房屋鉴定的理论与方法Word格式.docx

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即使是共同从事房屋鉴定工作的专家也有各自的研究方向和特长。

（2）房屋鉴定不能生搬硬套，要根据每个鉴定项目房屋损坏的实际情况，进行全面详细的分析和判断，有时需要从各个方面和角度反复论证。

如施工振动造成房屋损坏的鉴定，不是仅测出振动加速度或速度，凭此一项指标就确定房屋的损坏程度和原因，而是需要从振源的模拟方式和振动时间，被振房屋结构自振频率、阻尼比以及结构的牢固程度等房屋结构特性和损坏特征等综合情况分析判定。

在如因施工降水或蓄水造成房屋损坏的鉴定，不能仅凭降水或蓄水的位臵和房屋结构裂缝的情况确定房屋的损坏程度和原因，还需要检测房屋的基础、地基、地下水位、地基土含水率，降水曲线或渗水曲线，并根据这些检测数据综合分析判定。

（3）在房屋鉴定过程中我们发现：

有裂缝的房屋不一定危险，无裂缝的房屋不一定安全。

（4）人对客观事物的认识是不断深化和提高的，对房屋损坏原因的了解和判断的能力也在不断的发展和提高。

因此，不能死抱住过去的东西（鉴定结论、方法和见解）不放，要根据不同的实际情况，不断的总结、提高和创新。

3.房屋鉴定是一门严谨的综合学科。

房屋鉴定工作和其它鉴定工作（如：

医疗事故鉴定、司法鉴定）一样，要以事实为依据，以理论为准绳（基础理论和专业知识）。

鉴定过程要全面细致、严谨认真、反复论证、符合实际和准确无误。

鉴定结论既要符合实际，又能用理论或计算加以证明。

房屋鉴定工作不仅需要建筑结构的专业知识，而且需要法学知识；

不仅要有科学性，而且要有权威性；

不仅需要证据基础，而且需要主观判断。

房屋鉴定结论往往是证据、科学、法律和道德的复合产物。

4.房屋鉴定工作在时间上是滞后的，鉴定技术人员看不到房屋损坏的过程，只是检测房屋结构损坏的结果，根据检测结果推断房屋损坏过程中的情况和损坏原因，由于房屋损坏的情况和原因复杂多样，所以就要求鉴定技术人员有较强的分析和解决问题的能力。

另外，房屋鉴定涉及到人民的生命和财产安全问题，房屋鉴定工作的责任是非常重大的，房屋鉴定技术工作人员要认真负责的对待每一项房屋鉴定的工作，不然，就会造成国家和人民财产的损失，甚至付出生命的代价。

第二章房屋鉴定的种类

房屋鉴定的种类主要有以下六种：

房屋的安全性鉴定、房屋的可靠性鉴定、房屋的质量鉴定、房屋尚可使用年限的鉴定和房屋损坏纠纷鉴定等。

1.房屋的安全性鉴定房屋的安全性鉴定主要有两类：

一个是在正常使用情况下的房屋安全性鉴定，另一个是在发生地震情况下的房屋安全性鉴定。

（1）正常使用情况下的房屋安全鉴定是在房屋只承受常规的活荷载（使用荷载、风载、雪载）和固定荷载（房屋结构自重）作用的情况下，根据房屋的损坏和受力的状况，分析房屋的危险程度，评定房屋结构的安全性。

鉴定的目的是确保房屋的使用安全，鉴定结果主要为房屋的安全管理提供依据，适用的鉴定标准为《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99（2004

年版）。

其理论基础为结构力学和材料力学等力学基础理论，以及相应专业—砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、木结构和地基与基础等专业基础理论。

《危险房屋鉴定标准》突出了危险点（单个构件的破坏）的概念，对未达到危险状态的结构状态不做区分和判定，没有与连接构造和结构整体连接在一起，没有对各类结构的构造措施给出明确的要求，是孤立的鉴定。

《危险房屋鉴定标准》的鉴定结论按统计计算结果评定，而计算过程采用的是统计和模糊数学的模糊集理论和计算方法，缺少力学计算模型。

这种仅用统计和模糊数学的模糊集理论及计算方法来解决结构和力学的问题是否可行和切合实际，现在争议较大。

由于房屋的主体承重结构具有复杂性、多样性和特殊性等特点，用模糊集理论及其计算方法无法解决实际鉴定中的一些问题，很多房屋安全鉴定机构在房屋安全鉴定工作中没有采用。

（2）发生地震情况下的房屋安全性鉴定为房屋结构抗震性能的鉴定，主要是评判房屋结构是否满足所在地区抗震构造和地震作用下的承载力要求，目前我国房屋抗震设防的三个水准为“小震不坏、中震可修、大震不倒”，适用的鉴定标准为《建筑抗震鉴定标准》GB50023—95。

