内蒙古巴彦淖尔市远通房地产项目报建报告54页docWord格式.docx
《内蒙古巴彦淖尔市远通房地产项目报建报告54页docWord格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《内蒙古巴彦淖尔市远通房地产项目报建报告54页docWord格式.docx（32页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
1.2项目概况
1.2.1项目的建设背景
1997年后，中国的城市化进入了加速期，直至2008年城市化率达到45%的水平。
根据专家预测，中国将在2016年左右结束高速城市化过程，这一期间的城市化增长率约为1.09%，城市化率则在47.93%一53.37%之间，此后中国的城市化增长逐步放缓。
按照Logistic增长模型预测，2020年中国的城市化率为57.67%，2030年城市化率达到67.81%。
要完成2030年67.81%的城市化水平，按照2008年中国45.68%的城市化率，每年要提高城市化水平近1个百分点，相当于每年有近1400多万人转移到城市来，按照人均30平方米的住房需求，那么每年共有4.2亿平方米的住房需求（2008年全国商品住房销售面积约5亿平方米,2009年商品房销售9.31亿平方米）。
城市化是服务业发展的原因，城市形成的区域市场是服务业发展的基础，城市化的发展促进了服务业的扩张，同时伴随着老百姓生活品质的提高，人们对于旅游、休闲、娱乐、健康、养生、商业体验的需求逐渐提高。
Changetal（2006）对中国城市化和经济增长的研究表明，城市化通过服务业部门的扩张创造了大量的就业机会。
农村部门自给自足决定了其对服务业的需求有限，而城市生活的市场倾向引致居民对于运输、零售等服务业的需求更大，城市化能够刺激服务业的产出和就业的增加。
进入21世纪，随着二三线城市的崛起，以及一线城市的生存压力过大、竞争激烈，2007年以后逐渐出现城市白领向宜居的二三线城市“被流动”的现象。
甚至农民工对大都市也失去了兴趣，近几年连续出现的民工荒是最好的注解。
与美国上世纪70年代发生的不同的是，逃离大都市这种逆城市化现象在中国展现出户籍制度、房价畸形、区域经济不平衡等鲜明的中国特色。
首先，在中国城市化进程加快的大背景下，二三线城市在迅速崛起，让每个城市之间的差距越来越小。
由于每个城市的功能定位不同，产业转移则因不同的定位而走向不同的城市。
相比于上海、北京等大都市高昂的生活与就业成本，二三线城市开始向全国人才提供更多的工作机会。
2009年12月8日，全球领先的人力资源雇佣与管理服务商万宝盛华发布最新的雇佣前景调查结果：
中国大陆地区2010年第一季度的就业前景继续向好，其中重庆、深圳、西安、青岛、武汉、苏州等城市的雇佣前景超过京广沪，这预示着二线城市将为求职者提供更多的工作机会。
重庆以22%的净雇佣前景指数位列全国之冠，紧随其后的是深圳、西安和青岛。
其次，从投资成本来看，二三线城市远低于一线城市，最重要的是这些城市具有可挖掘、开拓性的商业价值，这是对企业最大的吸引力，因此大型企业进行产业转移，进入二三线城市。
五原县将充分利用新一轮城市化发展契机，进一步完善城市发展规划，加快旧城改造和安居工程的建设步伐，每年开发面积将不少于50万平方米。
2009年我县城镇建设继续保持旧城改造力度大、实施项目多、建设速度快的良好态势。
全年实施房地产开发、公共建筑和市政建设项目34项，完成投资10.91亿元。
其中：
房地产及公共建筑完成投资4.99亿元，开工面积52万平方米，竣工面积24.7万平方米。
依法完成15个片区701户的居民拆迁，拆迁面积16万平方米，拆迁规模居全市之首。
