房地产策划报告对之项目基本质素研究Word文件下载.docx
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32
5
2
138.96
14
157.86
188.36
35.68
221.44
5039.08
6
5039．08
7
145.05
12
212.16
221.78
3032.8
16
3913.14
24
9
5217.44
10花园洋房
226.99
254.17
186.62
206.88
4372.85
20
双拼别墅
7栋
268.15
3754.1
1-2、项目个体产品的质素分析
1、项目个体产品的户型特征分析
小高层3-4#
层数
房型
面积
A单元
1-2层
三房二厅二卫（厨房、工人房）
169.98m2
B单元
159.50m2
标准层
顶层
三房二厅二卫（厨房、工人房）（复式）
246.32m2
B单元
228.60m2
小高层5-6#
C单元
157.86m2
C-1单元
二房二厅二卫（厨房、工人房）
138.96m2
221.44m2
C-1单元
二房二厅二卫（厨房、书房）（复式）
188.36m2
多层7-9#
D、D-1单元
1层
三房二厅二卫（厨房）
145.05m2
D单元
4-5层
四房三厅三卫（厨房）（跃式）
212.16m2
D-1单元
四房三厅三卫（厨房、工人房）
221.78m2
花园洋房10#
三房二厅三卫（厨房、书房、工人房）
226.99m2
2层
五房二厅三卫（厨房、工人房）
254.17m2
3-4层
186.62m2
三房二厅三卫（厨房、书房）
206.88m2
双拼别墅
三房二厅四卫（厨房、车库）268.15m2
2、各面积房间数量统计
序号
户型
套数
1
二室
5-6#
1-10
c-1
28
二厅二卫一厨
（复式）
11
二厅三卫一厨一书一家
三室
3-4#
a
68
二厅二卫一厨一工
b
二厅四卫一厨一工
1-2
C
c
7-9#
1-3
54
花园洋房
10#
二厅三卫三房
3-4
二厅三卫一厨一书
双拼
二厅四卫一厨一车
四房跃式
4-5
d
三厅三卫一厨
d-1
五房花园洋房
三室二厅二卫为主要户型共计238套（含复式），面积均在145m2以上，占所有套数288套的（洋房、别墅除外）82.6%；
二房总共32套，为138.96m2和188.36m2（复式）两种户型，占所有套数288套的11.1%。
根据问卷调研数据，对消费者群体期望户型进行统计：
喜欢的户型
2房2厅1卫
3房2厅1卫
3房2厅2卫
4房2厅2卫
4房3厅2卫
复式
人数
223
129
74
29
17
比例
44.5%
25.8%
14.7%
5.8%
3.4%
分析：
从客户群体对户型的取向来看，中小户型较易为普通市民所接受，其二房：
三房：
四房=44.5：
40.5：
15。
从本项目提供的户型来看，二房：
四房比例分别为11.1%：
82.6%：
6.3%（数量为32：
238：
18套），其组成结构不太符合长春普通市场认可的需求比例。
其中三房、四房相加为89%，便验证了以上所说的目标市场为相应对“大户型”需求的目标市场。
以下分析为避免非目标客户的干扰，均采用意向客户的调查数据，此样本共500份。
3、项目个体产品的户型面积分析（别墅、花园洋房除外）
从户型面积看：
二房二厅有二种户型：
138.96m2（平面）、188.36m2（复式）
三房二厅有8种户型：
（平面）169.98m2、159.50m2、157.86m2、145.05m2
（复式）246.32m2228.60m2、221.44m2、188.36m2
四房三厅有212.16m2、221.78m2两种（复式）户型
五房二厅有254.17m2（复式）户型
具体来说，可以按现有市场供需状况及目标群体接受户型面积的习惯分类。
（1）以市场需求情况判断，小面积户型基本没有；
（2）以市场需求情况判断，中等受欢迎面积基本没有
（3）以市场需求情况判断，较大能接受面积户型有：
3-4#B单元三室二厅二卫；
5-6#C单元三室二厅二卫；
C-1单元二室二厅二卫；
共168户，占总套数288套的58.3%（别墅除外）。
相对喜欢的面积（m2）
80-100
100-120
120-160
160-170
200
300
67
210
157
25
19
13.3%
41.9%
31.4%
4.8%
3.8%
由此分析：
基本适合现有目标客户160m2以下供需状况的户型共168套，占项目所提供数量的58.3%，表明项目的户型面积主要组成内容能得到目标客户的部分认同。
但应值得注意的是，该168套户型面积基本都接近于160m2，市场区域范围逐渐趋小，且卧室、客厅数量在两房两厅、三房两厅，比一般房间数量要少许多，这点不容易为长春市民所接受；
这说明本项
目的户型设计方案针对性过强，不太适合购买者市场的需求。
我们通过对个体产品的分析来进行调整.
