金隅嘉业策划报告Word格式文档下载.docx
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建议为5500元/㎡(毛坯);
1.主要技术经济指标:
总建筑面积:
83967.29平方米
地上建筑面积:
65531.92平方米
地下建筑面积:
18436平方米
2.项目位置:
北侧南三环
南侧顺三条
东侧宋家庄路
西侧建设中的地铁7号线
区位图:
3.项目周边市政交通、环境状况:
·
市政道路:
项目北侧:
紧邻南三环
项目西侧:
紧临规划建设中的地铁五号线刘家窑站。
公共交通:
地铁五号线:
是北京向国际奥委会承诺的北京市新建地铁线路之一。
线路南起宋家庄,向北经东单、雍和宫,穿过北四环后,由地下转至地面变为高架,沿北苑路继续北行,最终至昌平区的太平庄北。
线路全长27.6公里,共设车站24座。
项目总投资120亿元。
目前已开工建设,预计到2006年底通车试运行。
公交车辆:
三环路300、730、830、368、957、运通103、特3
马家堡小区66、运通107、运通108
4.项目周边配套设施:
医院:
马家堡医院、丰台区妇幼保健站、博爱医院
学校:
嘉园学校
商场:
美廉美、物美、大中电器城、北方车辆大世界、东方家园、玉泉营花卉市场、洋桥窗帘城等
银行:
建行、工行、邮局储蓄所
餐饮:
大糖梨、大鸭梨、山水间、麦当劳
1、区域价值分析
2003年下半年起,北京房地产开发的特点呈现出由东向西、由北向南、由内(四环内)向外的转移趋势。
与北部相比,目前宋家庄区域道路狭窄、平房众多、社区混乱,正处于开发的前期。
从目前的价格上看,该区域地处南三环却与北五环价格差不多,利润空间大,可塑性强。
伴随着地铁5号、10号线、方庄南路的建设,首创置业、天鸿集团等大开发商已经相继进入,宋家庄区域的价值已经开始显露。
2、交通环境
在2002年6月定稿的《北京市区轨道交通线网近期建设方案》中,规划了2008年以前北京市区要建成通车十几条轨道交通线路。
从这张规划图上可以看出,在北京市区内三条轨道交通线路的交汇点只有三个:
东直门、西直门和宋家庄。
未来的宋家庄将是连接CBD、亚运村和亦庄的交通枢纽,是北京最大的轨道交通枢纽之一,也是规划中南城最大的轨道交通枢纽。
地铁5号线将促进北京南北城一体化,大大提升北京市的发展潜力。
5号线建成后,将使城南便宜的地价和城北完善的市政配套以及北京最大的运动、休闲区域——奥林匹克花园有机紧密地联系在了一起,从而有助于增加这两块区域的人气,南北共同发展。
3、商业配套环境
作为服装商业核心区的一部分,本区域已经形成牢固的商业基础和稳定的供需关系网,具有相当强的品牌效应;
尤其在服装产业供应链上,各环节一应俱全,发展潜力巨大。
可以说,区域内商业氛围浓厚,但商务氛围尚处于起步阶段。
4、未来发展前景
随着地铁及道路的建设,便捷的交通和庞大的客流量,将带动宋家庄的商业及居住发展。
同时,由于地铁把CBD、亦庄与宋家庄连在一起,宋家庄在两大商圈的辐射下,会成为人们向往的生活及工作场所,需求量的增加将提升区域价值,刺激开发,促使该区域快速发展。
小结:
本项目所处位置在南三环区域市场内相对较佳,毗邻城市主干道及重要交通枢纽,随着地铁5号线的开通,北京南北地区的商业流通效率将大大加快,这将提高南城产业的价值,并逐渐以地铁站为中心或亚中心,形成新的商务圈。
新的商业中心一旦形成,必将带动相关产业的快速发展。
极为显著的交通优势,可以有效弥补本项目因自身规模较小而导致的配套设施不齐的劣势。
第二章区域市场分析
结论:
1、我司认为本项目将其按照商住及住宅两部分分别进行推广,不仅增加推广成本,同时将面临较大的市场风险和相对长的销售周期。
2、建议做成商、住分区一体化的精品综合物业,既可以满足开发的利润目标,又可以有效规避市场风险。
3、在尽量不改变原有规划方案的基础上,通过营销推广策略的有效运用以及部分产品调整,将本项目塑造成“后CBD时代非主流行业办公场所”,兼具“投资价值的新型商务公寓”。
1、研究范围界定
根据金隅嘉业大厦二期的地理位置、规模、建筑形式及区域市场客观实际情况,我们将重点研究范围界定于:
南三环以南、曹家沟以北、成寿寺路以西、横七条路以东地区,亦称后方庄(或南方庄)经济圈,即以下报告所称区域市场。
由于交通的可达性,对于购房者而言,南三环的各板块基本属于等价竞争圈,因此,他们在选择购买住宅或者商住时通常会沿三环进行比较。
在下面的分析中,我们主要以后方庄板块与马家堡板块为主要研究区域。
2、区域市场分析
说明:
鉴于本项目开发商已经预期将其划分为商住和居住两部分物业类型,故本报告将就研究区域内的住宅市场和商住市场分别展开论述。
※区域住宅市场分析
(一)发展概述
