房地产经济学复习笔记Word格式.docx
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房产的买卖、租赁和经营
5）房地产中介服务
（六）相关专业名词
1.宗地：
地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块
2.容积率：
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
1）一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
2）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：
R＝C·
H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
3）楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
3.绿化率：
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与宗地面积的比率
4.建筑密度：
宗地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比
5.折现：
将未来收入折算成等价的现值。
6.通平状况（工程施工前）：
1）三通一平：
水通、电通、路通；
场地平整
2）四通一平：
水通,路通,电通,电讯通；
3）七通一平：
供水,排水,道路,供电,电讯,供热,供气；
7.生地：
已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），可用于建筑的土地；
但是不具备全部的三通条件，也不具备一平条件。
8.毛地：
已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），具备三通条件，但是不具备一平条件。
9.净地：
已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），具备三通一平条件。
10.熟地：
已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），具备七通一平条件，可直接用于建筑的土地。
房地产定位及其与国民经济的关系
一房地产的产业定位
（一）性质定位：
广义兼指二、三产业，狭义仅指第三产业
（二）功能定位：
1.基础产业地位
07年简答第一题
a）是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证
b）是人口素质提高和社会全面进步的基本条件
c）是城市经济发展和城市现代化的重要基础
d）是社会财富创造的重要源泉
2.支柱产业地位
a）GDP比重和增长速度都足以称为支柱产业
b）产业链长，关联度大，能直接或间接的引导和影响很多相关产业的发展
c）有利于高新技术的应用和扩散
二房地产业与国民经济的关系
（一）国民经济重要变量对于房地产业的影响
1.国民收入，+（一阶导，表示正负关系），+（二阶导，表示幅度关系）
2.投资水平，+，？
（需要依据影响力和感应力测评）
3.消费水平，？
（一般正相关，但是也有特例），？
（受到预期、借贷和影响偏好的影响）
4.利率和经济增长率：
？
（相关偶然性很大，总体态势不显著），？
（二）房地产业对于国民经济的关系
1.各变量对于国民经济的影响
1）房地产增长率
2）房地产业增长效率
3）房地产业信用规模
4）房地产需求和供给水平：
i.需求指标既与其他产业部门固定资产投资规模呈正相关关系，又与人均国民收入增加、社会收入水平的提高呈正相关关系。
ii.供给水平：
与社会投资量呈直接相关关系，又与房地产资本利润率相关
2.房地产景气循环图
07年选择题第二题
阶段
空置率
供给增长率
需求增长率
租金增长率
1
-，有下降趋势
停止或很低
增长
N/A
2
上升
3
+，有下降趋势
供给紧张
持续上升
快速上升
4
出现供给增长
需求涨幅高于供给
5
+，有上升趋势
供给涨幅超过需求
