佛山房地产市场分析报告Word文件下载.docx
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全国房地产市场活跃地区主要分布在长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群，其中长三角主要以上海、杭州、南京为代表；
珠三角城市群主要以广州、深圳、佛山为代表；
环渤海城市群主要以北京、天津为代表。
2009年上海、杭州、南京住宅用地成交1609万m2，住宅成交面积4403.61万m2；
广州、深圳、佛山住宅用地成交1349万m2，住宅成交面积2593.12万m2；
北京、天津住宅用地成交2862万m2，其中天津成交2176万m2，为全国主要城市住宅用地成交之最，住宅成交面积3350万m2。
3、佛山在全国房地产市场中的地位
▲佛山房地产市场正式迈入二线城市行列
成交情况
城市
住宅成交面积（万m2）
同比增长
成交均价（元/m2）
成交金额（亿元）
土地出让收入（亿元）
杭州
713.82
151.88%
14430
1030.04
1054
238%
上海
2631.27
69.27%
11790
3102.26
1043
172%
北京
2028.50
84.52%
13104
2658.14
928
85%
天津
1321.99
162.66%
7408
979.33
732
67%
广州
987.08
78.73%
9200
908.11
489
301%
深圳
637.44
56.58%
14973
954.44
136
-3%
重庆
2412.76
92.68%
4296
1036.52
440
276%
武汉
1431.58
156.21%
4818
689.45
361
345%
佛山
968.60
95.12%
5855
567.11
332
390%
成都
1499.17
128.94%
6035
904.75
324
389%
数据来源：
各城市房产交易网站
佛山近年住宅成交情况
年份
预售面积（万㎡）
销售面积
（万㎡）
销售套数
（套）
销售均价
（元/㎡）
成交金额（亿远）
2006年
574.54
701.00
53039
3645
255.51
2007年
684.95
764.34
58823
4918
375.90
2008年
766.83
496.41
39981
5474
271.73
2009年
774.12
79360
数据来源：
一秀地产地产市场研究拓展部
房地产语境下的城市划分标准
技术指标分类
成交面积（万㎡）
成交金额（亿）
一线城市
1000万以上
1000亿以上
二线城市
500-999万
500-999亿
三线城市
500万以下
500亿以下
2009年佛山商品住宅成交面积968.6万平方米，在全国主要城市排名第八，销售金额为567.11万平方米；
2009年佛山土地出让收入金额为332亿元，在全国主要城市排名第九，根据城市划分标准，表明佛山房地产市场正式迈入二线城市。
▲佛山成为广佛都市圈的核心
技术指标
住宅成交面积（万㎡）
住宅用地成交面积
516
968.6
760
2009年佛山住宅成交面积与广州住宅成交面积相差无几，且佛山成交面积增长幅度较广州住宅成交面积大；
住宅用地成交方面，佛山成交量为760万平方米，比广州多47.28%，表明佛山房地产市场的高度成长性，加上佛山成交均价较广州低，在可预见的未来一段时间内，佛山将成为广佛都市圈的核心。
▲佛山房地产由“内源性——内源性为主,外源性为辅——内外源并重”的转变
年份技术指标
GDP
常住人口
2926.72
19.3%
585.83
5.65‰
3588.50
19.2%
592.33
5.60‰
4333.30
15.2%
595.29
5.0‰
2009年
4742.56
13.5%
598.62
5.6‰
佛山统计局
根据政府发布的数据统计，佛山GDP保持了较高的增长速度，人口自然增长率维持在5.60‰的水平，人口的相对增长速度远远地低于房地产市场发展的速度，表明佛山房地产市场由“内源性——内源性为主,外源性为辅——内外源并重”的转变，特别是吸引广州客源来佛山置业。
第三章2009年房地产政策回顾
一、加强土地市场监管，限制开发商圈地
1、国土部限制闲置用地，打击开发商囤地
9月19日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。
按照国务院08年发布的《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
一秀地产解读：
《通知》的出台表明了政府在处理“批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽”土地的方面的决心，对打击开发商囤地、防止土地市场过热、规范房地产市场有着积极作用。
2、国土部遏制地王：
大城市单块住宅供地禁超300亩
