温泉酒店建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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万元
15216
其中：
建筑工程费
6086
装修工程费
1803
设备购置费
4901
工程建设其他费用
1045.8
含征地费用316万元
建设期利息
660
不可遇见费用
4467
铺底流动资金
300
二
项目建设资金
1
申请贷款
10000
占项目总投资的65.8%
2
承办单位自筹配套资金
5216
占项目总投资的34.2%
三
年均营业收入
4430
四
年均净利润
2073.76
五
项目盈利能力指标
项目投资财务内部收益率
%
21.61
税后
项目投资财务净值
11786.74
i=10%时，税后
3
项目投资回收期
年
6.19
4
总投资利润率
17.92
六
设计定员
人
314
七
项目建设周期
2.5
（七）实施进度
本项目按2.5年实施，从2015年6月开始，力争到2017年年底完成全部建筑工程及设备安装工作。
（八）项目建设单位概况
二、可行性研究报告编制依据与内容
（一）编制依据
1、《某某省旅游业发展“十三五”专项规划》；
2、《某某省文化旅游经济圈战略规划》（2010—2020）；
3、《某某省某某地区旅游发展总体规划（修编）》（2005～2020年）；
4、《某某地区两带两圈经济发展规划》（2010—2020年）；
5、《某某地区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
6、《某某县国民经济和社会发展第十三个五年规划刚要》；
7、《某某县城总体规划（2016-2020年）》；
8、《GB/T14308-2010旅游饭店星级的划分与评定》
9、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
10、《公用建筑设节能设计标准》；
11、国家及省关于工程项目建设的相关法律法规、条例和有关技术规范、标准等文件；
12、项目法人提供的相关资料；
（二）指导思想
1、充分利用项目建设所在地的区位优势，做好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2、项目建设要围绕发展城市经济、假日经济、旅游资源、人文优势等，做好旅游接待事业规划，并确定“功能齐全、设施完善、经济实用”的建设总体要求，同时充分考虑到我国的国情和各地经济发展水平等方面的差异，强调因地制宜，合理确定建设水平，贯彻勤俭节约的精神。
3、项目的设计符合某某县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4、酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又要具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动经济增长等）的功能。
（三）可行性研究报告编制的范围
本报告以某某温泉投资开发有限责任公司组织实施的某某县国际某某温泉酒店工程建设项目为基本研究对象，主要内容包括：
1.项目的建设背景及必要性
2.项目市场分析
3.项目建设选址及建设条件
4.建设规模与建设内容
5.工程技术方案
6.环保、节能、安全与消防
7.组织机构与人力资源配置
8.投资估算和资金筹措
9.效益及风险分析
三、主要结论及建议
（一）结论
项目建设符合某某县经济社会发展需求，具有良好的市场前景。
所确定的建设规模综合考虑了某某温泉的近期利益与长远发展相结合的需求，工程项目布局和技术设计方案合理，具有较好的经济、社会及环境效益。
项目的建设对加快建设旅游大省、促进某某县产业结构调整、温泉旅游资源开发、推动旅游精品景区建设、带动和促进某某县地方经济的快速、协调可持续发展有着十分重要的意义。
（二）建议
项目建设具有一定的工程难度，需做好前期的勘察设计工作，严格按基本建设程序要求进行各类设施的设计和建设。
而项目建设的投资额度较大，应想办法拓宽融资渠道，保证项目投资按时到位。
同时旅游市场培育和旅游产品开发是项目运营的一个重点因素，建议项目业主和旅游主管部门加强对某某温泉的宣传和旅游产品开发。