方庄继前两年东拓到三环之后,于2003年7月下旬,方庄路南延线开工,意味着方庄大社区过方庄桥向南蔓延的开始。
顺着方庄南路,南方庄大社区一直延伸到宋家庄一带。
据了解,被称为“三环半”的未来城市主干道上的宋家庄将成为京城南部的交通枢纽,地铁的五号线、十号线、十一号线、亦庄线都在此交会,并陆续在这几年开工、完工。
此外,与方庄南路链接的石榴庄路也将于2004年开始动工,相邻平行的成寿寺路,更是2004年北京市的重点工程。
(二)现状分析
随着地铁5号线、10号线的开工,后方庄地区逐渐成为市场的焦点,包括商品住宅、合作社项目、经济适用房在内,供应量达到130万平米。
目前,后方庄区域在地铁的带动下,正处于发展阶段。
马家堡板块与后方庄板块是平等的相互影响的两个板块,因此,我们在考虑后方庄板块的同时,也应注意马家堡板块对该地区的影响。
所以,在下表中将同时列出马家堡板块各项目。
1、市场供应与吸纳量情况分析
截至目前,后方庄地区在售、待售项目共16个,其中包括2个经济适用房、1个合作社项目,总建筑面积238.3万平米,其中已推出面积221.6万平米,存量14.4万平米,潜在供应量16.65万平米。
马家堡板块总建筑面积282.4万平米,其中已推出面积220.2万平米,存量73.71万平米,潜在供应量62.6万平米。
表1.区域市场供给量与吸纳量情况统计
后方庄板块
序号
项目名称
总规划面积(万m2)
已推出面积(万m2)
销售率
存量
(万m2)
潜在供应量
2004年销售量
1
筑梦缘
4.3
85%
0.64
2.1
2
方南家园(二期)
6.4
81%
1.2
3.1
3
鑫兆雅园
22
13
70%
3.9
9
2.9
4
方安苑
12
90%
--
5
世纪星
16
98%
3.2
1.1
6
方宝苑
33.75
3.75
95%
0.19
7
静馨嘉苑
4.9
0.09
8
恋曲70
2.45
0.049
1.08
晶城秀府
10.2
2.55
55%
1.14
7.65
1.4
10
嘉和人家
100%
0.67
11
政馨家园
40
世纪风景
25
都市绿洲
24
92%
1.9
1.31
14
北岸莱茵
4.7
60%
1.88
15
彩虹城
50
0.63
南曦大厦
6.2
86%
0.87
1.3
合计
238.3
221.6
88%
14.4
16.65
14.2
马家堡板块
总规划面积
已推出面积
北欧春天骏景二期
42
39
首座绿洲
14.8
89%
0.54
9.9
3.4
东丽温泉家园
20
5.6
1.12
怡然家园
28
5.8
97%
0.17
22.2
未来66
瑞丽江畔
33.6
33%
22.6
8.8
星河城
112
44.8
9.4
未来上层(恋日上层)
21
6.9
14.1
京华商住楼
282.4
220.2
80%
73.71
62.2
23.72
从表1可看出,2004年后方庄板块去化量为14.2万平米,销售速度缓于马家堡板块23.72万平米,其原因是后方庄地区项目开盘时间较早,到2004年剩余量较少,导致去化量降低。
2、调查样本
为对本项目后期市场定位及营销推广部分提供有效参考,本次调研,最终确定后方庄区域及马家堡区域市场中开盘时间接近2004年且有代表性的16个项目为调查分析的样本。
各项目的位置和基本情况如下表:
表2.调研项目基本情况列表
物业名称
物业位置
发展商
目前均价
(元/㎡)
开盘时间
丰台东铁匠营顺二条6号
远中房地产
6900
2003-9-13
方南家园
丰台东铁匠营横七条44号院
北京市物资房地产开发公司
5900
2003-8-16
丰台宋家庄路69号
北京市城乡房屋建设开发公司
塔楼:
5100
板楼:
2002-4-4
丰台方庄桥南300米
北京浩鹏房地产开发有限公司
4750
2003-9-10
丰台方庄南路向南1000米路东
北京山水绿洲房地产有限公司
2004-6-18
丰台南三环赵公口桥南800米
北京永联房地产开发公司
4800
2003-1-11
丰台木樨园东南1公里
长兴地产
4300
2003-8-28
丰台赵公口南1800米
北京东和嘉业房地产开发公司
4600
2004-2-7
北欧春天
骏景二期
丰台木樨园桥西南角
北京珠江、合生房地产开发公司
6300
2004-2-28
丰台南三环马家堡
北京鑫华利苑、北京泰益德
6400
2004-4-18
丰台南三环洋桥西南150米
北京裕发东瑞房地产开发公司
2003-4-1
丰台大红门西路22号
北京永安兴业房地产开发公司
3960
2003-5-30
丰台马家堡西路路西
北京宣武城市建设综合开发公司
2003-9-28
4700
2004-4-17
丰台玉泉营环岛东南侧
北京玺盟置业有限公司
2003-3-1
丰台玉泉营东南-花乡草桥
北京恒源伟业房地产开发公司
5280
2004-8-28
