的江浦县城所在地，目前镇区的主要道路网都是以原先的江浦县城为基础建设的，较为完善。

区内有少量的郊区循环线满足当地居民的出行，这些区内线都是以江浦县城的客运站为依靠的。

而珠江镇和南京市区的联系则相对不方便，白天只有汉江线和主城相连没有夜间线。

虽然汉江线发车密度较大，基本能够满足当地居民的出行要求，但该线路严重依赖长江大桥，早晚等大桥不畅的时间里常常不能准时到站，而漫长的行车路线也使得人们花费在路上的时间过长。

总体而言，江北和市区的交通联系严重依赖长江大桥。

二、江北房地产市场概述

1、江北房地产市场运行情况

1）2008年1至5月份南京市各片区成交和认购情况

在2008年1-5月分，南京市认购和成交最多的板块就是江宁和江北片区，这两个片区已经成为南京市新房房源的最主要供应区域。

在认购量上江宁是全市最多的，而成交套数上，江北则超过了江宁。

当然，这于两地区相对低的价格和较大的供应量分不开的。

2）江北楼盘价格区间

2008年6月份江北楼盘价格区间分布图

此次共调研楼盘22个，获得有效数据的楼盘18个。

可见，江北片区供应量最大的是4000-5000元每平方米的普通住宅。

部分品质较高和品牌号召力比较好的楼盘能够卖到5000-7000元每平方米的价格。

比较特殊的，桥北片区的泰山天然居品质和品牌号召力一般，但均价却定在5400的相对高价位上，主要是因为该楼盘的开发商资金较为充裕，没有回款压力，在楼盘销售之出推出了5年内增值30%的保值计划使然。

两个花园洋房的楼盘则将其价格定在6000-7000左右的区间，其中山水云房因为主打品质牌，在建筑用料上、装修材料上多采用高档品牌产品，设计上亦有其独到之处，故其7000元每平米的售价是江北地区的高点。

在7000元以上的价格区间中的则是两个售价为9000和10000元每平米的别墅楼盘。

3）江北户型面积配比

江北户型面积配比图：

江北片区的户型面积集中在80-160㎡的广阔区间内，可见江北作为南京市住宅供应量最大的片区其户型种类繁多，各种户型都有涉猎。

占市场供应量最大的是100-120㎡的户型，本片区小户型所占比重很小。

这主要是由于在本片区置业的客户多用于家庭自住，需要较大的面积来满足他们的需求，而相对低廉的总价也使得较大的户型能够热销。

小户型由于其面对的客户群体多为外地在宁工作的年轻人，考虑到本片区和主城的交通联系相对不便，故多不会考虑在本片区置业，故供应量较小。

4）江北片区客户群体分析

江北片区客户群体简述：

江北片区可以细分为桥北北板块和珠江镇板块，两部分的客户群体区别较大。

桥北片区由于靠近长江大桥，开发时间也比较早，故客户群体较为混杂，既有大量本地客户也有来自主城区的人，既有投资客，也有自住，在客户职业和年龄构成上则更为复杂，基本上涵盖了所有职业和各个年龄段。

而目前江北片区的小户型房子也基本集中在本片区。

在桥北片区内部，靠近大桥的部分市区客户所占比重较大，距离大桥较远的泰山地区的客户群体就偏重与本地人了。

比较特殊的，山水云房由于其特殊的定位，面向的对象一般都是已经拥有两套以上住房的客户。

珠江镇片区的客户群体以当地为主，考虑到纬七路过江通道开通前本地区只有汉江线公交车能够直接到达市区，南京市区在本地区置业的人较少。

目前，由于纬七路过江通道的规划建设正在紧锣密鼓的进行，在交通利好的鼓舞下，也有部分南京市区的客户考虑在该片区投资购房。

珠江镇片区还有一个特殊的客户群体：

安徽客户，由于珠江镇距离安徽的滁州非常近，而在珠江镇拥有一套住房将可以将全家户口转到南京，出于这一点考虑，不少安徽客户会考虑在珠江镇购房。

总体而言，珠江镇片区的主力购房人群仍然是江浦本地人。

5）江北片区优惠情况分析

江北片区优惠情况简述：

由于江北片区整体呈东西长、南北窄的布局，地理空间的隔离造成江北片区市场东西差别较大，同样需要分桥北片区和珠江镇片区来论述。

长期以来由于长江将两岸隔离，而市区购房者所愿意接受的心理距离往往只能是一座大桥的长度，所以桥北片区是整个江北板块开发最早、体量最大的部分，目前南京乃至华东地区最大的几个超级大盘就在这一区域。