第二章项目建设背景及必要性
一、区域概况
（一）某某地区概况
某某地区位于某某省东北部，东邻湘楚，北接重庆，是连接中原地区与西南边陲的中枢和纽带，地处东径107°
45′～109°
31′，北纬27°
7′～29°
5′，国土总面积18023平方公里。
某某地区行政公署驻某某市内，下辖某某市、万山特区、德江县、思南县、江口县、某某县、沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治县、松桃苗族自治县和玉屏侗族自治县。
全区总人口403.56余万人，有土家、苗、侗、仡佬、回、布依等29个民族，少数民族人口占总人口的63.4%。
某某地区历史文化悠久且是革命老区，有众多历史文物古迹和革命历史文物遗址，同时这里有着历史悠久的佛教文化，佛教文化主要是以中国第五大佛教名山——梵净山为中心。
梵净山自古以来就是弥勒佛道场，她作为佛教朝拜名山，在极盛时，数百平方公里的山麓峰腰，“进香男女，时往时来，若城市然”。
某某大兴机场通航，渝怀铁路开通，乌江航道实现沿河直航重庆，全区实现无线通信覆盖，新建成或改造了一批旅游公路，提高了旅游的可进入性。
重点建设或改造了印江—棉絮岭、江口县城—黑湾河、太平河—寨英古镇、印江—木黄—松桃等一批公路，开工建设某某—江口二级公路、环梵净山公路、杭瑞高速某某段全面开工。
随着交通条件的不断改善和梵净山、十里锦江—九龙洞、夜郎谷、某某温泉等景区基础设施的不断完善，为发展旅游业发展奠定了良好的基础条件，旅游接待服务水平有着显著的提高。
（二）某某县概况
某某县位于某某地区西南部，全县辖18乡镇，总面积2173平方公里，人口45万人，是个多民族聚居县，居住着汉、侗、仡、苗、满、土家等十二个民族，县人民政府驻汤山镇。
某某地处湘西丘陵，向云贵高原过渡的梯级大斜坡地带，县境东西最大间距86.6公里，南北间距47.6公里，幅圆面积2173平方公里，东临江口、岑巩县，南接镇远、施秉县，西连凤冈、余庆县，北靠印江、思南县。
县境内基础设施比较完善，全县十八乡镇实现乡乡通，向东可达江口至梵净山约130公里，到某某大兴机场170公里，至岑巩县约117公里；
向南可达镇远连接湘黔铁路92公里，达施秉县123公里；
向西可达余庆直通贵阳320公里；
向北70公里可达思南直通遵义、重庆等大中城市。
某某历史悠久，历史文化遗产、文物名胜众多，县内有多处国家级、省县级人文景观和自然景观。
县城汤山镇是省级历史文化名城，城内有国家级文物保护单位万寿宫，禹王宫，省级文物保护单位文庙、武庙、北塔寺等古建筑群，有省级文物保护单位“红二·
六军团司令部”旧址；
有列入省自然保护区佛顶山原始常绿叶林原生植被，珍禽异兽，珍贵树种及具有某某地方仡佬族，土家族，侗族民族风情和科考探险等自然景观；
还有上千对鸳鸯栖息的情人谷，还有风神洞，太虚洞等上百个溶洞等旅游资源，迎接八方来客。
某某有丰富的水资源和地热资源，地热资源分布较广，有“泉都”之称。
温泉平均水温45摄氏度，地热水总流量22311吨/天，出露点达17处，为某某省之最。
经权威科研机构检测，某某温泉水富含锶、锂、锌、氡、硒、偏硅酸等对人体有益的微量元素和成分，符合国家《饮用矿泉水标准》和《医疗矿泉水标准》。
某某温泉矿泉水无色、无臭、清澈透明、口味纯正。
水中不含铁、锰及硫化氢等显示颜色的物质，盐类含量不高，热矿泉水中硒、锶含量适中，具有防癌、抑制肿瘤生长、增强视力和身体免疫力、预防和治疗冠心病及高血压等功效。
从上世纪70年代起，省地矿局地质科研所、某某工学院地热组、解放军七三二部队等就开始对某某温泉开展调查研究。
80年代地矿部水文司、中国科学院地化所、解放军军事医学院、轻工部食品司等科研单位37位专家学者对某某温泉开展了调查研究，综合评审通过了《某某省某某县地热矿泉水资源调查评价报告》和《某某省某某县饮用热矿水资源评价及开发利用研究》、《某某某某县地热水同位素地球化学研究》。
研究报告表明：
以某某县城为中心的某某地热田勘查区，面积124平方公里，凯峡河地热异常区面积89平方公里，两个片区地热流体储存资源总量为85.42×
107立方米，地热水总能量为99.97×
1012千焦，相当于341.19×
104吨标准煤的热能量；