抗震鉴定的

方法为两级鉴定：

第一级鉴定是根据房屋的不同结构构造及其地震破坏机理，以宏观控制和构造鉴定为主进行综合评价；

第二级鉴定以抗震验算为主结合构造影响进行综合评价。

房屋抗震鉴定的基础理论和抗震设计相同，主要为地震反应分析理论发展过程中第二阶段的反应谱理论和第三个阶段的动力分析理论（时程分析法）。

反应谱分析法考虑了地震的烈度和房屋结构振动频谱，而时程分析法则全面考虑了烈度、频谱和持续时间三要素对结构的影响。

反应谱分析法中的底部剪力法用于结构规则简单的多层砌体结构和钢筋混凝土结构房屋的抗震鉴定，振型分解反应谱法用于不规则和高层结构房屋的抗震鉴定，动力分析理论的时程分析法则多用于高度超过80m超高层房屋的抗震分析或核算。

在实际鉴定工作中，《建筑抗震鉴定标准》GB50023—95（2009）还是有一定的局限性，一些特殊结构和复杂构造房屋的抗震鉴定还要参考相应的《抗震设计规范》、专项《规程》或单独进行抗震分析。

2.房屋的可靠性鉴定房屋结构的可靠性是指房屋结构在规定的时间内和条件下完成预定功能的能力，结构的预定功能包括结构的安全性、适用性和耐久性，房屋结构的可靠性鉴定就是根据房屋结构的安全性、适用性和耐久性来评定房屋的可靠程度，要求房屋结构安全可靠、经济实用、坚固耐久。

目前我国房屋结构可靠性鉴定是对房屋在正常使用条件下结构的可靠状态进行评价，不包括地震和其他突发外力作用下房屋的可靠性。

“9.11”事件后国内外有关学者又提出房屋可靠性还应包括房屋在遭受爆炸力和冲击力等偶然荷载作用时结构只是局部损坏，不致连续倒塌的整体稳定性或牢固性。

目前我国适用的鉴定标准有《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—1999和《工业建筑可靠性鉴定标准》GBJ144—90，这两个标准只考虑了房屋的安全性和适用性。

房屋结构的可靠性的理论基础为近似概率法（一次二阶矩法）。

该法用结构的失效概率来定义结构的可靠概率，用与结构失效相对应的可靠指标来度量结构的可靠概率，并建立了结构可靠概率与结构极限状态方程之间的数学关系，在计算可靠指标时考虑了基本变量的概率分布类型和采用了线性化的近似手段。

结构构件本身的失效程度按结构力学、材料力学和各种结构的专业基础理论计算。

3.房屋的完损等级评定根据房屋的结构、装修和设备三个组成部分的完好和损坏程度评定房屋的完损等级，将房屋评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级。

适用标准为建设部1985年颁发的《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版）。

危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99（2004年版）给定危险构件和危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。

主要为房地产管理部门掌握所管各类房屋的完损情况，为房屋的技术管理和修缮以及城市规划改造提供基础资料和依据。

4.房屋的质量鉴定房屋的质量鉴定是根据房屋的现状来评定房屋的质量。

目前我国还没有《房屋质量鉴定标准》，现在对房屋进行质量鉴定，只能依据《建筑工程质量检验标准》和有关的建筑设计标准，但这些标准主要用于房屋建造的施工阶段，对于不同年代的房屋或房屋在交付使用后出现的有些裂缝或损坏有时就不适用了。

5.房屋尚可使用年限的鉴定房屋尚可使用年限的鉴定是根据房屋的现状、使用情况和使用环境等影响房屋使用寿命的因素，经过调研、分析和计算，评定出房屋还可以使用的年限，目前还没有鉴定标准。

