广西上半房地产估价师《相关知识》：水泥考试试卷.docx

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广西2015年上半年房地产估价师《相关知识》：

水泥考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、地租即为土地的。

A：

净价值

B：

利润

C：

净收益

D：

价格

E：

工业用地的监测点评估价格

2、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门

3、初步可行I生研究阶段投资估算的精确度可达__，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

A．±5%

B．±10%

C．±20%

D．±30%

4、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。

A．总效用

B．边际效用

C．总效用率

D．边际效用率

5、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。

A．7.59万元

B．7.28万元

C．13.59万元

D．6.05万元

6、__是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。

A．会计主体

B．持续经营

C．会计分期

D．货币计量

7、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。

当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。

A：

市场潜量

B：

市场预测量

C：

市场最低量

D：

市场最高量

E：

借款合同

8、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A．成本加成定价法

B．价值定价法

C．目标定价法

D．认知价值定价法

9、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。

如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。

则该投资项目的资本金利润率为__。

A．13.0%

B．43.3%

C．33.3%

D．23.3%

10、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡．若按折现率10％和风险补偿值100元计，该幢房地产目前的价格应为．【2004年考题】

A：

4400元/㎡

B：

4409元/㎡

C：

4445元／㎡

D：

4455元/㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

11、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。

A：

地籍图

B：

宗地图

C：

房产分幅图

D：

房产分丘图

E：

执行层的组织协调

12、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。

（2007年试题）

A：

图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B：

结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C：

凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

D：

标高的单位用毫米计

E：

执行层的组织协调

13、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A．商品市场

B．生产要素市场

C．服务市场

D．潜在市场

14、下列说法不正确的是__。

A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容

B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定

C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理

D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式

15、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。

A．房屋总登记

B．初始土地登记

C．房屋初始登记

D．房屋他项权利登记

16、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖

B．大量定制

C．市场专业化

D．产品专业化

17、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是__。

A．我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策

B．职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息

C．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平

D．遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定

18、按照废物的危害状况，可分为。

A：

城市垃圾、工业固体废物、农业废弃物和放射性固体废物

B：

有机废物和无机废物

C：

颗粒状废物、粉状废物、块状废物和泥状废物（污泥）

D：

有害废物和一般废物

E：

执行层的组织协调

19、下列关于货币政策，表述不正确的是。

A：

货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施

B：

货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用

C：

货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的

D：

在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策

E：

执行层的组织协调

20、下列不属于物业管理基本特性的是。

A：

城市化

B：

社会化

C：

专业化

D：

市场化

E：

执行层的组织协调

21、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。

A．经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价

B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用

C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低

D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则

22、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：

548.19

B：

558.15

C：

567.39

D：

675.40

E：

工业用地的监测点评估价格

23、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的__。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

24、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4

B．2281.9

C．2728.8

D．2741.95

25、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。

（2008年试题）

A：

消费者的感觉

B：

消费者的生活方式

C：

消费者的经济状况

D：

消费者的预期

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、以为标准，可将商业保险分为财产保险与人身保险两大类。

A：

保险基金来源的不同

B：

被保险标的的不同性质

C：

保险的实施形式

D：

保险标的的价值确定与否

E：

执行层的组织协调

2、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性

B．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性

3、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。

（2008年试题）

A：

房地产估价机构具有一、二级资质

B：

分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：

在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

D：

有固定的经营服务场所

E：

估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

4、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。

开发商定价的方法包括（）。

A．成本导向定价法

B．收益导向定价法

C．竞争导向定价法

D．购买者导向定价法

E．产品导向定价法

5、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。

A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

6、确定房地产开发项目，应当符合的要求是__。

A．国家规定的土地利用规则

B．房地产开发年度计划

C．土地利用总体规划

D．年度建设用地计划

E．城市规划

7、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。

A．39.51

B．49.39

C．49.96

D．62.45

8、某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为。

A：

10％

B：

11.27％

C：

14.18％

D：

22.55％

E：

借款合同

9、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.3

10、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。

A：

长期的原因

B：

暂时的原因

C：

局部的原因

D：

全局的原因

E：

难以避免的技术性原因

11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

12、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%

13、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。

A：

所处的位置

B：

交通便利条件

C：

自然或质量状况

D：

设施完善程度

E：

收益能力

14、对土地利用的限制可归纳为。

A：

土地权利的设立和行使的限制

B：

房地产典当限制

C：

房地产相邻关系的限制

D：

房地产划拨、转让的限制

E：

土地使用管制

15、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。

A．零售商的财务能力

B．零售商的声誉

C．零售商的组合与位置分配

D．零售商的经营内容

16、下列关于房产图的表述中，正确的有。

A：

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：

500

B：

房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素

C：

房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：

100

D：

房产分户图是分丘图的局部明细图

E：

分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料

17、直接资本化法的优点不包括。

A：

不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B：

指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原