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4.3扩大登记不动产权利之范围，保护第三人权益12
4.4建立不动产预告登记制度12
4.5建立登记机关责任赔偿制度13
4.5.1承担赔偿责任的条件13
4.5.2当事人、利害关系人的范围13
4.5.3承担责任的范围14
结束语15
致谢16
参考文献17
摘要
不动产登记制度是物权法的一项重要内容。
该制度从产生至今已经历了两个多世纪的发展历程，其意义和作用已为人们普遍认同，现世界各国基本上均予采用。
但世界各国关于不动产登记制度的规定却不尽相同，如德、匈等国采取“登记要件制度”；
美、英等国采取“托伦斯制度”；
法、日等国采取“契约登记制度”。
由于各国规定不同，其表现形式和效力也不相同。
我国虽然已有不动产登记的规定，但我国有关不动产登记的规定缺乏统一性和规范性，实践上也缺乏可操作性。
从严格意义讲，我国的不动产登记制度还尚未建立。
因此，研究我国不动产登记制度，并对现有规定提出修改和完善的建议，是摆在法律工作者面前的一个重大课题。
本文试就此问题作一探讨，并就构建我国的不动产登记制度提出自已不成熟的主张。
本文共分四个部分：
第一部分，不动产登记制度的产生和发展趋势,介绍了不动产登记的含义及其沿革。
第二部分，建立不动产登记制度的意义和作用，阐明不动产登记的公示性及四方面作用。
第三部分，分析我国目前不动产登记的现状及存在的问题，指出我国不动产登记存在房产与地产、城市与农村不统一等方面的问题。
第四部分，提出我国不动产登记制度的立法建议，主张我国不动产登记效力应采取登记要件主义；
建立不动产登记“五个统一”的原则；
扩大不动产权利登记的范围；
建立不动产预告登记制度；
建立登记机关的责任赔偿制度。
关键词：
不动产登记公示原则预告登记立法建议
前言
随着社会主义市场经济的确立与发展，民法典的制定已刻不容缓。
物权作为民法的重要组成部分，其立法如何对制定统一的民法典至关重要。
不动产作为物权立法的重要内容对完善物权立法不可或缺，而不动产登记又是不动产立法的基本制度，故对此进行研究具有重要意义。
由于我国长期受计划经济的影响，原先的交易关系相对简单，在立法、司法和法学理论界对不动产登记也未引起高度重视，至今尚未制定出不动产登记法。
已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的规定，但这些规定比较零散，过于原则、缺乏操作性。
因此，在我国构建与世界接轨且适应我国国情的不动产登记制度已时不宜迟。
本文试就此作一探讨，并就我国的不动产登记立法提出自己的建议。
第1章不动产登记制度的产生和发展趋势
不动产登记，即经权利人申请，由国家专职部门将有关申请人的不动产物权变动事项依法定程序记载于不动产登记簿的事实。
广义上的不动产登记，包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。
狭义上的不动产登记，是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
在古代罗马法中，并无不动产物权的设立、转移、变更和消灭的登记制度。
它最初对所有权的转移注重形式，要求采用要式买卖。
以后逐渐采取了占有转移或交付的方式。
日耳曼法进一步发展了交付制度，要求当事人在让与土地所有权时，不仅要求缔结让与契约，而且还必须要有物的转移交付行为。
让与契约与交付行为构成土地所有权让与的条件。
此种交付逐渐发展为以文书代替物的交付。
现代的不动产登记制度正是在该文书的基础上发展起来的。
根据学者的一般看法，不动产登记制度，开始于12世纪前后的德国北部城市，当时规定不动产物权变动须记载于市政会所所掌管的都市公簿上。
其后不久，这一制度因德国大规模的接受罗马法而在多数地方被废止，仅个别地方略有采用。
直到18世纪，由于农业和商业的发展，在普鲁士邦和法国开始恢复了土地抵押权登记制度。
土地登记制度的产生恢复，表明国家权力已经介入到市场交易中来，同时也克服了在不动产的交易中占有转移不具备较强公示力的缺陷。
经过两个多世纪的发展，目前世界各国基本上均建立了不动产登记制度。
其表现形式，主要有登记要件制度、托伦斯制度、契约登记制度。
1.1登记要件制度
亦称权利登记制度或德国登记制度。
该制度认为不动产的取得、设定、变更不仅要有契约，同时还必须具备形式要件——登记，否则不动产物权变动不发生效力。
登记的记载对权利转移或设定具有绝对的效力。
该制度以德国为代表，瑞士、奥地利、匈牙利等国也采取此登记制度。
1.2托伦斯制度
亦称地券交付制度。
该制度是澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚所创。
这种制度也强调登记对不动产权利的转移或者设定具有绝对的效力，但是它在登记形式上与登记要件制度略有不同。
它规定将不动产权属状态记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，另一份由登记机关存查。