(三)产品分析
1、总体规划
项目的总体规划水平主要由项目的容积率和绿化率两个指标来显示。
这两个指标直接影响了项目的建筑密度和项目内部的环境优劣,关系到客户入住后的舒适程度。
区域状况见下表:
表3.调研项目规划指标统计一览表
占地面积
(万㎡)
建筑面积
绿化率
容积率
1.25
4.78
43%
3.7
0.9
36%
6.1
30%
3.6
0.84
31%
2.95
2.13
35%
50%
40%
14.76
2.8
2.52
42%
7.9
0.22
1.8
8.1
3.36
41.2
2.7
未来上层
(恋日上层)
2.66
容积率普遍偏高。
少部分项目容积率在3以下。
这与项目体量小是密不可分的,体量小的项目容积率通常偏高,占地面积大的项目则更加注重品质,而低密度住宅越来越受到人们的青睐。
如2004年6月开盘的晶城秀府以2.13的容积率入市,受到客户的追捧,其一期开盘2个月现销售已近99%。
绿化率:
现在的业主健康意识越来越强烈,因此小区的绿化也越来越受到人们的关注。
上表表明,绿化率在40%以上的项目基本是在2003年下半年开盘的,这也进一步说明住宅市场竞争的激烈,而业主更加注重生活品质。
2、楼型分析
楼型是指项目的建筑形式,从消费者的接受程度来看,多层优于板楼,板楼优于塔楼。
区域楼型见下表:
表4.调研项目楼体类型
楼体类型
统计
塔楼
塔板结合
板楼,部分塔楼
板楼
图1.区域市场不同产品形式分布比例图
可以看出,整个南三环的住宅品质在不断的提升。
主要原因:
一方面消费客户的需求水平在不断增加,对产品的舒适性要求也在不断增加;
另一方面在激烈的市场竞争条件下,开发商也在不断丰富、调整和优化自己的产品,力图跳出同质化的竞争。
3、硬件分析
项目的硬件设施主要指房屋的配套,如供电、供暖、电梯等。
因为这些配套设施关系到入住后居住的便利程度,也越来越受到消费者的关注。
表5.调研项目硬件配套
通讯系统
供暖系统
供电系统
宽带入户
分户供暖
双路供电
集中供暖
从上表可以看出:
在供电系统、通讯系统等基础硬件配置方面,双路供电和宽带已成为各项目的必备设施。
略有差异的是供暖形式,有个别项目采用的是分户式供暖,大部分是集中供暖。
分户式供暖耗能大,对于普通常住客户是不经济的,由此可以看出两区域项目的常住客户为多数。
4、建筑风格
通过对南三环整体市场建筑风格的调查,可以看出:
南三环市场建筑风格时间划分明显。
在2002年以前的项目多数是简单的涂料、单一的颜色,时代感不强烈;
2002年以后的建筑大多是现代风格,都市感强烈,具有一定的差异性。
5、户型分析
表6.调研项目户型构成情况一览表
均价
一居室
(㎡)
所占比例
二居室
三居室
四居、跃层
56-87
26%
101-110
48%
111-155
21%
190-230
5%
69-70
19%
105-107
136-142
39%
32-72
38%
86-103
46%
121-145
14%
150
2%
40-60
60-89
90-106
15%
99
137-143
200
59-60
11%
100-125
58%
136-152
4500
87-120
54%
137-142
193
10%
30-60
16%
78-96
97-137
25%
139-143
4%
48-73
98-109
13%
124-167
7%
61
18%
86-99
101-140
27%
48-64
77-134
41%
140
153
1%
41-54
102
8%
67
79-110
114-152
160-180
96
118
159
如上表所示,本区域市场户型丰富多样,同一种户型,又分不同面积特色,不同项目之间在供给上有交叉,呈重叠现象,这也表明本区域项目竞争的激烈,有共同的目标客户群。
户型
面积范围
(平米)
不同面积范围所占比例
总比例
四居室
140-160
161-180
12%
37%
90-110
22%
111-130
34%
131-150
151-170
9%
60-80
81-100
44%
101-125
30-50
17%
51-70
69%
71-90
图2.户型分布比例图
如上表所示,本区域总体供给量最大的,以经济实用的一居室和小二居为主,诸如51-70㎡的一居、81-125㎡的二居,其次是131-150㎡的三居。
四居所占比例较少,但四居两极分化较为明显。
(四)销售分析
1、调研项目销售价格
表8.调研项目销售价格表
总建面
开盘均价
现在均价
涨幅率
(%)
5850
17.9
28.3
4100
24.4
10.5
6200
11.3
4580
0.4
3900
18.4
3800
21.1
123.13
4710
5520
16.5
5980
5.3
首座绿