6.房屋损坏纠纷的鉴定房屋损坏纠纷鉴定是指房屋在使用期间受

到人为因素（在房屋周围挖坑、挖沟、爆破、降水、蓄水或施工振动）侵害，而确定责任人及其行为是否为房屋损坏（结构倾斜、开裂等）的直接原因的鉴定。

由于这一类鉴定的情况较复杂，且没有统一的鉴定标准和依据，所以鉴定工作的难度较大，只能根据各个鉴定项目的不同，参考有关的教材、资料和模拟检测的数据，综合分析评定。

第三章房屋鉴定的基本方法

1•传统经验鉴定法传统经验法主要是以有关的鉴定标准为依据，依

靠有经验的专业技术人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭个人的知识和经验给出评定结果。

此法的特点是作用力（荷载和变形）计算以实际调查为准，建筑材料（砖、砂浆、混凝土等）的强度等级取值一般按经验评定，图纸规定的材质数据仅作参考。

对原设计中采用的规范依据、理论公式和计算图形，主要看是否与实际结构工作状态相符，否则，按实际状况进行修改。

传统经验法的优点是鉴定程序少、费用低，节约人力物力。

所以受力简单、传力路线明确、建筑材料无问题、且较易分析的简单结构和不宜大规模拆、剔的高档装修房屋的鉴定，使用此方法是切实可行的。

但由于此方法仅使用常规的检测工具，凭鉴定技术人员的个人经验，受个人主观因素的影响较大，对一些结构复杂的工程，有时鉴定结论会出现差异。

传统经验法的鉴定程序如下：

鉴定目的一般由房屋的所有权人、使用人或管理人提出，主要指使用中发现的问题，房屋的主要损伤和缺陷，造成损坏的原因和责任，或使用方变更使用条件而提出的要求。

鉴定单位根据其要求和房屋损坏情况，确定检测鉴定的项目、内容和方法。

现场调查和检测对房屋的损坏情况作详细的纪录和绘图，用常规的工具检测，认真了解房屋损坏的时间和发展过程，以及造成房屋损坏原因。

分项评定由分项鉴定人对现场调查和检测结果作出评定。

综合评定由鉴定人或鉴定评定人对评定项目作出综合鉴定结论。

鉴定报告由鉴定人编写，技术负责人审核，单位负责人批准。

2.实用鉴定法实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法，它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。

在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议，此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。

实用鉴定法在初步调查、分析损坏原因的基础上，列出调查项目、检测内容和结构实验方法的要求，建立一套完整描述房屋状况的模式和表格。

一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序，给出一个比较准确的鉴定结论。

实用鉴定法的特点是作用（荷载和变形）计算以实际调查的统计分析为准，结构材料强度取值以实测结果为依据，对原设计计算采用的规范依据、理论公式和计算图形等均加以分析，为判断其与实际结构差异程度，还应做一定的构件试验加以验证，在求得比较准确的资料和数据的基础上，充分发挥调查人员的个人专长，并经集体讨论或研究做出鉴定结论。