权属状态发生变化时，登记申请人应将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。
目前，除澳大利亚外，英国、美国、以及加拿大等多数英语国家和地区也采取这一制度。
1.3契约登记制度
也称登记对抗制度。
该制度规定，不动产物权的取得、丧失及变更只要当事人订立契约即生效。
但同时认为非经登记，不得对抗善意第三人。
该制度以法国和日本为代表。
此外，意大利、比利时、西班牙等国也实行该制度。
上述三种制度中，登记要件制度和托伦斯制度都有利于进一步强化登记的效力，并能够简便处理不动产权属纠纷。
但它也存在以下几个方面的问题：
第一，不利于保护善意一方当事人。
当事人之间买卖未经登记的情况错综复杂，应当区分导致未登记的各种情况，尤其是要通过对当事人双方过错情况的分析来决定是否应当宣告未经登记的交易无效。
如果完全以登记作为生效要件，则有可能鼓励一些不法行为人规避法律，利用买卖欺诈他人，而损害善意一方当事人的利益；
第二，绝对适用登记要件制度会冲击现有的财产秩序。
例如当事人之间的房屋买卖，当时双方自愿并签订协议，同时付清了房款、交付了房屋，购买人还对房屋进行了重大修缮，只是没有登记。
后出卖方反悔，如果因未登记而准许返还房屋，就会扰乱现有的财产秩序。
若采取契约登记制度，则可以克服以上不足，而且还可以促进交易，提高交易效率。
但该制度也有不足之处，因为它过分强调了当事人意思的地位和作用,主张不动产物权变动仅有当事人的合意就足以。
这对交易安全的影响很大，很容易产生交易纠纷，使善意第三人的利益受到损害。
综合分析以上三种制度的利弊，笔者认为，我国的不动产登记制度应当从我国的具体国情出发，考虑我国的经济环境、社会需求以及有关配套制度的实际，原则上应在登记要件制度的基础上，借鉴和吸收其他二种登记制度中的有益部分，最终形成具有我国特色的不动产登记制度。
第2章不动产登记制度的意义和作用
登记制度的建立体现了国家对不动产交易关系的干预，但法律上为什么要设立不动产登记制度？
登记制度的意义和作用又是什么呢？
对此我们可以先举个例子，在民事交往中，时常会出现一个债务人同时对多个债权人负债的情形。
但如果这些债权人中的其中一个债权人对债务人履行债务的能力产生怀疑，从而要求债务人为其设定抵押担保，而实际上该债务人也确为其设定了担保并进行登记。
若日后该债务人确实出现资不抵债的情况时，设定抵押的债权人就能依法优先于其他债权人实现其债权。
然而为什么抵押权人能够排斥其他的债权人而优先受偿？
其他债权人的权利也是合法的权利，为什么他们必须在该抵押权之后才有实现的机会？
法律这一规定的正当性在哪里？
其答案就是抵押权的设立经过了登记，经过登记的抵押即具有优先受偿的法律效力。
利用登记的公开性，告诫其他债权人有抵押权的存在，即告诫其他债权人该项抵押权的排他作用，使其在知道这一风险的情况下，根据意思自治的原则，自己决定是否与债务人发生债权债务关系。
如果抵押权的设立不以登记的方式告知其他债权人，那么由于债权的相对性，抵押合同就无法为其他债权人知道，而整个社会的交易秩序也就根本做不到公正有序。
这种利用不动产登记的公开性，将不动产物权的变动向社会予以展示的方式，在法律上称为公示。
这就是物权法上的公示原则。
法律建立物权公示原则的原因，并不是从法学原理上出发而进行的拟制，而完全是客观经济生活的反映。
物权公示原则的基础是物权的绝对性和排他性，这是由物权的本质决定的。
物权的设立、变更、终止都必须公示，一经公示便具有公信力。
债权因为具有相对性，没有排他性，所以债权法当然不存在这一原则。
在大陆法系的民法立法中，一般均承认物权公示原则是物权法的基本原则。
我国也应当在今后的物权法中对不动产的登记加以确定。
如果从物权的公示原则来看，不动产登记主要具有以下作用：
2.1确定物权归属
由于物权的设立应当登记，通过登记就能确定某项物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属在法律上的确定。
换言之，凡是登记所记载的权利人，就是法律所承认的享有权利的人。
一旦实行了登记，就是对物权最有效的界定。
正是从这个意义上说，物权登记具有定分止争功能。
同时设立登记还有助于解决物权冲突。
如在同一物权上存在两个或两个以上内容相互矛盾的物权时，就应当以登记的时间先后来确定应当保护的权利。
因为，按照一物一权原则，在一个标的物上设定两个或两个以上的相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。
2.2善意保护效力
即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，禁止原权利人予以追夺的效力。
这就是说，即使物权变动中的原因性行为可能无效，但是不能因此而追夺善意第三人因不动产登记而取得不动产物权。
对此，我国法学家一般将其称为“登记的公信力”。
为什么要赋予登记公信力呢？
原因有二：
第一，有利于维护正当的交易安全。
基于公信力，凡是参加交易的当事人在从事交易行为时，只要查阅了登记，了解了公示的内容，基于公示所表明的权利状况而从事的交易是完全可靠的。
