土地增值税清算鉴证服务方案计划Word文件下载.docx
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（1）审查人员应熟悉送审资料，进行施工现场勘探。
必要时可召集委托方、发包方、承包方共同会商，就审查前相关问题达成明确建议，并形成书面的会议纪要，用以共同遵守。
（2）审查过程中遇有不明确或拥有异议的问题，应与委托人获取联系，会同发包方、承包方到施工现场查勘和取证。
（3）推行沟通制度。
一是审查人员之间随时进行内部沟通，加强相互当合，互通讯息，分工协作；
二是项目负责人与发包方随时进行沟通；
三是项目组与委托单位、承包方相关人员相互沟通，对双方建议分歧进行协商，以达成共识，制
定合理的解决方案。
（4）执行企业各项技术措施，严格执行三级复核程序。
①依照企业《工程咨询操作规程》对全面审查质量控制进行了全面详实的
阐述和规定，应认真执行规范执业。
②采用分层、分环节质量控制法，重点点质量控制法，三级复核等多项技术措施控制全过程，保证质量。
A：
分层质量控制措施：
项目组各成员依照各自职责对本层次业务质量进行控制，形成上下级分层次的工作质量检查督导制，做到发现问题及时解决。
B：
分环节质量控件措施：
对项目的不相同环节采用“节节”审查法；
依照每个业务环节的质量控制内容和目标责任，对每一环节竣工后，须由专业负责人审查无误后再进入到下一个环节。
C：
重点点质量措施：
每一个项目推行过程中都会有一些对结果和质量质量产生重要影响的重点点，控制了这些重点点，则能基本保证该项目的整体质量，并大大提高工作效率。
D：
三级复核措施：
审查人员对送审的工程结算逐项进行审查，编制《工程审查计算书》和结算调整明细表征采建议稿，拟写初审建议书，随同《咨询质量
控制流程单》交项目负责人审查；
项目负责人复核赞成后，将初审建讲和征采建议稿交送委托人，由委托人送交发包方和承包方征采建议；
委托人、承发包方、
审查单位对审查的结算达成一致建议后，项目负责人进行最后判定；
委托人、发包方、承包方负责人和咨询单位技术负责人分别在《工程结算判定表》上签署建议，盖上公章，以示认可。
（5）出具审查报告书程序。
项目负责人草拟《工程结算审查报告书》，《工程结算审查报告书》由咨询单位负责人签发，编号后打印成文，并盖上项目负责人执业资格专用章和咨询单位专用章，《工程结算审查报告书》送交委托人要办理送得手续。
（三）“四项花销”清理鉴证服务方案及保证质量措施
依照此次招标文件所定的服务内容依照花销类其他不相同，我们分别拟订了以下工作内容和节点，以保证“四项花销”清理鉴证服务的质量：
1.针对土地增值税清理审查中先期工程费的鉴证：
（1）清理鉴证内容
先期工程费，是指项目开发先期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、
可行性研究、筹建、场所通相同先期花销。
包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。
（2）清理鉴证重点
①关于先期工程费，主要依照合同约定的内容、获取的合法票据及对应的款项，审查先期工程费可否真实发生，可否存在虚列状况。
同时要注意本质发生的费
用如设计费可否与其开发项目相对应，如不对应则予以剔除。
②先期工程费一般发生在立项动工前，应严格对号入座，防范期间花销挤列本项目，如有予以剔除。
③对“三通一平”等支出的审查，应注意可否本质发生或可否多开票虚列成本的状况。
详细审查方法拜会建筑安装工程费的审查。
（3）注意事项
审查人员还应计算出先期工程费占所有开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值对照较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
2．针对土地增值税清理审查中建筑安装工程费的鉴证：
正常状况下，建筑安装工程费在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的冲击力道最强。
因此，审查其会计核算可否真实、合理显得
特别重要。
从某种意义上讲，它应是土地增值税清理审查的“重中之重”，是清理审查的枢纽核心，也是检验清理审查成就的重点所在。
当前，该成本项目存
在的问题好多，突出表现在人为扩大建筑安装工程成本，常有弄虚作假的手法有：
开发商虚列“甲供资料”，人为加大建安成本；
重复列支建筑资料发票；
虚假工程项目、工程量，虚增扣除成本等等。
建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建筑过程中发生的各种建筑工程花销和安装工程花销。
包括：
纳税人将房地产开发项目发包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程花销；
纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图估计内的各项建筑安装工程花销。
依照《中华人民共和国招标招标法》
第三条在中华人民共和国境内进行以下工程建设项目包括项目的勘探、设计、施工、监理以及与工程建设相关的重要设施、资料等的采买，必定进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
法律也许国务院对必定进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
《工程建设项目招标范围和规模标准规定》
第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各种工程建设项目，包括项目的勘探、设计、施工、监理以及与工程建设相关的重要设施、资料等的采买，达到以下标准之一的，必定进行招标：
（一）施工单项合同估计价在200万元人民币以上的；
（二）重要设施、资料等货物的采买，单项合同估计价在100万元人民币以上的；