11月12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷（约300亩）。
“皇帝轮流坐，今年到我家”是今年各地“地王”最真实的写照。
越来越大的面积，越来越高的总价，全国各地的“地王”层出不穷，纪录不断刷新。
限制供地面积，正是遏制“地王”频出现象的根本渠道之一，但规模的缩小，可能令更多中小型发展商有拿地机会，楼面地价反而会节节攀升。
3、五部委收紧土地出让款：
拿地首付不低于50%
12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确指出分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。
经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。
首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动;
有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。
此前中央政府允许部分开发商一次性或者分期缴纳部分土地出让金，但没有对首付款的比例作出明确约定，各地自行掌握首付比例，大部分在20%或30%之间，这在一定程度上造就了开发商拿地有恃无恐，各地的地王频出，房价一再被拉高。
政府此举的目的在于收紧房企的资金链，遏制日益吹起的土地市场泡沫，打击开发商的“圈地”行为。
同时也将挤出部分房企手中的资金，加快楼盘的开发销售，增加市场的普通商品房的供给。
但对于资金较为充裕的公司影响有限，对于中小型房企影响较大。
二、金融政策由“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”转为“银根紧缩”
1、14大银行存量房贷7折优惠细则出台
截至09年1月9日，14大银行相继出台存量房贷7折优惠细则，公布了关于存量房贷优惠利率的措施：
只要2008年10月27日前执行基准利率0.85折优惠，且无不良信用记录的优质客户，便可在原则上申请七折优惠。
虽然银行已对存量放贷7折优惠松口，但由于各银行间存在竞争，各银行或存在互相观望的情况，或慢慢观望中央政策方向，7折存量放贷落地实施需要一定时间。
2、央行银监会：
支持房地产融资
23日央行与银监会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》。
自去年来首次明确表态，督促商业银行向符合条件的房地产企业提供融资支持。
意见同时强调，商业银行在目前急速增长的信贷规模上要把握节奏，避免前一周期中在房地产及其他行业上出现的“信贷资源错配”现象。
该意见利于拓宽房地产行业融资渠道，但在目前经济不景气，房地产行业仍未回暖的情况下，地方商业银行不会因为该意见的出台便放宽信贷条件，而会以银行自身风险控制为前提去评估申请贷款的项目。
3、温家宝：
加大中小套型中低价商品房建设信贷支持
十一届全国人大二次会议听取和审议温家宝关于政府工作的报告,报告提出:
促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。
加快发展二手房市场和住房租赁市场。
鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。
加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持，直接作用是推动市场上中小户型产品供应比例的增加，同时利于健全住房系统。
4、商品房项目最低资本金比例降至20％
5月27日国务院公布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从原来的35％降低至20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例调整为30％。
此次资本金比例的调整，普通商品房项目的最低资本金比例与保障性住房相同，足以看出中央对商品房市场的重视。
资本金比例的降低使得房地产再投资的门槛降低，将有更多资金注入房地产行业，房地产开工面积将有所增加，后期供应将有所增加。
5、银监会发文要求严格执行“二套房贷”
7月，银监会发布《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，广东银监局也在月中将《通知》下发各商业银行分支机构。
《通知》要求各银行加强房地产行业形势研判，严格贷前检查和按揭贷款发放标准，进一步完善按揭贷款风险防控制度，进一步加强按揭贷款风险状况动态防控，同时通知要求“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”。
“二套房贷”再次被要求严格执行，且由于下半年新增信贷规模不足上半年的一半，这将有利于调整下半年的新增信贷的流向和结构。
