土地估价公式.docx

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成本法的计算公式究竟应该怎么写？

按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？

事情起因是几份报告（不同公司）的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。

现列出如下（可能名称稍有不同，但基本意思相同）：

积算价格=（土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）×（1－折旧率）

看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？

我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？

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让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：

1、土地取得费用：

根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。

没有太大问题。

2、开发成本：

评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。

3、管理费用：

根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。

按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。

因此，可以用计算式表述为

管理费用=（土地取得费用+开发成本）×管理费率

4、投资利息：

这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下

投资利息=土地取得费用×[（1+i）^n-1]+（开发成本+管理费用）×[（1+i）^n/2-1]

5、销售税费：

这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。

也就是说

销售税费=积算价格×销售税费率

6、开发利润：

开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。

以常用的直接成本利润率（规范也是彩采用这种方法）来讲，其计算式如下

直接成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本），即

开发利润=（土地取得费用+开发成本）×直接成本利润率

可以看出来，成本法的基础是土地取得费用和开发成本，其他各项费用的求取跟它们都有紧密的关系。

现在的关键是，折旧与这两项费用的关系又是怎样的，是按上述的公式体现的那样，第1至6项之和乘以折旧率就是折旧吗？

还是有别的含义及计算方法？

规范第5.4.12条积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

原来玄机隐藏在这呢。

前面的各位同仁信誓旦旦，一口咬定上面的公式没错，可没想到规范里的表述是这样的，他们也太大意了。

稍微认真想一想，这才是正确的。

为什么呢，因为土地是没有折旧这一说的；而且我们在计算土地取得费用时，并不是照搬基准地价或者几项土地成本费用如征地拆迁补偿安置费、土地开发费等等一加就完事了，它还应该考虑到年期修正问题（划拨地无需考虑），如果一定要说土地有“折旧”，那么年期修正系数可以说就是土地的“折旧率”了。

在经过相关的计算（如成本逼近法）或修正（如基准地价系数修正法）后，我们求出来并且写在成本法计算公式中的土地取得费用就是估价对象的分摊土地使用权在估价时点的市场价格了，如果还要来进行一次折旧计算，那么计算出来的东东又算什么呢？

所以，成本法的正确公式，我们可以表述如下：

积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

根据这个公式，我们知道，其他各项费用的计算公式也要做相应的变动，比如

管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率

其他费用的计算也依此类推。

当然，如果大家要按规范先计算出估价对象在全新状态下的重置价格，再扣除建筑物折旧，也没有什么不对的，但是可能过程会略微复杂些。

以上观点是否有不当之处，欢迎大家讨论。

yale2002：

土地价值＝土地取得费用（包含契税）+利息+利润+税费

全新房屋重置价格＝开发成本+专业费用+管理费用+利息+利润+税费

房地计算价格＝土地价值+全新房屋重置价格×成新率

我看不少估价报告，包括汇编的优秀报告，将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本。

有的用基准地价修正结果和市场比较法求得熟地价格直接作为土地价值，这主要混肴土地评估结果与房地产评估结果中土地价值的内涵差异。

（这种情况在抵押评估中，经常出现，银行人员总是责问你的土地价格怎么会比批租价格高30％）

还有，工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的。

管理费用主要指建设过程中的管理费用，其计算基准是开发成本。

土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要在考虑土地的管理费用啦。

如果是生地、毛地变为熟地，那么以土地开发成本为基准计算土地开发的管理费用。

在求土地取得费用时，采取逼近成本法，需要考虑土地开发成本的管理费用及开发利润、利息，但这是土地开发期，在房地产建设期前必须完成的

看了大家尤其是yale2002对我写的东东的回复，学了很多。

本猪在这里首先向大家表示感谢了（打拱作揖，口中喃喃感激之言。

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以下省略5万字）。

我在上贴中写道，成本法的计算公式应该是这样的：

积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

并对其中的各项费用的计算进行了一些说明，如

其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率

其他费用的计算也依此类推。

现在看来仍然没有说得很清楚，我想对其中的几点再说明一下。

第一，土地取得费用。

上帖中N维等几位同行的意见是将成本法中土地和建筑分开计算，分开后的公式形如凌云所提的（积算价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格－建筑物的折旧），这个公式本身从大方向来说是没有错的（虽然我认为“土地重新构建价格”这个提法值得商榷），问题是大家对它的理解如何？

其中的关键就是土地取得费用的计算。

以我个人认为，土地取得费用并非很多人认为的直接用基准地价修正值或成本逼近法或其他方法的计算结果代入即可，应该考虑土地投资在期初投入后在整个项目建设开发周期中应计和应摊的管理费、投资利息、税费及利润。

yale2002的观点和我一致，在此表示感谢。

按照这种理解，当成本法按N维等同行的公式列出时，正确和完整的表达式应该是

积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧（公式1）

其中土地取得费用=运用其他方法（基准法、逼近法、市场法等）计算的土地价格+土地应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润（公式2）