地热流体年可开采量为791.75×
104吨，年已利用量为94.33×
104立方米。
可见某某县温泉开发价值巨大。
二、建设背景
近年来，某某县抓住独特的地热矿泉资源、丰富的人文景观和浓郁的民俗风情等旅游特色，加快了旅游发展的步伐，取得了丰硕的成果，先后被被命名为“中国温泉之乡”、“中国矿泉水之乡”、“中国苔茶之乡”，同时还被亚太旅游联合会、文化部中华文化促进会、中华生态旅游促进会和中华生态旅游促进会授予“中国最佳休闲旅游目的地”荣誉称号，2010年8月8日，某某县又被授予全国首个“中国营养健康示范基地”称号，成为了游客观光旅游、保健休闲和科学文化活动的理想目的地。
2010年，全县共接待游客53.6万人次，实现了旅游总收入5.48亿元，游客人数创历史新高，大大地提升了某某旅游的知名度和影响力。
在某某众多旅游景点当中以某某温泉最为出名，而某某温泉中最著名的当数县城内的城南温泉，城南温泉又称“某某温泉”，位于县城南端龙川河东岸，城南温泉始建于明万历三十四年（公元1606年），1981年被列为县级文物保护单位。
温泉区域坐南朝北，主体建筑坐东向西，向大门而进，建有长廊、民塘、官塘、女塘、聚景亭、武候祠、太白祠、茶楼等。
温泉建筑曾受到过几次焚毁，到现在保留下来甚少，而现在看到的建筑是后期修复和扩充的。
现某某城南温泉由某某县温泉投资开发有限公司开发经营，该公司对温泉进行了大量的投资及开发应用，建设了若干大小洗浴池、宾馆、餐饮等各类设施。
随着某某温泉的知名度的扩大，服务设施不断完善，来温泉的人数逐年增多，收入也大幅度提升。
2009年共接待游客10万余人，温泉全年收入达到1000多万元，2010年共接待游客超过了20万人，总收入达到了1600多万元。
预计未来随着“两高两铁”的建设开通，交通条件得到大幅度改善，游客数量和收入还会进一步大幅度增长。
某某城南温泉现有一家温泉度假酒店，而酒店能提供的床位不到100个，酒店时常都处于满员接待状态，多数来温泉游玩的游客只有转住县城内其他酒店，但由于某某县的总体经济水平不高，属欠开放、不发达地区，整个某某县的旅游接待水平都十分有限，县城内最高级别的酒店也只有三星级，提供的服务水平和接待规模都很有限，这不但影响来温泉游玩的游客体验，同时也影响了来某某其它旅游景点的游客的旅游休闲体验。
在这种情况下，某某温泉投资有限公司决定对城南温泉进行改扩建，修建某某温泉国际大酒店，以提升某某温泉以及整个某某旅游的接待水平。
三、项目建设必要性
（一）是提高某某温泉旅游接待能力，完善旅游服务设施的重要举措
某某旅游资源丰富，是某某地区旅游资源的重要组成部分，随着某某地区及整个大西部经济不断的发展，以及某某县的社会经济和旅游资源的不断开放开发，来某某游玩的游客逐年增多。
某某县现有宾馆、酒店等旅游接待点仅20余家，各个宾馆、酒店无论是接待规模还是接待水平都比较有限，根本不能满足日益增长的旅游接待需求，特别是来城南温泉洗浴休闲的游客，不但数量大幅度上升，同时要求的服务水平也在迅速提升。
目前城南温泉现有露天泳池、桑拿、小池、大池等洗浴设施，以及宾馆等服务设施，可同时接纳上千人洗浴，但住宿只能提供100余个床位，可以说远远不能满足前来洗浴休闲顾客的需求，影响了城南温泉的服务质量，降低了某某旅游整体形象。
本项目酒店建成后，可增加350间客房，按四星级的酒店接待服务水平打造，高效利用地热资源，提供某某特色的温泉洗浴和休闲体验，同时也对外开放，不但接待来温泉洗浴的游客，也接待周边其他景区的游客，所以不但大大缓解了城南温泉旅游接待的压力，同时也能使某某县整体旅游接待水平得到有效提升，县域旅游服务设施得到进一步的完善。
（二）是提升某某温泉品牌价值的需求
某某县地热温泉分布广泛、水质优良、流量稳定。
经科研检测，符合国家《饮用矿泉水标准》和《医疗矿泉水标准》。
其开发利用早，明万历三十四年（1606年）知府江大鲲开始规模修建温泉，后经历代修茸，形成了“温泉八景”。
清代大学者史地学家、诗人洪亮吉赞诩某某温泉为“人间第七汤”。
英国传教士R•A勃沙特所著《神灵之手》一书专题介绍某某温泉并传播到西方等。
胡锦涛总书记在任某某省委书记期间，曾到某某温泉参观；
温家宝总理2002年到某某温泉参观并签名留念。