基于这一原则从事交易并受让财产，此种交易就不应当被宣告无效，财产也不应当被追夺。
第二，节约交易成本，鼓励交易。
由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查、了解标的物的权利状态，从而可以较为迅速地达成交易；
交易当事人不必要因为过多的担心处分人不是真正的权利人而对交易犹豫不决。
公信力使交易当事人形成了一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待，这就对当事人从事交易形成了一种激励机制。
2.3风险警示效力
不动产登记的主要任务之一是反映不动产物权的详细法律信息，并在法律许可的范围内将其提供给社会，为不动产市场交易服务。
这一点在不动产抵押制度中显得非常重要。
如果不动产登记簿已经给抵押权人提供了足够的警示，使其了解了设立后序顺位抵押权风险，这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。
这样做的目的，是为社会作不动产风险的警世，让社会尤其是不动产交易人了解不动产的全面情况，然后自己决定是否进行有关的法律行为。
2.4国家监管效力
我国法学界以及实际工作部门的解释，不动产登记是国家对不动产市场进行监督管理的重要手。
通过不动产登记，国家实现了对不动产交易的宏观调节和监控。
登记制度是一种对市场进行宏观监控的制度，在登记过程中，通过登记的实质审查，也能够发现土地所有权和土地使用权非法转让的问题，及时纠正土地交易中的违法行为，确保国家对不动产交易市场的宏观调控能力。
以上四项作用，正是不动产登记对不动产交易提供的法律基础，也是以客观公正的原则对不动产物权变动提供保护的重要理论基础。
依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度，是不动产物权法贯彻物权公示原则的具体表现，是不动产交易安全的法律保障，是确保交易秩序的基石。
第3章我国不动产登记制度的
现状及存在的问题
我国现行有关不动产登记的立法，主要有《土地管理法》（1998年8月修订）；
国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）；
《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）；
建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）等。
其中土地登记的内容包括:
土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；
房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。
当前我国不动产登记虽然已经步入有法可依的历史阶段,较改革开放以前有了长足的进步,但我国不动产登记依然存在着不少问题。
主要有：
3.1不动产登记立法缺乏统一性
在我国，不动产登记不存在诸如德国、日本等国的土地登记法或不动产登记法。
我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中,此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。
这些法规在法律性质上既有民法性质的《担保法》中的登记规则，又有行政法性质的《土地管理法》、《城市房地产管理法》中的登记规则。
在法律渊源上，既有全国人大常委会颁布的法律，又有国务院及其下属部委制定的法规。
由于各部法律之间衔接不紧密,加之各个职能部门在立法过程中强调本部门利益,这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突。
此外，在我国不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权，而社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。
目前我国的不动产登记呈现出房产和地产不统一、登记机关不统一、登记程序不统一、登记效力不统一、登记权属证书不统一的状况，主要的原因在于立法。
3.2不动产登记房产与地产分立
依据我国现行法律规定,约有六个部门可以进行不动产登记,如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在建设行政管理部门,林地权登记在林业管理部门等,并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。
众所周知,不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动,进行物权公示,提供统一的不动产物权的法律基础,而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。
