关于全国五大商圈的调研报告.docx

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关于全国五大商圈的调研报告

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关于全国五大商圈的调研报告

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专

业

模

块

分

析

第一部分概要

第二部分天津百货业商圈分析

第三部分南京路商圈百货店代表调查分析

第四部分滨江道商圈百货店代表分析

第五部分和平路商圈代表百货店分析

第六部分南门外商圈代表百货店分析

第七部分小白楼商圈代表百货点分析

第八部分友谊商厦分析

第九部分小结

第一部分概要

一、调研目的

此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。

二、调研范围

天津五大商圈和友谊商厦

三、调研时间

2006年4月

四、调研对象

南京路：

伊势丹、国际、津乐汇

滨江道：

伊都锦、友谊新天地、滨江商厦

和平路：

百盛

南门外：

新世界

小白楼：

滨江购物、凯旋门

友谊路：

友谊商厦

第二部分天津百货业商圈分析

一、五大商圈概况

整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。

这五个商圈分别是：

南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。

可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。

由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。

1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。

此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。

虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。

2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。

此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。

由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。

但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。

3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。

由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。

4.南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。

此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。

但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。

5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。

此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。

不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹的百货业态也并不是小白楼商圈的主打。

随着区域改建、地铁发展在未来的发展中，小白楼地区将建

成以商贸流通业为基础，以金融业为引导，以现代商务为核心内容的中央金融商务区，将成为天津核心，所以在此商圈发展高级百货店潜力巨大。

二、五大商圈百货店总体分析

注：

南京路商圈庄吉商厦开业时间为2006年9月

南门外商圈远东百货开业时间为2006年5月18日

南门外商圈铜锣湾百货开业时间未定

图表一：

五大商圈百货店数量分析图

由图表一可以看出，天津五大商圈共有百货店18家（含未开业百货店），其中滨江道有7家，占总数1/3强这说明滨江道商圈仍然是天津百货业的中心，竞争激烈，聚集效应大。

小白楼商圈、南门外商圈只有两家百货店，显然数量过少，聚集效力弱，客流会相对较少。

图表二：

五大商圈百货店业态类型分析图

由图表二可以看出五大商圈高级百货店占总数的44%，接近一半（含未开业百货店）。

这说明从五大商圈整个来看，百货店以高级业态为主，高端市场商圈之间竞争激烈。

中级百货力量也较为强大，对高级百货整体冲击最大。

针对中级百货的冲击高级百货应在商品质量，服务特色、装饰风格、会员制度等方面给予顾客完美的服务，增加商品附加值。

特色百货所占比例为17%。

虽然比例不高，但也不应忽视，高级百货应在品类、品牌、花色、质地、售后服务、专业技术等方面要做到大而精，精而专。

图三：

五大商圈高级百货占有率分析图

由图表三可以看出，南京路商圈高级百货店所占比例最大，占37%（含未开业百货店）。

这说明此商圈高端消费人群居多，购买力强。

其他商圈高级百货店占有率分布比较平均。

只有小白楼商圈没有高级百货店分布，作为天津CBD中心这种百货业态显然是不合理的。

海信（天津）国际购物中心的出现将填补这一空白。

根据市场调查结果，来具体分析一下各个商圈典型百货店的经营管理特色，主要从以下八个方面来分析：

1.品牌布局

2.客流

3.现场管理特色

4.服务特色

5.陈列

6.促销活动

7.名品销售（待续）

8.客单价（待续）

第三部分南京路商圈百货店代表调查分析

（一）品牌分布

备注：

南京路商圈营业面积最大的是国际商场,商品品类最多的是津乐汇。

（二）客流

备注：

南京路商圈津乐汇客流最大，分析原因如下：

1.地下一层餐饮业、美容美发、娱乐业等附加行业发达而且大众化。

2.一层肯德基快餐店的经营在一定程度上也加大了吸引年轻顾客的光顾。

3.商品价格中等，能够让一般大众接受。

4.与耀化中学相邻，吸引了很多学生顾客。

5．停车方便。

南京路商圈伊势丹消费人群层次最高，分析原因如下：

1.商场装修豪华，可以给顾客美妙的购物体验

2.国际名品齐全，适合高收入人群前来购物。

3.楼上经营的娱乐体育项目适合高收入人群。

4.商场为日资企业，能够吸引在津日本人。

南京路商圈国际商厦客流量最少，分析原因如下：

1.前期经营不加，在大通集团接管之前处于歇业状态，消费者改变以往印象需要一定时间。

2.B座二楼以上（含二楼）正处于装修状态，没有开业，影响客流。

3.定位高端市场，旁边有着强有力竞争对手——伊势丹。

（三）现场管理特色

备注：

根据南京路商圈典型百货店现场管理特色的进行对比分析：

1.在三个百货店中现场管理中，伊势丹和国际商场管理最出色，津乐汇在现场管理方面出现漏洞。

2.在员工服务素质方面，国际商场无论是咨询台人员还是导购员综合素质最高，能够给顾客提供

满意的服务。

3.在工装方面，伊势丹的工装最为漂亮，尤其是咨询台人员工装很有特色，值得借鉴。

（四）服务特色

备注：

根据对服务项目的分析，得出以上结论

1.伊势丹服务项目最多共计12项，国际商场和津乐汇分别是5项和6项。

2.伊势丹的服务人群包含广泛,其中既有针对所有顾客的服务项目,又有对特殊人群的额外服务，如婴儿看护、借用轮椅、提供花镜等项

3.国际商场服务项目方面显然不够，而且都是基本服务，对服务对象的细分工作做的不好。

4.伊势丹推出存衣存包服务项目是一大亮点,此项服务在超市经营中运用较多,最初目的为超市防损,,但是存衣存包服务确实能够给顾客的购物提供便利,使顾客轻松购物,增加顾客在商场的停留时间。