温馨三期、广原三期、瑞京大厦等商住小区相继建成，中意苑、学府佳苑、和义家园等住宅小区开工建设，房地产市场空前活跃，呈现出建销两旺的良好态势。
市政建设项目完成投资3.06亿元，投资4732万元完成红旗路、红卫西路、东风南路、新华南路等道路建设工程7.5公里，城区主要干道全部完成了新建改造。
投资1.02亿元建成污水处理厂、垃圾填埋场。
投资2667万元建设的五原植物园已投入使用，投资8500万元实施的滨河公园、冯玉祥誓师广场进展顺利，布局合理、功能完备的生态休闲格局初步形成。
投资5300万元铺设供热管网7.6公里，新建改造供热站点12个，城区一站式供暖基本实现。
投资867万元完成葵花广场、东风南路、兴原南路等绿化工程。
加大城镇管理力度，市容市貌、交通秩序、公共卫生、园林绿化水平全面提升，私搭乱建行为得到有效遏制，住宅小区公共设施配套水平不断提高，城市环境明显改观。
五原县近年来紧紧抓住西部大开发的强劲东风，把房地产开发培育成了国民经济新的增长点，通过深入贯彻国家对房地产市场客观调控的各项政策措施，激活了二三级市场的流通，完善配套了金融服务体系，强化市场管理和完善物业管理，创造性开展各项工作，建立和完善新的住房体制。
从而使隆兴昌镇的房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。
2010年五原县以建设特色县城为目标，加速推进城镇化进程。
坚持“旧城改造为主、新区开发为辅”的建设原则和“旧城改造不予不取、新区开发照章纳税”的基本政策，完善规划，增强功能，提升品位，重点实施道路、广场公园、生态环境、历史文化、房地产开发五大工程，努力建设特色县城。
以现代理念抓规划。
坚持扩大范围、提升功能、彰显特色、适度超前的原则，切实提高规划水平。
完成城区地形图测量80平方公里、城市总体规划修编107平方公里、控制性详细规划编制12平方公里，用科学规划引领城镇建设。
在规划编制、论证过程中力求做到拉大框架与完善功能相结合，彰显特色与提升品位相结合，适宜创业与优化人居相结合。
在规划执行中，凡旧城改造必须体量增大、成片开发，绝不能留下死角和遗憾；
凡县城重要地段、重要节点、标志性建筑必须做到特色鲜明、体量适当；
凡新建住宅小区必须配套社区办公用房、公厕、垃圾转运站等公共设施；
与规划要求不符的，必须进行整改，确保规划的严肃性和权威性。
以精品理念抓建设。
以“迎会创城”活动为契机，多方筹资，加大投入，努力打造一批城镇精品工程。
全年力争完成城镇建设投资11.1亿元。
投资2.37亿元实施前进南路、安居路、高新路等道路新建改造工程15.6公里，进一步拉大城镇框架；
投资3500万元实施滨河公园、冯玉祥誓师广场、五原植物园续建工程；
投资1988万元实施城区供水、供热管网改造工程12.7公里；
投资500万元实施街道及进出口绿化工程9000平方米；
投资345万元实施东风南路、新华南路、红旗路亮化工程；
投资250万元实施北大桥改造工程；
投资210万元实施富源路污水泵站建设工程；
投资100万元实施公厕新建改造工程，切实增强市政服务功能。
加大城镇开发改造力度，推进义和渠北开发改造，提升城镇整体建设水平。
全年力争完成房地产开发及公共建筑投资7.7亿元，面积75.8万平方米。
重点实施虹亚新城、民隆国际、金桥家园、德欣泰等新型住宅小区建设，实施信用合作联社、技术监督局办公楼、电力生产调度楼新建工程，中蒙医院、党校迁建工程。
鼓励建设商住、办公于一体的高层建筑，提高城市承载能力。
明确产业和功能定位，努力提高集镇经济总量、人口和财政收入比重。
引导和鼓励开发企业投资集镇建设，提高集镇发展水平。
本项目毗邻五原一中、六完小、今日芳园，面临隆兴昌大街，地理位置优越，非常适宜改造建设。
本项目的建设可以改善城市的市容市貌。