分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷,一方面造成不动产物权法律基础的不统一,引起法律法规之间的相互冲突;
另一方面,造成了各个登记机关之间职责不清,机构膨胀,部门利益相互冲突,其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担,也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
3.3不动产登记城市与农村不统一
我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。
由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员,对登记后形成的房屋产籍管理混乱。
目前,在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后,村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。
实际上,广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃,房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。
农民对他们取得的房地产权利,同样迫切地希望得到政府的保护。
另外,由于城乡管理不统一,使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定,为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书,以逃避土地管理。
3.4不动产登记法律性质定位不当
不动产物权登记要贯彻物权公示原则，发挥着向社会展示当事人物权变动的公示作用。
但我国理论界有一种观点认为，不动产登记的性质属公法行为，因而将我国的不动产登记的目的单纯定位于行政管理，性质上归属于行政法。
笔者认为，这一观点值得商榷。
首先，从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为，登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。
其次，自罗马法以来，法律在理论上被划分为公法与私法。
私法案件由普通法院管辖；
公法案件，除刑事案件由普通法院管辖外，原则上得受行政救济，由行政机关或行政法院管辖。
就登记制度而言，其中的预告登记、异议登记、撤销登记等均可向法院提起私法上的诉讼。
故笔者认为，登记性质当属于私法行为。
其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。
第4章完善我国不动产登记制度的
立法建议
一项较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。
我国现行的关于不动产登记的法律、法规比较零散，互相矛盾，违背法理，存在较多的问题，难以适应不动产登记的要求。
至少可以说不能体现交易公正、便捷、安全。
可以说有关不动产变动的登记制度尚未在中国得到系统建立，而且现行法规中的有关规定也说不上完全是民法物权法意义上的制度，它仍然是带有浓厚的行政法色彩的制度，急待进一步解决完善。
4.1我国的不动产登记效力应采取登记要件主义
不动产登记效力是指不动产物权获得登记以后所取得的私法上的效果，亦即对有关当事人所施加的实际作用。
在世界各国立法中，关于不动产登记效力主要有两种立法例：
其一是以法国民法为代表的登记对抗主义。
该主义认为，不动产物权的变动应当与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经转移或者设定，登记只是对抗第三人的要件；
其二是以德国为代表的登记要件主义，该主义认为，不动产物权的变动在登记之前只体现为债权的存在，未经登记，物权不变动。
笔者认为，我国原则上应当采取登记要件主义。
我们可以从法理和实践两方面加以分析：
从法理上看，物权的本质是支配性。
如果物权取得人获得的物权不能排他，就不能认为其是真正的物权，因而发生的物权自然无效。
按照登记对抗主义的立法例，物权变动不经登记即可生效，这就说明受让方已取得物权，但他又不能对抗善意第三人，显然它又不是真正的物权，二者是有矛盾的。
从这个意义上说，登记对抗主义显然是有缺陷的。
从实践效果来看，登记要件主义将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权采取了严格的公示态度。
其优点是便于统一确定物权变动时间，使物权的关系归属明晰化，这对善意第三人利益的保护较为有利。
但它也有自己的弊端，由于法律只承认办理了物权变动登记的买受人的所有权，而从合同成立到物权登记之间存在着一定的时间差，出卖人可以将不动产转让给出价高的第三人，这对买受人而言是不公平的。
登记对抗主义则将登记与不动产物权本身分开，不以登记作为其物权变动的要件，这就使不动产物权交易较为便捷，但因不动产物权的变动缺乏公示形式，善意第三人利益易遭受损害。
