信阳市康诗丹郡小区房地产投资评估研究Word文档下载推荐.docx
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目录
摘要I
AbstractII
1绪论1
1.1研究背景1
1.2研究的目的和意义4
2概述5
2.1房地产评估基本理论5
2.1.1价值5
2.1.2房地产市场的特性5
2.1.3影响房地产价值变动因素6
2.2房地产评估的基础13
2.2.1房地产评估的概念13
2.2.2房地产评估目的13
2.2.3房地产评估的要素13
3评估方法以及应用16
3.1信阳市康诗丹郡小区基本概况16
3.2比较法16
3.2.1比较法的含义16
3.2.2比较法的理论依据17
3.2.3比较法的适用条件17
3.2.4操作步骤17
3.2.5比较法因素修正17
3.2.6比较法在评估应用中存在的问题20
3.2.7实例分析21
3.3成本法23
3.3.1概述23
3.3.2适用条件24
3.3.3基本公式以及应用24
3.3.4成本法评估步骤24
3.3.5价格构成25
3.3.6重新购建价格26
3.3.7成本法在评估应用中存在的问题27
3.3.8基于模糊综合评价的房屋成新度的定量计算28
3.4收益法30
3.4.1概述30
3.4.2理论依据30
3.4.3收益法的应用前提31
3.4.4收益法的适用对象31
3.4.5收益法的评估公式32
3.4.6收益法应用中存在问题33
3.4.7还原利率确定35
3.4.8实例分析36
3.4.9主要参数说明37
4结论以及展望39
4.1小结39
4.2展望39
参考文献41
附录42
附录1：
英文原文42
附录2：
中文译文44
致谢46
1绪论
1.1研究背景
近几年，伴随着房地产市场的飞速发展，房地产逐步成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产业的发展带动了众多相关产业，为国民经济的发展做出了无可比拟的重要贡献。
但是进入2008年下半年，在全世界金融危机的影响下，中国整个房地产市场开始下行，并显现出加速下滑的趋势。
截止到2008年末，全国完成房地产市场开发投资30580亿元，同比增长20.9%。
其中，商品房完成投资22081亿元，同比增长22.6%，占房地产开发投资的比重为72.2%。
2008年1—12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。
到了12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。
由于全国各地楼市发展不均衡，2008年东部地区房屋销售量下降幅度明显大于中西地区，一、二线城市下降幅度则大于三四线城市。
北京、上海、武汉等重点城市的成交量萎缩超过五成。
在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，2008年第四季度房地产市场进一步恶化的趋势才被得到明显遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
但是进入2009年我国房地产市场将更加不容乐观，总体下行趋势不可避免。
上半年，房价基本承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。
由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。
一些调整比较早、调整幅度较大的城市，随着价格的下降及经济适用房和限价房大量入市，自住型需求将逐渐提高。
我国政府连续出台一系列鼓励住房消费的政策，并力争2009年经济增长保持在8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。
因此，对于房价下行是对前期房价过高的修正，而一旦房价调整到位，将会出现反弹，市场成交量将出现趋稳的迹象。
结合国际国内及房地产行业发展周期特征，所以伴随着2009年下半年房地产市场各方的博弈趋于理性以及成交量开始回升的发展形势下，2010年全年处于平稳期，主要是消化累积的存量房。