6
-，有上升趋势
供给开始减少
下降
3.房地产业周期与国民经济周期：
1）波动次序前者先于后者
2）波幅前者大于后者，波长二者基本一致
3）前者的长期上涨趋势较后者显著
（三）房地产市场特征
1.产权交易市场
2.区域性市场
3.不完全竞争市场
（四）房地产与社会现象的联系
1.价格与市民的公共选择
2.预期改变导致投资模式转变
3.房地产空间分异：
贫民区vs.高尚社区
4.住房政策vs.社会成本
5.房地产制度vs.寻租
6.泡沫、恐慌与社会财富灭失
空置、泡沫、周期
一空置与泡沫
1、作用：
是反映市场供需状况的指向器、风向标；
衡量房地产市场是否健康的指标之一
2、定义：
07选择题
空置率是某一时刻房屋面积占全部存量房屋面积的比率。
其中，现有的，可供使用的全部存量房屋面积是已被占用面积和空置面积之和。
3、国内外考察空置率的不同
1）国内强调销售；
国外强调使用（因此包括存量房）
2）国内强调在统计时点已经竣工而处于待售待租状态，国外强调必须处于可售可租状态一定时间后（一般是一年）
3）国内不统计二手房，国外则关注待售待租的二手房
二房地产周期理论
1、周期波动的一般理论
1）繁荣、衰退、萧条、复苏——周期正在微波化
2）古典型周期到增长型周期（无明显下降趋势）
2、周期波动机制
1）外部冲击
定义：
经济系统外部的冲击通过系统内部传导而发生变化的经济运动
a）实际供给冲击：
技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化
b）实际需求：
投资冲击、消费冲击、财政冲击、货币需求冲击；
由于对于经济运行的预期出现变化而产生
c）政策：
货币、财政、投资、金融政策
d）体制变动：
（在中国）所有制结构变动、宏观经济运行机制和政府宏观调控体系
e）宏观经济总供求：
经济增长方式、产业结构升级
f）国际政治
2）内部传导
06年简答题
由经济系统内部结构特征所决定的经济运动，表明经济系统内部信号或变量以滞后方式进行传递、扩散的过程
a）延迟：
各要素反应程度不一，弹性不同
b）乘数和加速机制：
关联机制（内部各行业之间前向、后向的连锁效应）；
市场机制（供求和投机）；
缓冲机制（上限是生产要素供给和需求的约束，下限是房地产就业刚性）
3）预期与泡沫：
同质性预期、博傻博弈
房地产管理
06/07年简答
07年论述
资产市场和使用市场的契合点：
使用市场的租金水平是决定资产市场需求的重要因素
两个市场的实际供给来自实际开发的建设量
四象限模型
城市房地产管理的关键在于创造有序、稳定的宏观环境，引导均衡有活力的房地产市场，提升社会总财富，促进房地产业及相关产业升级
土地改革特征
表征的变化：
从三无到三有（有偿、有年限、有流动）
本质的变化：
使用权分离出来。
使用权可以出让，所有权无变化
现代不动产的相关基础理论
一供给与需求（价格）理论
1.有用性、稀缺性、有效需求（买主希望并有能力购买购买的建筑产品，建设项目和有关服务的数量）三者是房地产价格的形成条件
2.房地产的主要增值部分来自土地，土地价格增值包括投资性增值、供求性增值和用途性增值。
3.房地产的价格弹性
1）需求价格弹性由替代品的数量和价格决定
2）供给价格弹性由时间长短决定（短期无弹性[原有物业无法腾空，新建物业无法马上完成]，长期有弹性）
3）因此，短期租金水平主要由需求决定
4.影响房价的因素不仅包括收入、偏好、替代品价格，还包括房地产产品的特殊性和客户预期。
二房地产产品特殊属性的引致行为研究
1.从需求层次来看
1）吉芬品：
作为低档物品，吉芬物品的替代效应与价格呈反方向变动。
吉芬物品的特殊性就在于，它的收入效应的作用很大，以至于超过了替代效应的作用，从而使总需求与价格呈同方向变动。
07年选择题09
2）正常品：
是指需求量与收入呈同方向变化的商品。
对于正常物品来说，替代效应与价格呈反方向的变动，收入效应也与价格呈反方向的变动，在它们的共同作用下，总效用必定与价格呈反方向的变动，正因为如此，正常物品的需求曲线是向右下方倾斜的。
3）奢侈品：
需求增长高于收入增长
2.任何交易行为都会带来消费剩余，使得剩余最大化是理性消费者的选择；
因此，许多传统的调查手段值得反思。
