某房地产项目财务评价.docx
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某房地产项目财务评价
《工程经济学》
课程设计说明书
设计题目：
某房地产项目财务评价
课程设计任务书…………………………………………………2
投资方案设计……………………………………………………5
方案一……………………………………………………………5
项目概况…………………………………………………………5
投资估算…………………………………………………………5
资金筹措计划……………………………………………………6
项目经济效益评价………………………………………………8
不确定性分析……………………………………………………12
方案二……………………………………………………………13
项目概况…………………………………………………………13
投资估算…………………………………………………………13
资金筹措计划……………………………………………………14
项目经济效益评价………………………………………………16
不确定性分析……………………………………………………20
方案比选…………………………………………………………21
结论………………………………………………………………21
课程设计任务书
1．设计题目
某房地产项目财务评价
2．设计目的
课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。
本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。
3．任务
3.1任务要求
充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。
每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。
3.2设计资料及相应数据
本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。
※建筑物地点：
某大中城市，可参照武汉；
※房地产开发项目可以是：
商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：
多层、小高层或高层；
※建设用地50000m2；
※投资估算相关数据：
（1）前期费用：
土地费用：
商业用途1200万元/亩；住宅用途800万元/亩
可行性研究费：
自行考虑
城市基础设施配套费：
80元/m2×建筑面积
消防设施配套费：
5元/m2×建筑面积
生活垃圾服务费：
12元/m2×建筑面积
白蚁防治费：
1.3元/m2×建筑面积
勘察设计费：
建筑安装工程费总造价×2%
规划管理费：
1.8元/m2×建筑面积
（2）建设期间费用
建筑安装费用：
多层按1000元/平方米考虑，高层和小高层按1500元/平方米考虑；
设备：
要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。
供水电工程：
自行考虑。
（3）管理费和预备费：
自行考虑。
（4）其他费用：
自行考虑。
※建设期：
多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；
※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；
※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；
※建设资金：
自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；
※要求自有资金率在35%以上；
※建筑容积率要求（最大值）：
住宅：
多层2：
1，高层和小高层4：
1。
商业用房：
5：
1。
※行业基准收益率按15%统一考虑；
※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；
※数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。
4．时间安排
本次课程设计安排在2012-2013年第一学期第17周进行。
5．设计内容
本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。
根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。
※至少设计2种开发方案进行比选；
※各种方案应包括以下内容（可参照第6章内容）：
（1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；
（2）资金筹措计划；
（3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；
（4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；
结论。
※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：
静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。
※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。
※文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。
6．设计工作要求
※课程设计作息时间同上课期间。
※课程设计要求独立完成，不得抄袭。
一经发现取消成绩。
※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。
课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。
7．成绩评定标准
不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。
教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。
8．主要参考资料
[1]付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，2007
[2]刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，2008
[3]叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，2007
[4]建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，2006
[5]国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006
投资方案设计
方案1：
建多层商品房住宅楼，高8层，容积率为2：
1.，土地使用费为800万元/亩，建设期2年，银行贷款年中支付，销售价格为14000元／㎡，该楼盘3年内全部卖完，销售量各年依次为40%，30%，30%。
方案2:
建高层商品房住宅楼，高30层，容积率为4：
1.，土地使用费为800万元/亩，建设期3年，银行贷款年中支付，销售价格为11000元／㎡，，该楼盘3年内全部卖完，销售量各年依次为40%，30%，30%。
方案一：
多层商品房住宅楼
项目概况
此房地产开发项目位于武汉市汉口区中心地带，占地面积50000㎡，建筑容积率2：
1，建筑面积为100000㎡，建设期为2年，销售期3年。
投资估算
1、前期费用
土地费用：
800×50000×3/2000=60000万元
可行性研究：
60万元
城市基础设施配套费：
80元/㎡×100000=800万元
消防设施配套费：
5元/㎡×100000=50万元
生活垃圾服务费：
12元/㎡×100000=120万元
白蚁防治费：
1.3元/㎡×100000=13万元
勘察设计费：
10000万元×2%=200万元
规划管理费：
1.8元/㎡×100000=18万元
2、建设期间费用
建筑安装费：
1000元/㎡×100000=10000万元
设备：
（由于是多层，不考虑电梯，费用为0）
供水电工程：
10000×2%=200万元
3、管理费：
200万元
基本预备费：
71461×5%=3573.05万元
4、其他费用：
60万元
5、建设期利息估算
预估项目贷款50000万元，年利率7%，贷款在每年年中支付，并分两年投入，第一年20000万元，第二年投30000万元。
表1建设期利息估算（万元）
项目
1
2
3
利息累计
年初累计欠款
0.00
20700
53199
当年借款
20000
30000
当年应计利息
700
2499
3199
年末欠款累计
20700
53199
工程总造价75294.05+3199=78493.05万元，自有资金28493.05万元，占工程总造价的36.3%。
资金筹措计划
1、自有资金为28493.05万元，建设期为两年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入30000万元。
表2长期借款还款计划表（万元）
项目
3
4
5
期初累计欠款
53199
35466
17733
当期偿还本金
17733
17733
17733
当期偿还利息
3723.93
2482.62
1241.31
期末欠款累计
35466
17733
0
表3项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）
序号
项目
1
2
1
总投资
39246.53
39246.52
1.1
建设投资
38546.53
36747.52
1.2
建设期利息
700
2499
2
资金筹措
39246.53
39246.52
2.1
项目资本金
18546.53
6747.52
2.2
债务资金
20700.00
32499
序号
工程或费用名称
建筑工程
设备费用
工程建设其他费
合计
比例
1
工程费用合计
10200
10200
12.99%
1.1
建筑安装费
10000
1.2
供水电费
200
2
工程建设其他费合计
61261
61261
78.05%
2.1
土地使用费
60000
2.2
城市基础工程设施配套费
800
2.3
消防设施配套费
50
2.4
生活垃圾服务费
120
2.5
白蚁防治费
13
2.6
勘察设计费
200
2.7
规划管理费
18
2.8
可行性研究费
60
3
预备费合计
3573.05
3573.05
4.55%
3.1
基本预备费
3573.05
4
其他费用+管理费用
260
260
0.33%
5
建设期利息
3199
3199
4.08%
合计
10200
68293.05
78493.05
100.00%
表4建设投资估算表（万元）
2、各项资本金估算
（1）工资及福利费估算：
宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利700万；
（2）财务费用：
每年偿还当年利息；
（3）营业费用：
经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；
（4）修理费：
（设备+水电）×10%=20万；
（5）建设费用：
总投资额分三年摊销26164.35万元；
（6）总成本估算：
本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
表5总成本费用（万元）
序号
项目
3
4
5
1
工资及福利
700
700
700
2
财务费用
3723.93
2482.62
1241.31
3
营业费用
300
300
300
4
修理费
20
20
20
5
建设费用
26164.35
26164.35
26164.35
6
总成本费用
30908.28
29666.97
28425.66
项目经济效益评价
1、销售收
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