鑫成集团电子报第一期Word格式文档下载.docx

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张家界第三届地产博览会暨第七届房交会”在张家界华天城隆重开幕。

鑫成君泰项目积极参与，并成为了本次房交会的一大亮点。

房交会期间，鑫成君泰在现场开展送大米、送南瓜等各种优惠活动，再加上鑫成君泰品牌以及现场热情服务，来鑫成君泰展点的客户络绎不绝，场面非常火爆。

房交会开幕鑫成君泰展点

置业顾问向客户介绍鑫成君泰产品

近日，广州地产界举办了一场由30名地产营销总参加的内部沙龙，主题是探讨移动互联时代下快速拓客的新玩法。

营销总们对各类传统营销手段做了探讨，发现其痛处或者困境都是自家常态。

一、移动互联时代，传统营销手段已经力不从心

传统的营销手段要么大炮打蚊子，要么被别用烂了，要么是太烧钱，还有些手段隐性的风险太高。

1、传统纸媒、电视等渠道无效

不以成交为目的的打广告就是打劫。

深入剖析，无效的原因主要有两点：

首先，现在的人看纸媒和电视的时间大幅度缩水，最多就看看新闻和世界杯，这部分的广告也打不起。

其次。

该类渠道的受众无法精准投放，对房企来说，大部分的费用都属于无效打击。

因此现在房企对报纸和电视所持态度是，可以投放广告，但是最多做一次，给个面子，目的是为了预防日后的危机公关，仅此作用。

2、圈层活动越来越不靠谱

该渠道在前几年还是比较有效，针对珠宝协会、银行、宝马车行、高球会、温州商会等各大协会进行的圈层（如赞助协会论坛、举办旅游活动等），确实获得这些优质客户的大力捧场，协会介绍人也获得了实惠。

但这两年限购政策执行得紧，而且投资预期不理想，这部分非刚需优质客户都没啥意向买房，协会负责人也开始转变风向，对此类圈层活动较为谨慎，总之一句话，圈层越来越不靠谱。

3、拓展活动有效，但太烧钱，无法常态化

现场有几家地产公司既有开发商背景也有代理商背景，而且也做了10多年中介代理，一直在行销方面颇有心得。

他们总结，做户外拓展活动，太烧钱，无法常态化。

例如该项目针对广州客户，若要在广州市场同步开展拓展活动，造成全城话题，需要同时在七八个区开展活动，一次下来就几百万没了。

最关键是钱花下去了，还不能直接见到效果，跟老板很难交代。

所以拓展活动虽然相对有效些，但太烧钱，不能常做，建议一年最多搞两到三次即可（选择适当的节日假期）。

4、网络电商，既爱又恨

部分电商推出的网上购房券，利用自身的流量优势，可直接给开发商带来成交客户（每笔要求开发商让利1万到2万），貌似按效果付费，很不错。

可是部分网商要求所有成交客户都可从该网购买购房券，因为房企没有技术手段认定到场客户是否通过网络途径或线下途径而来。

这意味着无论是通过网络而来的客户，还是开发商自身而来的客户，都需要让出利润，这就让开发商特别难以接受。

因为开发商自身广告投放，花了大量费用吸引而来的客户，还需要再行让利。

5、通过中介代理吗，隐形风险增高

大部分开发商都脱离不了寻找一两家中介代理合作的模式，代理佣金也从之前的1.5%降低至今年的0.8%，貌似成本降低了。

但诸多业内人士爆料，发现隐形风险确实比以往高了。

首先，许多中小代理行都是采用加盟合伙人制度，无法有效形成一个区域的同时投放，而且客户资源相对较少，因此开发商在选择代理时大部分选择大代理商，例如广州可供选择的就是合富和世联、中原等。

