凤凰国际可行性分析 39页.docx
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凤凰国际可行性分析39页
凤凰国际可行性分析
一、项目概况
凤凰国际位于大同市中心区――城区西侧的振华街，北至大同市教育学院，南至新开西二路，东至育才南街，与新世纪小区隔街相望。
南北长226米，东西宽度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整个项目地块基本呈一长方形，布局规整。
规划指标
占地面积
26101平方米
总建筑面积
142000平方米
住宅面积
110000平方米
商业面积
7000平方米
会所面积
3000平方米
可销售面积
117000平方米
配套公建含地下部分及地下车库
22000平方米
容积率
4.5
绿化面积
10000平方米
绿化率
38%
总户数
550-600户
居住人口
2200
户均面积
190平方米
人均居住面积
50平方米
主力面积
200平方米
主力户型
三室两厅
二、投资分析概述
1、投资分析的目的
本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益。
2、投资分析的依据
●市场调研及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、销售计划等；
●本项目的规划设计方案及相关经济技术指标；
●项目开发建设方案（项目开发周期，资金投入情况）；
●行业一般获利能力；
●国家及大同有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标等资料；
●大同土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。
3、投资分析的条件和范围
条件：
本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算，不考虑自有资金的机会成本。
范围：
本报告研究的范围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指标等内容。
三、建设方案
1、方案设想
●总体设想
本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，汲取其他项目的成功经验，以较高的性能价格比吸引客户，树立物业的品牌形象。
●建设经营期
本项目开发建设经营期为3年，即2004.2年—2007.2年。
●开发方案
本项目以滚动开发方式，建设工期为24个月；
●销售进度方案
于开工6个月后（2004年8月）开始正式销售，销售周期为20-21个月，住宅结构封顶前，完成销售总住宅面积的35%（约38500平方米），住宅交付使用时，完成销售总住宅面积的40-45%（约44000-49500平方米）。
四、投资估算
1、土地成本
A、拆迁成本
序号
项目
面积及造价
1
教委回迁住户面积
8750平方米
2
教委其余住宅面积
6250平方米
3
教委办公楼面积
1000平方米
4
教委商业面积
5000平方米
5
可销售价格
元
6
住宅15000M2造价
元
7
办公楼1000M2造价
1000000元
8
商业5000M2造价
6000000元
9
总经济造价
2625000元
B、土地成本分析
以地上建筑面积约120600平方米计算（其中住宅面积约110000平方米，会所面积约3000平方米，商业面积约7000平方米，非配套公建600平方米），可销售面积为117000平方米，土地成本元，平均每平方米分摊地价470元。
2、住宅建安成本（参考北京方南家园建安成本）
方南家园工程概况：
●该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼，位于北京市丰台区东铁匠营横七条44号；
●该项目平均售价6000元/平方米；
●工程总建筑面积54830.92M2；
●结构形式为现浇剪力墙结构
●其中一栋住宅楼为地下二层，地上23层，建筑面积27783.43M2；。
我们就以方南家园这栋楼为例，其建安成本分析如下：
方南家园5#楼建安成本估算
序号
项目名称
单方造价（元）
1
土建工程
672.56
2
装饰工程
413.15
3
电气工程
136.87
4
管道工程
133.67
5
通风工程
8.13
6
合计
1364.38
注：
此建安成本费用中不包括电梯及安装费。
工程三材汇总表
序号
工程名称
钢材（t）
其中：
钢筋
木材（m3）
水泥（t）
1
土建工程
1086.18
1860.18
0.00
4971.93
2
装饰工程
5.09
5.04
0.39
1793.44
3
电气工程
8.97
1.50
4
管道工程
6.70
6.70
5
通风空调
1.53
6
合计
1882.47
1865.22
0.39
6773.57
说明：
●土建工程
土建工程内容：
土建工程造价：
序号
子目名称
人工费（元）
材料费（元）
合计
1
土石方工程
71457
43632
43632
2
砌筑工程
12540
44621
58202
3
现场搅拌混凝土工程
379587
2742663
3404863
4
钢筋工程
321044
4845002
5174379
5
构建工程
276
88
3744
6
其他工程
605730
605730
7
构建制作安装工程
4023
66219
71495
8
屋面工程
11222
74374
88253
9
防水工程
51266
441687
500687
10
非实体消耗量
