甘肃省房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要考试试题.docx
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甘肃省2017年房地产估价师《理论与方法》：
房地产分家析产的需要考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】
A：
375万元
B：
450万元
C：
500万元
D：
600万元
E：
工业用地的监测点评估价格
2、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
3、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。
A：
2759．4万元
B：
2789．3万元
C：
2843．6万元
D：
2987．6万元
E：
工业用地的监测点评估价格
4、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。
A．房地产开发投资
B．房地产置业投资
C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托基金
5、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。
A．奖金
B．单位发给职工的住房补贴
C．工资的一部分
D．给职工增加了一部分工资
6、运用平均增减量法进行估价的条件是__。
A．房地产价格时间序列逐期升高或下降
B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
7、乡镇企业的用地只有在下列__情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
8、关于预算的说法正确的是__。
A．预算与物业实际收支相等
B．资本支出预算是最常用的预算
C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
9、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。
（过时）
A：
-1.33
B：
-0.66
C：
0.66
D：
1.53
E：
工业用地的监测点评估价格
10、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：
直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于．（2005年试题）
A：
单元估算法
B：
单位指标估算法
C：
概算指标法
D：
工程量近似匡算法
E：
借款合同
11、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力。
A：
达到了基准收益率的要求
B：
超过了基准收益率的要求
C：
未达到财务内部收益率的要求
D：
达到了财务内部收益率的要求
E：
借款合同
12、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。
A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
13、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。
5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。
A．96
B．104
C．140
D．166
14、收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括__。
①维修与保养费；②室内装修费；③生活用水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿地管理费；⑧清洁卫生费
A．①②③④⑤⑥
B．②③④⑤⑥⑦
C．③④⑤⑥⑦⑧
D．①②③⑥⑦⑧
15、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
16、按照规定，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
A：
7
B：
10
C：
15
D：
30
E：
执行层的组织协调
17、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤μm的颗粒物。
A：
100
B：
200
C：
500
D：
800
E：
执行层的组织协调
18、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。
A：
7500
B：
8000
C：
8300
D：
9000
E：
执行层的组织协调
19、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
20、某可比实例实际成交价格为3400元／㎡，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为元／㎡。
A：
3401．36
B：
3398．64
C：
3538．78
D：
3266．67
E：
工业用地的监测点评估价格
21、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
（2005年试题）
A：
租赁
B：
销售
C：
保险
D：
抵押
E：
借款合同
22、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。
（2008年试题）
A：
需求拉动型通货膨胀
B：
成本推动型通货膨胀
C：
结构失调型通货膨胀
D：
预期型通货膨胀
E：
执行层的组织协调
23、房产证的附图是。
A：
房产分户图
B：
宗地图
C：
房产分幅图
D：
房产分丘图
E：
执行层的组织协调
24、__指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷。
A．知情权
B．行使权
C．瑕疵权
D．拍卖权
25、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】
A：
单独深度价格修正率
B：
累计深度价格修正率
C：
平均深度价格修正率
D：
混合深度价格修正率
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、工程造价的特点包括等。
A：
大额性
B：
差异性
C：
个别性
D：
静态性
E：
非层次性
2、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
A．量化性
B．增值率
C．移换性
D．离散性
3、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。
A：
按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的
B：
要求查询的房屋尚未进行权属登记的
C：
要求查询的房屋已完成权属登记的
D：
要求查询的事项不存在的
E：
要求查询的资料不存在的
4、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。
A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%
5、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。
A：
产品总成本不随产销量变化
B：
产品销售量等于生产量
C：
单位产品变动成本不随产销量变化
D：
单位产品销售价格不随产销量变化
E：
单位产品固定成本不随产销量变化
6、从短期的角度来看，房地产市场的（）。
A．租金主要由需求决定
B．租金主要由供给决定
C．售价主要由需求决定
D．售价主要由供给决定
7、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．贷款金额
8、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。
为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。
。
下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。
A：
经济适用住房实质上就是廉租住房
B：
低收入家庭可购买经济适用住房
C：
经济适用住房土地可以通过划拨取得
D：
经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度
E：
《城市房屋拆迁估价指导意见》
9、零售商业物业的分类不是按__分类的。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．建筑范围
10、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。
A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。
房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。
B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。
C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。
D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。
11、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。
（2008年试题）
A：
公开原则
B：
公平原则
C：
公正原则
D：
诚实信用原则
E：
执行层的组织协调
12、某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
13、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。
A．自然环境和人文环境的变化
B．一般商品市场的发展
C．信息、通讯技术水平的提高
D．生产方式和工作方式
E．金融业的发展
14、工业用地使用权出让方式不包括。
A：
招标方式
B：
挂牌方式
C：
划拨方式
D：
协议方式
E：
执行层的组织协调
15、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。
A：
法律是否设有规范并赋予一个特定名称
B：
合同当事人是否互相享有权利、承担义务
C：
合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价
D：
法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立
E：
执行层的组织协调
16、__
升级会员 