但一旦房源集中在几大行手里，意味着客源也集中在他们手里，中小代理逐渐洗牌关闭，仅剩余几大代理行，未来开发商的议价博弈能力更弱。

诸多营销总反馈，今年在与大行谈合作的时候，代理提佣的意图非常明显。

其次，搜房网刚发布了与合富辉煌联合的声明，加上此前与世联地产的股份互换，意味着在广州区域，最大的两家线下中介代理行已经和搜房网这个最大的线上代理渠道形成了联手。

中介代理方的资源整合能力得到大幅提升，将增加对开发商的博弈筹码。

最后，目前提佣的模式，一般是代理佣金直接给到代理行的，再从代理行给到销售员，这个过程中佣金就缩水成十分之一，意味着开发商给出1%的佣金，到销售员手上就是0.1%。

现在出现不少开发商直接将佣金提给销售员个人，一则导致其本人积极性提高，二则导致他会发动公司内其他销售员的资源，将竞品楼盘的客户资源转卖。

这种由于提佣不平衡带来的客户转卖风险，将给开发商带来“无言的痛”。

二、全民营销途径性价比最高，是要抓紧掌握的快速拓客的新玩法

全民营销的出发点就是信任关系，通过调动每一个节点实现全民营销。

这种方式通过移动互联网可以做后台的跟踪，比如传播量与成交量，甚至是它的来源。

全民营销的两大目标是促成交和促传播。

始终贯穿着一条主线：

拓客、判客、结佣。

现场与会者认为，这确实解决了地产营销实践中的几个业务难题。

1、直接判客，解决飞客难题

以前房企不是没推过介绍成交让利的政策，但由于没有监管手段，常被置业顾问利用，通过飞客，成为赚钱武器。

某老总以前推过一个项目，据统计，居然有80%的成交客户是置业顾问介绍而来，明显是扯淡。

而现在，有了平台工具，该客户是不是有效介绍客户，包括介绍人归属，立马能实现判断，解决了飞客和判断归属的难题。

2、暗里介绍，自然配合推进

通过这个全民营销平台，能让经纪人很方便的介绍客户资源，最重要的是还可以不让人知道是自己介绍的（这点非常重要）。

而且通过对跟进进度的查看，可以适当的在关键环节说上几句有分量的话来促成推进（例如我认识该项目的营销总，可以拿内部折扣等），这种推进显得非常自然，效果也是润物细无声！

3、批量导客，获取海量资源。

明源地产云客全民营销的功能，可以将注册经纪人手机里的通讯录批量的导入报备。

这样可省去别人一个一个录入的麻烦，同时开发商也能获取海量的客户资源。

但前提条件是能实现立刻判客，告诉别人哪些不算是有效客户。

4、报备申诉，创造新进商机

通过报备申诉功能，对报备后反馈无效客户进行申诉。

这种功能主要用于开发商在跟进过程中，无法培育出商机或无成交可能。

但该经纪人通过自身的朋友关系或其他方式，使其产生了新商机，这样能允许该经纪人带客，并充分利用该客户资源。

三、全民营销的目标对象如何选择很关键

在场有不少国企开发商表示，通过关联单位的宣传和转介绍，基本不需要广告费用投入，唯一的费用就是让利折扣，效果也很不错。

事实上，这就是一种全民营销。

选对了全民营销的目标对象才能发挥其在楼盘销售中的关键作用。

1、首选中介代理的置业顾问

开发商无论做任何动作，最终目的都是需要客户，而且是有购房意向的客户为佳。

仔细分析发现，这部分客户资源实际上是集中在中介代理手上。

但开发商与中介代理合作，需要重重让利，不如直接从源头入手，也就是掌握了客户资源的代理行置业顾问。

试想一下，置业顾问手上掌握了大量的购房客户信息，他完全可以将一些闲置资源进行充分利用，这家不成那家成，自己坐等收益。

对于他来说，是有百利而无一害的。

而使用了全民营销武器的开发商，就可以获取到诸多客户资源（还都是有意向的），而且还能按照效果付费，性价比真是高了去！

某家房企的营销总，对接下来全民营销推广的广告词都想好了——“寻找金牌经纪人，年薪百万等着您！

”

