XX公寓建设项目可行性计划书.docx

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XX公寓建设项目可行性计划书

第一章总论

1.1项目概况

项目名称：

XX县XX镇XX公寓建设项目

业主：

XX市XX房地产开发有限责任公司

法人代表：

1.2项目法人简介

XX市XX房地产开发有限责任公司， 成立于二00六年十二月二十六日，成立以来聘用了一批高素质、懂管理、善经营等各类专业技术人才，积累了雄厚的资金实力。

在新世纪的今天，致力打造西部楼市，并围绕着房地产运营的国际化，商业化和专业化，学习借鉴欧、美等发达国家的经验，结合国情，思索创新。

为繁荣地方经济建设，经XX市规划和建设局、XX市工商行政管理局批准成立（资质为三级）。

XX市XX房地产开发有限公司，地处XX市后河桥街二段一号，公司注册资金为810万。

从业人员165人，其中，管理人员28人，工程技术人员18人（具有高级职称3人、级10人）物管人员14人。

经营场所800平方米。

总资产已达3000万元，年创总产值6000余万元。

       公司下设一室六部：

办公室、财务部、工程部、保卫部、市场调查部、物管部和经营策划部。

       公司已成功开发了南坝社区居委会、南山商住小区、刘家大院、印合苑小区、东苑小区等多个项目，并赢得了社会各界的高度赞誉。

从事房地产三级资质开发业务，承担建筑面积15万平方米以下住宅小区以及相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设，并可在全省范围承担房地产开发经营业务。

1.3项目选址

XX县XX镇XX公寓建设项目位于XX县XX镇，交通方便，环境整洁。

用地呈长形，地势平缓，符合城乡整体规划。

1.4编制单位

四川柯锐工程项目管理有限公司

1.4.1编制范围

我公司受XX市XX房地产开发有限责任公司的委托，对其承建的XX县XX镇XX公寓商住用房建设项目进行可行性研究，研究内容主要包括：

项目建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能减排及环境影响分析、和项目实施运作模式等。

1.4.2编制依据

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

2、《投资项目可行性研究指南（试用版）》

3、《建设项目经济咨询评估指南》

4、XX县规划和建设局【2010】3号文件“2010年第三次规划初评暨专家评审会议纪要”

第二章项目建设背景

2.1.基本情况

XX位于四川东北边缘，地处川、陕、渝金三角中心，毗邻陕西汉中市，属省际边界县。

全县辖48个乡镇、522个村、86个社区，幅员3383平方公里，有耕地42.35万亩，总人口70.36万人，其中农业人口59.72万人。

地势北高南低，最高海拔2507米，最低海拔370米，地形复杂，溪沟纵横，山水相依，素有“八山一水一分田”之称。

XX是全国扶贫开发工作重点县、“5·12”汶川特大地震重灾县、全省扩权强县试点县和时代先锋王瑛同志生前工作县。

XX属于革命老区。

这里是第二大苏区的中心之一，徐向前、李先念领导的红四方面军在这里战斗了两年多。

第二次国内革命战争时期，全县有2.2万名XX儿女参加红军，1.6万多人为革命献出宝贵生命。

现存红军遗物800余件、遗址310处，保存完好的巴山游击队旧居为全国红色旅游精品经典景区。

XX生态资源丰富。

全县森林覆盖率62.6%，活立木蓄积量达1100余万立方米；绿化率98%，高于全省9个百分点；境内有野生动物195种，有野生植物2000多种，其中巴山水青冈、红豆杉等珍稀植物20种，被誉为四川盆地北部边缘山区重要的生物基因库。

拥有830平方公里原生态旅游景区、41万亩原始森林、3万亩冰川时期“活化石”巴山水青冈和2462亩皇柏林，有光雾山国家重点风景名胜区和米仓山国家森林公园两个“国”字品牌风景区，是中国最具原生态旅游资源大县、中国红叶之乡。

煤、铁、石油、天然气等矿产资源50余种，潜在价值3000亿元以上。

XX农业独具特色。

XX黄羊、富硒茶、金银花、山核桃等特色产品驰名省内外，先后有“云顶茗兰”、“云顶绿芽”茶叶和金银花、山核桃、翡翠米等9个农产品获国家绿色食品认证，5个农产品获国家有机食品认证，是中国XX黄羊之乡、中国金银花之乡、中国核桃之乡、中国富硒茶之乡。

