小区物业保安尴尬的社区110Word文档下载推荐.docx

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两起案件涉及到物业保安的职责是什么？

业主交纳了物业费，保障业主安全是否是保安的法定义务？

社区发生侵害案件后，物业公司应承担何种法律责任？

长沙鑫天鑫城小区被盗案

2009年3月5日17时，长沙鑫天鑫城小区19栋4单元8楼的萧翎（化名）夫妇返家时傻眼了：

大门开着，客厅一片狼藉，家中150公斤重的保险柜不翼而飞！

业主150公斤重的保险柜被盗的消息在小区不胫而走。

“这哪是小偷，简直是强盗！

”楼下的业主钱丽气愤地说。

物业公司保安队长赶到事发处，萧翎一把扯住他吼道：

“大白天的，那么重的保险柜被搬走了！

你们干什么吃的？

我们交了物业费，但享受了你们什么服务？

”

在众人抱怨声中，保安队长简单登记了一下匆匆离开。

萧翎边收拾房间边抹眼泪，“近10万元的现金没了、首饰没了，小偷不仅将笔记本电脑等贵重物品洗劫一空，甚至连皮带、衣裤、指甲剪等生活用品也不放过……”萧翎说着说着坐在地板上放声痛哭。

丈夫安慰妻子：

“别哭了，明天我们再去派出所！

第二天上午，夫妇二人到派出所登记财产遗失情况后来到小区监控中心，要求调看当天的监控录像，保安用对讲机向监控中心汇报。

十分钟后，对讲机里传来一个声音，“摄像头早就坏了”。

2009年3月9日，萧翎拉着丈夫找到物业部，经理表示：

“我们这次来要讨个说法，你们要赔偿损失！

经理略为思索后说：

“我们是服务性企业，不是政府的执法部门。

案发当天，警方不是也没说我们的监管责任有失误嘛！

物业管理这么多法律法规，但业主家里被盗，物业是否该赔、赔多少都没有规定，仅凭你们嘴上讲讲，我们就给钱怎么可能？

无独有偶，2009年5月8日，该小区21栋8楼的张先生家被盗；

几天后，小区一位女业主上班时收到银行短信息，称她的信用卡在商场被消费数万元。

业主报警后才知道家里已被洗劫一空……

被盗业主纷纷找到物业公司理论，对方拿出《物业管理项目投标书》说，“协议规定，一般治安案件年发生率不得超过总户数1%，小区现有1072户业主，一年被盗10户是在允许范围之内……”

小区业主委员会将物业公司诉至长沙市雨花区法院，要求结束与物业公司的物业合同。

法院经审理认为，物业管理公司的种种行为让小区居民的人身和财产安全受到威胁，《物业管理项目投标书》“年盗窃事故率小于1%、居民满意度达95%以上”的约定形同虚设。

日前法院一审判决：

业主委员会与物业公司签订的《物业管理项目投标书》即日解除，物业管理公司在判决生效后7日内撤出小区……

物业认为：

我们是服务性企业，不是政府的执法部门。

物业管理这么多法律法规，但业主家里被盗，物业是否该赔、赔多少都没有规定。

深圳莲塘畔山花园入室行凶案

2009年7月18日傍晚，深圳市罗湖区莲塘畔山花园。

因台风袭击深圳，一楼108室女主人叶子奇（化名）与在外加班的丈夫杨义（化名）通电话，互问平安。

晚饭后叶子奇的母亲张天琴（化名）哄外孙睡觉，叶子奇在沙发上看电视。

22时，保姆付迪（化名）把家务事料理妥当也进屋休息。

据保姆付迪回忆：

“2009年7月19日凌晨1时左右，突然有人敲门，我迷迷糊糊问了一句：

‘谁啊？

’没人回答。

我以为是杨义加班回来，便急忙穿上衣服下床开门，谁知门一打开，一把刀捅进了我的肚子。

当时屋里一片漆黑，什么也看不见，我出于求生的本能哀求道：

‘我只是保姆，别杀我。

’凶手把我拖进卫生间说：

‘别出声！

’并用毛巾将双手反绑后走了出去。

我使劲挣脱捆绑后，冲出门外，一边跑一边喊救命……”