（下面是存取物品的标签样式）

正面反面

5.津乐汇爱心伞服务项目具有特色，主要应用雨天，但是天津地区雨天较少，所以服务率不高。

所以应针对天津地区夏季时间长，温度高，太阳紫外线对人皮肤伤害大等气候特征以及百货店对于时尚女性巨大吸引力的特征，应将爱心伞服务面扩大，增加防晒功能，同时应在商场内竖立紫外线等级牌配合使用。

（五）陈列

1、伊势丹陈列

伊势丹装修比较豪华，但是由于经营面积不大，分布品类过多整体陈列略现凌乱；

一步入商场共享空间内有个从上而下的瀑布十分吸人眼球；

问询处在入口右手边，便于顾客咨询；

每层在直达梯处有三把休息椅；

每个电梯口有本层的导购图；

2楼至6楼都设有有洗手间，洗收间有专为儿童的洗手台以及残疾人设施。

女卫生间设有婴儿床；

2、3、4、6楼都设有IC电话，电话旁的便条纸很有特色；

五楼设有休息区和母婴儿休息室还有工商银行；

六楼设有会员卡俱乐部；

ＰＯＰ架五种（金属架、硬塑）高度可变化，每一个专柜内都有一个约20CM*30CM的品牌说明的落地牌，材质为透明有机玻璃，内容为品牌的产地，风格等内容。

2、国际商场陈列

装修考究，商厦内透明度极好，整体布局整齐有序；

专柜橱窗圆润、透明，样式统一；

商场内垃圾桶与休息椅颜色统一（橙色），样式新颖；

每个电梯口有悬挂导购说明。

电梯上下处警示牌、提示牌设计精致；

二楼以上观望围廊栏杆都装上了档板玻璃，既美观又保护的顾客安全

POP价样式新颖，金属质地，类似于乐谱支架。

3、津乐汇陈列

整体视觉感觉凌乱；

服务台位置偏僻不利于顾客寻找；

楼梯口挂有悬挂导购说明；

每个楼层围廊都有休息椅；

POP价主要有两种，样式普通。

（六）促销活动

注：

以上促销活动为个百货店春季活动。

1、伊势力丹促销分析

1）伊势丹春季促销活动以特卖活动、赠品活动、娱乐活动为主。

（1）在特卖活动方面：

每周四到下周三六楼特卖场都有真对某品类的专场特卖。

其中为迎接“五一黄金周”4月20日（周四）至4月26日（周三）在六楼特卖场举行男女旅游用品的专场特卖。

（2）在赠品活动方面：

一楼国际一线品牌化妆品多数以“购买产品，好礼相赠”的方式进行促销。

（3）在文化娱乐方面：

4月中旬举行了婚纱展

为迎接母亲节的到来将在4月20日到4月26日五楼儿童俱乐部举行“母亲节绘画征集”活动。

2）伊势丹的在促销活动上有很好的借鉴性：

（1）促销活动多样化

（2）特卖活动固定为每周四到下周三带动平常销售额的提升，避免假日经济的过多影响

（3）文化娱乐活动类型多，可以满足极大程度的丰富了顾客的业余文化生活，拉进了与消费者的距离。

2、国际商场促销种类与分析

国际商场的促销活动比较单一，主要是个别专柜的打折活动，这已经远远的满足不了当前消费者消费需求。

作为高级百货店文化活动组织较少，不利于抓住高端客户。

3、津乐汇促销分析

津乐汇的促销活动主要集中与打折与文化娱乐方面，值得一提的是进期在商场外矗立的巨大牛仔裤，吸引了很多年轻人进行“攀岩”，对宣传百货店品牌起到了促进作用。

第四部分滨江道商圈百货店代表分析

品牌布局

备注：

滨江道商圈营业面积最大、商品品种最多是友谊新天地。

伊都锦商品主要集中于各类女装。

滨江商厦中年服装所占比例较大。

（二）客流

备注：

滨江道客流量最大的是滨江商厦，分析原因如下

1.天津本土企业，了解天津市场。

2.经营时间长，在天津百姓中印象深刻。

3.商场定位中端市场，价格容易使一搬大众接受。

4.商品样式普通，适合一般消费者。

滨江道商圈伊都锦消费人群层次最高，属于名副其实的高级百货店。

但是由于其处在滨江道步行街中部，车辆进入困难，停车不便，这成为制约高端消费者前来购物的一大关键因素。

友谊新天地可以说是滨江道商圈的一鼓重要力量，虽然开业时间不长，但是其以品类齐全，款式新颖、价格合理，服务设施齐全，吸引了大量顾客。

值得一提的是，友谊新天地比较宽广的停车场更是给许多有车族提供了极大便利。

（三）现场管理

备注：

1.友谊新天地的在柜台上帖有防火须知比较有特色，可时刻提醒员工处理火灾的方法。

2.工装方面伊都锦和友谊新天地都比较有特色，值得借鉴。

（四）服务特色

备注:

由以上图表可以看出：

在服务项目中，滨江商厦服务项目