2010年，XX县完成生产总值55.91亿元，同比增长14.9%;全社会固定资产投资完成66.95亿元，同比增长42.39%;规模以上工业增加值13.92亿元，同比增长29%;社会消费品零售总额实现19.8亿元，同比增长18.3%;财政一般预算收入实现1.56亿元，同比增长56.67%;城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到12760元、3849元。

2、2XX镇概况

XX镇位于XX县城南郊，巴乐公路上，素有南门“第一镇”之称，四周与高桥、仁和、元潭、黑潭、红光、付家、赤溪等乡接壤，有绿色原生态元顶子茶（牧）场,是“AAAA”级“云顶茗兰”的故乡。

镇政府驻XX河口，XX河与明水河汇合处。

北距县城50公里，南距XX市26公里。

幅员面积120平方公里，境内地势起伏较大，海拔从400米到1200米不等，沟壑纵横，山峦叠障，四季葱绿，年降雨量在1200毫米左右，属亚热带季风气候，森林覆盖率达35%以上。

辖22个行政村，88个村民小组、3个街道社区居委会，总户数6534户，总人口23543人，人均纯收入1852元，党支部33个，党员561人。

全镇共有耕地14235亩，水果2500亩（包括梨1500亩、桃500亩、其它水果500亩），无公害蔬菜3000亩，核桃5000亩，金银花6000亩，茶叶2500亩（覆盖东垭、碓盘、青龙寨、黄坪村和元顶子社区），XX黄羊饲养总量达到3万只，生猪饲养量达7万头，牛饲养量达8000头，小家禽饲养量达20万只。

输出务工人员6000人次，劳务收入实现3000万元。

XX镇交通发达，境内公路网络化格局基本形成，巴南、巴广公路、下关线横贯境内，下东、下关、巴南公路覆盖全镇9个行政村，32个村民小组，22个行政村通公路，镇村公路穿插交融。

巴乐铁路建成后将直穿XX5个行政村、12个村民小组，并将在大田村（距离现街道0.5公里）建成一座二级客运站。

镇内有一座三级汽车客运站，开通了广元、成都、重庆、西安、北京、上海、广州、深圳等长途线路。

镇内有一座1500千伏的电站，有小二型水库2座。

XX镇于2001年撤乡建镇，2005年3月乡镇区划调整时，原东垭乡合并至XX镇。

镇内设党政办公室、群众工作办公室、经济发展办公室、社会事务办公室和财政所。

有中学1所、中心小学2所、村小及民办学校20所，在校学生4000多人，适龄儿童入学率100%，有中心卫生院2所、村卫生室22个，国土、林业、计生、工商、税务、供销社、粮站、信用社、电站、供电所、学校、法庭、司法所、邮政、电信、移动通信等机关单位功能齐全。

XX市单采血浆站（已迁址到XX镇）、四川正大天然气公司XX气站也正在建设之中。

2、3自然地理

（1）基本情况

全镇幅员面积85.3平方公里，境内地势起伏较大，海拔从400米－1200米不等，沟壑纵横，山峦叠嶂，四季葱绿，年降雨量在1200毫米左右，属亚热带季风气候，森林覆盖率达35％以上。

辖22个行政村，88个村民小组，2个街道社区居委会，总户数5533户，其中农业户4942户；总人口22096人，其中农业人口19115人，劳动力9804人；耕地14234亩，其中田10829亩；农业总产值4052万元，人均纯收入1280元；党支部29个，党员493人。