实践效果中的缺陷是可以完善的，而法理上的缺陷却是难以弥补的。
故笔者仍主张我国的不动产登记效力宜采取登记要件主义，但要加以完善，如可以建立预告登记制度，登记请求权制度等，以防止出卖人随意改变原建立的买卖关系。
4.2建立不动产登记制度的“五个统一”的原则
由于历史的原因，我国的不动产登记制度存在许多弊端，与我国社会主义市场经济发展的要求不相适应，也难以与世界各国的不动产登记制度接轨。
依照不动产登记的基本法理并结合我国的实际情况，笔者认为中国的不动产登记制度建立应当坚持“五个统一”的原则。
4.2.1统一法律依据
即以物权法为基础统一我国不动产登记法律制度。
我国目前的不动产登记不但法律依据散乱，而且制度内容多有矛盾，仍然是按照计划经济的要求制定的，这些制度只能满足对土地、房屋进行行政管理的需求，而不能满足不动产进入交易的需要，更不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。
所以，必须制定一部满足市场经济要求，逻辑严密，内容统一的适应我国国情的不动产登记法，而不能分别出现土地、建筑物（包括房屋）、森林、水源、滩涂等各类不动产登记法。
4.2.2统一登记机关
因为登记对不动产物权变动至关重要，故登记机关的确立也是不动产立法应予明确的。
我国目前的不动产登记中由于部门利益之争，形成了登记机关“多头执政”的状况。
我国1995年制定的《担保法》第42条就明确规定了不动产登记部门有四个。
这种分散登记的制度有许多弊端。
一是分散登记，会给当事人造成极大不便；
二是分散登记很难给交易当事人提供全面的信息；
三是分散登记容易导致登记机关权力的交叉与重合，从而损害当事人的正当利益扰乱正常的社会秩序。
故我国应当统一不动产登记机关。
然而这个登记机关设在何处呢？
世界各国不尽相同，理论界也有不同主张。
有的主张在法院内设立不动产登记机构负责对不动产的登记，笔者认为不妥。
一是与宪法规定的法院是国家审判机关的职能不符；
二是由法院登记，当发生登记纠纷时，法院无法处理；
三是法院的人力物力以及技术力量也不能适应这项工作的需要。
笔者建议，在政府机构中设立专门的登记机关，可以将其称为物权登记局。
在局内分设动产登记处（科）和不动产登记处（科），分别行使动产和不动产的登记职能。
其中，不动产登记处（科）为专司不动产登记的机关，专门负责对不动产物权的设立、转移、变更和消灭的登记。
因为不动产登记需要一定的人力、物力和技术，在政府内部专门设立这个机构比较可行，且符合我国实际，也便于对不动产的监督管理。
因此宜在政府设立专门机构，将目前的分散登记为统一登记。
同时，必须实行登记公示。
4.2.3统一登记效力
根据上文的分析，我国不动产登记立法应采纳登记要件主义，而不能采纳登记的对抗主义。
这不仅是法理上的要求，更是建立客观公正的不动产交易制度，保障不动产有序、安全交易的需要。
4.2.4统一登记程序
在我国一直存在着重实体而轻程序的错误思想，对于程序公正的独立价值缺乏应有的认识，这种思想观念必须加以纠正。
不动产登记程序要与市场经济的发展要求相适应，而市场具有高度的流动性，故全国应当形成统一的大市场，减少直至消除地方保护主义。
在我国未来的不动产登记立法中，就应该统一登记程序。
4.2.5统一权属证书
即登记机关颁布的不动产权利文书应当具有统一性。
不能像现在一样，存在地权证、房地产权证、林权证等多种不动产权属证书并行的情况。
不动产权属证书的不统一，不但加重了权利人的经济负担，而且加剧了不动产市场运行的矛盾。
故不动产权属证书必须统一，即由统一的机关制作、颁发，并且要具有统一的格式。
4.3扩大不动产权利登记范围，保护第三人权益
笔者认为，我国现行法律关于不动产登记的范围过窄。
应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权和房地产租赁权等均纳入不动产登记,以扩大不动产的登记范围。
同时要加大对第三人权益的保护。
我国现行有关不动产登记的法律、法规虽已涉及到登记的公信力问题，但对第三人的权益保护有必要加以完善。
笔者认为，第三人只要具备以下三个条件，就应当受登记公信力的保护。
第一，第三人须为善意，即第三人不知登记有误，且对不知无重大过失。
第二，取得必须有偿。
第三，除登记错误外，民事法律行为本身合法有效。
4.4建立不动产预告登记制度
所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位的请求权等而进行的提前登记。
预告登记是德国中世纪民法创立的制度。
在日本民法中预告登记被称为假登记。
我国台湾地区使用了预告登记的概念。
预告登记主要有三个方面作用。
一是保全债权的实现。
通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并加以公示，任何违反预告登记的不动产变动都将无效的，从而使债权的请求权得以保全。
二是顺位保正作用。
通过预告登记方
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