《某商业地产集团工程管理制度DOC》33页word版doc.docx

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工程管理制度

第1节

新项目前期介入

1前期介入工作内容

1.1参与规划设计房产技术条件及动线研讨，掌握项目设计任务书、图纸等资料

1.2参与机电设备安装调试

1.3监控小商户及主力店装修质量

1.4协调各业态小商户装修衔接及配合

2建筑主体工程质量监控

2.1监控施工单位是否按图施工、偷工减料或擅自修改工程设计。

2.2监控建筑材料、建筑构配件和设备检的测检验，不合格的不得使用。

2.3是否存在质量缺陷，协调项目公司和施工单位全面修复。

3机电设备的安装及调试的质量监控

3.1收集设备的订货资料，并保留验收单据，收集设备技术资料、使用说明书。

3.2高低压、空调、消防、监控等设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格。

3.3集水井、污水处理间、隔油池的功能设计、安装质量。

3.4在暖通设备安装调试接管阶段关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求，如凝结水管材质、管径、坡度等。

4主力店及小商户的装修质量监控

4.1熟悉经审核的主力店装修图纸。

4.2审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。

4.3审核施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。

4.4监督装修施工队严格按照管理公司审核后的施工方案和图纸进行，装修人员严格遵守本细则进行施工作业，并进行督导业户。

4.5成品保护，监督业户的内外装修，保证原有建筑结构及设备设施的正常功能及使用。

5协调各业态小商户装修衔接及配合

5.1密切关注步行街公共装修进度，以协调各业态小商户装修时间、材料进场时间等。

5.2密切关注小商户装修用水用电，注意用水、用电安全。

5.3密切关注成品保护，必要时提出特殊要求，强制执行。

5.4密切关注施工单位施工机具、设备是否符合安全使用规定，对违规操作现象提出批评，必要时可作清除出场处理。

第2节项目的接管与验收

1验收前的接管

1.1新项目开业前30天，当地地产公司应将已完工的设施、设备（变电站、水泵房等）委托当地商管公司管理，设备间应独立封闭，当地商管公司安排技工进站值班，对此类设备进行管理。

1.2接管期间当地商管公司对设备的安全、维护等不承担责任，但对现场进出人员合理控制，避免无关人员进出，同时做好出入登记，相关制度应在人员进出容易看见的位置予以公示。

对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。

1.3当地商管公司工程、值班人员必须在地产公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，但不可擅自单独操作。

详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档。

1.4接管期间，涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由地产公司、安装调试施工单位组织，商管公司做好记录备案。

2正式接管和移交

2.1广场开业后当地商管公司与当地项目公司办理正式接管和移交手续。

城市广场开业前必备条件：

2.1.1开业前30城市广场正式电全面完善开通；

2.1.2开业前20天天燃气气开通；

2.1.3开业前15天生活用水、排水设施、设备全面开通；

2.1.4开业前，消防系统通过整体验收，各系统联动正常。

2.2设备的清点与移交

2.2.1在收到地产公司发出移交商函后的第二个工作日，商管公司需组织人员在一个月内熟悉移交资料，对照移交清单核对事物。

交接前对所有设备仔细清点的基础上分类统计，并按照图纸资料核实，确保没有漏项。

同时书面回函地产公司告知缺失的资料情况及帐、物不符的清单，地产公司应根据商管公司的回函，五个工作日内书面提交整改完成时间计划。

如移交过程中，存在10%以上的账、物不符，且移交资料不能满足商管公司最基本资料需求（商管公司提供最基本资料需求目录），影响设施设备运转时，商管公司可以发出不予项目接收意见书，同时抄送商业集团，督促地产公司按时尽快整改。

2.2.2设备的清点及移交原则上由地产公司、施工单位、商管公司三方同时进行。

2.2.3主力店的设备交接由地产公司、施工单位、主力店、商管公司现场四方进行。

2.2.4移交时尚未完全完成调试但能满足基本运行要求的设备，移交各方要在备注上对设备的完好状况做出说明。

2.2.5所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。

2.3图纸资料的交接

2.3.1图纸资料包括竣工图、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工合同（施工合同可以删节经济标的章节）等。

2.3.2图纸要仔细核对，确保拿到的是最后的竣工图版本及图纸和现场的一致性。

2.3.3要分系统的整理资料并建立工程资料档案，同时注意接收监理单位保管的部分资料，避免疏漏。

2.3.4主力店相关的资料由地产公司移交到商管公司，商管公司存档后，根据设备运行和维护的需要给主力店资料复印件。

2.3.5所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。

2.4备品备件的交接

2.4.1对施工单位、项目公司提供的清单参照开箱清单、施工合同仔细核对，确保没有疏漏。

2.4.2为防止备品备件的流失，地产公司在设备开箱过程前应及时通知商管公司，在开箱过程中及时留下影像图片资料，交接工作及早进行，设备安装调试后期就要催促施工单位组织交接。

2.4.3工程施工完毕后要对剩余的工程材料统一清点，完成交接后办理入库手续。

2.4.4所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。

3能源计量的交接确认

3.1当地商管公司根据当地地产公司要求的时间节点，对广场的能耗计量共同确认，双方约定能源计量分界时间，分界时间之前的能源费由项目公司承担，分界时间之后的能源费由商管公司负责收（催）缴，各使用单位承担。

3.2若各种计量表的安装达到计量条件，能源计量分界时间最早为广场开业时间，分界时间之后仍需完善的施工及调试产生的能源费用仍由项目公司承担。

3.3当地商管在广场开业即设施设备运行60天，必须对运行数据集中分析，若能源总表与分表计量出现较大偏差，差额部分费用由地产公司承担。

4房屋本体验收内容与标准

4.1主体结构

4.1.1外墙无明显裂纹，不渗水。

4.1.2屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

4.2公共楼面地面

4.2.1楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。

整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

4.3天台

4.3.1天沟、落水口畅通完好。

4.3.2隔热层、防水层完好。

4.3.3散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。

4.3.4屋面避雷设施连接牢固。

4.4楼梯、扶手

4.4.1钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。

4.4.2楼梯无裂缝、无表皮剥落。

4.5房屋分户验收内容与标准

4.5.1卫生间、厨房、外阳台

卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。

卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。

给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。

地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。

卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。

厨房排烟道、通风道设置合理，有足够的截面积，无堵塞物。

水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。

4.5.2棚面、墙面、楼地面

顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。

墙面块料（如瓷砖）面层：

粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。

地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平，阴角平直。

地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。

饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

4.5.3门、窗

门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。

门锁、窗销连接牢固、开启灵活。

玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。

油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。

电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。

高档装饰门装饰完整。

4.5.4电气系统

照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。

开关安装牢固、开关灵活、接触良好。

电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。

气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IMΩ/KV。

4.5.5智能化系统

窗磁门磁报警灵敏。

紧急按钮灵活。

可视对讲图像声音清晰。

4.5.6配套系统

有线电视已开通，收视良好。

门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。

防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。

其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。

4.6公共设施设备接管验收内容与标准

4.6.1给排水系统

给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。

护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。

下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。

水池、水箱卫生清洁、无渗漏。

地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。

沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。

管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。

水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。

4.6.2供配电系统

变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

供配电系统无超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。

电气联动正确。

配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范。

强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。

电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。

电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。

4.6.