付迪的呼救声传出很远，小区内有人家开了灯，还有人从窗户里探出头向外看，但没有保安出现。

凶手听到喊声，冲出门将付迪拖回屋内拳打脚踢，再次将她捆绑在卫生间。

此时，付迪发现叶子奇躺在地上一动不动。

在此之前，张天琴发现出事了，便躲进外孙的房间将门反锁，但不知为何没有报警。

不久，付迪趁凶手不注意再次挣脱捆绑，捂着流血的肚子冲出门外呼救。

凶手再次追来，将付迪拖回屋内对其肚子刺了几刀。

这时，杨义加班回来按响了门铃，“付阿姨，开门。

”付迪感觉凶手迅速松开她躲在门后，付迪听到门外传来杨义的几声惨叫后自己也昏了过去。

整个过程三个小时，小区里很多业主都听见了打斗声音，但没有小区保安出现。

110、120赶到现场发现，杨义、叶子奇已死亡；

付迪经抢救脱离危险，评定为八级伤残。

2009年7月25日，犯罪嫌疑人被抓捕归案。

杨义的父亲认为，物业保安对儿子儿媳之死有着不可推卸的责任。

物业公司经理认为，“公司每天晚上都安排保安巡逻。

案发当天，因台风下着大雨，雨声掩盖了付迪呼救的声音。

保安已尽到巡查责任，没能阻止凶手作案不是物业公司管理上的过错。

2010年4月28日，付迪以物业公司疏于管理、没尽到合理范围内的安全

保障义务为由，将物业公司告上法庭，索赔医疗费、伤残补助金22万余元。

物业公司辩称，付迪不是业主，与物业公司之间不存在物业管理合同。

2010年6月，杨义、叶子奇的父母及儿子等5名原告，将物业公司诉至深圳市罗湖区法院，提出各项索赔196万余元。

原告律师认为：

本案凶手在事发当天夜里24时前后进入小区，如果物业保安稍加注意进行盘查，或征得业主同意后放行，凶手根本没有机会作案，物业公司疏于管理的过错是造成本案发生的关键。

物业公司代理人反驳：

当天晚上下着大雨，凶手是趁着保安不注意溜进小区。

叶子奇作为成年人，如果发现有危险，或者自身安全受到威胁，根本就不该给凶手开门。

庭审中，物业公司拿出保安巡逻记录，例会记录，巡查记录等，证明物业公司已经认真履行了物业管理合同责任。

原告律师认为，保安的基本职责应包括：

确保业主工作、生活的正常秩序，负责小区的治安防范工作，如登记来访来客、巡查小区等，而物业公司未履行基本职责，实质上是一种不作为行为，对原告构成侵权。

物业公司表示，本案凶手已被抓获，受害者家属的损失无疑应由加害人承担。

案件的发生和物业公司管理行为没有因果关系，物业公司不是公安机关，不具备打击违法犯罪的责任，也没有制止暴力犯罪的能力。

截至发稿前，此案由于刑事责任部分没有宣判，民事赔偿没有作出判决。

物业保安是企业职工，不是执法人员。

物业不具有公安打击违法犯罪的责任，也没有制止暴力犯罪的能力。

物业保安与110的法律区别

■郭玉涛

警察是国家公职执法人员，法律赋予其保护公民生命、财产安全的法定责任。

物业管理合同是业主与物业管理企业的契约，住户缴纳费用，并和物业约定保安应承担何种合同责任。

两起案件在社会引发广泛关注，很多市民认为物业保安的诸多问题到了该明确的时候了。

尽管每个小区都有保安，但保安究竟应该履行哪些职责？

服务范围包括什么？

发生刑事案件，业主是否可以向物业公司索赔？

业主在交纳的物业管理费账单中，写明包含保安服务费，他们有权利知道自己应该得到什么样的保安服务。

110是法定责任

上述问题实际上是物业管理企业的保安究竟有没有保护住户生命、财产安全的义务。

目前，由于我国没有统一的法规，我们只能按照现有的法规进行类推，即把保安、私人保镖与警察的职责做一个比较来说明问题。

警察是国家公职执法人员，法律赋予其保护公民生命、财产安全的责任，这是法定职责，不能以任何理由不履行或部分履行。

私人保镖的义务完全由其签订的雇佣合同确定，如果合同仅规定其有限的义务，私人保镖完全可以不采取保卫、救护雇主的行动。

物业管理企业的保安，具有警察的某些公益性特点及私人保镖的契约特点。

保安隶属于物业管理企业，属企业员工而不是国家执法人员，因此保护公民生命、财产安全是他们的服务内容而不是法定职责，其服务内容由物业管理企业与业主签订的物业管理合同确定。

所以，法律上没有执法权的物业保安无法像警察那样保卫住户的人身财产安全。

保安是约定责任

物业管理合同是业主与物业管理企业的契约，住户承担交费义务，享有接受物业服务的权利，而物业管理服务一般均包含保安服务。

如果双方协商一致，在物业管理合同中明确保安应当保护住户的生命、财产安全，便形成了物业保安的合同约定职责，其必须履行。

无论住户是在家中还是在公共区域受到不法侵害，只要属于小区物业管理范围，保安就有义务尽力、尽快地保护、救助受害住户。

如果合同没有约定物业管理企业负有此种义务，物业保安便无此职责。

实际上大多数小区的物业管理合同，并没有明确约定物业保安的具体义务、职责。

同时应该注意到，即使物业合同约定保安有保护业主生命、财产安全的合同责任，但作为没有法定执法权的物业保安，实际上也很难履行合同中的约定。

保安行业标准

2007年，北京出台物业保安服务行业标准，首次明确了物业保安的职责。

《北京物业保安服务质量要求》规定，担任物业保安必须具备无犯罪记录，初中以上文化程度，具备基本法律知识，具备一定语言表达能力，能与业主沟通交流，具备与岗位职责相应的观察、发现和处置问题能力等相关条件。

物业保安职责主要包括：

在物业管理公共区域内执行巡逻、门卫等秩序维护服务任务；

利用科技手段和设施装备执行秩序维护服务任务；

对发生在物业管理区域内的不法侵害、治安和自然灾害事故及时报告，采取措施防止事态扩大，保护现场，维护现场秩序；

严格防火、防盗、防爆炸、防破坏等防范措施，发现物业管理区域内的安全隐患，立即报告上级领导及有关部门；

定期对消防设施设备进行巡视、检查，发现异常情况及时上报；

对物业管理区域内正在发生的不法侵害行为及时制止，并报公安机关或有关部门进行处理；

支持和配合公安机关和其他执法部门依法执行公务等。

从上述规定同样不难看出，物业保安的职责并无法向110那样全方位保护业主的生命、财产安全。