（三）勘探、设计、监理等服务的采买，单项合同估计价在50万元人民币以上的；
（四）单项合同估计价低于第
（一）、
（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
第十一条招标人与中标人应该依照中标价订立合同。
不推行招标招标的工程，在承包方编制的施工图估计的基础上，由发承包双方协商订立合同。
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工查收暂行规定建设工程价款结算暂行方法
建筑安装工程费的审查主要依照：
建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工查收备案文档和市政基础设施工程竣工查收备案文档。
建筑工程施工合同：
审查开发商与建筑商签署的建筑工程施工合同中合同价款包括的详细内容，重点看可否包括资料采买。
建筑工程竣工决算书：
审查纳税人与建筑商的竣工决算书的详细分部分项的最后决算造价，计算出分部分项的相应经济技术指标（即单位成本），重点看可否存在做大决算规模，虚增决算造价。
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工查收备案文档：
经过该备案文档确定每栋楼的建设单位名称、建筑面积、工程用途（商铺、住处、其他）、竣工查收日期、合同总价款、竣工查收组织推行状况（各专业组包括建筑工程、给排水工程、建筑电器安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等负责查收人员名单）、竣工项目审查内容及审查状况等。
依占相关规定，工程花销必定本质发生、凭证必定合法有效。
关于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程花销不能够作为扣除项目列支，应予剔除。
①工程花销的本质发生额应该与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（改正设计追加工程补充协议）记录的内容吻合，同时应该在项目所在地
主管税务机关开具的建筑业发票；
审查中如发现本质发生额高出工程施工合同，应重点核查其工程设计改正资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告
及“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工查收备案文档”，如无相应资料佐证，可视状况将高出部分从工程费中予以剔除。
②纳税人如自购建筑资料，应重点审查自购资料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中重复列支；
如发现重复列支，可要求纳税人供应自购建筑资料的详细清单，结合施工合同和工程结（决）算书，进行厘清和剔除。
③必要时，主管税务机关可参照当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门宣告的建安工程造价指标，考据建筑安装工程费支出的合理性；
如发现单位建安成本明显高于当地建筑安装工程费预警值10%以上的，应要求纳税人供应书面说明及相关资料佐证（独到设计的论证报备资料等、新式资料
报备资料等），不能够有效讲解和佐证的，又无正当原由的，可按预警值进行计算扣除，或按征管法及推行细则的相关规定判定成本，或列入税务稽查，推行清理检查。
④纳税人采用自营方式自行施工建设或由关系方施工建设的，应该重点审查有无虚假结算、虚增工程项目、有无虚列、多列施工人工费、资料费、机械使
用费等状况，并检查开发企业的关系方，经过行业盈利水平比较、管理人员可否交织任职、资本可否交互流转等方面比较解析，审查可否利用关系关系转移利润及经过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。
⑤主管税务机关可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人获取的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，考据纳税人所获取建筑
业发票的真实性与正确性。
对大额（10万元以上）的建筑安装发票及资料发票，应按大额发票的审查程序进行重点审查，审查开具内容的真实性。
⑥在工程结算书审查方面，应重点注意可否存在重复结算、虚列工程项目、
虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等状况，对结算书中单项工程量过大、
不合常理或单项工程结算单价过高的，应进行重点审查；
在审查可否虚列工程项目、虚增工程量方面，可依照补充施工合同（协议）、施工现场签证资料和工程监理报告进行核对，与施工现场签证资料和工程监理报告不符的，应与纳税人在建设部门的备案资料进行甄别，并按规定予以剔除相应的建安成本；
在审查可否随意加大、乱套工程单项定额方面，应重视加强比对核查。
由于工程结算是以省造价定额标准进行编制的，相应的分部分项工程造价均可在省造价定额标准中找到相对应的定额单价。
如经征询，纳税人仍旧无法供应佐证资料且无正当原由的，可依照我省造价定额标准予以调整建安工程成本。
⑦在建安工程合同或协议的真实性审查方面，重点审查建安工程合同或协议可否在建设部门备案，可否存在“阴阳”合同、“错位”合同，可否与工程招招标中标书一致等，也可与施工单位到主管税务机关开具发票所备案的合同进行比
对和印证。
同时，比较相关合同款项支付的约定要求，审查企业资本支付状况，对长远挂账的大额应付款项，应到对方核实未付款项的真实性。
①关于开发企业为施工方代垫的水电费
在房地产开发过程中施工方发生的水电费，平常是由开发企业先行代垫，再由开发企业向施工企业收取，这部分代付的花销应作为来往款项进行核算。
在清