4、项目个体产品的朝向分析
项目所有户型基本都是坐北朝南布置，采光好，日照多，符合一般居民习惯。
5、项目个体产品的景观资源分析
项目个体产品缺乏足够的景观支持，将给目标客户带来一定的心理缺憾。
对于多层和小高层1-6层住户，他们可以观赏小区内布置的园艺景色；
对于小高层7-11层住户，他们的景观范围远远超过小区，而项目地四周却缺乏优美的景色。
A小高层3-6#
景观简介：
项目一期以西目前是稻田，将来是轻轨用地，将开发电台街；
北面目前是空地，将来兴建小区内的万米人工湖；
东面是同期开发的多层和别墅区，南面则是硅谷大街。
对于小高层1-7层的业主，其所看景观主要为园区内景观，而对于7－11层业主，则是区内景观和项目地景观的结合体。
对于后者，其西面、南面的电台街和硅谷大街景观极差，东面和北面则是小区内园艺布设环境很难对价位支持。
解决方案：
a.对于将来邻近轻轨的西面，无论在电台街开发的前后都要充分进行隔绝，建议设立8米高的围挡，围挡做成大幅的楼盘宣传广告，介绍天安第一城“友谊、沟通、发展”的主题。
b.加强小区内景观布置，尤其是一期小区内绿化、园艺小品的建设，多种植形态优美的水曲柳等树木，其布置采用英式的传奇故事或著名景观的微缩系列，更显英国风情。
c.对于项目地北面的渣土处理场，最好是和有关部门达成协议，动员其搬迁，若本方法无法执行，则在邻近的一面建立同样15米高的围挡，并种植吸尘的红黄刺梅、皂角树等。
B多层7－9＃和别墅群体
多层和别墅的景观资源主要来自于小区内部，其解决方式同上，但在北面轻铁通过的地方有大块三角空地，我们可将其布设为“怡园”，里面种植各种花草和树木，可让业主认领或栽培，由物业管理部门进行培育；
同时要加强楼间距中园艺布设，英式小品设置的同时要考虑其适用性，点缀长椅、秋千等。
5、项目个体产品的户型结构分析
a、从户型结构看，大部分户型方正、动静分区、干湿分离、功能齐全，采光通风均良好，客厅、卧室的开间极大，十分满足使用者的心理、生理需求，同时也较符合人体工程学及高层次消费者心理需求的附加空间，属于非常享受型的住宅。
顶层复式户型更是提高了居住档次。
b、A型（5-6#A、B单元）：
客厅面积过大，进深过长，卧室和客厅虽然采光良好，但是可利用墙体少，家具不宜放置；
餐厅、客厅相距较近；
厨房采光良好，通风性强，但卫生间采光不足。
c、5-6#C、C-1型：
起居室面积设置合适，尤其是观景阳台，能充分递延居住空间，且各房采光均良好；
但餐厅面积过大，容易显得空荡；
卫生间分布过于集中，不具备十分方便的性能，且容易形成暗卫；
另外走廊过长，占用面积大。
d、7-9#餐厅、厨房进深太长，与开间形成2：
1比例，给居住者带来不适的视觉。
A对于小高层138.96m2的房间（5-6#，c-1单元二房二厅二卫（厨房、工人房）
户型分析:
起居室面积开间大，感觉舒适,尤其是与观景阳台相连，在感觉上能充分增加房间空间，且各房采光均良好；
卫生间分布过于集中，相对于客厅较远，；
另外走廊过长；
本房面积对于二室二厅来说过大，不易为市民所接受。
建议方案：
a、采用透明空间建筑理论做引导宣传，不建隔离墙体，引导目标客群自主分离、自主建设房间的意识，这样才能避免面积大、房间少的缺陷。
b、在客厅处用毛玻璃等半透明建筑材料进行分隔，创建家用吧厅、书房等，以此来增加房间使用功能，并可在宣传上做出引导，即本项目所建为英式生活小区，其建筑风格和引进的生活方式都是以香港上层社会的生活方式为主要基调，将二房二厅改变为三房三厅（增设透明书房、家用吧厅）正适合了港式生活的主流。
改进方法：
厨房
餐厅客厅
3m
环型吧厅书房2.6m
阳台
a、环型吧厅将门开设于内部，面向厨房，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右,与平常吧门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；
临墙处有壁橱，摆设各类酒水、饮料；
吧台宽35公分，顶上吊灯，显出浑晕而柔和的灯光；
内外设移动座。
b、在如图所示处双面增设2层台阶，做成错层，每层台阶高15公分，则书房净高2.8米；
门开设两处，一处面向客厅，一处面向阳台；
所建书房适用面积为3X2.6m，采用毛玻璃隔开。
阳台面书房阳光充足，丰富“阳光、知识、财富”的主题。
卖点分析：
书房、吧厅嵌设于三室三厅的房屋中，卧室、客厅方正，大小适中，布局紧凑、灵快，是豪华住宅中偏于适用的一款。
无论是卧室、客厅还是卫生间，大开间和进深都能给人以充分的舒适感。
该房体现享受型住宅给人营造的空间。
现场话术：
“天安中国——营造港式生活空间”
无论是二人世界还是三口之家，居住在天安第一城，都能充分享受港式的生活方式带来的与众不同。