三预期理论
1.房地产需求=真实需求+投资需求
2.真实需求：
价格越涨，需求越小
3.投资需求：
价格越涨，需求越大；
投资需求可以自我循环与放大
4.一致性预期比异质性预期更可怕
四地租和区位理论
1.分类：
自然地理区位、经济地理区位、交通地理区位
2.区位关联度：
区位主体在空间区位中的相互运行关系
3.区位要素：
空间环境特性、可及性（从一点到另一点的交通便捷成都）、互赖性、排斥性、费用
五外部性理论
1.公有地悲剧
2.踏板效应：
没挤上公车前会跟前面的人向里挤挤，一旦踏上踏板，就对后面的人说别上了。
六比邻定律
07年名词解释
1.房地产定价领域会出现区域价格指标的制定者
2.最先定价的宗地影响未来区域的发展
3.媒体会成为价格先导者的宣传器
七挤出效应
邻里素质、最小面积、最低总价的挤出效应
八资金时间价值
利息率对于房地产的影响。
九产权理论
1.土地所有权包含：
占有、使用、收益、处分
2.地役权：
地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。
地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。
用益物权的一种。
指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。
如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。
甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。
这时甲工厂即取得了“地役权”。
3.时权
一十营销
1.满足现有需求
2.激发隐性需求：
设身处地地为顾客着想
3.创造需求：
创造需求
一十一网络效应
1.交易成功的几率随着规模扩大而成指数趋势上升（多重上市交易系统）
2.买到好东西，告诉3个人；
买到不好的东西，告诉15个人
一十二纯化或复合
一十三文化
一十四木桶理论
一十五边际调整（多元化的好处）
一十六学习成本与交易成本
不动产市场
一不动产市场概述
（一）房地产市场体系
1.房地产市场的主体（产权）结构
1）所有权让渡市场：
农村集体内部交易、国家征用集体土地
2）使用权让渡市场：
农村集体内部交易、城市一级出让市场与二级转让市场
2.房地产三级体系（信息不对称是其重要特征[07年选择题]）
06年题
1）一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场；
国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地获奖农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场
2）二级市场，土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产或达到规定可以转让的土地进行出售和出租的市场。
一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场
3）三级市场，购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或者转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场
3.房地产一级市场的运行
1）特点：
政府垄断性、竞争有限性、交易单向性、政策导向性
2）制约因素：
社会经济发展水平、城市规划、土地征用和出让计划
3）招拍挂：
《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。
其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。
4.房地产二级市场的运行
土地使用权的转让、有限年期核减、法律要件（合同）、生效要件（登记）
2）运行：
属地原则、价格评估和审定原则、特定场所交易
5.房地产三级市场的运行
交易主体复杂、交易形式多样、交易分散、多为存量房、依赖经济人、竞争较为充分