2、保险、车行、理财等从业人员很重要

这部分从业人员，手上掌握了大量的优质客户资源。

虽然比不上中介代理置业顾问提供的来得直接，不能确保都有购房意向，但毕竟都是开发商的目标客户，这部分闲置资源若能善用，也是合则两利的美事。

3、老业主能否帮忙推荐，还看房企的服务口碑

每个开发商都做着老带新的美梦，但实际上要做到这一点，对品牌的口碑和企业服务质量是有严格要求的。

而且这类介绍，一般利益驱动的效果不如前两种，服务是关键和前提。

随着信息透明化、渠道代理的挤压下，刚需客户的理性考虑下，以往纯粹靠忽悠的抢劫式营销已经不复存在了，未来的地产营销将回归到商业本质，就是拼产品质量、成本控制（价格水平）、服务口碑。

因此只要是想长期做地产项目的房企，都会加重在后期服务上的投入，让老客户确实感受到楼盘质量和后期服务，才可能介绍自己的亲戚朋友来购买。

将心比心，我们会冲着5000元佣金，介绍一个自己都不了解的楼盘么？

一般都是自己住了觉得好，介绍给亲戚朋友才有说服力，是为对方谋福利。

微信在服务上的价值是显而易见的。

笔者只是稍微透露了广州万科微信服务的部分功能，已引发诸多兴趣，希望能在下一次专题探讨云服务的应用价值。

4、内部员工能否发力取决于企业自身资源

几家国企背景的开发商，他们的关联企业众多，而且多半是公务员，再加上周边朋友圈的资源利用，效果极佳。

同时也探讨了有多元化业务的房企集团如何利用内部员工和业务上的客户。

总之，这类全民营销得看企业资源。

总结

通过各种营销途径的对比分析可以看到，全民营销确实是当下开发商突围的一个较好渠道。

部分营销总当场表示，当我们将全民营销的功能完善好之后，今年下半年，将陆续停掉传统硬广（仅保留部分户外广告），将费用砸到全民营销的推广上去，而且预算高达千万。

从客户的反应可看到，在互联网时代只要将一个功能做到极致，使其为开发商产生价值，我觉得就足矣！

在张家界，有这么几类人，本地人凡是听到他们的名字都会“闻风丧胆”！

他们或高贵冷艳，或热情洋溢；

他们都各有其自家的招牌特色；

他们究竟是谁？

他们是怎样一群“惹不起”的人？

惹不起的人之推销员

招牌特色：

充值办卡

惹不起指数：

★★★★★

　假若你长的漂亮（任何时候都逃脱不了看脸这个关键），来到一家理发店，从前台接待到洗头小妹再到设计师都会不停地推销你充值办卡吧啦吧啦~当然了，此手法不仅仅是出现在理发店，洗车房、KTV，甚至是走在大马路上，都比比皆是！

面对这些我只想说：

放我走，虽然我有美丽的容颜！

惹不起的人之卖花的小女孩

抱大腿

★★★☆☆

　走公园或者在路上，有时会有卖花的小女孩拉住你的衣服拉住你的手不让走，实在不行，她们会使出杀手锏：

抱大腿，这样看你怎么走！

惹不起的人之各大手机商

热情洋溢的手机导购

★★★★☆

　各品牌手机厂家直销价任你挑，山寨机也有，搭配套餐更有优惠哦！

店员热情难却，情难却，难却，却……叔叔，请放我走，我只是过来买根充电线…

惹不起的人之驾校教练

严师出高徒

　师傅永远都是爱你的，尽管你离合松得快，你坡道起步要梭，你过路口不看车，你靠边可以开上沿坎，师傅也只是骂你两句而已……师傅的骂功永远是最强的，犹如斗地主时你出对三，他就出了王炸，直接炸得你怀疑人生，分分钟萌生“我觉得自己这辈子不适合开车“的念头。

惹不起的人之公交车司机

“为什么追我？

　　每每清晨都要上演一段西游师徒的戏码：

“师傅等等我，师傅等等我！

”“徒儿，别追了~”ps:

