新疆上半房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作考试试卷.docx
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新疆2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：
估价技术报告的写作考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
2、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
A：
4
B：
3
C：
2
D：
1
E：
执行层的组织协调
3、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。
A．融通资金职能
B．防灾防损职能
C．分配职能
D．分散风险职能
4、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。
A．±5%
B．±10%
C．±20%
D．±30%
5、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
6、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。
A：
3473
B：
4365
C：
4500
D：
4635
E：
工业用地的监测点评估价格
7、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性
B．适应性
C．不一致性
D．保值性与增值性
8、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：
开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】
A：
后续开发成本+管理费用
B：
后续开发成本+管理费用+销售费用
C：
待开发房地产价值+后续开发成本
D：
待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：
工业用地的监测点评估价格
9、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于
A：
财产损失保险
B：
责任保险
C：
意外伤害保险
D：
保证保险
E：
执行层的组织协调
10、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
11、房地产泡沫产生的基础是__。
A．投机需求膨胀
B．金融机构过度放贷
C．房地产市场中的过度开发
D．土地资源的稀缺性
12、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
13、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。
后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元
A．500
B．1000
C．2250
D．3000
14、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。
A：
类似房地产的客观
B：
类似房地产的实际
C：
类似房地产的最高
D：
类似房地产的最低
E：
工业用地的监测点评估价格
15、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年为结息日。
A：
1月30日
B：
3月30日
C：
6月30日
D：
12月30日
E：
执行层的组织协调
16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：
2427
B：
2500
C：
2575
D：
2632
E：
工业用地的监测点评估价格
17、注册结构工程师注册有效期为年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
房地产估价机构必须加盖公章
18、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。
A：
被烧损前的状况
B：
被烧损后的状况
C：
被烧损前与被烧损后的差异状况
D：
未来修复或重建后的状况
E：
工业用地的监测点评估价格
19、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。
下列四个衡量指标，与其不同的是__。
A．利息保障倍数
B．流动比率1
C．速动比率
D．流动比率2
20、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。
A：
1
B：
2
C：
4
D：
5
E：
执行层的组织协调
21、关于房地产交易的概念，说法不正确的是__。
A．城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行
B．房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能
C．房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式
D．房地产交易活动可以在任何场合进行
22、__指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷。
A．知情权
B．行使权
C．瑕疵权
D．拍卖权
23、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．
A：
Y=4855．33+265X
B：
Y=3522．22-385X
C：
Y=4978．32+433X
D：
Y=3522．22+385．00X
E：
工业用地的监测点评估价格
24、关于建筑区划内依不属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是__。
A．由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记
B．申请业主与房屋所有权主体不一致
C．在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书
D．在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书
25、土地增值税以为计税依据。
A：
纳税人继承房地产所取得的土地增值额
B：
纳税人出租房地产所取得的土地增值额
C：
纳税人转让房地产所取得的土地增值额
D：
纳税人赠与房地产所取得的土地增值额
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析法
2、某宗地的面积为1000m2：
采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
3、时间序列中的各项指标值为。
A：
时间序列
B：
发展速度
C：
发展水平
D：
序时平均数
E：
执行层的组织协调
4、因企业被收购兼并或合并，房地产权属__。
A．随之转移
B．不转移
C．可转可不转
D．由双方决定
5、潜在购买者一般具有三个特点：
兴趣、收入与（）。
A．意愿
B．途径
C．能力
D．动机
6、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。
A：
客观收益
B：
实际收益
C：
有形收益
D：
无形收益
E：
潜在收益
7、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定。
A．房地产开发企业
B．人民法院
C．市、县级人民政府房屋征收部门
D．市、县级人民政府
8、房产分户图是在__的基础上进一步绘制的明细图。
A．房产分幅图
B．房产分丘图
C．地籍图
D．宗地图
9、新设项目法人融资形式的特点有。
A：
项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B：
新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C：
从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D：
从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E：
拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
10、27。
某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为__万元。
A．346.5
B．349.2
C．348.75
D．351.45
11、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:
0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。
A．8571
B．10000
C．13393
D．15625
12、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。
A：
分散风险职能
B：
组织经济补偿职能
C：
融通资金职能
D：
防灾防损职能
E：
分配职能
13、《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的。
A：
20％
B：
25％
C：
30％
D：
35％
E：
执行层的组织协调
14、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。
A．客观原则
B．合法原则
C．最高最佳使用原则
D．估价时点原则
E．替代原则
15、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：
直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
16、依据投资的对象，投资基金可分为。
A：
股权式基金
B：
有价证券基金
C：
外币基金
D：
本币基金
E：
封闭型基金
17、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。
（2005年试题）
A：
商住楼
B：
土地
C：
在建工程
D：
写字楼
E：
建成后的物业
18、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。
A．等于银行存款利率
B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率
E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
19、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于。
A：
市场
B：
财务
C：
政策
D：
经营
E：
借款合同
20、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
A：
建设项目选址意见书
B：
建设用地规划许可证
C：
土地使用证
D：
建设工程规划许可证
E：
执行层的组织协调
21
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