同时，“二套房贷”的收紧对于目前过快上涨的楼价将有一定的遏制作用，但由于5月份开始，楼市客户结构以改善性和投资需求为主，此部分客户对于首付和利率的承受能力较高，政策对成交量的影响不会太大。
6、二手房营业税优惠年底终结免征时限恢复至5年
12月9日，国务院常务会议研究决定将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二手房营业税优惠年底终结反映了政府对形势的判断。
以5年为限，能更好地判断出购房人是为了自住的“消费性购买”，还是为了赚取差价的“投机性购买”，这有助于达到刺激消费和打击投机购房的目的。
终止二手房优惠政策，对于投资类需求会产生一定压力，有助于抑制炒房行为；
使得房屋流通速度有所减缓，减少中间环节，有利于减少物业泡沫；
最重要的一点，就是对市场信心的影响。
但由于市场对于未来房市升值的预期以及对通货膨胀的预期，一手房市场在短期内不会有太大的实质性影响。
7、遏制部分城市房价过快上涨的势头
12月14日的国务院常务会议明确提出，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
这已是一周内，中央连续第三次对高房价提出警告。
而继12月9日发改委主任张平“抑制投机性购房”的说法刚刚5天，国务院对过快上涨房价的态度就上了一个新台阶，标志就是用词从“抑制”变为了“遏制”。
昨天新华社除了在“新华视点”刊登文章直接把国务院新决策称为新“国四条”，指其将给楼市“退烧”的同时，更是发表了措辞严厉的时评《坚决遏制房价过快上涨势头》。
一系列的动作表明，房产政策收紧已经是箭在弦上，国务院明确提到的“一线城市”房价或将下跌。
从抑制投机到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短几天内房地产政策取向跳出了“三部曲”，这说明政府意在校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上的误解与盲目乐观。
但由于明年是第九个“五年计划”的最后一年，中央经济工作会议的定调也是“稳定”，就明年的房价走势，一秀地产预测，明年大涨不可能，大跌也难，盘整是主基调。
三、中央加大力度鼓励并保护保障性住房建设
1、4万亿元投资初定，保障性住房占1成
5月21日，国家发改委公布了4万亿投资构成及中央投资项目最新进展情况。
扩大内需4万亿元投资投向构成中，廉租住房、棚户区改造等保障性住房为4000亿元。
虽然保障性住房占4万亿元投资的10％，但随着住建部对保障性住房结构的调整，限价房、经适房比例将大幅减少，保障性住房以租为主，保障房对商品房市场的冲击将有所减小，同时能够切实解决低收入人群的住房问题。
2、公积金管理变法：
3000亿开闸保障房
10月14日，住房和城乡建设部等7部门联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，正式推出住房公积金支持保障性住房建设的系列政策，即在优先保证职工提取、个人贷款和留足备付的前提下，才可以将50%范围以内的公积金用于支持保障性住房建设；
全国或批36个城市，以试点形式在部分城先行开展。
加强保障性住房力度是“国六条”的重要举措之一，住房公积金支持保障性住房建设，有利于完善住房公积金制度，提高公积金使用效率，促进房地产产品结构的合理发展。
第四章、品牌发展商业绩及发展态势
1、万科09年销售面积和销售金额创新高，未来开发步伐加快
2009年1-12月份，公司商品房累计销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1％和32.5％。
2009年11月份销售简报之后，万科新增加房地产开发项目8个，分别为：
大连魅力之城后续项目、沈阳头道项目、天津中新生态城项目、武汉沌口博学路项目、烟台芝罘区大疃项目、东莞松山湖１号花园三期项目、厦门杏滨项目和长春二二八厂项目，万科地产开发的步伐并未放缓，预见未来中国房地产发展的良好预期，并首次宣布进军商业地产，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。
其中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。
2、保利地产09年销售面积和销售金额飘红，加大囤地力度
2009年1-12月份，保利地产实现销售面积526.69万平方米，销售金额433.82亿元，较2008年增长131.08%和141.38%。
保利地产去年12月再度密集拿地，总金额达到92亿元，总用地面积达到262万平方米。
其中12月4日和12月17日，成都保利拍得成都市武侯区顺江村和铁佛村四宗地块，成交总价16.1856亿元，净用地面积17.3189万平方米；
12月9日，成都保利拍得成都市新都区三河街道碑石堰村地块，成交总价4.2750亿元，净用地面积10万平方米；
12月11日，上海保利取得上海市临港新城中心区一地块，成交总价11.98亿元，土地出让面积14.1691万平方；
