五棵松文体中心项目规划设计建议书005Word文档下载推荐.docx
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商业综合体建筑面积约23.0万平方米
（包括酒店约4.1万平方米，办公约6.2万平方米，商业约12.7万平方米）
3、其他技术指标
建筑密度：
18%
容积率（不含地下建筑面积）：
0.65
绿化率（除集中绿地）：
30%
集中绿地：
10公顷
建筑高度：
体育馆控制高度：
27米（相对于街道标高）
其他建筑控制高度：
45米（相对于街道标高）
退红线：
退西翠路西红线、体育中心北路南红线距离不小于10米
间距：
符合《北京市住宅建筑间距暂行规定》的要求
主要入口方位：
西翠路、体育中心北路
停车：
机动车，65辆/万平方米
自行车，200辆/万平方米
二、项目整体定位
2.1区域城市功能定位
——构建北京西部的“生态休闲经济圈”。
北京西部区域的城市功能应该定位于“休闲产业经济圈”，通过本项目的开发，在北京城市多极版图当中构建“生态休闲产业区”，成为北京城市功能多极格局当中的重要一极，并进一步带动北京西部的产业更新和产业升级。
2.2本项目开发主题定位—“CED”中央休闲区
以奥运会为契机，发展以生态化、体验式特色的主题化休闲建筑综合体，凭借功能齐备的建筑综合体架构，成为京西休闲产业经济圈核心。
在五棵松文化体育中心的基础上发展CED，是依据北京“两轴两带多中心”的空间规划和建设国际化大都市的战略构想，在符合土地使用政策的前提下进行策划和定位的，它对于完善北京现代化大都市的服务功能，加快北京服务业与国际接轨的步伐都将产生重要作用。
2.3产品定位的集中阐述
商业
写字楼
酒店
文体产业设施
建设规模
12.7万平米
6.2万平米
4.1万平米
5.7万平米
客群分析
大众娱乐购物客群、会议消费群体、酒店入住群体、
中字头企业、
体验经济产业公司
会议型集团消费、商务散客、旅游客群
会议消费客群、酒店入住客群、大众化文化休闲消费客群
产品定位
以生态化、体验式为特征的主题商业广场
生态化独栋企业总部建筑
生态化主题商务会议酒店
与主题商业及酒店协调的体验式文体休闲中心
CED建设以国际化、专业化、人性化为理念，以文化体育休闲、商务休闲、生态休闲、美食休闲、娱乐休闲以及各类国际休闲时尚为元素，以体验式即时消费为主，打造北京繁荣休闲功能区，全面呈现个性化专案定制理念和一站式体验消费理念，拉动休闲产业的发展。
三、规划总平面布局建议
五棵松文化体育中心的开发内容包括：
篮球场馆、文化广场、棒球场（赛后运动广场）、文体产业设施、商业、写字楼和酒店。
本次策划的规划布局涵盖文化体育中心中路北侧的“商业开发区”（商业、写字楼、酒店）和文化体育中心中路南侧的文体产业设施的整体规划布局，必须要结合项目各组成部分间的相互关系，合理地进行平面布局。
3.1平面布局的规划要点
1、分析项目中体育场馆、运动广场、文化广场及文体产业设施、商业、写字楼、酒店各组成部分之间的关联关系，注重各组成部分之间的空间形态的营造。
2、保障酒店与文化体育中心中路南侧的文体产业设施功能的联系和有机结合。
3、要求处理好办公功能与商业经营项目的协调关系。
4、要求进行地块的动线分析，合理组织车流、人流动线设计。
5、充分考虑人在室外公共活动空间的视线直观感受和空间尺度，营造宜人环境；
6、要求充分利用地下空间，并形成完整的地下空间体系。
3.2各组成部分的相互关系
本项目涉及五种物业和两个活动广场，包括：
体育场馆、商业、写字楼、酒店、文体产业设施和文化广场、运动广场。
1、体育场馆：
是整个文化体育中心的核心建筑，奥运赛时是注目的焦点，奥运赛后是重要的体育赛事举办场所；
其占据最优的地理位置，是整个文化体育中心的市场形象代言。
2、文化广场：
突出表现本项目的文化活动主题，是人流聚集的场所，可以很好地以体育馆为背景举办各种文化活动；
作为体育馆主入口与市政路的过渡空间，可以有效疏导人流。
3、运动广场：
作为连接体育馆和文体产业设施的开放空间，集中布置各种运动场地，体现项目体育运动主题；
