河北省房地产估价师《理论与方法》：价值时点模拟试题.docx

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河北省房地产估价师《理论与方法》：

价值时点模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。

A：

等值

B：

不等值

C：

相同

D：

不相同

E：

工业用地的监测点评估价格

2、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

3、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。

A．时点指标

B．相对指标

C．时期指标

D．平均指标

4、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。

A：

乙

5、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。

A：

住房和城乡建设部

B：

住房和城乡建设部住宅与房地产业司

C：

住房和城乡建设部信息中心

D：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：

执行层的组织协调

6、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。

采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。

A．13．33

B．6.66

C．11.33

D．8.66

7、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。

A：

建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请

B：

房屋拆迁许可证颁发

C：

拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议

D：

房屋拆迁实施

E：

执行层的组织协调

8、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡．若按折现率10％和风险补偿值100元计，该幢房地产目前的价格应为．【2004年考题】

A：

4400元/㎡

B：

4409元/㎡

C：

4445元／㎡

D：

4455元/㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

9、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。

A：

6.00

B：

7.05

C：

7.59

D：

13.59

E：

借款合同

10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是__。

A．16%

B．42%

C．58%

D．84%

11、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。

A．3.6%

B．4%

C．36%

D．40%

12、在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204

13、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是元。

A：

0．5—10

B：

0．4—8

C：

0．7—10

D：

0．6—9

E：

执行层的组织协调

14、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括__。

①营业税；②土地增值税；③交易手续费；④契税；⑤补交土地使用权出让金；⑥印花税

A．①③④⑤⑥

B．①②④⑤⑥

C．①②③④⑤

D．①②③④⑤⑥

15、以下房地产价格中，属于政府定价的是。

A：

经济适用住房价格

B：

公有住房出售的成本价

C：

普通住房价格

D：

高档住宅价格

E：

工业用地的监测点评估价格

16、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。

A：

近期交易物业的租金或售价进行比较

B：

市场上交易物业的租金或售价进行比较

C：

类似物业的比较

D：

市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较

E：

借款合同

17、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A：

中位数

B：

简单算术平均数

C：

众数

D：

加权算术平均数

E：

工业用地的监测点评估价格

18、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。

A：

长期投资、实物投资和直接投资

B：

长期投资、间接投资和实物投资

C：

短期投资、实物投资和金融投资

D：

短期投资、间接投资和金融投资

E：

借款合同

19、房地产投资信托不包括的类型是__。

A．经营型

B．权益型

C．抵押型

D．混合型

20、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。

A．两个方面：

租金和物业增值

B．三个方面：

租金、物业增值和股权增加

C．四个方面：

租金、物业增值、减少纳税和股权增加

D．五个方面：

租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大

21、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记

B．变更登记

C．先进行变更登记再进行转移登记

D．先进行转移登记再进行变更登记

22、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：

成交价格

B：

理论价格

C：

评估价值

D：

市场价格

E：

工业用地的监测点评估价格

23、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。

A：

取得《土地使用证》

B：

取得《施工许可证》

C：

取得《商品房预售许可证》

D：

取得《房屋所有权证》

E：

执行层的组织协调

24、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．5％

B．10％

C．15％

D．20％

25、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。

A．房屋竣工

B．房屋质量验收合格

C．房屋交付用户使用

D．业主委员会成立

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、证券一般具有的特点包括。

A：

买卖时不存在证券交易价格

B：

可以依法转让

C：

票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益

D：

证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益

E：

证券是一种商品，可以进行依法买卖

2、按照规定，租赁合同的，房屋租赁当事人应当到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。

A：

签订

B：

变更

C：

终止

D：

执行

E：

遵守

3、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。

A．在建工程抵押估价业务

B．城市房屋拆迁补偿估价业务

C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

4、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。

A．服务市场

B．合格有效市场

C．有效市场

D．潜在市场

5、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】

A：

说明估价报告的合法性、真实性

B：

说明估价的独立、客观、公正性

C：

规避估价风险

D：

保护估价报告使用者

E：

防止委托人提出高估或低估要求

6、投资者可以控制的风险包括（）。

A．利率风险

B．政策性风险

C．资本价值风险

D．持有期风险

E．比较风险

7、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。

A：

对原材料的检验

B：

对配套设施的检验

C：

确立质量文件档案制度

D：

确立成本控制档案制度

E：

借款合同

8、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有__。

A．土地使用者自动放弃土地使用权

B．矿场、机场等核准报废土地

C．非法转让土地

D．不按批准用途使用土地

E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益

9、会计核算一般原则具体包括三个方面。

A：

衡量会计信息质量的一般原则

B：

确认和计量的一般原则

C：

起修正作用的一般原则

D：

起规范作用的一般原则

E：

起修正作用的特殊原则

10、荷载分为。

A：

永久荷载

B：

恒荷載

C：

可变荷载

D：

偶然荷载

E：

必然荷载

11、要做到现金流量折现，首先应做到__。

A．后续开发经营期间究竟多长要估算准确

B．各项支出收入何时发生要估算准确

C．各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

D．投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致

E．各项支出、收入发生的机率

12、我国有期限的出让土地使用权应计提__。

A．利率

B．损失

C．升值空间

D．折旧

13、采取随行就市定价法确定价格的情形有。

（2009年试题）

A：

开发商处于市场领导者地位

B：

开发商难以估算成本

C：

开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

D：

开发商打算与同行和平共处

E：

开发商具有向市场领导者挑战的实力

14、下列不属于合同终止的原因有。

A：

债权债务同归于一人

B：

债务已经按照约定履行

C：

债务相互抵消

D：

债权人要求偿还债务

E：

执行层的组织协调

15、一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。

A．估价委托人

B．估价师

C．估价目的

D．估价对象

16、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的

B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的

D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的

E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

17、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。

A：

开发商违法预售

B：

借款人赖账不还

C：

借款人拖延还款

D：

房地产市场供需失衡

E：

借款合同

18、影响房地产价格的区位因素有（）。

A．建筑规模

B．临路状况

C．楼层

D．繁华程度

E．建筑容积率

19、编制城市规划，一般分总体规划和__两个阶段。

A．分区规划

B．详细规划

C．区域规划

D．专业规划

20、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同__变更、解除或终止。

A．也随之相应

B．无需

C．由原出租人决定是否

D．由原出租人与转租人共同协商议定是否

21、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

（2009年试题）

A：

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

B：

《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发

C：

房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定

D：

取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准

E：

房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销

22、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。

A：

不得低于评估价格的50％

B：

不得高于评估价格的50％

C：

由政府决定

D：

不得低于按照国家规定所确定的最低价

E：

执行层的组织协调

23、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。

A