建筑全新重置价格=开发成本+建筑应计的管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

建筑物折旧=重置价格×折旧率

但是这样计算我认为太繁琐了，所以我列出了我在上贴中的公式

积算价格=土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润（公式3）

其中管理费用=[土地取得费用+开发成本×（1－折旧率）]×管理费率

其他费用的计算也依此类推。

这个公式中的土地取得费用与上面的（公式1、公式2）不同，它只相当于公式2中的“运用其他方法（基准法、逼近法、市场法等）计算的土地在估价期日的价格”，其他的利息税费利润等都放到公式3中的后半部分与开发成本应摊应计的相关利息税费利润一并计算了，这样可以节省一点时间和纸张（笑）。

第二，yale2002对成本法做了精辟的解答，从中可以看出他对评估技术的研究。

但是我对他的答复中的两个观点不敢认同，在此予以讨论。

首先，yale2002认为“不少报告将基准地价修正结果直接作为土地取得费用，其缺乏一个契税及购买决策成本”。

我个人不认为土地取得费用中应该单独另计契税和购买决策成本。

因为不论是用基准地价修正法也好，市场比较法也好，成本逼近法也好，在它们的计算过程中已经隐含了土地取得时应计的相关契税；而购买决策成本也就是机会成本，已经通过后面的利润等的计算来弥补了。

其次，yale2002认为“土地取得费用在建设之前一次投入啦（趸交），不需要再考虑土地的管理费用”。

我个人认为，不要仅仅将“土地取得费用”理解为一块实际投入开发的土地（且是熟地），而应该更多的将其理解为一项投资费用，一项名之为“土地”的投资，因此，尽管如yale2002所说，在建设期之前，土地已经是熟地了，但是作为一项投资来理解，在整个建设期内，应该也还是要考虑管理费用的，也就是教材里写的，管理费用可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率”。

第三，一下子说了这么多，口好渴啊，喝口水先。

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最后要提的一点是，我严重赞同yale2002所说的“工业房地产评估中，经常漏计税费和利润，认为自建房屋不需要考虑税费和利润，这也是错误的”。

事实上，我经常看到，在实际工作中，很多人不仅仅是对自建工业房地产，还对自建民宅、自建办公楼等，一概以自建自用为理由，不计销售税费和利润，这是违反规范和估价理论的。

如果认真阅读规范和教材，我们会很清楚，成本法的理论依据，从卖方而言，是生产费用价值论，从买方角度而言，是替代原理。

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买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润），具体请参看教材。

那些不计销售税费、利润的人，是犯了想当然的错误。

欢迎讨论。

n维雾然：

对于这个问题我还是坚持房地分估因为房屋和土地有很多不同下面是我对这个问题的观点

首先：

房屋有成新的概念而土地没有。

房屋的积算价格是通过重置完全价格和成新率计算得出的。

而土地是以年期修正来确定其价格的，土地不存在折旧的问题。

其次：

“积算价格=土地取得费用+建筑物全新重置价格－建筑物折旧”这个公式是错误的

正确的公式应当是“房地价格=土地价格+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧”。

因为土地价格绝对不单单是“土地取得费”一项。

此外还有两个公式需要说明：

1、“土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数”（公式一）

2、“建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二）

大家也许会有质疑认为（公式一）中的“土地开发费”及其相关的几项成本应当以成新率的形式进行计算。

这在表面看来似乎有道理，但我们不妨细究一下“土地开发费”的内容。

在求取房地价格的时候，我们往往将宗地内的所有开发程度纳入建筑物的范畴。

而归纳入土地范畴考虑的开发程度只是“宗地外的几通”和“宗地内场地平整”。

那么现在问题就归集到“宗地外的土地开发成本”是不是应当考虑成新率的问题了。

答案肯定是否定的。

因为宗地外设施的更新改造往往是由市政来做的，宗地使用者只要交纳了一笔市政费用就可以在土地使用期内持续使用。

而以“土地取得费”和“土地开发费”为基数计算的其他几项土地价格组成项，就自然不用考虑折旧问题了。

再次：

对于（公式二）中“建筑物建造成本”之外的其他几项是否应当计算折旧的问题。

我认为应当！

因为建筑物的建造成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润都是建筑物重置完全价格的组成部门。

建筑物的折旧是对建筑物完全重置价格的折旧。

大家不妨试想，其他几项如果不计算折旧的话，那么房屋将要报废的时候呢？

将报废时建筑物的管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润还原原本本的和净残值共同组成着建筑物价格。

这显然是不合理的！

 Yale2002：

关于公式二：

建筑物的重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润”（公式二）（建造成本应该包含专业费用：

勘察设计费、监理费等）

房屋评估价格＝房屋全新重置价格×成新率

如果管理费用、投资利息、销售费用、销售税金的