公共开放的空间可以有效引导长安街人流至北边的商业区，同时设置活泼生动的景观小品可以减弱步行的距离感。
4、写字楼：
为酒店商务活动、商业和文体产业设施日常营业提供固定客群；
其昭示性有助于整个项目市场形象的提升；
同时写字楼的固定人流动线要求与商业流动人流动线分离，要求具备独立的行车交通动线。
5、商业：
聚集大量的消费人流，为文体产业等设施带来潜在消费客流；
同时聚集人气，扩大其它设施的市场知晓度。
6、酒店：
可以充分利用文体产业设施的娱乐休闲配套，避免重复性建设；
通过酒店和商业的结合，能够提升整个商业项目的档次和市场知名度；
酒店为写字楼固定用户提供访客住宿服务，以及高级的商务会议服务；
同时酒店除满足奥运赛时需求外，也解决赛后组织大型比赛时部分工作人员和观众的住宿问题。
7、文体产业设施：
是对体育场馆运动功能的补充和延续，奥运赛时部分作为管理用房；
文体产业设施中设置适量的商业，如NBA走廊等项目，可与大体量商业形成互动；
同时它也为酒店和写字楼提供休闲娱乐设施，提升酒店和写字楼的产品附加值。
3.3总平面布局建议
该规划平面布局充分体现了以下设计原则：
合理区隔人流；
功能和谐互动；
整体形成商业氛围；
面对长安街形成展示面。
就平面规划布局的具体说明：
（一）商业建议布置于五棵松文化体育中心北路和中路之间，地块东端和中路沿线，东边紧邻西翠路。
1.确保“L”型地块的两个端头均布置商业和文体产业设施，有效聚集和引导各方向的消费人流；
2.可以将商业、酒店、文体产业设施贯通，共同形成完整的“L形商业带”，保证商业气氛的连续性；
3.三面环路，交通条件对商业而言是最为理想的；
4.能与文体中心、酒店、写字楼相结合；
5.有利于后期销售和租赁；
（二）写字楼建议布置于地块西北角，西边紧邻西四环，北面紧邻五棵松文化体育中心北路，处于金角银边的位置。
1.具备很好的可视性；
2.临四环和40米的市政路，交通条件最好，出行方便；
3.与酒店紧邻，形成办公、会议、住宿、娱乐的功能互补；
4.通过线形商业街的隔离，与流动性人流保持适度分离。
5.有利于后期销售；
（三）酒店建议布置于五棵松文化体育中心中路北侧，西边紧邻西四环。
1.充分借助南侧体育休闲设施，形成与其他同类酒店不同的特色；
2.与商业街相连接可使三种业态相互作用，发挥各自优势；
3.与南侧文体设施的连接，可以利用廊桥或地下通道；
4.紧邻西四环，两面临路，便于进行立面设计；
5.具备很好的可视性，可以成为商业综合体的标志性建筑。
（四）文体产业设施依照控制性详细规划要求，布置于文体中心中路南侧地块。
1.可以与国家篮球馆、文化体育广场、棒球场及户外运动场地相结合，形成一个集室内外与一体的文体娱乐中心;
2.作为体育设施配套的一部分，提供诸如桑拿、洗浴、休闲购物等配套服务和休息场所；
3.设置少量商业配套项目，与北边的商业形成连续性，引导地铁人流，削弱距离感；
4.距五棵松地铁站和西长安街最近，便于人流的聚集、组织和疏导；
5.有利于奥运会后文体娱乐中心的对外经营。
3.4平面布局车流和人流分析
3.5分楼层平面布局说明
3.5.1地下二层布局说明
说明：
1、写字楼、酒店、商业部分地下二层为开放式停车场。
2、各地块停车时间可利用时间差，以满足各停车时段的车位要求。
3.5.2地下一层布局说明
1、写字楼地下一层仍为停车场。
2、其他部分采用地下通道设计连通的整体商业。
包括酒店地下一层、商业地下一层、文体设施地下一层。
3、通过下沉式广场、跨市政路的地下通道，与文体设施和篮球馆相连、聚集人流。
3.5.3地上一层布局说明
1、写字楼地上部分与其他建筑物独立。
2、文体设施地上部分与其他建筑独立布局。
3、酒店一层与商业一层连通为整体商业街，保证商业在西端临四环可以有出入口，提高商业部分的人流通达性。
4、商业街一层地面布置地上停车位。
3.5.4地上二层布局说明
1、酒店大堂从地上二层进入。
2、一层地上停车场的上面布置完整的商业街二层空间。
3、酒店与商业之间通过通道、连廊进行连接。