新中国成立后，某某地热资源综合开发利用提上了议事日程，1978年，县畜牧水产局利用吴家湾天然温泉水建起了热带鱼养殖繁育基地；
1982年《利用温泉尾水保证非洲鲫鱼过冬问题研究》获某某省科技成果二等奖；
1985年利用地热矿泉水和本地野生刺藜，生产的刺藜系列矿泉饮料，获1990年亚运会指定产品，1992年获国家金奖；
1990年开始利用地下热矿泉生产饮用矿泉水，“长寿”和“泉都”牌矿泉水1992年获国家金奖。
2009年2月12日，经中国矿业联合会专家评审，一致通过了某某县“中国温泉之乡”品牌的申报。
中国矿业联合会将据此正式命名某某县为“中国温泉之乡”。
可见某某温泉品牌价值及发展潜力巨大。
“中国温泉之乡”品牌是地热资源综合利用领域，特别是温泉旅游产业发展的一块金字招牌，必将推动某某加快地热温泉这一优势资源开发和旅游业发展，促进地热资源产业和旅游产业升级，助推县域经济实现新跨越。
四星标准的某某温泉国际大酒店的建设落成，预示着某某温泉的接待服务设施将得到进一步完善和品质提升，游客不但能更好的体验高品质温泉的效用，而且还能享受到高水平的服务，使游客对温泉群有着更好的体验，从而使得某某温泉的品牌价值得到进一步提升。
（三）是发展第三产业，构建某某县现代经济的客观要求
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。
五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上。
宾馆、酒店作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆、酒店业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。
目前，在原某某地区各级党政部门大力推进旅游规划的落实，着力加快旅游业发展，力争经过十多年的努力，把某某地区建设成为自然风光与民族文化相结合、设施完善、服务一流、特色鲜明的旅游经济大区，将旅游业培育成为某某地区第三产业的龙头、新的支柱产业之一，实现经济、生态和社会三大效益协调发展。
在《某某县国民经济和社会发展第十三个五年规划刚要》中提出了旅游活县的战略，依托资源优势，加快资源整合和旅游品牌打造，把旅游业培育发展成为新的经济增长点。
本项目建成后，不但可以提升整个某某县的旅游接待水平，使接待设施得到进一步的完善，同时也将成为某某旅游接待服务的龙头，将会推动某某服务性行业的发展，刺激某某及周边地区的消费，对某某县的经济发展有着一定的促进作用。
第三章
市场分析与预测
一、项目区市场概况
（一）项目区经济发展情况
1、随着国家对西部地区的大力支持，某某地区不断得到开放开发，近年来经济保持了快速、稳定的增长势头。
表3-12000年到2015年6月某某地区经济发展情况
年份
生产总值
（万人次）
年增长率%
（%）
城镇人均可支配收入
（亿元）
2000年
68.4亿
--
4800元
2005年
129.3亿
13
6710元
6.9
2010年
293.62亿
12
11000元
14
2015年6月
132.06亿
同比22
根据《某某地区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，“十三五”时期要努力成为改革开放以来某某经济社会发展最好最快的时期，预计到2015年，全区生产总值年均增长17%以上，达到650亿元，力争年均增长19%以上，突破740亿元；
人均生产总值突破17000元；
全社会消费品零售总额年均增长25%以上，力争突破240亿元。
旅游总收入达到180亿元，年均增长24%以上。
全区城镇化率提高到40%以上；
城镇生产总值占全部生产总值的比重达到75%。
2、从2000年到2010年，某某县经济发展情况如下：
表3-22000年到2010年某某县经济发展情况
6.65亿
4000元
10.1亿
9.2
6483元
21亿
9796元
8.6
根据《某某县国民经济和社会发展第十三个五年规划刚要》，到“十三五”时期末，全县生产总值比2010年翻一番以上，预计到2015年，生产总值年均增长17%，生产总值翻一番以上，达到52亿元（现价）；
全县社会固定资产投资年均增长35%以上，达到67亿元，累计达到180亿元；
社会消费品零售额年均增长25%以上，达到14亿元。