实用鉴定法工作程序如下：

（1）初步调查工作内容：

一个是对原设计图、竣工图等有关原始资料与实物核对、检查和分析；

另一个是对房屋结构使用条件作调查，使用条件主要包括结构上的作用、使用环境和使用历史三部分内容。

1）结构上的作用（荷载和变形）调查。

主要是确定结构验算所用的

作用力和作用效应，其调查可按下表进行。

结构上的作用（荷载和变形）调查

项目

调查细目

永久作用

结构构件、建筑构配件、固定设备自重、预应力、土压力、水压力、

可变作用

屋面及楼面活荷载、屋面积灰、吊车荷载、风荷载、雪、冰何载、温差作用、振动冲击及其匕动何载

偶然作用

地震、撞击、爆炸、火灾、水灾

其他作用

建筑物周围的深基坑开挖、地基变形

调查时应根据当地和现场实际情况按国家现行标准《建筑结构荷载规范》的规定取值，如果遇到荷载规范中未作规定或特殊情况时应按《建筑结构设计统一标准》中规定的原则确定。

2）房屋结构使用环境调查。

调查建筑物所在地区的气象条件、工业环境和地理环境。

气象条件：

房屋的方位、风玫瑰图、降雨量、大气湿度和温度等。

工业环境：

液相腐蚀、气相腐蚀、高温、潮湿等对房屋结构的影响。

地理环境：

地形、地貌、地质构造、地下水、周围建筑群等对房屋结构的影响。

3）使用历史的调查。

主要调查房屋的建造年代、过程和使用情况（如超载、受灾和受侵蚀），特别要注意因使用性质改变而产生的荷载变化史。

（2）详细调查工作内容：

1）结构布臵、支撑系统、圈梁布臵、结构构件、结构构造和连接构造的检查。

2）地基基础的检查，必要时要开挖检查或进行试验。

3）结构上的荷载、荷载效应及作用效应组合的调查分析，必要时进行实测统计。

4）结构材料性能和几何参数的检测与分析，结构构件的计算分析、现场实测，必要时进行结构试验。

5）房屋结构功能及房屋构造的检查。

结构材料性能检测结果的精度直接影响结构鉴定的可靠度，材料性能的检测是可靠性鉴定的基础。

现在，我国房屋鉴定所采用的鉴定方法大致处于经验鉴定法和实用鉴定法之间的状态。

3.可靠概率鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定的一种方法。

概率法用概率的概念分析现有房屋的可靠度，找出房屋在正常使用条件下和预期的使用期限内发生破坏或失效的概率，确定其寿命。

房屋的承载力R和作用荷载S之间的关系如下：

当R>

S时，结构处于安全状态；

当R=S时，结构处于极限状态；

当R<

S时，结构处于失效状态；

概率法在理论上是完善的，但因存在房屋结构材料强度的差异和计算模型与实际工作状态之间的差异，目前离实用还有较大的距离。

现在概率法的实际应用仅止于近似概率法，从概率分布曲线和形态，用“均方差”度量并找出“安全指标”。

4.房屋完损鉴定评级法房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。

其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版）给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。

目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。

损坏程度的描述用词为“稍有”、“少量”、

“较多”、“轻度”、“明显”、“严重”等比较含糊的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。

第四章房屋鉴定中的分析方法

1.房屋鉴定的五种分析方法以东城区青年湖南街6号院1号楼首层

东山墙的墙体裂缝为例，加以说明。

此楼为六层砖混结构楼房，红机砖砌筑，首层东山墙墙体出现四条贯通竖向裂缝，裂缝长约2.00m，两头尖中

间宽，上不到房顶，下不到墙根，室内墙面裂缝较窄（约0.1mm），长度较

短，室外墙面裂缝较宽（约0.2mn），长度较长，详见附图。

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附图东山墙裂缝示意图

（1）排除分析法有时在分析一座房屋的结构或一个构件的损坏时，可能有两种以上的作用都可造成同样的损坏状态，损坏原因一时无法确定，

这时就要根据各种作用所造成的损坏特点，排除不可能的或次要的因素，最后确定一种主要的作用及损坏原因。

青年湖南街6号院1号楼首层东山墙墙体的竖向裂缝不太常见，如何确定此裂缝产生的原因，只有通过详细反复的分析，才能最后确定。

根据我们已掌握的知识和试验资料，墙体产生此种裂缝的可能原因主要有两种：

第一种为墙体承载力不足：

有两个方面，a.墙体自身的强度符合设计要求，由于墙体承受的荷载过大，使墙体产生横向变形，出现竖向裂缝；

b.墙体

的砌筑材料（砖或砂浆）强度等级偏低，承载能力较小，在承受一定荷载后，出现横向变形，产生竖向裂缝。

第二种为墙体的砌筑材料（砖或砂浆）收缩，砌体横向变形，出现竖向裂缝。

这时就要用排除分析法排除不可能的原因，确定使墙体出现竖向裂缝的主要原因。

一般来说，排除分析法要与其他分析方法配合运用。

（2）对比分析法对比分析法（也称比较分析法）是将两个以上具有可比性（即时间、内容、项目条件同一）的事物加以对比，并根据对比的结果来确定是与非。

此方法用于房屋鉴定过程中，可以将已损坏的房屋结构或构件与相同条件（建设时间相同、结构相同、所承荷载相同、所处环境相同）下的类似房屋结构或构件进行对比，检测损坏情况是否相同，而确定损坏原因。

用对比分析法对青年湖南街6号院1号楼首层东山墙墙体的竖向裂缝进行分析，对比物的条件为：

建设时间相同、结构类型相同、所承荷载相同、所处环境相同。

满足上述四项条件的构件为与此山墙相邻的内横墙，检查内横墙没有出现任何裂缝。

由于在建设时间、结构类型和砌筑材料方面，山墙和内横墙基本相同。

另外，山墙厚度（370mm大于内横墙（240mm,山墙的承载力相当于内横墙的1.5倍，而山墙承受的荷载仅为内横墙的一半，内横墙未出现因承载力不足的裂缝，故山墙的竖向裂缝绝对不是由于墙体承载力不足而产生的。