改变城镇破旧、零乱形象提升城市品味与档次。
对五原县改善人居环境、建设宜居宜业城镇具有重要意义。
本项目的建设是解决城市住房，提高人民生活水平和扩大内需拉动国民经济增长的需要，对带动地方产业和发展地方经济必将起到积极作用。
该项目经五原县人民政府县长办公会议纪要《关于内蒙古九郡远通有限责任公司周边地段开发改造有关事宜的会议纪要》同意建设，五原县建设局、土地局、环保局也分别出具相关支持性文件。
1.2.2建设条件及建设地点
1.2.2.1建设条件
1、巴彦淖尔市概况
巴彦淖尔市位于中国北疆，内蒙古自治区西部，在北纬4°
13'
---42°
28'
，东经105°
12'
---109°
53'
之间。
北依阴山与蒙古国接壤，国界线长368.9公里，南临黄河与鄂尔多斯市隔河相望，东连草原钢城包头市，西邻阿拉善盟及塞外煤都乌海市，处于华北与西北的连接带上。
全市总面积6.4万平方公里，辖四旗、二县、一区，聚居着蒙、汉、回、满、达斡尔等20多个民族，总人口176万人。
巴彦淖尔系蒙古语，意为“富饶的湖泊”，因境内有著名的淡水湖乌梁素海以及众多的湖泊而得名。
巴彦淖尔市属温带大陆性气候，一年四季分明，天空晴朗，多见蓝天白云，雨雪集中，日照充足。
春季气温日较差大。
夏季水气充沛，降水集中，雨热同步，是作物生长的旺盛季节。
秋季天气晴朗，温和凉爽。
冬季降雪甚微。
冬季1月平均气温为-10℃，夏季7月平均气温为23℃，日照时数为3100—3300小时。
巴彦淖尔市水资源丰富，黄河自东向西横贯全区，流经磴口县、杭锦后旗、临河区、五原县、乌拉特前旗，境内全长345千米。
多年平均过境水流量为315亿立方米。
河套灌区建有以三盛公黄河水利枢纽工程（包括引水总干渠）为主体的完整的引黄灌溉系统和以总排干沟及红圪卜扬水站为骨干的排水系统，引黄灌溉面积达57.4万公顷。
境内湖泊资源较为丰富，有大小湖泊300多个，面积约47千公顷。
多数分布于河套灌区。
面积在100公顷以上的湖泊就有10个，其中位于后套平原东端的乌梁素海面积3万公顷，平均水深0.7米，最大深度2.5米，蓄水量20993万立方米。
以盛产黄河鲤鱼和芦苇著称，又是旅游胜地。
巴彦淖尔市处于京津为龙头的呼（市）—包（头）—银（川）—兰（州）经济带上，是国家西部大开发的重点区域，交通便利，通讯发达，包兰铁路和110国道横贯东西，拉萨——丹东高速公路穿市而过。
临策铁路已奠基开工，中蒙运煤铁路即将修建，巴彦淖尔市内“横五纵八”公路网基本形成；
邮电通讯覆盖全境，网络遍布城乡；
电力供应充足，且电价低廉；
国家一级陆路口岸甘其毛道口岸已成为中蒙陆路贸易的重要通道；
巴彦淖尔经济开发区（省级）已初具规模，总面积6900多亩。
根据国家西部大开发有关优惠政策，市委、政府制定了一系列优惠政策，同时成立了行政服务大厅，实行“一厅式”办公和一条龙服务，在政府门户网站上开辟了网上审批服务，以“公开、透明、高效”的行政办公方式，为广大客商提供周到、快捷、细致的服务。
阴山山脉呈东西横贯中部，北部为广阔的天然牧场，俗称乌拉特草原，盛产牛、羊、骆驼及肉苁蓉、发菜、黄芪等名贵特产品，年产绒毛8000多吨，二狼山白山羊绒在国内外久负盛名，有“纤维钻石”“软黄金”之美誉。
巴美肉羊是巴彦淖尔市具有自主知识产权的品种，也是国内第一个通过复杂育成技术杂交培育出的肉毛兼用型品种。
南部是著名的河套平原，素有“黄河百害，唯富一套”的美誉，耕地面积40万公顷，是亚洲最大的一首制自流引水灌区，水利资源丰富，是国家和自治区重要的商品粮生产基地。
阴山山脉蕴藏着丰富的矿产资源，已探明储量的有300多处62种，主要有硫、铜、铅、煤、银、稀土、石墨、铬铁、宝石等，富矿多，矿体厚，宜于开发。
铜、铅、锌、硫铁等储量在内蒙古自治区乃至全国名列前茅。
