江苏省房地产估价师《案例与分析》：写字楼房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题.doc
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江苏省房地产估价师《案例与分析》：
写字楼房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、单位活期存款每季末月日为结息日。
A：
20
B：
25
C：
28
D：
30
E：
执行层的组织协调
2、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：
4023.04
B：
4074.10
C：
4768.50
D：
5652.09
E：
工业用地的监测点评估价格
3、收益法中的运营费用率是指。
A：
运营费用与潜在毛收入之比
B：
运营费用与总收益之比
C：
运营费用与净收益之比
D：
运营费用与有效毛收入之比
E：
工业用地的监测点评估价格
4、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新．该宗房地产的现时单价为。
A：
1200元／㎡
B：
1250元／㎡
C：
1270元／㎡
D：
1800元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
5、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。
A：
489.99
B：
495.53
C：
695.53
D：
800.00
E：
工业用地的监测点评估价格
6、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为__。
A．2277.4元
B．2281.9元
C．2728.8元
D．2741.9元
7、下列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是，。
A：
中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人
B：
在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人
C：
对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人
D：
对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者
E：
执行层的组织协调
8、房地产是实物、权益和三者的结合体。
A：
义务
B：
环境
C：
空间
D：
区位
E：
工业用地的监测点评估价格
9、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。
A：
国土规划
B：
土地利用总体规划
C：
城乡规划
D：
区域规划
E：
执行层的组织协调
10、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金
B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券
D．股票+债券
11、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。
A.A
B.B
C.C
D.D
12、廉租住房租金由构成。
A：
维修费和管理费
B：
维修费和利润
C：
维修费、管理费和利润
D：
维修费、利润和税金
E：
执行层的组织协调
13、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。
A．资产市场
B．资本市场
C．信托市场
D．证券市场
14、一般来说，房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的是。
A：
物业服务合同
B：
前期物业服务合同
C：
后期物业服务合同
D：
物业管理合同
E：
执行层的组织协调
15、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10％，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元。
A：
17．46
B：
100．00
C：
117．46
D：
672．75
E：
借款合同
16、下列股东权利中，属于自益权的是__。
A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B．股票过户的权利、股息红利分配的请求权
C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
17、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。
A．1
B．2
C．3
D．4
18、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价．【2007年考题】
A：
合法原则
B：
最高最佳使用原则
C：
估价时点原则
D：
替代原则
E：
工业用地的监测点评估价格
19、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日內向符合条件的新设立的房地产开发企业核发有关资质证书。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
A：
5286.72
B：
7552.45
C：
9939.23
D：
14198.90
E：
工业用地的监测点评估价格
21、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：
谨慎原则
B：
替代原则
C：
合法原则
D：
最高最佳利用原则
E：
工业用地的监测点评估价格
22、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。
5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。
A．96
B．104
C．140
D．166
23、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、__以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
A．空间分布
B．人口分布
C．时间分布
D．经济分布
24、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。
A：
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同
B：
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》
C：
拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定
D：
补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C．评估价格和成交价格都公平合理
D．评估价格和成交价格都不公平合理
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。
A：
保险费
B：
房产税
C：
法律费
D：
贷款利息
E：
借款合同
2、下列属于支票特点的是。
A：
在银行信用基础上产生，以存款为依据
B：
在银行信用基础上产生，以贷款为依据
C：
支票有效期短，见票即付
D：
签发支票金额，以贷款余额为限
E：
签发支票金额，以存款余额为限
3、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。
A．20
B．15
C．35
D．50
4、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。
A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
5、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
6、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。
A：
行政裁决
B：
依法起诉
C：
强制拆迁
D：
仲裁
E：
协商
7、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。
A．承租人愿意承担的费用
B．承租人的承受能力
C．业主希望的投资回报率
D．同类型物业的市场供求关系
8、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。
A．48.5
B．49
C．51
D．45.5
9、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。
A：
风险产生的原因分析
B：
风险发生的概率大小分析
C：
风险因素检验
D：
风险变量间的相关性分析
E：
风险概率分布情况分析
10、下列资金中，可以用于购买国债的有。
A：
担保公司资金
B：
在建工程抵押贷款
C：
商品房预售资金
D：
住宅专项维修资金
E：
住房公积金
11、会计假设包括。
A：
会计主体假设
B：
会计客体假设
C：
持续经营假设
D：
会计分期假设
E：
货币计量假设
12、下列墙体中，属于非承重墙的有。
（2008年试题）
A：
围墙
B：
外墙
C：
隔墙
D：
填充墙
E：
幕墙
13、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。
A．年度运营预算
B．资本流预算
C．资本支出预算
D．长期预算
E．短期预算
14、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。
A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
15、W省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。
那么，这一项目的征收土地应由__批准。
A．国务院
B．W省人民政府
C．A市人民政府
D．B县人民政府
16、下列房地产中，依法可以转让的是。
A：
已抵押的房地产
B：
未依法登记的房地产
C：
人民法院查封的房地产
D：
国家已依法收回建设用地使用权的房地产
E：
执行层的组织协调
17、下列属于限制流通物的包括。
A：
弹药
B：
麻醉药品
C：
文物艺术品
D：
化工物品
E：
武器
18、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。
A．5%
B．10%
C．15%
D．20%
19、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。
A：
折旧和摊销
B：
投资回收
C：
投资回报
D：
可用于还款的利润
E：
在成本中列支的利息
20、一级的房地产估价机构资质由建设部审批
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