算审查中，应注意开发企业可否在“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫花销，如有列支，应予以剔除。
②关于装修花销
建设部2002年宣告的《商品住处装修一次到位推行细则》规定：
商品住处装修一次到位所指商品住处为新建城镇商品住处中的会集式住处。
装修一次到位是
指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面所有铺装或粉刷达成，厨房和卫生间的基本设施所有安装达成，简称全装修住处。
依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清理管理相关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修花销能够计入房地产开发成本。
但应注意，房地产开发企业销售精装修商品房
中可否包括电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。
电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装修工程作业的
装修资料，不构成建筑实体，不能够在“开发成本—建筑安装成本”中列支。
纳税人列支的装修花销（特别是家电家具类），应依照《商品住处装修一次到位实
施细则》中的规定配置标准进行核查，不在规定标准内的不得列支。
③关于对房地产开发企业质量保证金的办理
房地产开发企业在工程竣工查收后，会依占相关合同约定或其他形式约定，拘禁必然比率的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在今后年度支付。
作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；
未开具发票的，拘禁的质保金不得计算扣除。
④考据建筑安装工程费支出可否异常
审查时，应参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门宣告的单位定额成本，考据建筑安装工程费支出可否异常。
加强预警值管理，对高出建筑安装工程预警值的，应认真审查纳税人供应的规划立项、监理部门报告、施工改正图纸、工程预（概）算书、工程结（决）算书等资料，并重点睁开纳税评估，责成企业如实申报；
对明显高于预警值（超
过10%），又无正当原由的，清理时可按预警值为基础判定扣除。
（要有重点性凭证打破）
3.针对土地增值税清理审查中基础设施花销的鉴证：
国税发[2007]132号第三十四条规定基础设施费的审查，应该包括以下内
容：
（一）审查各项基础设施费可否获取合法有效的凭证。
（二）倘如有多个开发项目，基础设施费可否分项目核算，可否将应记入其他项目的花销记入了清理项目。
（三）审查各项基础设施费可否含有其他企业的花销。
（四）审查各项基础设施费可否含有以明显不合理的金额开具的各种凭证。
（五）审查可否将期间花销记入基础设施费。
（六）审查有无预提的基础设施费。
（七）获取项目概估计资料，比较、解析概估计花销与本质花销可否存在明
显异常。
（八）审查基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本可否已
经按规定分摊。
（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除可否吻合相关税收规
定。
（2）清理鉴证重点及注意事项
房地产开发企业开发建筑的与清理项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、少儿
园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则办理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、花销能够扣除；
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其
成本、花销能够扣除；
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、花销。
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修花销能够计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提花销，除还有规定外，不得扣除。
属于多个房地产项目共同的成本花销，应按清理项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比率或其他合理的方法，计算确定清理项目的扣除金额。
4.针对土地增值税清理审查中开发间接花销的鉴证：
国税发[2007]132号第三十五条规定开发间接花销的审查，
应该包括以下内
（一）审查各项开发间接花销可否获取合法有效凭证。
（二）倘如有多个开发项目，开发间接花销可否分项目核算，可否将应记入其他项目的花销记入了清理项目。
（三）审查各项开发间接花销可否含有其他企业的花销。
（四）审查各项开发间接花销可否含有以明显不合理的金额开具的各种凭
证。
（五）审查可否将期间花销记入开发间接花销。
（六）审查有无预提的开发间接花销。
（七）审查纳税人的预提花销及为管理和组织经营活动而发生的管理花销，可否在本项目中予以剔除。
（八）在计算加计扣除项目基数时，审查可否剔除了已计入开发成本的借款花销。
要关注“开发间接花销”以及“管理花销”科目，由于有时企业对成本或
花销掌握严禁，把应该计入管理花销的成本计入开发间接花销科目。
要依照花销发生的性质、与项目的关系程度进行判断。
要重点关注金额较大的成本花销，调取工作底稿或查察原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审查记录等状况，从而判断其真实性。
关于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目可否正确，可否有成本多提的状况存在。