家庭内设的酒吧、轻缓的音乐让您静静沉湎于酒和文化之中；
个
人的半透明书房，使您在工作之时还能与家人相处，体现知识不设“房”，就是在工作时也不再一个人独自隔阂。
对于小高层188.36m2的房间
（5-6#，c-1单元二室二厅三卫复式）
起居室面积开间4.5米，感觉舒适,各房采光均良好；
书房布置在北面，采光不足；
卫生间分布过于集中，相对于客厅较远，且容易形成暗卫；
另外家庭室过于狭长。
本户型不宜在以上位置设立酒吧和书房，要做适当改动。
可在阳台处设立酒吧或
第二书房，亦可不设。
以突出本项目港式生活的特点为要，相比之下我司认为设立酒吧较有卖点。
设立方式:
a、将门开设于内部，面向客厅，以顺畅的环线将人引入，门高1米左右，与平常吧门相同，吧厅最宽处2.8米（含吧台），深2.5米；
b、阳台处临南墙布设壁橱而不设置吧台，由圆桌茶几替代。
房屋面积大，客户可根据自己需要以多种方式布置房屋；
卧室、客厅方正，大小适中，布局紧凑、灵快，吧厅嵌设于二室三厅的房屋中，带来港式的生活模式。
港式的生活方式带来的与众不同让您在一天的疲惫之余倍享家的舒适和温馨。
对于小高层三房二厅二卫
（厨房、工人房）169.98m2
起居室面积4.8米,开间大，感觉舒适但可利用墙体少,大型落地窗充分引入阳光；
但餐厅面积过大，设小型酒吧后较为合适；
卫生间分布过于集中，相对于客厅较远；
另外走廊较长。
在客厅处用毛玻璃等半透明建筑材料进行分隔，创建家用吧厅、书房，以此来增加房间使用功能，突出本项目所建为英式生活小区，其建筑风格和引进的生活方式都是以香港上层社会的生活方式为主要基调，将三房二厅改变为四房三厅（增设透明书房、家用吧厅）正适合了港式生活的主流。
1、客厅开间4.8米，进深7.5米，充分体现了享受型住宅给人营造的超大空间。
2、4.85米的餐厅开间十分享受。
3、三个卧室不同的开间给客户的家庭成员带来不同的选择。
4、豪华的落地窗引进充足的阳光。
“天安中国——豪华生活”
（厨房、工人房）159.50m2
同上
解决方法:
1、客厅开间4.5米，进深7.5米，充分体现了享受型住宅给人营造的超大空间。
2、4.55米的餐厅开间十分享受。
（厨房、工人房）157.86m2
布局方正，起居室开间大，感觉舒适；
三个卧室并列邻近走廊，缺少变换；
有较大通廊；
房间采光、通风情况良好。
建议方案:
具体方法:
1、客厅开间4.5米，进深4.2米，与观景阳台相连，实现第二书房，充分体现了住
宅给人营造的享受及休闲空间。
2、4.75米的餐厅开间十分享受。
3、卫生间3米开间，2.35米进深十分宽敞。
4、三个卧室不同的开间给客户的家庭成员带来不同的选择。
1、“天安中国——营造港式生活空间”
2、“观景阳台——座品花苑”
对于多层三室两厅145.05m2
户型分析：
餐厅、厨房进深太长，与开间形成2：
1比例，给居住者带来不适的视觉感受；
厨房通风、采光良好；
餐厅与客厅完全相接，空间过大，建议分墙隔离。
同上
1、客厅开间4.8米，进深5.4米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。
2、主卧明亮宽敞，通风洁净，双面承受阳光的滋润。
2、“观景阳台——坐赏花苑”
3、“太阳来做客”
主卧西面设阳台，引进西晒阳光；
南面落地窗，接承早晨朝阳；
房屋通透，使您与自然亲密无间。
对于小高层3-4#A单元顶层246.32m2（复式）
可在阳台处设立酒吧或书房，亦可不设，因为本户型较为适用，不属难销户型。
如若设立酒吧，建议采用以下方式：
选择方案：
在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧，或在此处设立第二书房。
客厅
酒吧
1、客厅开间4.8米，进深5.1米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。
2、明亮宽敞，通风洁净。
3、超大阳台弧线布设，形式优美。
4、内设书房，体现幽雅书香。
5、内设阁楼，“仓储超市”
2、“观景阳台——品味花苑”
优美的阳台线形独具特色，您在品味美酒的同时享受夜晚的月色。
3、“家庭仓储”
存放您的用品，备不备之需。
对于小高层3-4#B单元顶层228.60m2（复式）
解决方法：
在阳台处进行分隔，创建家庭酒吧。
1、客厅开间4.5米，进深5.1米，并与观景阳台相连，充分体现了大空间住宅给人营造的舒适及休闲空间。
2、客厅明亮宽敞，通风洁净。
对于5-6#C单元顶层复式221.44m2
可在阳台处设立酒吧或书房，亦可不设，因为本户型为复式，不属难销户型。
以突出本项目港式
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