房地产开发经营与管理真题.doc

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房地产开发经营与管理真题2011年

一、单项选择题

（每题的备选答案中只有一个最符合题意。

）

1、房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是（  ）。

  A．土地不会毁损  B．地上建筑物有耐久性

  C．变现性差  D．土地使用权年限较长

2、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（  ）。

  A．增量供给  B．存量供给

  C．潜在供给  D．总量供给

3、关于房地产投资特性的说法，错误的是（  ）。

  A．区位选择异常重要  B．不易产生资本价值风险

  C．存在效益外溢  D．易受政策影响

4、商品房开发市场通常是典型的（  ）市场。

  A．完全竞争  B．垄断竞争

  C．寡头垄断  D．完全垄断

5、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。

该城市2010年商品住房新开工面积是（  ）万m2。

  A．500  B．700

  C．800  D．1000

6、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（  ）。

  A．第一阶段  B．第二阶段的后半段

  C．第三阶段的后半段  D．第四阶段

7、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（  ）。

  A．集体土地中的宅基地  B．依法收回的国有土地

  C．依法收购的土地  D．依法行使优先购买权取得的土地

8、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（  ）。

  A．对原材料的检验  B．对配套设施的检验

  C．确立质量文件档案制度  D．确立成本控制档案制度

9、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（  ）。

  A．土地储备  B．销售方案的细化

  C．建设项目的质量控制  D．申领《建设用地规划许可证》

10、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（  ）。

  A．认知价值定价法  B．成本加成定价法

  C．挑战定价法  D．领导定价法

11、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（  ）。

  A．有效市场＞渗透市场＞服务市场  B．服务市场＞有效市场＞渗透市场

  C．有效市场＞服务市场＞渗透市场  D．服务市场＞渗透市场＞有效市场

12、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（  ）存在差异性。

  A．房地产开发企业的特点  B．城市区域功能

  C．购房者的需求  D．城市地理环境

13、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（  ）分析。

  A．需求  B．供给

  C．竞争  D．市场占有率

14、我国对外筹资成本通常是在（  ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

  A．纽约同业拆放  B．中国香港同业拆放

  C．伦敦同业拆放  D．新加坡同业拆放

15、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。

若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（  ）。

  A．甲＞乙＞丙  B．丙＞乙＞甲

  C．乙＞甲＞丙  D．乙＞丙＞甲

16、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（  ）。

  A．5.16%  B．6.16%

  C．6.5%D．8.74%

17、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。

若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（  ）万元。

  A．91.76  B．142.40

  C．150.94  D．160.00

18、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（  ）元。

  A．3627.06  B．3634.31

  C．4818.34  D．4842.43

19、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（  ）万元。

  A．17.46  B．100.00

  C．117.46  D．672.75

20、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（  ）。

  A．抵御通货膨胀的影响  B．提高资本金的投资收益率

  C．提高全部投资的平均收益率  D．降低借贷资金的资金成本

21、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（  ）。

  A．达到了基准收益率的要求  B．超过了基准收益率的要求

  C．未达到财务内部收益率的要求  D．达到了财务内部收益率的要求

22、某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（  ）年。

年末

0

1

2

3

4

5

净现值/万元

-2000

446.35

432.32

532.59

640.67

455.57

累计净现值/万元

-2000

-1553.65

-1121.33

-588.74

51.93

507.50

 A．3.09  B．3.48

  C．3.83  D．3.92

23、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（  ）万元。

  A．28.73  B．29.11

  C．344.74  D．349.31

24、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（  ）。

  A．建筑安装工程费  B．土地费用

  C．空置率  D．容积率

25、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（  ）。

  A．临界点分析  B．期望值分析

  C．敏感性分析  D．概率分析

26、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（  ）确定是否进行投资。

  A．等待投资型期权估价  B．放弃型期权估价

  C．成长型期权估价  D．柔性期权估价

27、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（  ）。

  A．销售收入  B．开发建设投资

  C．营业税金及附加  D．借贷本金偿还

28、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（  ）。

  A．房屋价值补偿费  B．搬迁补偿费

  C．停产停业损失补偿费  D．土地补偿费

29、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（  ）。

  A．总投资估算表  B．经营成本估算表

  C．投资计划与资金筹措表  D．销售收入与经营税金及附加估算表

30、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（  ）。

  A．发行可转换债券  B．发行普通股股票

  C．发行优先股股票  D．发行公司债券

31、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（  ）。

  A．政策风险  B．市场风险

  C．财务风险  D．信用风险

32、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（  ）的70%。

  A．评估价值  B．实际价值

  C．投资价值  D．出让金收入

33、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（  ）。

  A．本次贷款的月还款额/月均收入

  B．（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入

  C．（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

  D．（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入

34、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（  ）。

  A．物业出租经营成本  B．业主希望的投资回报率

  C．通货膨胀率  D．同类物业的市场供求关系

35、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（  ）万元。

  A．33.00  B．33.10

  C．36.00  D．36.10

二、多项选择题

（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。

）

1、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（  ）。

  A．居住物业开发投资  B．商业物业投资

  C．土地开发投资  D．房地产开发投资

  E．房地产经营投资

2、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（  ）。

  A．吸纳量  B．新竣工量

  C．预售面积  D．可供租售量

  E．房地产价格

3、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（  ）。

  A．商品住房限购政策导致住房租金上涨

  B．居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

  C．保障性住房供给增加抑制商品住房价格

  D．房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

  E．通货膨胀导致房地产重置成本增加

4、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（  ）。

  A．大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式

  B．双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

  C．总代理可以委托分代理

  D．房地产开发企业不能直接委托分代理

  E．房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

5、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（  ）。

  A．成本低  B．反馈快

  C．能深入了解被访者情况  D．回收率高

  E．能深度访谈

6、下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（  ）。

  A．开发—销售模式  B．开发—持有出租—出售模式

  C．购买—持有出租—出售模式  D．购买—更新改造—出售模式

  E．购买—更新改造—出租模式

7、对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（  ）。

  A．开发期  B．论证决策期

  C．经营准备期  D．经营期

  E．销售期

8、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。

对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利