而如今，随着国际经济开始恢复，前期大量基础设施、社会保障制度等投资，并且在内、外需双引擎的驱动下将改变传统三架马车带动经济新一轮发展，房地产业下一个发展周期在此时出现。
就整体而言，从近期房地产市场的各种信息来看，在2011上半年以及以后的一段时期内，中国房地产市场将充满挑战，也给房地产企业带来了严峻的考验，但机遇将大于挑战。
那么，在当前局势下认清形势、掌控方向，对房地产行业所处环境和未来的发展态势予以剖析，无论是对于中国房地产行业的长远发展，还是对房地产行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。
与此同时，在当前房地产行业发展形势下，我国房地产企业必须认真分析当前行业发展形势、把握未来市场发展方向，及时调整产业结构并根据行业趋势制定发展战略，才能尽可能避免风险，实现企业的盈利目标和可持续发展[14]。
图1—12007—2009年季度经济增长率
图1—2全国房地产开发景气指数图
从以上两图可以看出2007年到2008年我国房地产产业受国际金融危机的影响基本上是呈现下降趋势，从2009年开始回暖，并快速上升，说明房地产产业已经基本上复苏，继续作为国民经济支柱。
表1—11997—2007全国房地产发展基本情况表
表1—21997—2007全国土地开发情况表
综合上述两表中可以看出，中国的房地产业在最近15年的发展中十分迅速，虽然不可避免的受到国际金融危机的影响，但是总体而言上升步伐十分迅速，产业规模不断扩大，已经成为国民经济的重要支柱。
而且地方政府也给予很大的支持与便利，从表1—2中可以看出新开发的土地增长近3倍，投资金额增长近20倍，极大的推动国民经济的发展。
1.2研究的目的和意义
房地产是不可再生的稀缺资源，它是人们工作和生活中必不可少的一种资源。
随着我国经济的发展，尤其是改革开放以后，房地产逐渐演变为一种商品，发展成为一个产业，并且随着其的发展，带动了咨询、设计、生产以及建筑等一批产业的发展，房地产业已经成为我国国民经济的一个支柱产业。
任何一个产业都是从不完善逐步成熟和完善的，房地产业也不例外，房地产业随着我国经济的发展、住房制度和土地制度等的发展而不断地成熟，但也正是由于制度的改革以及市场的变化，以至于房地产面临的不确定因素越来越多，越来越繁杂，房地产作为一种投资也将会面临更多更大的风险，而且由于我国的国情与其他国家不同，一些先进国家比较先进成熟的房地产市场模式和管理理论并不能直接拿来为我所用，必须结合我国的实际国情摸索适合我国国情的房地产市场模式和管理理论。
由于房地产业投资额巨大、周期长、盈利高等特点，注定了房地产行业是一个必须预测将来需求的行业，同时是一个高风险的行业。
近几年来，房地产已成为与我们每个人息息相关、影响国民经济发展最为重大的产业的情况下，风险因素更加复杂，对于房地产企业来说，如果投资者不能清醒深刻的认识开发中的各种风险，或者对于风险考虑不足盲目开发，一旦这些风险发生，将导致开发项目的亏损，甚至使房地产企业遭受致命的打击。
本文从房地产投资的角度出发，通过资产评估的一系列的方法手段探讨房地产评估的有效途径，分析房地产项目所面临的风险问题，并针对信阳市康诗丹郡这一房地产项目运用科学的手段对风险进行预测和评价，对于减少房地产企业投资风险，提高收益，具有极其重要的指导意义。
2概述
2.1房地产评估基本理论
2.1.1价值
对于房地产而言价值一般就是指其“市场价值”，即“某人或者某些人愿意而且能够从资源出售的对象手中购入物品所支付的货币金额”，根据市场经济理论，越是稀有短缺的商品，其价值也就越高。
如果某些普遍需求的商品变得短缺了，其价值也会有极大提高。
对于房地产市场而言，亦是如此。
但是房地产产品是典型的耐用消费品，使用时间通常是几十年，，其与一般的耐用消费品不同，大部分国家都将房地产视为“投资品”，因此不纳入CPI的计算中，即房地产的价格波动不影响通货膨胀的水平。
我国的在计算CPI的商品中也不包括房地产，因此老百姓深刻感受到房地产价格答复上涨而通货膨胀水平照常保持在较低水平。
2.1.2房地产市场的特性
房地产市场就是交易房地产产品，包括耐用消费品的消费、投资、租赁与投机并存的一个场所。