3.5.5标准层（地上三层及以上）布局说明
1、酒店三层及以上部分与其他建筑独立；
2、商业三层及以上部分为独立商业，与其他建筑独立；
3、三层布置弧形的特色过街廊桥，连接酒店与文体产业设施，在沟通人流的同时，形成项目的建筑亮点。
3.6平面布局亮点
3.6.1下沉式广场
在文化体育设施的东侧、运动公园北部、临文化体育中心中路的位置，建议设计下沉式广场。
成为聚集人流、休憩、交流的场所，同时也为北面的会议酒店提供了广阔的视野，以及惬意的人与景观互动的景致。
3.6.2弧形特色过街廊桥
在酒店与文体产业设施的三层，可以设计弧形的特色过街廊桥。
使酒店能够很好地利用南侧的大型文体娱乐设施，同时特色化的建筑本身就构成了区域的一个建筑亮点。
在酒店与商业连通的二层也可以设计沟通人流的特色廊桥。
3.6.3体验式人行步道
在篮球馆与西侧的赛时棒球馆之间，建议设计体验式人行步道。
布置生动有趣的小品和景观，目的在于引导长安街西延线人流行至位于北部的大型商业设施，同时减弱距离感带来的单调乏味。
☐体验式人行步道的设计要与东侧的篮球馆和文化广场很好地结合；
☐同时也要与其西侧的赛后建设的运动广场有机融合；
☐体验式人行步道、运动广场和文化广场可以设计成开放空间，设计错落有致的步行小路、园艺小品、景观雕塑等，使人流可以在其中自由随意地穿行，共同能够享受到惬意的精神享受和文化熏陶。
与周围景观、建筑的融合
建筑、景观风格多样
四、商业部分
4.1商业产品定位
1、产品定位
通过对五棵松文化体育中心周边区域的商业市场进行详细调研，可以看出该区域内目前中高档商业缺乏，不能满足区域消费客群的需求；
大型综合性商业需求市场未得到充分满足。
目前的大众化消费向特色购物需求方向发展；
对购物环境的舒适性要求提高；
体验式购物、创意商业形态发展迅速。
在商业市场日益激烈的趋势下，虽然项目周边的商业市场存在市场空白点，但是面对商业结构单一、产品同质化现象严重的实际，必须开发有特色的商业项目，进行产品创新，才能具备市场竞争力。
因此，本项目的商业部分定位于——以生态化、体验式为特征的主题商业广场。
其中包括生态化主题商业广场、体验式主题商业街、大型生态化时尚卖场和特色餐饮集中区。
2、商业开发内容及体量分配
主题商业广场体量分配初步建议
商业主题
体量分配
面积（M2）
经营项目
生态化主题商业广场
20%
25,400
各种中高档百货
体验式主题商业街
各种体验式精品专卖店
大型生态化时尚卖场
35%
44,450
特色专业店、超市等
特色餐饮集中区
25%
31,750
中西餐、快餐、美食广场、咖啡厅
商业总建筑面积
100%
127,000
力求体现以下设计特色：
1.为保证地下商业空间的良好购物环境，结合文体产业设施的休闲资源，构建“生态休闲主题”商业广场；
2.在局部地区设立公共广场和中庭，通过其他物业进行采光；
3.地上商业街采用玻璃穹顶，设计成室内商业街；
4.大型购物卖场设计为现代、时尚的体验式购物场所；
5.与其他物业有机沟通，保证良好的人流动线系统；
6.建议采用“线性室内步行街”和“块状集中商业”相结合。
4.2商业目标客群定位
4.2.1终端消费客群
以外辐射商圈的体验式消费客群为主要目标群体，兼顾核心商圈和次级商圈的日常消费群体。
1、核心商圈——目标消费客群主要包括：
⏹生活、工作在附近区域的人群；
⏹周边2公里范围之内的消费群体；
⏹驱车时间10分钟以内的消费群体；
⏹本区域的流动人口；
2、次级商圈——目标消费客群主要包括：
⏹策划区域周边5公里范围内；
⏹开车或乘车到达本商业区的时间在20分钟之内的所有有效消费者；
3、外辐射商圈——目标消费客群主要包括：
⏹全北京范围的消费客群。
⏹旅游市场消费客群
4.2.2经营客群
1、大型主力店：
包括购物广场、超市等。
如：
综合性购物广场诸如燕莎商城、赛特购物中心、中友百货、SOGO百货、百盛购物中心等百货商场。
超市知名的品牌包括：
家乐福、沃尔玛、物美超市、世纪华联、易出莲花、旺市百利等。
2、半主力店