招商引资到位资金年均增幅45%以上，达到45亿元。
（二）项目区旅游业发展情况
1、某某地区旅游业概况
某某地区旅游业起步于80年代中后期。
近年来，某某地区依托优势旅游资源开发，不断加大旅游业发展力度，实现了旅游业的较快发展。
总体上看，某某地区旅游资源丰富，特色鲜明，开发步伐加快，旅游发展大格局初步形成。
2010年全年某某地区共接待游客1003.29万人次，同比增长46.5%，相比“十五”末增长883%；
旅游收入达60.2亿元，同比增长27.5%，比“十五”末增长了730%；
接待入境游客30068人次，同比增长91.2%，相比“十五”末增长近22倍（2195%）；
创旅游外汇收入696.34万美元，同比增长17.8%，比“十五”末增长近40倍。
某某地区近几年在旅游接待人次和旅游收入上都呈现高速增长态势。
表3-32007-2010年某某地区旅游接待情况
旅游者人次
增长率%
旅游总收入
2007年
247.7万
25.4
17.88亿
28.7
2008年
406.54万
64.1
24.9亿
39.3
2009年
684.68万
68.4
47.2亿
89.4
1003.29万
46.5
60.2亿
27.5
预计到2015年，旅游人数突破3000万人次，旅游总收入达到180亿元以上。
但由于起步较晚和地区经济基础较为薄弱，某某地区旅游业发展整体尚处于初级阶段，发展方式相对粗放，旅游产品体系和综合服务体系尚不完善，目的地建设起步较晚，基础设施得到较大改善，但仍然是制约旅游发展的主要因素。
2、某某县旅游业概况
某某县历史悠久，历史文化遗产、文物名胜众多。
近年来，某某县抓住独特的地热矿泉资源、丰富的人文景观和浓郁的民俗风情等旅游特色，加快了旅游发展的步伐，大力建设旅游基础服务设施，并取得了丰硕的成果，先后被被命名为“中国温泉之乡”、“中国矿泉水之乡”、“中国苔茶之乡”。
已逐渐成为众多湖南、重庆、成都、贵阳等地市民自驾游、团体游的向往之地。
某某依托自身优秀旅游资源，旅游业一直以极高的速度增长。
从2009年到2015年上半年，旅游人数和旅游收入都保持高速增长，预计到2015年，旅游文化业持续快速发展，全县年接待游客200万人次以上，旅游收入年均增长40%，突破29亿元。
某某县的旅游接待情况如下表所示：
表3-42009-2015年某某县旅游接待情况
46.42万
164.5
4.7亿
443.88
53.6万
35
5.48
40
71.2万
24.5
5.85
29.7
2015年
200万
22
29
某某县旅游也增长趋势如下图所示：
可见，本项目区的旅游资源丰富，旅游人数逐年不断增加，旅游市场极其优良，并且处于一个蓬勃的发展阶段，未来某某县的旅游市场还将继续兴旺发展。
二、酒店市场简析
（一）项目区酒店基本情况
1、某某省内9个市、自治州及地区中，省会贵阳的高星级酒店数量最多，档次最高。
目前贵阳市共有2家挂牌五星级酒店（天怡豪生酒店、圣沣酒店）和2家五星级标准酒店（贵阳喜来登贵航酒店、贵阳世纪金源酒店），其中最具有代表性的酒店为贵阳喜来登贵航酒店酒店。
但这些酒店均属于集约式城市商务酒店。
某某的温泉资源丰富，有贵阳温泉，开阳温泉，仁怀温泉，凯里剑河温泉等。
但各温泉主要进行的洗浴、保健项目的开发和服务，而在娱乐、在餐饮、住宿等方面的服务不佳，且温泉周围的高档次酒店的数量少，服务和接待水平参差不齐。
目前最高接待水平的温泉酒店属贵阳的保利国际温泉，是一家按五星标准修建的温泉酒店。
2、某某地区目前比较有代表性的酒店有三家：
温州大酒店，为绿色五星级别酒店，是目前某某最高级别的酒店；
两家四星级酒店某某宝鑫酒店以及某某君逸凯悦酒店。
三家酒店均为集约式城市商务酒店。
各酒店的基本情况如下表所示：
表3-5
酒店名称
宝鑫酒店
君逸凯悦
温州大酒店
档次
四星标准
绿色五星标准
客房数
151间客房，280个床位
140间客房
200多间客房
餐厅
共728个餐位
500个餐位
主营
住宿、宴请
住宿、餐饮、会议
3、某某县酒店基本情况
某某县目前还没有四星级或更高级别的酒店，具有代表性的酒店为泉都大酒店及某某温泉度假酒店，这两所酒店与本项目酒店的基本情况如下:
表3-6
泉都大酒店
温泉度假酒店
本项目酒店
三星标准
升级会员 