总是眼睁睁看他溜走…

惹不起的人之女性“马路杀手”

不走寻常路

　　张家界本来就是一个来了就不想走的城市，也是一个来了就走不动的城市加上大面积修路，女司机你也行行好，你的心思我真的难以猜透，求求你放过我放不好！

惹不起的人之大妈群体

天不怕地不怕

　　天朝第二大超强战斗力集体，一和你争论起来，你只能感觉一阵晕厥，仿佛被机关枪扫过，大妈心情好的时候给你跳一段小苹果，心情不好的时候要是找你拉个家常，伤你大半天的元气是最基本的，所以在此提醒各位：

千！

万！

不！

要！

跟！

大！

妈！

理！

论！

惹不起的人之张家界美女

乱花渐欲迷人眼

　　热情豪迈，小家碧玉，总有一款是你欢喜的菜！

张家界美女多如云，每天走在街上多去打望两眼，疲惫的身心浑身都得到舒展了，也能多活上几年了…张家界的美女，必须的“惹不起”，因为多看两眼就醉了，请让我长醉不醒！

鑫成，梦开始的地方

吕柳

进入鑫成，我是幸运的也是幸福的。

对于我这个初出茅庐的大学生能找到一份自己喜欢的工作实属不易，因此我是幸运的；

能遇到亦师亦友的同事，得到他们帮助与指点，同时感受到来自他们的热情与真诚，因而我也是幸福的。

我很荣幸能和大家一起工作，能够成为鑫成这个大家庭的一份子；

在这儿，我将正式启航，从此与鑫成共成长，同进退。

从2014年8月24日进入公司已经两个多月了，在这两个多月的时间里。

我得到很多人的帮助，不管是同事还是领导，都对我照顾有加；

在此我想对他们表示忠心的感谢，如果没有他们的帮助和支持我是不可能这么快就能适应现在的工作和生活的。

还记得刚进公司时，我也遭遇过连打印机都不能熟练操作的窘态，想想就觉得惭愧。

那时是吴霞姐和焦部长给我细心的指导，让我学会使用打印机；

刚开始对公司各个部门不熟悉，是刘总亲自带着我去熟悉公司认识新同事；

当我工作上有什么不懂的地方去找婷姐和坤姐时，她们也总是尽心尽力的帮助我，这些小小的举动都让我倍感温暖。

或许对于他们来说这些根本算不了什么，但是对于我这个刚出大学校园的大学生来说，像是是一个温暖的港湾；

从学生转变成一个职业人，面对周围的陌生的环境，进入职场我的每一步都走得小心谨慎，对周围的环境也都带着天生的警惕性。

直到我遇到他们时，让我觉得社会其实也不是自己想象的那么可怕。

两个多月以来，我工作的主要内容是协助刘总处理日常事务。

文书打印复印工作、走行政审批流程、协助修改公司内部承包合同、协助办公室的同事完成一些日常工作。

在工作中我也发现了自己的一些不足。

有时做事不够细心，做事还欠谨慎。

对于这些缺点，我会在以后的工作当中注意，尽快改掉这些不足。

对于建筑业的法律法规自己了解的也还不够，还需要在今后的工作当中努力弥补这些欠缺的知识，努力完善自己，提高工作能力。

对于一个新人来说，我需要接触更多的实务，历练自己，积累工作经验，提高工作能力，在这两个月里，我工作的内容确实不多，历练的也还不够；

对于工作我并不怕苦怕累，我希望自己能更多的接触法律实务工作，积累工作经验，这样才能不愧于法务专员这个工作岗位。

在工作当中如果我有什么做的不对的地方，希望能得到领导和同事的批评指正，使我尽快的成长为一名合格的鑫成员工。

感谢鑫成给了我如此宽广的平台，让我的事业从此扬帆启航，梦想就在远方。

感谢有你，鑫成。

董事长寄语：

市场的低迷是避免不了的现实，关键是决策思路与执行力度。

好的决策加高强度的执行力是破冰的主要元素。

鑫成集团董事长刘计成