2）运行条件：
产权明晰、中介规范、金融配套、法规完善
（二）房地产市场运行
二房地产市场供求关系和运行机制
（一）房地产市场供给
一定时期，一定区域内生产者提供的房地产产品总量
2.实现方式：
市场交易房地产供给、非市场交易房地产供给
3.层次分析：
已实现的供给、现实供给、可能供给、边界供给
4.房地产供给主体及其特性
1）土地供给者主体及其特性：
a）主体：
一级市场供给者，国家；
二级市场供给者，使用权转让者
b）特征：
一级市场主体垄断，弹性有限，存在一定的市场规律，具有时滞，不规范
2）房产市场供给主体及特征：
开发企业，存量房业主
标的物多样，供给滞后，短期弹性小，长期弹性相对大
5.影响房地产供给的因素：
1）政府政策：
土地供给、金融政策（信贷到信托）、住房政策（排错队）、税收政策（Mall）
2）价格
3）投资来源
4）交易条件
5）开发成本与技术
6）企业素质
7）市场需求
（二）房地产市场需求
一定时期，一定范围内人们愿意并且能够用有偿的方式购买或租赁房地产产品的数量。
2.影响因素：
1）数量
2）时机
3）价格
4）风格
5）区位
6）资金
7）户型
8）租售方式
3.层次：
边界需求、可能需求、现实需求、已实现需求
4.需求分类
1）市场交易需求——非市场交易需求
2）生产（投资）需求——消费需求
3）个体需求——团体需求
4）自有资金需求——外来资金需求
5.需求特性：
1）土地需求特性：
增长性、多样性、不可替代性、发展关联性
2）房产需求特性：
个性化、普遍性、间断性（层阶性）、弹性差异大
（三）房地产市场供求平衡分析
1.只考虑价格因素时的供需平衡
i.静态看，分短期[无弹性]和长期[有弹性]
ii.动态看，根据蛛网模型，pt=A（Bs/Bd）t+Pe；
因此动态均衡是否能够达成取决于Bs和Bd，即供给曲线和需求曲线的斜率。
2.保持房地产市场平衡的手段
1）价格调整
2）供给调整
3）需求调整
（四）房地产市场运行机制
1.市场机制
1）定义：
具有一定自驱动使供求平衡的功能
2）内容：
a）供求机制（数量、结构、空间）
b）价格机制
c）竞争机制（价格竞争和非价格竞争；
完全竞争、垄断竞争、垄断市场[自然]）
3）特点：
相互制约性、独立作用性、内在必然性、迂回性和滞后性
2.政府干预
1）经济手段：
经济计划、财政政策、货币政策、收入政策、产业政策、区域发展政策、投资政策
2）法律手段：
经济立法、经济执法、法律监督
3）行政手段：
行政命令、行政制度、行政法规和条例
4）微观规制：
a）经济性规制：
进入规制、数量规制、质量规制、价格规制
b）社会性规制：
禁止特定行为、对营业活动进行限制、确立资格制度、检查鉴定制度、基准认证制度
5）宏观调控：
a）财政手段：
国家预算、国家税收、公债、财政支出、转移支付、财政补贴
b）货币手段：
法定存款准备金率、新币供应、公开市场业务、利率
3.政府干预房地产市场系统构成
1）决策控制系统
2）调节系统
3）信息反馈系统
4）监督系统
房地产定位
（一）企业获取利润的一般途径
1.企业获取利润的三种战略：
总成本领先、差异化战略、专一化战略
2.房地产企业更关注后两种战略（房地产企业对于成本不敏感、关注利润最大化而不是成本最小化）
3.波特的五力模型：
行业现有的竞争状况、供应商的议价能力、客户的议价能力、替代产品或服务的威胁、新进入者的威胁
（二）不动产项目定位的主要内容
1.主题概念定位
1）功能定位
2）特色定位
3）形象定位
2.环境板块
1）政策
2）国民经济发展
3）市场供求
4）时机
5）位置
3.市场板块：
消费者群体定位
4.产品板块
1）材质定位
2）户型定位
3）环境定位
4）科技定位
5）文化定位
6）生态定位
7）价格定位
8）配套设施定位
9）管理服务定位
10）将来时定位
5.企业诉求板块
1）利润目标定位
2）品牌定位
3）社会因子定位
4）创新定位
5）融资定位
6.营销板块
1）营销方式定位
2）广告策划定位
（三）不动产项目定位的一般程序
1.对发展环境进行整体判断
1）土地政策、金融政策和潜在的经济发展状况
2）评价市场处于周期的哪个阶段
3）房地产产品低开高走、尾盘保值的特殊性
