浙江省下半房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试试题.docx
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浙江省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：
住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。
A．估价时点和估价对象均为现在
B．估价时点和估价对象均为未来
C．估价时点为现在，估价对象为未来
D．估价时点为现在，估价对象为过去
2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙、丙三宗土地任选其一
3、估价上的折旧注重的是。
A：
原始取得价值的减价修正
B：
原始取得价值的摊销与回收
C：
重置价值的摊销与回收
D：
价值的减价修正
E：
工业用地的监测点评估价格
4、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。
A：
比较法
B：
成本法
C：
假设开发法
D：
长期趋势法
E：
工业用地的监测点评估价格
5、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。
A：
房地产开发企业自有资金周转的速度
B：
估价对象房地产变为现金的速度
C：
估价对象房地产带来净收益的速度
D：
房地产开发企业流动资金周转的速度
E：
工业用地的监测点评估价格
6、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡。
A：
3100
B：
3195
C：
3285
D：
3300
E：
工业用地的监测点评估价格
7、目前，在我国征收土地实行级审批制度。
A：
一
B：
两
C：
三
D：
四
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地如实申报成交价格。
A：
县级或县级以上人民政府
B：
县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门
C：
县级以上人民政府
D：
县级以上人民政府房地产行政主管部门
E：
执行层的组织协调
9、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
A：
权益类型
B：
抵押方式
C：
投资业务
D：
信托性质
E：
借款合同
10、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。
A．2006年5月30日
B．现在
C．重新估价的作业日期
D．要求重新估价的委托方指定的日期
11、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。
A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B．意思表示真实
C．不违反法律
D．不违反社会公共利益
12、下列属于间接融资方式的是。
A：
政府发行债券
B：
国家信用
C：
商业信用
D：
银行贷款
E：
执行层的组织协调
13、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。
A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
14、是最常见的拍卖标的。
A：
允许流通物
B：
禁止流通物
C：
限制流通物
D：
一般流通物
E：
执行层的组织协调
15、下列关于价值类型的表述中，错误的是。
A：
在用价值为市场价值
B：
投资价值属于非市场价值
C：
市场价值的前提之一是继续使用
D：
同一估价对象可能有不同类型的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
16、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处__罚款，并记入信用档案。
A．5万元以上10万元以下
B．5万元以上20万元以下
C．3万元以上10万元以下
D．1万元以上3万元以下
17、物业服务成本的构成一般包括__。
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
A．①②③④⑤⑥⑧⑨
B．①②③⑤⑥⑦⑧
C．①②③④⑤⑥⑦⑨
D．①③④⑤⑥⑧⑨
18、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
A．7
B．10
C．14
D．20
19、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。
A：
2593
B：
2619
C：
2727
D：
2862
E：
工业用地的监测点评估价格
20、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现的情形。
A：
估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B：
可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％
C：
可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071
D：
可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933
E：
工业用地的监测点评估价格
21、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为。
A：
36％
B：
62．07％
C：
73．47％
D：
80％
E：
工业用地的监测点评估价格
22、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。
A：
3
B：
5
C：
8
D：
15
E：
执行层的组织协调
23、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
24、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于__的内容。
A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．居住区规划
25、室内装修费科目不包括__。
A．材料费、工器具、设备使用费
B．人工费、管理费、承包商利润
C．材料费、工器具、承包商利润
D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。
根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。
A：
若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元
B：
若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元
C：
若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元
D：
若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元
E：
若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元
2、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。
A．纯企业模式
B．纯政府模式
C．政府与企业合作模式
D．受政府授权委托的企业模式
E．房地产学会模式
3、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。
A：
人民政府城市规划行政主管部门
B：
建设行政主管部门
C：
房地产市场管理部门
D：
人民代表大会常务委员会
E：
执行层的组织协调
4、中央银行活动的主要特征是。
A：
以盈利为目的
B：
不以盈利为目的
C：
不经营普通商业银行的业务
D：
不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系
E：
为实现国家政策服务
5、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。
A．投资合同
B．基金发行办法
C．信托契约
D．基金章程
6、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。
这种竞争者属于（）竞争者。
A．从容不迫型
B．选择型
C．凶猛型
D．随机型
7、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．速动比率
8、成本利润率的计算公式是__。
A．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
B．开发利润÷（土地取得成本+开发成本）
C．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D．开发利润÷开发完成后的房地产价值
9、新设项目法人融资形式的特点有。
A：
项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B：
新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C：
从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D：
从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E：
拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
10、以下对房地产赠与的理解正确的是。
A：
是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
B：
属于双务行为
C：
即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务
D：
属于单务行为
E：
其受让人不需承担任何义务
11、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围内。
A．2～3
B．1～4
C．0.5～2
D．1～2
12、个人住房抵押贷款的还本付息方式包括。
A：
按月等额还本付息
B：
按月递增还本付息
C：
按月递减还本付息
D：
期间按月还本期末付息
E：
期间按月付息期末还本
13、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
A：
经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地
B：
私有住宅转让后不用于居住的
C：
按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D：
根据城市规划土地使用权应当出让的
E：
转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的
14、以下关于房地产特征的说法中，表述正确的有。
A：
房地产价格实质上是房地产权益的价格，在估价中可以忽视房地产实体完好状况的影响
B：
房地产价格既有使用代价的价格，也有交换代价的租金
C：
房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系
D：
房地产价格难以在短期内达成
E：
房地产价格通常随交易的需要而个别形成
15、依法取得建设用地使用权的途径有方式。
（2001年试题）
A：
划拨
B：
出让
C：
转让
D：
抵押
E：
租赁
16、收
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