投资品具有投资和投机的双重属性，加上房地产的耐用消费品的特性，以及现实存在的租赁，中国的房地产市场成为投资、投机、耐用消费、与租赁的市的组合。
我国有5万多家房地产企业，数量巨大，但是房地产产品的唯一性，使得房地产市场竞争表现出巨大的差异性；
而且房地产市场交易双方的信息严重不对称，所以房地产市场是一个典型的非完全竞争市场。
同时，房地产产品作为终端的消费品，其产业链条很长，涉及许多产业，其投资乘数效应非常明显，拉动国民经济上涨效果显著。
并且房地产市场不可或缺的土地在中国的特殊性，政府的参与性强，参与程度高；
同时，由于中国经济转轨的特征，从1997年开始大规模的按揭贷款，如果出现风险，兜底的是几大国有银行，并最终落到政府头上。
由于中国房地产市场的参与者众多，参与程度各异，目标各异，所以在中国的不同地域有时候完全采取不同的拉抬打压房地产价格、影响房地产市场的政策策略。
而且，中国经济尚在转型期，法律法规不够完善，房地产开发商多头在外与许多国家差异的经营模式，不同的利益集团参与到中国房地产市场，使其手段多样，而众多利益相关者的博弈使得中国房地产市场错综复杂。
用经济学家的话来讲，房地产权益的主要特点是差异性，一般来讲就是各类房地产的权益各不相同，除了对于同一房地产的同量有所损耗，但是土地上加盖物的总值一般不会下降，反而会有所提高。
所以，从这方面来说，房地产投资与其他投资有很大不同，房地产投资在时间上具有耐久性，而且从投资特性看具有长期可靠的资本保障[2]。
2.1.3影响房地产价值变动因素
2.1.3.1成本因素
（1）土地
①土地价格。
地价是房地产成本的重要组成部分，在房地产价格中，地价一般占有五至六成的比重，其走势直接影响着房价。
随着国民经济和城市建设的快速发展，相关土地的出让价格必然会上涨，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺。
房地产总量的有限性主要体现在土地总量的有限性上，土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值。
如图2—1所示：
图2—11997—2007年全国土地开发面积
②供求平衡下土地价格的形成。
土地价格的形成同它的供求平衡是相联系的，价格形成的过程就是供求平衡的过程，供求平衡总是在一定价格水平下的平衡。
土地供求理论是公认的地价形成理论，该理论认为，在自由市场经济中，土地和其他商品一样，其价格取决于本身的供给和需求。
地价的形成条件可以分为短期土地供给量固定不变时的均衡条件和长期土地供给量改变时的均衡条件。
短期内土地供给量恒定，没有土地供给增量，这时土地供给曲线是一条垂直于横坐标的直线，而土地需求曲线是一条向下倾斜的曲线。
在土地供给曲线和需求曲线的交点处，形成地价P，这时地价的形成完全取决于需求，当土地需求上升至D’时，地价上升至P。
如图2—2所示。
图2—2短期土地供给恒定条件下地价形成曲线
但是在长期土地供给量改变的条件下，地价的形成由供给和需求共同决定。
土地供给曲线是一条向上倾斜的曲线S。
当土地需求为D时，D和S的交点E决定地价为P；
当土地需求上升为D’时，D’与S线的交点F决定地价为P，新入市的土地供给增量为Q1、Q2。
土地供给增量进入市场，是在价格水平为P时进入的，这个价格水平包括征用土地的成本和应得的土地经营收益.如果土地供给增量Q1、Q2进入市场的价格低于P，则不会产生土地增量。
图2—3长期土地供给增加条件下地价形成曲线
③土地价格对房地产价格的影响。
土地价格是房地产的成本之一，如果土地价格增加，那么房地产开发企业的成本必然增加，则利润率随之降低，这势必引起房地产投资规模下降，房地产市场的供给相应减少；
相反，如果地价下降，企业利润率提高，则房地产供给相应增加。
这势必影响房地产价格的涨跌。
具体而言，因土地具有有限性、差异性、固定性、耐用性等特点；
从经济属性看，土地又具有稀缺性、区位可变性、报酬递减性等特点，这些特点决定了土地总量上和短期内供给的无弹性，也决定了土地价格具有随着需求的增加而不断上扬的趋势。
由于土地总供给弹性不足，不论通过竞争而给予它的价格有多大，土地供给量是保持不变的。
因此，土地的价值完全是由它的产品价值所引起，而不是相反的顺序，具体到地价与房价的关系，就是房价上升导致地价上涨。
