四川省下半房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的注意事项考试试卷.doc

四川省下半房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的注意事项考试试卷.doc

《四川省下半房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的注意事项考试试卷.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四川省下半房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的注意事项考试试卷.doc（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

四川省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：

房地产贷款项目评估的注意事项考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。

A．会计主体

B．持续经营

C．会计分期

D．货币计量

2、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

3、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90×104m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30×104m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80×104m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为（）。

A．0.5年

B．1.5年

C．2年

D．3年

4、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

D．价值、使用价值、供求

5、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。

A．产品质量

B．产品性价比

C．规模和结构

D．产品档次

6、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。

A：

当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B：

当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C：

实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D：

名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

E：

借款合同

7、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。

A．系统风险

B．资本价值风险

C．个别风险

D．比较风险

8、房地产泡沫产生的基础是。

A：

投机需求膨胀

B：

金融机构过度放贷

C：

房地产市场中的过度开发

D：

土地资源的稀缺性

E：

借款合同

9、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。

假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为__万元。

A．50

B．79.43

C．78.87

D．77.75

10、以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经通过，但企业章程另有约定的除外。

A：

工会

B：

职工（代表）大会

C：

董事会或者股东大会

D：

监事会或者股东大会

E：

执行层的组织协调

11、面积误差比的计算公式为__。

A．面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/产权登记面积×100%

B．面积误差比=（合同约定面积-产权登记面积）/合同约定面积×100%

C．面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%

D．面积误差比=（合同约定面积-产权登记面积）/产权登记面积×100%

12、产生房地产价格泡沫的直接诱因是。

A：

土地稀缺

B：

城市化进程快

C：

投机需求膨胀

D：

过度放贷

E：

借款合同

13、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方

B．转让人

C．规划行政主管部门

D．原出让方和市、县规划行政主管部门

14、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡

A：

310.61

B：

321.60

C：

477.87

D：

494.77

E：

工业用地的监测点评估价格

15、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。

A：

拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同

B：

拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》

C：

拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定

D：

补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容

E：

房地产估价机构必须加盖公章

16、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为__。

A．10%

B．11%

C．13%

D．14%

17、在我国，会计年度自公历止。

A：

上年的6月1日起至次年5月31日

B：

上年的8月1日起至次年7月31日

C：

每年的1月1日起至12月31日

D：

每年的6月1日起至次年的5月31日

E：

执行层的组织协调

18、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。

A．征收人

B．征收主管部门

C．房地产登记机构

D．规划行政主管部门

19、下列关于预告登记的表述中，错误的是__。

A．预告登记的目的是保障将来实现的物权

B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

20、拍卖的基本原则不包括__。

A．公开原则

B．保留价原则

C．公正原则

D．公平原则

21、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。

A：

房屋拆迁公告

B：

房屋拆迁通知

C：

房屋拆迁通告

D：

房屋拆迁报道

E：

房地产估价机构必须加盖公章

22、注册房地产估价师刘某在变更执业单位后，未办理变更注册而继续执业，根据《注册房地产估价师管理办法》规定，应由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以元以下的罚款。

A：

5000

B：

6000

C：

8000

D：

10000

E：

执行层的组织协调

23、由于房地产的__，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方（如市中心）的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

A．不可移动性

B．独一无二性

C．寿命长久性

D．流动性差

24、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。

A：

签订估价委托合同之日

B：

发放抵押贷款之日

C：

完成估价对象实地查看之日

D：

未来处置抵押房地产之日

E：

工业用地的监测点评估价格

25、下列关于预告登记的表述中，正确的是__。

A．预告登记仅适用于预售商品房的登记

B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C．房屋预告登记只能由双方共同申请

D．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。

A．1.05

B．0.95

C．0.98

D．1.03

2、因为估价的目的不同，所以__。

A．估价的依据不同

B．应评估的价值类型可能不同

C．估价时点的选取不同

D．估价中应考虑的因素可能不同

E．选用的估价方法可能不同

3、下列关于所有权的表述中，正确的有。

（2007年试题）

A：

所有权是从物权

B：

所有权是自物权

C：

可对所有权人的物设置他项权利

D：

共有是确定份额的共同所有

E：

建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权

4、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。

A：

直接费

B：

间接费

C：

直接工程费

D：

措施费

E：

企业管理费

5、房地产的最高最佳使用状态不应该包括。

A：

最佳区位

B：

最佳规模

C：

最佳用途

D：

最佳集约度

E：

最佳收益

6、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于__。

A．购买国债

B．为单位或个人提供担保

C．购买股票

D．发放商业性贷款

7、影响房地产价格的区位因素有等．【2005年考题】

A：

建筑规模

B：

临路状况

C：

楼层

D：

建筑容积率

E：

繁华程度

8、应用路线价法需要进行等修正。

A：

临街深度

B：

土地形状

C：

交易日期

D：

交易情况

E：

临街宽度

9、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。

A：

平等原则

B：

诚实信用原则

C：

公序良俗原则

D：

自愿原则

E：

强制原则

10、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过__年。

A．5

B．6

C．8

D．10

11、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。

A：

企业所得税

B：

营业税及其附加、合同和权证印花税、契税

C：

交易手续费、评估费、登记费

D：

合同公证费

E：

拍卖佣金费

12、建筑材料与水有关的物理性质有等。

A：

孔隙率

B：

抗渗性

C：

抗冻性

D：

弹性和塑性

E：

耐磨性

13、关于物权的效力说法有误的是__。

A．同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存

B．同一标的物一般来说物权优先于债权

C．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效

D．物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利

14、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。

A．投保人与保险标的

B．被保险人与保险标的

C．保险事故与保险标的的损失

D．保险人与保险标的的损失

15、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。

A：

土地储备

B：

销售方案的细化

C：

建设项目的质量控制

D：

申领《建设用地规划许可证》

E：

借款合同

16、《住宅使用说明书》的内容不包括__。

A．开发单位、设计单位、施工单位

B．结构类型

C．保修期限

D．有关设备、设施安装预留位置的说明等

17、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。

如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。

A．3000元

B．6000元

C．1.5万元

D．3万元

18、下列有关拍卖活动的各类型特点，说法错误的是__。

A．拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系

B．动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志，不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志

C．在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略高于一次性拍卖

D．有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等，无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖

19、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。

A：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金

B：

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整

C：

出售的公有住房交存住宅专项维修资金