关于转动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。
核对可否有串用开发成本的状况。
关于“开发成本”科目，还应
查察建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、资料花销等，注意企业可否有重复列支资料价款。
如将购进的资料已列入成本后收到建筑商的发票中包括资料款后再次计入成本等现象。
依照收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的种类：
A、若是对方单位是经营性企业（建筑企业、设计院、运输队、资料供货商、
监理企业），就必定供应税务局监制的发票。
B、若是对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应供应行政事业性收据。
C、若是是征地及拆迁补偿花销，要有证明该项花销发生的书面凭证（合同协
议、收据），应具备对方单位或个人签章要件。
D、关于其他的白条和收据不能够作为确定支出及扣除项目的凭证。
房地产开发平常既包括土地的开发又包括房屋及配套设施的开发，这两项开发的成本在房地产开发企业进行财务会计核算时都计入“开发成本”科目。
为了便于操作，将两者放在一起做为房地产开发成本加以讲解。
这样，不但适用于只进行土地开发的状况，也适用于既进行土地的开发又进行商品房建设的状况。
在计算增值额时，房地产开发成本按纳税人房地产开发项目本质发生的成本予以扣除。
即在确定扣除项目时，赞成按本质成本进行扣除。
开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例推行细则》中规定的房地产开发成本各项种类进行对应，需要重点确认的先期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接花销这四项花销，按本质发生额据实扣除。
三、鉴证步骤
按国家税务总局关于印发《土地增值税清理管理规程》的通知，关于吻合清理条件房地产开发企业项目在清理限时内进行清理鉴证，详细步骤为：
1、收集房地产开发企业供应的基础资料
（1）营业执照副本复印件；
（2）税务登记证（国、地税）副本复印件；
（3）《土地增值税项目登记表》复印件；
（4）《建设用地规划赞成证》复印件；
（5）《建设工程规划赞成证》复印件；
（6）《销售赞成证》复印件；
（7）《建设工程动工证》复印件；
（8）《国有土地使用证》复印件；
（9）合作开发协议；
（10）项目竣工清理报表；
（11）项目建议书的批复；
（12）房屋土地管理局测绘面积报告书；
（13）商品住所建筑面积状况明细表；
（14）商品住所建筑面积状况明细表<
附表>
；
（15）已竣工开发项目成本表；
（16）清理项目的工程竣工查收报告。
（17）直接转让土地使用权的转让合同；
（18）清理项目的估计、概算书、项目工程合同结算单；
（19）销售商品房相关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，
销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；
获取实物收入的，应提交评估报告；
（20）与转让房地产相关的完税凭证，包括：
已预缴的土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；
（21）能够按清理项目支付贷款利息的相关证明；
（22）上缴土地转让金收据复印件；
（23）清理土地增值税书面申请；
（24）土地增值税清理通知书；
（25）土地增值税清理受理通知书；
2、收集工程决算相关的资料
（1）赞成的设计文件；
（2）工程施工合同、补充合同或施工协议书；
（3）工程施工图纸（工程竣工后按规定要在该施工图上加盖“竣工图”标记，设计改正大的、必定重新绘制竣工图）；
（4）设计改正图纸、设计改正签证单；
（5）隐蔽工程记录、吊装工程记录；
（6）施工过程中双方签证资料；
（7）工程地质勘探报告；
（8）工程预、决（结）算书；
（9）建设单位供应资料明细表、工程量清单；
（10）建设单位预付工程款、垫付款明细表；
（11）招标文件、招标答疑；
（12）施工单位招标书（包括技术标和商务标）；
（13）施工单位资质证书等；
（14）需要供应的财务帐证表等资料；
（15）市场价格信息、以及相关省、市文件及其他相关的技术经济资料等；
（16）建筑工程估计定额、工程量清单、耗资量定额及其他需要供应的资料。
3、实地勘探
依照国税发[2007]132号第二十八条中的第五项，详细审计时，实地查察、
咨询检查和核实，确定项目详细所在地，详细建筑结构，有无装修等。
剔除不属
于清理项目所发生的开发成本和花销。
4、检查、取证：
现场勘验并与竣工图纸进行认真比较，核实改正部分可否
与现场本质状况吻合，对隐蔽工程进行随机抽样选点检核查实，涉及装修工程部
分必定进行现场丈量。
5、计算：
清理鉴证组先核对施工单位报来决算的工程量，检查工程量可否
有重复计算、漏算、予以核减。
其次，看施工单位报来的工程决算套用定额可否
合理，重复计算部分予以剔除，漏算部分予以核增，多算部分予以扣减。
对业主、
监理在施工过程中有些不合理的经济签证予以否认（特别是主要装修资料和主要
安装资料）。
6、协商：
对一些有争议的项目与价格，需经建设单位、施工单位、地方税
务局、清理鉴证服务机构四家在一起方共同协商，本着“客观公正、公正合理、
脚扎实地”的原则，逐项解决。
7、汇总：
在各个单项工程审计达成后，分别汇总计算工程直接费，依照当
地建筑工程造价管理部门确认的工程种类确认书，逐项计算“四项花销”综合费。
8、定案：
若是建设单位、施工单位均无异议，由专业技术人员底稿报清理
鉴证服务组进行三级复核，三方均无异议，即定案表上签字、盖章。
9、报告：
对定案汇总成册，出
升级会员 