（2）建筑成本。
从房价的构成看，房价=地价+建筑安装成本+各种税费。
建筑安装成本是构成房价的主要部分，是生产建设住宅时的原材料费用和人工费用，即由建筑房屋时的原材料消耗和建设人员工资支出等构成。
建筑材料的上涨，尤其是钢材、水泥等主要建材价格的上涨，必然推动建筑安装成本的提高，从而导致房价的上涨。
不论城市规模大小和经济发展水平，相邻城市的同期建材价格差异较小。
目前情况来看，工程造价是房价组成中相对较为合理但仍存在降价余地的一部分。
有效控制建筑成本，科学合理地降低材料费用对于房地产价格水平的降低有不可低估的作用。
2.1.3.2经济因素
（1）GDP对于房地产价格影响。
房地产价值波动与宏观经济之间在总量和经济发展速度的关系，可以作如下分析：
首先，房地产投资与开发必然会随宏观经济的复苏上升，但是由于物业开发的滞后，使得房地产的复苏会稍晚于宏观经济的复苏。
房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求将会不断上升，且由于房地产供给短期的刚性，加之在其保值性、增值性的影响下就必然导致房地产价格上涨；
随着房地产价格上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，导致房地产周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。
其次，由于房地产周期的繁荣期更早来临加上又没有宏观经济那种各行业之间相互彼此消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济更先进入衰退期。
再次，经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入了产业的萧条阶段，直到宏观经济开始缓缓复苏后才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。
如图2.1所示：
图2—1GDP对于房地产市场的影响流程图
综上所述，房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度也就越快。
房地产业与宏观经济发展水平的高度相关性进一步说明了在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平也有所区别。
（2）金融货币因素对房地产价格的影响。
影响房地产价格的金融货币因素主要包括货币供应量与存贷款利率。
住房制度改革后，这些变量与房地产价格表现出了非常强的相关性，对房价的影响效果日趋明显。
其中，利率是最为重要的调控工具，其影响着房地产供给和需求双重效应的冲销，但是由于短期内对房地产价格的作用并不明显，因此要辅以其他的政策手段，但是就总体而言，货币政策变量对影响房地产价格是有效的。
但是在我国，利率长期受到严格的管制，货币供应量与利率间的联动性较差，所以货币供应量是主要直接作用于房地产价格。
①货币对于房地产价格影响。
我国金融市场刚刚起步，市场机制不成热，间接融资比例高，房地产投资在在相当的程度上需要银行信贷资金支持。
因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。
同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。
近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房地产价格的上涨。
②利率对房地产价格影响。
我国尚处于利率市场化的过程，因此我国央行可以直接调控利率以影响房地产的供求变化，从而影响房地产价格。
利率的变化对己购房者的会产生较大影响，我国的住房抵押贷款采取的是浮动利率支付方式，因此，央行加息增加了己购房者的月供。
另一方面，加息在一定程度挤出了房地产价格泡沫。
所以，已购房者所持有的住房发生了贬值。
而对持币观望者的影响是由于央行加息会增加购房者的月供，也就是说增加了购房者的成本。
对购房者而言，由于受收入的限制，购房者在购房时，需要通过金融机构进行融资（住房抵押贷款）来突破自己的预算约束。