有全国最大的锌冶炼、铜冶炼企业。
“十一五”期间，是深入贯彻十七大精神，全面建设小康社会的重要时期，是由“十一五”向“十二五”迈进的关键时期，也是我市加快发展不可多得并且必须紧紧抓住的重要战略机遇期。
新时期、新阶段，我们必须立足优势，乘势而上，努力保持经济社会发展的大好来势。
政府工作的总体要求是：
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十七大精神，全面落实科学发展观，围绕全面建设小康社会的新要求和人民群众过上更好生活的新期待，坚持以新型工业化为龙头，以改革开放和科技创新为动力，推进产业结构转型升级，扎实推进新农村新牧区建设，加快城镇化进程，统筹城乡一体化发展；
转变发展方式，建设生态文明，增强发展的协调性和可持续性，着力构建绿色特色农畜产品基地、有色金属工业基地、向北开放的重要基地和国家重要交通枢纽；
坚持以人为本，加强民主法制建设，大力发展社会文化事业，努力改善民生，提高人民生活水平，着力构建富裕、生态、文明、和谐巴彦淖尔。
今后五年的主要奋斗目标：
圆满完成“十一五”规划目标，按照市委的决策，抓好“十二五”规划的编制和组织实施。
到2012年，使全市经济实力更加强大，生态环境更加优美，文化事业更加繁荣，人民生活更加殷实，各民族更加团结进步，社会更加安定和谐，人均主要经济和社会指标达到或超过自治区平均水平。
2.五原县县域概况
（一）自然条件
项目建设地点内蒙古五原县，位于河套平原中部，南临黄河，东与乌拉特前旗为邻，西与临河市接壤，南隔黄河与鄂尔多斯市相望，北以乌加河为界与乌拉特中旗毗连。
东经110o，北伟40o左右，海拔高度1042米。
1、气象
内蒙古五原县属于半干旱中温带大陆性季风气候，春季干旱多风，夏季多雨集中，秋高气爽日照长，冬长寒冷雨雪少的气候特点。
主要气候指标：
县域属中温带大陆性季风气候，冬季寒冷漫长，干燥少雪；
夏季炎热短促，降水集中；
春季气温回升快而不稳，温差大；
秋季短促凉爽降温快，温差大。
全年四季分明，雨热同季。
年光照时数3230.9小时，平均日照率为73%。
年平均气温6.1℃，最热月（七月）平均气温22.7℃，最冷月（一月）平均气温-13.4℃，极端最高温为36.4℃，极端最低温为-36.7℃。
年平均降水量177毫米。
2、水利资源
当地水资源充足，过境黄河水丰富，土地全部为黄河水灌溉，沿黄水利工程设计取水能力5亿立方米/年。
除过境黄河水外，城市可利用水资源总量为9亿立方米。
五原县为黄灌区农业。
3、土地资源
五原县境为黄河冲积平原，黄河于县境偏南，自西向东流经县境。
地形微度倾斜，呈西南高，东北低，地面高程1019-1035.3公尺，海拔最高点1042公尺。
全县总面积2492平方公里，可耕地面积200万亩，宜农荒地100多万亩，林地、牧地30多万亩。
（二）当地社会经济发展条件
1、国民经济概况
五原县社会经济发展的条件十分优越，土地、水、光能资源丰富，农业生产条件得天独特，历来是粮食、油料和其它经济作物综合农业区，素有“米粮川”之称。
五原县交通区位优越，包兰铁路、110国道横贯东西，五—海（五原火车站到海流图）、五—杭（五原到杭锦后旗公路）、内联各村社，外同各旗县，总里程达409公里，其中国道80公里，省道89公里，县乡道路240公里，形成了四通八达的交通网络。
五原县邮电事业发展迅速，全县邮路部长度2370公里，京呼银兰光缆已全线铺通，全县通讯条件有了较大提高。
经过不懈的努力和超常规的发展，五原县的综合经济实力明显增强，全县国民经济和社会发展呈现出良好的发展态势。
2009年，全县GDP完成58.01亿元，财政收入完成2.5亿元。
农民人均纯收入达到8786元，城镇居民可支配收入达到14290元。