12月17日，北京保利取得北京市朝阳区东风乡高井村地块，成交总价30.4亿元，用地面积4.6188万平方米；
12月24日，大连保利取得大连市旅顺经济开发区海运职业学院地块，成交总价1.6387亿元，用地面积4.1020万平方米；
12月24日，保利地产取得广州增城市新塘镇地块，成交总价20.5亿元，用地面积49.6318万平方米；
200912月30日，保利地产取得阳江市海陵镇南村南面S02、S03、S04三宗地块，成交总价7.3亿元，总用地面积162.3897万平方米。
3、碧桂园发展稳健，销售面积和销售金额稳步增长
2009年1-12月份碧桂园年实现销售面积475万平方米，销售金额232亿元，分别增长40%和32%，12月，碧桂园实现合同销售金额约38亿元，合同销售建筑面积67万平方米，同比分别增长103％及98％。
公告显示，碧桂园广东省的销售业绩占全年销售业绩的67%，表明广东省仍是碧桂园的主要市场和利润来源。
碧桂园今年在广东省外的合同销售业绩所占比例提升至33%，约76.4亿元，同比增长约84%。
12月22日碧桂园联合雅居乐、富力夺得广州总价255亿、面积264万平方米地块。
4、小结
09年各品牌开发商销售面积和销售收入获得双丰收，绝大部分品牌开发商完成年度业绩目标，并且部分品牌开发商资金充裕加快了开发的步伐，并且加大囤地的力度。
第二部分佛山市政规划建设分析
第一章重大市政规划
1、魁奇路将西接广明高速，东达广州新客站
魁奇路西延线初步工程设计已通过专家审查。
按照工程初步设计，魁奇路西延线段起于南庄镇溶洲中路以西约100米，自东向西跨越佛开高速公路后降至地坪，经过孖窦村以南，围仔村以北，跨过湖涌后，继续往西延伸，终于佛山一环西线以东约350米的位置，全长3.147公里。
建成之后，魁奇路将西接广明高速、东达广州新火车客运站，服务区域涵盖高明、西樵、佛山CBD、南庄、广州新客站、广州大学城。
魁奇路西延线工程立项投资规模达16.3亿元，将于2011年10月完工。
魁奇路西延的建设，将肩负着将佛山中心商务区和广州中心城区、西江组团之间的快速联系，加快广佛两地的快速连接，将是禅城区主干路网骨架中重要的一条快速干道。
2、南九路复线和金沙大桥扩建改造两项工程奠基
南九公路复线是佛山一环南拓重点工程，东起佛山一环樵乐路立交，西接西樵山环山路、山根简易立交，连接青龙线、大同线，最后接龙高路。
其中，在西樵大桥南边将建一座新西樵大桥，对接南庄和西樵。
金沙大桥扩建工程也于8月启动，在金沙大桥两侧距离2米处，将采用一级公路标准扩建两座辅桥。
路网的制约让南海西部一直成为经济发展相对滞后的地带，此两项工程的建设将突破西樵、丹灶等地区交通的“瓶颈”，打通南海西部交通的“任督二脉”，将引来丹灶、西樵投资的飞跃，加速了其与周边地区的融合，使其与禅桂联系更加紧密。
3、佛清从高速2010年年初开工
佛清从高速分南北两段，佛清从高速的南段，起点位于禅城区南庄镇，接广明高速的罗格互通立交，经佛山一环，跨越西南涌，经三水乐平镇东侧，至广州花都的官坑，从而顺接佛清从高速公路的北段。
预计工程将于明年年初动工建设，若能顺利推进，全线有望在2013年实现贯通。
一旦佛清从高速建成通车以后，将使清远融入广佛的一小时交通圈，利于佛山、清远两地产业转移进程提速，对完善珠三角地区高速公路网，推动大珠三角中部广佛及清远城市群的建设，都有着重要意义。
4、华南路三期建成通车，走一环可到新白云机场
华南路三期是华南快速干线的重要组成部分，呈东西向贯穿白云区——西至白云区石井鸦岗，通往南海、三水；
东连华南快速路二期的天河区春岗立交。
该路将华南路一、二期，沙太路、白云大道、105国道（即新广从路）、106国道、广花路、机场高速、广清高速多条南北向干道沟通成四通八达的路网系统，并通过广和大桥连接佛山一环。
华南路三期通车后，将可替代北环高速的大部分功能，并缓解车辆集中拥堵的现状，成为另外一条可供广佛人选择往来的快捷道路和不折不扣的“新机场路”。
华南路三期建成后，意味着三水、南海、白云三地有了东西向快速道路联通，这对打通广佛两市北部地区东西向出口有着重大意义。
5、佛山一环北延线正式竣工通车
2009年10月，佛山“一环”与珠三角环形高速公路的连接线——佛山一环北延线正式竣工通车。
一环北延线将与其南边的和顺至北滘公路主干线、北边花都区的红棉大道连同珠三角，从佛山中心城区前往广州新白云机场只需半小时，是广佛首条南北走向快速对接通道。
佛山一环北延线与和顺立交开通后，意味着佛山一环东路北延线将真正发挥其作用，使佛山市内各区及与周边地区之间的联系也会变得更加紧密，广佛同城化进一步提高。
6、佛山机场重新启用
2009年11月，中国联合航空公司的波音737-800型飞机安全平稳地降落在佛山沙堤机场，这正是佛山机场的首航班机，时隔七年，佛山机场再次通航。
佛山机场重新开通，对于市民来讲是一个利好消息，显示佛山日益重要的经济地位，也增强了佛山人民的信心。
但对于佛山房地产的
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