当利率提高时，对投资性购房者而言，购房的机会成本增加，购房需求降低，在供给不变的情况下会降低房地产价格。
对房地产开发企业来说，推动其加速开发投资的动力是房地产市场旺盛的需求，而面临的最大问题是宏观调控中严控信贷措施带来的资金紧张，为此，有些开发商不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资，因此加息将促成房地产行业投资成本的增加，从而在一定程度上将抑制房地产的投资过热。
因此利率的调整对房地产价格的影响将取决于需求和供给两方面的力量对比。
综上所述，房地产价格与利率水平成反向变化，利率提高，房地产价格下降；
利率降低，房地产价格上升。
2.1.3.3社会因素
（1）人口因素。
房地产，其中尤其是居民住宅，是人们生活的基本所需，房地产的需求主体是人，人口因素是决定房地产需求的最基本因素之一，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。
①人口增长对于房地产价格的影响。
人口密度高的地区，对房地产的需求相应增加，房地产供给相对缺乏，因此导致房地产价格水平趋高；
而且由于人口密度高，促进了商业、服务业、娱乐和旅游观光等事业的发展，从而也会推动房地产价格上升。
引起城市人口数量变化的原因是人口的自然增长和人口的迁移变动。
由此可见，城市化水平的提高将带动城市人口的增加，从而进一步增加对住房的需求，从而对房地产价格产生影响
②人口素质及年龄分布对于房地产价格的影响。
人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，从而导致房地产价格升高。
在人口素质方面，劳动者文化水平高，必然讲究生活质量，对居住和工作条件及其周围环境有更高的要求，这也会增加房地产的需求，从而影响房地产价格趋高。
而人口年龄的变化，必然会引起需求种类的变化。
老龄人可能更需要花园平房式建筑，而年轻人则偏爱居住在公寓楼房。
从而引起房地产市场的价值变化。
③已婚人口与未婚人口比例对于房地产价格的影响。
已婚和未婚的人口比例也会在不同类型的房地产需求上得到反映，从而影响房地产价值。
单身男女满足于单房套间，而已婚夫妇，一般总希望拥有一间属于自己的天地。
由此，他们对于室内的布置就有不同要求。
如今中国市场住宅市场需求的主体为26至35岁婚龄人口，则人口年龄的在住宅需求上体现为：
26至35岁年龄组人口的变化而引起的住宅的潜在需求总量的波动。
人口周期的潜在需求与我国房地产周期基本吻合。
（2）心理因素。
房地产市场中，交易主体是人〔包括由单个人构成的企业、政府机构等组织）。
所有的经济行为都以人所具有的某种心理状态为依据。
在经济活动的扩张、收缩过程中，既有物质性原因，又有心理状态的原因，即人们对未来实际经济状况看法的变动。
人是最复杂的动物，其心理活动对市场交易行为有重要的影响。
这一点在房地产市场的投机当中表现得更为明显。
心理因素对房地产经济波动的影响更多地表现在价格的短期波动，从长期来看，信息沟通越来越充分，人的预期是稳定的，心理变化趋于平稳，心理因素对市场价格的长期波动影响不大。
2.1.3.4政府因素
对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。
中国房地产经济发展的影响因素在发生着转变，即在传统体制居于主导地位的环境下，中国政府的政策行为强烈的影响着中国房地产的发展。
通过政府干预可以：
（1）促进地方经济增长。
房地产产业的发展对区域经济的带动作用显然不容忽视。
而中国房地产业还直接带动了50多个相关产业的产出增加。
因而，地方政府在资源约束的条件下，选择房地产这种操作性、掌控性很强的要素，直接、间接参与房地产市场，加大资源投入，推动GDP增长。
（2）增加地方政府财政收入。
从现今土地供给制度而言，地方政府可以获得三种收益：
是土地一级市场由地方政府垄断，土地出让金一次性收取；
地方政府还可以通过低成本拆迁把获得的土地出售；
税收及其以外的各种收费。
土地有偿转让收入目前已成为
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