农业和农村经济稳定发展，农业结构调整取得较大成效，向日葵、番茄成为主要经济作物，蔬菜、肉类、果品、水产品等总量都有较大幅度增加。
逐步形成了番茄、油脂、炒货、玻璃、化工、中药材、面粉产业。
2、交通及通讯
包兰铁路和110国道横穿全境，在建的哈磴高速公路穿越我县境内47公里，县内公路四通八达，交通十分便利；
京--呼--银--兰光缆的开通，使得内外联络更加畅通。
毗邻包头，110国道，包兰铁路横贯河套地区，实现了乡乡通公路，交通运输十分便利。
邮电通信事业加速发展，服务领域不断扩展，固定电话、移动已全部覆盖城乡广大地区，实观了通讯电信村村通。
“政府上网工程”和“企业上网工程”已经全面启动，部分企业已在国际互联网上建立了站点。
五原信息网“政府网站”已经建成，并成功运行。
3、电力和能源
全县输变电畅通，可以满足供电，电力供应充沛，价格低廉。
4、地震烈度：
7度
1.2.2.2建设地点
本建设项目选址在五原县隆兴昌镇六完小西侧、九郡远通汽修有限责任公司周边地段（具体位置详见用地红线图）。
1.2.3建设规模和建设内容
1.2.3.1建设规模
该项目开发项目用地34980平方米，建筑面积59116平方米，项目容积率不大于1.7，建筑密度不大于30%，绿地率不小于25%。
商品住房面积中，套型建筑面积90平方米以下面积所占比重达到70%以上。
采取节能、节水、节电措施，垃圾分类处理。
1.2.4工程建设方案
1.2.4.1建筑工程
1.建设目标
符合国家产业政策，户型设计上注重人性化和使用功能，力求从最根本的设计上实现居住的舒适性和节能环保。
合理有效分配各功能空间的面积，。
保持小区整体风格统一，使规划、建筑、景观融为一体，不仅注重小区内部环境，而且考虑城市整体景观设计。
2.设计指导思想
⑴
因地制宜，分段处理，景色各异，彼此呼应，远近结合。
⑵加强城市绿化管理，保护和改善城市生态环境，保障人民身体健康，促进城市可持续发展。
营造以人为本、服务于人，人与自然和谐共存，可持续发展的开放格式。
⑶注重规划区域的统一完整性及整体的景观效果，强调平面、空间的构成，强调点、线、面的结合，注重韵律感，运用美学原则进行细节设计。
⑷规划功能的设计上，依托深厚的历史文化底蕴，引出一定的文化内涵。
并注重实际投资效果的实用性、观赏性、最大限度的发挥土地的使用价值、利用好营造好景观资源。
（5）设计中注重引入新技术、新工艺、新材料。
主要从总体环境及水资源的再利用出发，引入“中水处理”、“雨水回收”概念，实行雨污分流，生活污水再利用，有效降低运行成本。
（6）严格按国家有关设计规范进行设计。
3.设计原则
⑴小区规划应符合国家和地方有关标准、规范要求
⑵1生态设计原则，生态设计的核心思想就是人与自然生态的共生共存、和谐发展。
⑶避免将建筑建在不适合建设的场地，减少区位选址给环境造成的负面影响
⑷保护用地及其周围的人文环境'
⑸充分利用土地资源，选择适当的容积率和覆盖率，保持建设用地和绿化用地等各项用地平衡
⑹：
减少机动车造成的环境污染的安全隐患，优化区域交通网络，提高土地的利用率
（7）建筑主体节能，采取各种有效有节能措施改善建筑热工性能
（8）住宅设计应推行标准化、多样化，因地制宜地积极采用新技术、新工艺、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。
⑼建筑、构筑物设计严格执行国家现行的有关标难、规范和规定。
建筑、构筑物的结构设计满足强度、刚度、稳定、抗震等要求。
4.建筑设计
4.1、总平面布置
4.11布局建筑体形结合地形伸展，尽量不破坏原有坡地地貌，利用场地的特点，分区块布局小区类型，尽量采用生态环保的材料，采取节能隔热保温的设计策略，降低能耗，达到绿色环保的目的。