至此，运用对比分析方法排除了1号楼首层东山墙墙体产生此种裂缝的两个可能原因中的一个，只剩下墙体的砌筑材料（砖或砂浆）收缩这个原因。

到底是不是这个原因，还要用其他方法来确定。

（3）参照分析法参照分析法是将与所鉴定房屋结构或构件的损坏有相同损坏情况的类似房屋或构件作为参照，来确定损坏原因。

与青年湖南街6号院1号楼首层东山墙墙体的竖向裂缝相同或类似的裂缝有：

a.灰砂砖楼房山墙墙体收缩后形成的竖向裂缝；

b.现浇混凝土楼板的收缩裂缝。

灰砂砖是用生石灰粉和砂子经过搅拌、加压成型、蒸压养护而成。

蒸压养护后，出厂的一月内释放的热量较大，存在着反复的化学反应过程，砖的体积极其不稳定，收缩率为-0.2。

在房屋建造过程中，如果出厂不久即使用，就会在较长墙段中部出现因灰砂砖砌体收缩而产生的竖向或斜向裂缝。

现浇混凝土楼板的纵向贯通裂缝，主要为使用的水泥强度等级较高或水灰比过大而造成。

混凝土楼板的收缩是基本均匀一致的，但楼板内的钢筋和周边的墙体对混凝土楼板有一定的约束，因此裂缝的表现形式为，板面的裂缝比板底宽（由于板底钢筋的约束），裂缝两头不到墙根（墙体对混凝土板的收缩有约束作用）。

参照上述两例，1号楼首层东山墙墙体的竖向裂缝是典型的砌体收缩裂缝，由于室内上、下有楼盖板、圈梁和地梁的约束，所以室内墙面的裂缝宽度较窄，长度较短，室外墙面的裂缝宽度较宽，长度较长。

至此可以完全确定青年湖南街6号院1号楼首层东山墙墙体的竖向裂缝为砖砌体收缩而产生的裂缝。

造成这种情况的原因，可能有：

a.砌筑用砖刚出场不久，体积还未完全稳定时就使用;

b.砌筑砂浆的含水率过大。

（4）计算分析法顾名思义，计算分析法就是根据已经取得的荷载和材料的数据及资料，运用建筑结构的基础理论、专业知识和相关的设计、施工和鉴定的技术规范或标准对所鉴定的房屋结构和构件进行承载力和稳定性方面的核算，建筑材料的数据资料以实测为准，核算则根据有关的计算方法和公式进行。

依据核算结果，验证是否因结构的承载力不够、荷载过大或稳定性较差而造成房屋结构或构件在强度和失稳方面的损坏。

如用计算法对青年湖南街6号院1号楼首层东山墙墙体的承载力进行强度核算。

首层东山墙的砌筑砂浆强度等级为M7.5，红机砖的强度等级为

MU10查表知砌体抗压强度设计值为f=1.69MPa，每沿米的承载力为:

5

370X1000X1.69=6.253X105N=625.3kN,

上部荷载为:

楼板:

2X3.30X1.00X0.5X6=19.8kN墙体:

19X0.37X2.90X1.00X5=101.93kN屋面、板面及活荷载（计算过程略）：

31.62kN

首层墙体上部荷载总计153.35KN,远小于首层墙体承载力625.3kN,故证明首层墙体承受的荷载不会造成墙体裂缝。

（5）模拟分析法模拟法是先依照原型的主要特征,创设一个相似的模型,然后通过模型来间接研究原型的一种分析方法。

根据模型和原型之间的相似关系，模拟法可分为物理模拟和数学模拟两种。

根据模拟条件和场地的不同，又可分为现场模拟和实验室模拟。

在房屋鉴定中一般采用现场物理模拟法来确定房屋损坏的因果关系，在特殊需要的情况下，采用实验室模拟，为理论研究提供数据。

模拟法多用于因爆炸或机械施工震动造成房屋损坏及纠纷的房屋鉴定中，用相同的爆炸或机械震动装臵模拟原来的震动情况，现场确定损坏原因和程度。

有时对于因挖沟、挖坑或抽水后形成积水、漏水、渗水或降水，造成附近房屋由于基础不均匀沉降出现墙体裂缝的鉴定纠纷，也可采用现场模拟法来确定损坏原因和程度。

一般来讲，模拟过程受各种条件的变化和限制的影响，任何模拟都不可能完全再现整个损坏的全过程，有些损坏过程可以近似模拟，有些则基本不能模拟再现。

以上五种房屋鉴定的分析方法，在损坏情况较简单或为常见损坏时，用一种分析方法就可确定房屋结构或构件的损坏原因和程度，当遇到较复杂的损坏情况或不常见的损坏时，一般都需要用两种以上的分析方法才可确定、判断或证明出房屋结构或构件损坏