而本地区相对较小的消费能力决定了本片区巨大的供应量不能够立即被消化掉，加之近期的交通利好距离本地区都比较远，故本片区对市场疲软的冲击抵抗能力较弱，目前是南京楼市降价最明显的地区。

实际情况中，本片区的打折销售行为已经持续的一段时间并且将继续持续下去，打折的手段也比较多样。

不景气的大环境迫使当地开发商想尽办法吸引消费者的眼球，其促销手段已经不仅仅局限于92折、93折这些直接的降价手段上。

苏宁旗下的威尼斯水城组织了免费“云南游”抽奖活动，天润城则大打奥运牌，为圣火传递志愿者提供4008元/㎡的特惠价。

其他的楼盘还有首付3.8w得产权车位、购车位送微波炉、意大利托斯卡纳风情旅、免物业费奖励等多种多样的促销手段。

比较特殊的是泰山天然居，因为其5年增值至少30%的保值计划也由于开发商没有回款压力，价格显得比较坚挺，但尽管如此，该楼盘对一次性付款者仍然有97折的优惠。

珠江镇片区的情况则要好很多，由于本身开发晚，当地市场的消费能力尚未完全发挥出来，当下几个较大的交通利好比如纬七路过江隧道都在本片区，故珠江镇板块的价格不仅没有很大的下降甚至还有涨价的趋势。

本片区楼盘优惠的幅度一般都在99折或200每平米左右，与江北地区的大势相比这些优惠额度是很小的。

2、江北土地市场现状分析

地块位置

成交时间

用地性质

出让面积㎡

容积率

地价（亿）

摘牌

浦口开发区迎宾大道南侧

2008－4－28

经营性用地

144.32亩

≤2.2

3.22

浦口区建设发展有限公司

浦口区学府路北侧

58.46亩

≤1.8

0.9

江苏久隆投资置业有限公司

3、2008房地产相关政策分析及市场反应

1）南京市住房公积金贷款

●政策概述

除别墅、联排别墅暂不予住房公积金贷款外，取消对“每平方米万元以上、单身公寓（酒店式公寓）等不贷公积金”的限制。

即除别墅、联排别墅之外的住宅性质房屋均可办理住房公积金贷款。

购买自住住房的借款人，还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款；

根据央行规定，第二次使用公积金贷款时，首付不低于40%。

还贷能力系数由0.2调整到0.45。

自2008年2月18日起，最高可贷额度由15万元/人调整到20万元/人。

●政策分析

新政策：

调整最高可贷额度，自2008年2月18日起，个人最高可贷额度从15万元提高至20万元。

此次公积金贷款调整同样涉及贷款额度以及还款能力系数。

其中，还款能力系数由原来的0.2调整为0.45。

而在贷款额度方面，从2008年2月18日起，则由原来的15万元/人提高到了20万元/人。

经南京市住房公积金管理中心相关负责人介绍，贷款额度提高至20万/人，是经过管理中心根据市场和购房者的消费能力，在保证每年公积金归集金额和发放金额平衡的条件下测算而来。

贷款额度的提高，无疑对有购房打算的人来说将产生不小影响。

调整对“万元”楼盘贷款的限制，除别墅、联排别墅暂不予住房公积金贷款外，取消对“每平方米万元以上、单身公寓（酒店式公寓）等不贷公积金”的限制。

2007年，南京市开始对万元楼盘的公积金贷款进行限制措施，这是根据当时房地产市场的火爆状况以及公积金的缴存情况推出的临时政策，现在到了该说“再见”的时候了。

市住房公积金管理中心相关负责人介绍，取消这一限制后，除了独立别墅、联排别墅以及从来就不允许公积金贷款的商铺之外，其他所有的房源均可以贷到公积金，包括单身公寓、酒店式公寓、挑高小户型、花园洋房、普通住宅