4.12、交通组织
车行道围绕各住宅楼布置，小区停车按规范要求设置，机动车停车泊位能满足控规地块需求。
4.1.3、绿化及环境设计
各个地块的绿化按照人工环境同自然环境相融合的原则，在建筑区块周围栽植绿地和当地树种，使建筑掩映在绿树丛中，道路边种植行道树，成行种植，中轴线以低矮观景花灌木为主。
各个区块可做成小亭、路、花、草、树为一体，充分体现绿色环保概念。
4.14、消防
小区建筑外围均有车道环绕，消防车可通到四边，同时也应设建筑灭火器。
4.2建筑设计
4.2.1、单体平面设计
①户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅户型设计体现真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。
起居室串联阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境，厨房、卫生间以及足够的储藏间，主卧室配置更衣间及大卫生间均是现代人高尚生活的要求。
②合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。
起居区与休憩区明确干湿分开，起居室、主卧室、书房及餐厅均有良好的景观朝向。
开间于进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上的变化。
4.2.2、.单体的立面造型设计
立面造型设计也体现现代城市文化及高品味的生活的追求。
立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑的基本构成元素（观景阳台、凸窗、落地窗、露台、构架、墙体及屋面等），其简洁明快、清秀典雅、加以局部线条的点缀，无不突显出住宅的建筑魅力，体现住宅小区自身的特色。
。
4.3结构设计
4.3.1、设计依据和标准
（1）建筑结构荷载规范
GB50009-2001（2006年版）;
（2）混凝土结构设计规范
GB50010-2002;
（3）建筑抗震设计规范
GB50011-2001;
（4）高层建筑混凝土结构技术规程
JGJ3-2002
J186-2002;
（5）建筑地基基础设计规范
GB50007-2002;
（6）建筑抗震设防分类标准GB50223-2004;
（7）砌体结构设计规范
GB50003-2001;
（8）岩土工程勘察规范
GB50021-2001;
本工程基本风压为0.5OKN/m2，基本雪压为0.25KN/m2，地面粗糙度为B类，风荷载体型系数取l.30。
震基本烈度为7度，第一组;
建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别
按照《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。
按照《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2004），本工程为丙类建筑。
本工程按7度抗震设防，设计基本地震加速度值为0.05g，第一组，地震作用及抗震措施均按6度考虑。
基本风压：
按50年一遇风压：
W0=0.50kN/m2；
地面粗糙度B类，风荷载体型系数取1.3。
基本雪压：
按50年一遇雪压：
W0=0.25kN/m2；
雪荷载准永久值系数分区为Ⅲ。
设计活菏载取值
房间名称
活载取值（kN/m2）
卧室、客厅、厨房、走廊、门厅、内阳台
2.0
卫生间
4.0
消防楼梯
3.5
挑出阳台
2.5
上人屋面
不上人屋面
0.5
未详处按建筑结构荷载规范中要求取用。
4.3.2、结构体
升级会员 