（2）历史沿革

XX镇于2001年撤乡建镇，2005年3月与原东垭乡合并建镇至今。

镇内党委、人大、政府、政协四大班子配备齐全，内设监察室、党政办公室、安全稳定办公室、经济发展办公室和社会事务办公室。

国土、林业、计生、工商、税务、供销社、粮站、信用社、电站、供电所、学校、卫生院、法庭、司法所、邮政、电信等机关单位功能齐全。

（3）交通、能源、基础设施

XX镇交通发达，境内公路网络化格局基本形成，巴南、巴广公路，下关线、下东线横贯境内，19个行政村通公路，镇、村公路穿插交融。

境内水能资源丰富，有小二型水库1座，一座装机容量达1500千瓦的电站。

自来水网络、天然气网络、电力网络、通讯网络已基本形成

（4）经济与社会发展状况

近年以来，围绕县委提出的“经营三大资源，加快三大转变，发展三大经济，实现三大目标”的工作思路，引导农民大力调整产业结构，增强农村经济总量。

一是以XX黄羊为主的畜牧业。

大力推行“龙头带动、大户承包、股份合作”的发展模式，建好了平桥、牛王庙、新桥、瓦坪、七岭、落山等六个大型养殖场。

生猪饲养量突破6万头，出栏生猪4.9万头。

二是建起了以东河、碓盘、落山村为重点的银花产业带。

三是充分利用云顶茗兰品牌优势，茶叶种植面积达2000亩。

四是以七岭、瓦坪村为重点的核桃种植面积达1500亩。

五是以落山村为主的1350亩梨园和以东河村为主的脆香甜柚。

六是翡翠米推广面达7000亩。

全镇现有中学一所，完小25所，私校2所。

初中在校生2100人，共29个教学班，有教职工80人。

小学共有68个教学班，在校学生2731人，有教职工110人。

2、4发展思路

紧紧围绕县委工作部署，坚持以人为本，内强管理，外树形象，坚持统筹协调和科学发展观，突出特色产业发展，促进农民增收，维护安全稳定，推动社会各业全面发展。

主要目标是：

全镇农村经济总收入突破5000万元，黄羊饲养量突破30000只，生猪饲养量突破63000头，劳务输出突破5500余人，招商引资突破1000万元，国内生产总值增长13％，农民人均纯收入同比增加260元。

（一）建立三大支柱，实现农民增收

一是抓好畜牧工程。

坚定不移加快黄羊发展，按照抓巩固提高、增小户扩面、建示范小区、放养圈养结合的思路，重点打造了东河、大田、平桥、中山、落山五个重点村，力争建22个小区，规划种草1500亩，建圈14550平方米，完成黄羊饲养总量3万只；生猪饲养量达63000头，出栏4万头；牛饲养量8000头，小家禽饲养20万只。

畜牧业产值占农村经济收入的半壁河山。

二是抓好绿色经济。

以“下高”线、“下东”线、“巴乐”线为重点，抓好金银花发展，以云顶茶为品牌的茶叶发展，以落山村、东河村为主的密梨园、脆香甜柚发展，大力发展翡翠米，推广面达7000亩。

三是抓好劳务开发。

成立劳务开发办公室，开设农业信息网站，劳务输出力争达到5500人，实现劳务收入1800万元。

（二）完善三种机制，加快集镇开发。

　　一是完善投入机制，把集镇当产业来抓。

二是完善招商引资激励机制，扩大非农业人口1000人，个体工商户突破500户，新发展民营企业5家，招商引资突破1000万元以上。

三是完善集镇管理长效机制，彻底治理“三乱”行为。

（三）落实三项工作，推进精神文明。

　　一是推进以教育、计生、卫生、广播电视为主的社会事业发展。

二是推进民主法制建设，坚持依法治镇，以德治镇。

三是推进精神文明创建活动，大张旗鼓地表彰奖励先进典型。

（四）采取三个举措，维护安全稳定。

　　一是加快基础设施建设，从根本上消除安全隐患。

二是全面加强社会保障体系建设，真正做到老有所养、病有所医、困有所助、难有所帮。

三是大力加强对安全稳定工作的领导，按照“管生产必须管安全、管社会必须保稳定”的原则，逗硬落实安全稳定工作责任制。

（五）加快三项建设，构建发展保障。

一是抓好基层组织建设。

扎实搞好党员先教活动，提高党员队伍整体素质；抓好领导班子建设，把镇党委、人大、政府、政协建成团结、勤政、高效、廉洁的领导班子；抓好党风廉政建设，维护党政机关和党员干部队伍良好形象。

扎实开展三级联创活动，稳步推进“三村”建设，积极推行“支部＋信合＋协会”党建模式。

二是抓好以东河、平桥、落山村为重点的“百十村”建设。

三是抓好科技人才队伍建设，努力实现人才资源向人才资本转变。

第三章建设目标和内容及规模

3.1建设目标

随着居住条件的不断改善，人们对住宅设计的要求已不是“住得下”和“面积大”进而追求室内空间的舒适感和个性化，以及室外环境的绿化与优美。

本项目即针对具体住户的