新政策：

调整对第二次住房公积金贷款的限制，购买自住住房的借款人，在还清公积金贷款后，可以再次申请办理住房公积金贷款。

根据央行的规定，二次使用公积金贷款时，首付不低于40%。

根据现有的“经济实力”，以及中央要求解决中低收入群体住房困难的文件要求，南京市公积金管理中心正式对实施还不到半年的二次限贷政策解禁。

中心相关负责人表示，根据解禁后的政策规定，不仅买第二套自住房可以利用公积金贷款，二套以上的自住房在还清之前贷款的情况下也可以公积金贷款，首付同样不得少于40%。

加强政府公积金管理

一、按照国务院《住房公积金管理条例》和《南京市住房公积金管理体阿里》，对企业不为职工缴存住房公积金，不按规定建立公积金缴存制度的，管理中心将严格执行法定程序，对违规单位进行行政执法；

二、对2006年度机关单位军转干部住房公积金缴存问题作出具体规定，解决军队转业干部公积金缴存和使用问题；

三、对包括银行和开发企业在内的任何单位不得以任何理由阻止符合条件的职工办理住房公积金贷款，涉嫌违法违规的，中心将接受申诉后予以行政执法。

●市场反应

业内人士认为楼市迎来重大利好，但投资者仍应保持理性。

在更多业内人士眼中，南京公积金政策的松动，无疑会刺激住房消费，促进市场的进行。

而自去年底就陷入深寒的南京楼市，很可能因为政策面的明显利好而迎来春暖。

2）低档住房用地

建设部提出“优先确保中低价位住房用地”，要求解决城市低收入家庭住房问题将做到“五个落实”：

第一是24号文件明确的各项经济政策、优惠政策要落实。

如免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；

棚户区改造和旧住宅区整治，农民工居住条件的改善等政策都将落到实处。

为此，中央有关部门还在制定相应的配套政策，地方政府也在研究相应的实施措施。

第二是建设用地落实。

从政策上已经明确，“三类住房”用地将优先保证，即廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房。

“这次明确要计划单列，就是对廉租房和经济适用住房要在土地供应计划中单列，对中低价位、中小套型普通住房的用地必须要达到70%以上。

”

第三是资金落实。

廉租住房建设的四类资金渠道包括财政一般预算安排；

土地出让净收益10%；

公积金增值收益，扣除管理费用、风险准备金等之外，剩余部分全部要用于廉租房建设；

最后为社会捐助。

第四是落实相应的管理机构和实施主体。

第五是落实相关计划。

“每个城市对低收入困难户数要摸底调查，然后制定规划，把项目定下来，把土地准备好，把资金落实好，每年按照计划来实施，而且要向社会公布。

优先确保中低价位住房用地”的提出，自住型购房者将会是最大受益者，也能够最大程度的解决低收入家庭的住房问题。

同时，高档住宅的开发将会受到限制，从而抑制投资型需求的增长。

●市场反应

业内人士分析认为:

大体量的限价房一旦形成供应，将大大摊薄片区的整体房价，区域均价至少会下拉30％。

而多宗限价房项目入市的背后，则酝酿着越发明显的倾向，以限价房为代表的保障性住房用地，将成为未来供地的主流。

同时，开发商对项目的规划与设计将会受到一系列的限制，如何在满足政策要求的前提下，达到利润最大化将会是开发商未来关注点。

3）、《物权法》

物权法明确了个人对财产的拥有权和支配权。

在整个《物权法》中充分体现了重视个人资产，且并对国有资产做特别保护。

该法规的出台同时对房地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不断深化。

●政策分析

《物权法》规定：

对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；

业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

这是第一次在成文法中对不动产所以者给予集体诉讼权，这是最具时代意义的一个信号。

《物权法》从维护业主的合法权益出发，已明确业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。

根据法规，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。

同时《物权法》还明确了业主对小区内的车库、车位的归属；

以及明确了业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等。

随着上述权益的落实，业主的基本权益将会较以往有极大提高。

　　从某种程度上讲，由于确立了私权所有，也会促使更多地产商和机构投资者更多地持有物业，进行长期经营。

从长期看，对于市场需求将会有一定的拉动作用。

物权法的出台对已购房的消费者来讲，是重大的利好，有利于社会的稳定，但在短期内不会影响房价的上涨。

从长期的角度上看，该法规将提高土地及房地产的价值，将促进房地产业健康有序发展。

对于城市拆迁也一定影响，拆迁户也将更多地拿物权法保护自己的权益，从原则上城市拆迁的难度会有些许增加。

4）、征收物业税

物业税（Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　Ｔａｘ），即对于财产的征税，又称为不动产税，以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。

即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。

在西方发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占比重为４０％到７０％左右，其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。

目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。

如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；

如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；

然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域，征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。

5）、土地出让规定