1453018
1849521
4236638
合计
2304434
综合上述工程内容后单方造价为672.56元/平方米。
装饰工程部分：
装饰工程内容：
序号
子目名称
1
楼地面
2
天棚
3
墙面
外墙装修底层为花岗岩，
中部以上使用涂料
内墙装修涂料
4
隔墙、隔断和保温
板式隔墙
隔断墙体保温保温墙面外轻内保温墙面
5
门窗：
塑钢及铝合金门窗，单层及双层玻璃。
6
栏杆、栏板、扶手
7
装饰线条
欧式装饰线外挂檐口板
8
建筑配件
9
油漆
厕所隔墙
钢板网通风道箅子
屋面出气孔
排水沟、水泥面
10
非实体消耗量
装饰工程造价：
序号
子目名称
人工费（元）
材料费（元）
合计
1
楼地面
228462
503386
775748
2
天棚
213256
177660
405828
3
墙面
689214
1383051
2162993
4
隔墙、隔断和保温
151117
1211341
XX文库1404133
5
门窗
179892
3160304
3466488
6
栏杆、栏板、扶手
15219
91526
110944
7
装饰线条
7842
169747
185282
8
建筑配件
3762
4294
8299
9
油漆
416
505
948
10
非实体消耗量
442990
合计
1641021
6768833
9030671
综合上述装饰工程内容后单方造价为413.15元/平方米。
电气工程、管道工程、通风工程部分：
电气工程、管道工程、通风工程内容：
子目名称
电气工程
电气部分
其他部分
管道工程（给排水、采暖）
雨水
排水
给水
消防
采暖
刷漆、保温
通风工程
薄钢板通风管道及附件
调节阀
风口
消声装置
设备及支架
地下人防通风
刷漆、保温
电气工程、管道工程、通风工程造价：
序号
子目名称
人工费（元）
材料费（元）
合计
1
电气工程
546140
2264958
2877344
综合上述电气工程内容后单方造价为136.87元/平方米。
2
管道工程
468456
1974133
2524437
综合上述管道工程内容后单方造价为133.67元/平方米。
3
通风工程
23347
137325
170493
综合上述通风工程内容后单方造价为8.13元/平方米。
凤凰国际总建安成本估算
项目
面积
单方造价
总造价
住宅
110000
1215
0
商业1
3000
900
2700000
商业2
4000
1200
4800000
会所
3000
2500
7500000
车库
20000
1100
合计
0
说明：
●由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区10-15%，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为1091-1160元；
●每栋楼配备两部电梯，共12部电梯，以每部50万计，共需6000000元，折合每平方米住宅建安成本增加55元；
●我们取住宅单方造价较高值1160+55元/平方米，以住宅总面积110000平方米计算，则住宅建安总造价为1.3365亿元；
●其他项目建安成本仍按原来的计算方式，合计总建安费用为1.7065亿元。
3、其他费用
序号
项目
费用（元）
1
人防设备
3000000
2
配套
3
费率
3
外网
5500000
4
不可预见费
2000000
5
绿化费
2500000
6
管理费用
3000000
7
教育投资
4000000
8
银行利息
9
广告
5000000
10
策划
640000
11
水增容+液化气
1400000
12
房管局登记费
200000
13
合计
4、总成本造价
项目
费用
土地成本
建安成本
0
其他
合计
0
5、可销售面积（住宅及商业）建筑平米造价
凤凰国际建筑平米造价为：
五、高档住宅价格分析
1、大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以15%-20%的速度增长，而且需求旺盛；
2、预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升；
3、以目前市区内多层宅价格最高价2100元计算，预计未来两年价格可达到2500-2600元；
4、豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅800-1000元的价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。
5、凤凰国际为大同市第一个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价3000-3250/平方米最为合理。
六、利润分析
1、利润分析说明
●本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。
●本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。
2、利润统计表
总投资额
0元
总销售额
0元
营业税（5.6%）
元
销售佣金（3%）
元
毛收入
元
所得税（33%）
元
纯收入
元
投资回报
12.95%
说明：
●在土地成本、各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润；
●本项目总投资额为2.9819亿元，销售率达到100%，总销售
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