2.对自身的分析：
1）区位、区位还是区位
2）房地产产品区域特质的接临性和房地产区域价格的先发决定性
3.市场细分
1）对既有市场的分析和历史数据的回归分析
2）对市场分层的分析和需求的聚类分析
3）对产品的销售目标的购买意愿进行分析
4.产品的特质判断及其与市场的匹配程度
5.全程导入良好的服务意识
6.重复性的定位循环、绩效评估和修正
1）专家打分法
2）层测分析法
3）头脑风暴法
4）知识管理法
5）应激反应法
（四）不动产项目定位的一般原理
1.市场可接受性
2.市场的前瞻性：
需求的层阶性、突变性；
偏好的多样性和易变性
3.产品的完善性：
不能有短板
4.产品的可行性和主题性：
特色矩阵要突出；
有特色可能比均好更为重要
5.公众的认可性
6.产品的宜人性
7.产品的可重组性/升级性
07年简答题
a）需求是在不断变化的，因此要求产品也随之变化
b）随着销售行为的进行，风险越明朗，需求越显现
c）即使产品投入使用后，企业仍能不断创造和完善产品价值
d）技术手段和战略组合是可用工具
8.计算收益的回报：
额度与时间并重
房地产营销整合
一房地产市场营销品牌策略
1、品牌概说：
在房地产交易中，通过品牌认知，向掌握较少信息的购房者传达部分购房信息
2、品牌的作用：
提高员工的忠诚度，提高员工的尽职度
3、品牌的市场效应：
扩散效应，持续效应，放大效应
4、创建名牌的意义：
企业成功的重要标志，良好的企业信誉，房地产市场成熟的标志，公众判断和监督房产质量的手段
5、房地产产品品牌创立的特殊性：
全国推广难度大；
房地产假冒品牌难度大；
可以克隆产品，难以克隆品牌
6、要点：
品牌涵盖所有产品，质量先导，名牌不一定等于高价格，保持连续性（避免断顿），适时适度宣传
二房地产市场营销价格策略
1、房地产价格定义：
是房产商品和地租资本化的综合货币体现
2、价格职能：
货币标度、调节社会经济中资源和收入的分配
3、价格构成和影响因素：
1）理论造价：
房屋建造全过程造价+流通费用+利润+税金
2）交易价格：
一般因素、区域因素、个别因素
4、房地产定价方法：
1）成本加成定价法
2）竞争价格定价法（考虑比邻效应）
3）加权点数定价法（朝向、楼层、面积、景观、设计、口彩）
4）顾客感受定价法
5、价格策略：
分期调价，低开高走；
遇到调价，一步到位；
市场低迷，及早脱身
三房地产市场营销渠道策略
1、原因：
1）越来越难获得持续性的竞争优势
2）分销商的能力不断增长，特别是在营销渠道中的零售商
3）要求减少分销成本
4）不断追求新的增长的压力
5）科学技术作用的日益增强
2、开发商直接销售
1）条件：
大型房地产企业、卖方市场、楼盘品质特别好
2）优势：
与消费者直接接触，有利市场信息收集；
与公司利益直接相连，销售人员尽心尽力；
省去中间费用，降低成本，有利吸引顾客
3、委托代理商销售
公司专业人员和专业能力有限
2）委托代理与一般经销商的区别
a）代理商不必购买产品的所有权
b）代理商不能随便处置商品，只有一定幅度的议价权，代理商赚取佣金
方式
1）联合代理与私家代理
2）卖方代理，买方代理和双重代理
3）首席代理和分代理
4、第二营销渠道：
07名词解释
i.第一营销渠道：
广告——〉谈客户——〉看房——〉成交
ii.第二营销渠道：
客户——〉口碑（市场信任度）——〉新客户
四房地产市场营销广告策略
1、广告方案的5M：
目标（Mission）、资金（Money）、信息（Message）、媒体（Media）、评价（Measurement）
2、策略：
1）研究物业：
表达定位或挖掘亮点，从而确定受众
2）选择媒体：
传统媒体（报纸、电视、户外等），专有媒体（楼书、沙盘、样板间），选择依据（目标受众的接触习惯与接触率，楼盘特点，组合效果）
3）制作和发布：
内容平实，形式独特，受众认可，容易接触，预算支持
五房地产市场营销销售促进策略
1、房地产展销会
2、现场节事（名人效应）
3、销售优惠手段
1）付现打折
2）协助贷款
3）10年退款
4）包租回报
5）先租后售
6）底商分红
六房地产市场营销人员推销策略
1、方法与技巧：
1）表达优势
2）展示业绩
3）捉摸客户心理
4）避实就虚
5）出奇制胜、跟踪服务
升级会员 