经营业态主要以专业店为主，着力引进运动休闲类业态。
如运动100体育用品店、力生体育用品店、书店等。
3、专卖店
包括：
运动、休闲、服装、化妆品、皮具、饰品等国际品牌的专卖店、北京旗舰店、形象店等。
如Etam、THEME、淑女屋、杰西卡、翠贝卡、ONLY、豪曼尼等女装品牌；
汤尼威尔、杰尼亚、JACKJONES、ODBO、纪梵希等男装品牌；
百图、爱维、e-base、汤姆泰勒等休闲品牌；
运动服装，如李宁、匡威、Nike360°
、CBA、百事等运动品牌；
MINA、水孩儿、木马、派克兰帝等儿童服装品牌；
Belle、翠贝卡、BALLY、Clarks、CELINE等鞋帽品牌等等。
4、餐饮
快餐店，如麦当劳麦咖啡、肯德鸡、有乐和食；
咖啡厅，如星巴克咖啡、百怡咖啡；
食品店，如凯丝恩贝；
异国食屋，如元绿回转寿司、米斯特比萨；
冷饮店，如水果捞、DQ冰淇凌、哈根达斯冰淇凌、孚尚果露店；
特色餐厅，如俏江南、渝乡人家、港式茶餐厅、泰国菜等。
4.3商业规划设计建议
4.3.1规划设计要点
1.进行合理的功能布局，满足利于销售和整体运营的要求；
2.要求充分体现项目生态化、体验式的商业开发主题，并进行阐述；
3.建立科学的购物人流引导体系，设计合理的商业出入口、人行出入口、车行出入口布置；
4.满足商业购物空间对舒适性、通透性、连贯性以及视觉景观的要求；
5.内部设计便于空间分割，同时满足使用中经营商户对店面布置和商品展示的需求；
6.满足商业设施对昭示性的要求，楼宇设计可以考虑预留广告位。
4.3.2商业功能布局建议
1、地下一层商业布局建议
建议：
☐通过地下一层的空间布置，达到商业、酒店与文体休闲部分的贯通；
☐在地下一层设计成体验式特色主题商业街，使商业在地下贯通，同时引导人流相互流动；
2、地上一层商业布局建议
☐商业区域北侧设计成4-6层的高层商业建筑，南侧为地下一层、地上两层的商业街；
☐酒店一层设计为商业，使整体商业贯通，保证从各个方向都可以进入商场；
☐在南侧商业停车场的地面可以设计成玻璃塔，让地下得到充分的采光；
☐在一层设立餐饮，以休闲类快餐为主，可以为写字楼提供配套；
写字楼部分相对独立，不设立商业。
3、地上二层商业布局建议
☐南侧上下连通的商业街区，主要为地下一层和地上的两层，共三层，以特色化、体验式购物为主；
☐酒店与商业相对独立，通过设计廊桥进行衔接；
☐商业部分主题商业街与卖场结合，可以考虑多个单体设计；
☐写字楼和休闲娱乐区相对独立，不设立商业。
4、地上三层及以上商业布局建议
☐商业3层以上部分以东北侧为主，设计相对高的楼层；
☐餐饮部分除少量在一层外，可以考虑放在高楼层；
4.3.3商业空间设计特色
1、生态化主题
引入生态化空间设计，营造优越自然的购物氛围。
2、内部交通设计
采用电梯和连廊沟通内部空间。
3、地下空间设计
☐利用电梯，每隔一段布置向上的通道。
☐设立公共广场和中庭，直接沟通地下空间。
☐地下空间也可以考虑直接与地铁出入口、公交干线的出入口直接相连接。
4、地上空间设计
设计玻璃穹顶，增加商业部分采光，提高通透性。
休憩中庭
室内商业街连廊
5、出入口设计
大型购物中心的入口设计应有明显的标志性。
6、商业人流引导系统设计
•地铁人流——长廊或步行电梯的引导
•长安街人流——生态化步行广场
•商业内部人流——廊桥或地下通道
五、写字楼部分
5.1写字楼产品定位
写字楼的客户主要有两种类型，一种是自用型，一种是投资型。
从目前的情况来看，投资型的客户非常少，所以写字楼如果散卖，开发商会面临很大的销售压力和风险。
如果做成独栋写字楼，只针对一个客户，尽管利润会降低，但整个投资风险也会随之降低。
独栋写字楼是面向特定大客户群体的一种办公物业；
是对办公物业潜在的客户群体进一步细分后，挖掘到企业客户对具有独立性特征办公物业存在的客观需求，从而本着差异化原则，进行产品开发建设。
不同需求的企业，也可以做出相应的个性化选择。
因此，本项目写字楼定位于——生态化独栋企业总部建筑。
同时兼顾一定量的综合办公体量。
本项目具有便捷的路网，邻近奥运设施、运动广场、集中绿地以及商务、休闲、购物资源，在西部区域具备产品竞争力。
产品体量：
开发小体量5A级写字楼，总建筑面积6.2万平方米。
独栋企业总部写字楼建筑面积控制在6000—8000平方米，数量控制在6栋以内，标准层面积控制在800-1200平方米。
综合写字楼建筑面积控制在15000—20000平方米之间，数量控制为1栋。
5.2写字楼目标客群定位
随着国有体制的改革纵深发展，将会有越来越多的国有企业、国家事业单位购买独栋写字楼作为办公之用。
交易案例：
由城建集团投资的金码大厦还没封顶，就已经被整栋预定，涉及金额达6个多亿。
人教社以6亿入主韦伯时代A座，国家电力集团和中国石油天然气集团公司分别花了近7771万人民币和5020万人民币投资国际大厦。
全国国资委下属企业共179家，134家位于北京。
整个在京国资企业主要分布在西城区、海淀区、朝阳区、东城区；
其中以西城区与海淀区分布的国资企业最多，分别占有40家与35家，占全国179家中的41.90％，占134家在京企业的55.97％。
因此，本项目的目标客群主要面向北京西部的“中字头”企业，以及与各大部委相关联的企业；
此外兼顾北京本地的大型企业，军队企业和公司，中关村高科技企业，以及体育、娱乐产业相关的公司。
中字头企业总部的员工数量一般在100人左右；
面积需求：
7000—8000平米；
内部配套一般包括办公、会议、高级招待、餐饮等。
5.3写字楼规划设计建议
5.3.1规划设计要点
1.尽量满足写字楼对标识性、展示性的要求；
2.进行合理的功能布局，满足利于销售和实际运营的要求；
3.尽量减少周边建筑对独栋写字楼的遮挡，减弱各建筑楼体间的对视问题；
4.充分体现四环路的交通价值，和南部地块运动广场的景观价值；
5.独栋企业总部写字楼建筑面积控制在6000—8000平方米，数量控制在6栋以内；
综合写字楼建筑面积控制在15000—20000平方米之间，数量控制为1栋；
6.单层平面布局要保证空间使用性能最经济合理，同时体现项目生态化的设计理念；
5.3.2写字楼功能布局建议
1、尽量避免独栋楼座间的对视，以及与南侧酒店的对视。
2、保证所有写字楼均能互相连接，利于客户联栋购买；
3、采用中央核心筒的平面布局——采用中央核心筒外框柱的平面布局，使建筑物具有使用空间大，视野采光均好、交通线路便捷等优势，同时有利于机电等设备的布置和运行，也有利于建筑物在地震作用下的整体抗震性能；
4、采用室内无柱式自由开间——室内的无柱式是空间灵活利用的一项改革；
它是获得最佳采光以及景观的有效模式，既提高了空间的使用率，便于使用者进行灵活化分割，拥有最大的装修自由度；
同时保证室内的气流通畅，打造健康生态的办公环境；
5、办公建筑以5—6栋企业总部为主，建筑风格可以在适度统一的基础上，体现各自的特色；
在建筑形式上可以高低错落有致；
5.3.3写字楼产品设计特色
考虑大型企业集团等目标客群需求，设计特色化产品：
☐企业产品及业绩展示厅；
☐多功能厅，会议厅、会客室；
☐员工餐厅、接待餐厅；
☐企业休闲会所——体现办公和休闲的双重功能；
☐
建议顶层可以考虑设为总裁专用层，或者体现公寓功能，以供企业接待住宿等等；
☐布局设计强调通风采光；
☐幕墙、电梯、空调等设备要最高配置；
5.3.4建筑风格建议
☐建议设计为现代建筑风格；
☐建筑立面尽量简单、含蓄、不张扬,以迎合客户的特点；
☐中庭等公共部分的设计要大而不奢华；
六、酒店部分
6.1酒店产品定位
国内的酒店主要分为商务型酒店、旅游型酒店、会议型酒店和度假型酒店。
总体上讲，商务会议型酒店是酒店发展的大趋势，许多饭店都在向商务和会议型方向进行改造。
本项目所在区域位于北京西部各大部委、机关、军队、国企聚集的区域，行政办公氛围浓郁，而项目周边没有一家四星级以上酒店，面对西部军区与国企强大的需求，周边区域几乎没有供应的能力，市场呈现供小于求的态势；
而该区域缺乏旅游和度假的市场和客群支持，不适
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