福师《民法概要》第五部分第十章至第十三章拓展Word文档格式.docx
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例如，要买一套商品房，不仅要到房管局查阅登记，看是否对房屋进行了抵押；
还要到土地局看土地上是否有抵押。
这种做法不仅增加了当事人的交易成本，而且为恶意隐瞒房屋已经办理抵押、实施欺诈，大开方便之门。
为了克服这些避短，上海、深圳、广州等地已经逐渐将房地登记合一，为不动产登记制度的统一提供了经验。
《物权法》明确将登记作为物权的公示方法来对待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；
同时《物权法》对登记机关的审查义务、登记错误的赔偿责任，异议登记、更正登记以及预告登记等主要登记类型，都进行了比较明确的规定。
尤其是《物权法》明确强调“国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
”在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，《物权法》授权地方性法规依照《物权法》的有关规定作出规定。
这就为登记制度的统一奠定了法律基础。
登记制度的统一，有利于减轻人民群众负担，简化办事程序，降低登记成本，提高登记效率，这对于维护房地产市场健康发展具有重要意义。
二、不动产物权变动登记方可生效
所谓不动产是指依其自然性质不能移动，或者一经移动必然毁损其经济价值的物。
按照有关法律的规定，不动产包括土地以及房屋、林木等地上定着物。
而所谓不动产物权变动，就是指不动产所有权以及在不动产上设立的各种用益物权和担保物权，其设立、变更、转让和消灭的总称。
具体来说物权设立就是权利人取得了物权。
变更指权利内容及客体的发生了变化，比如说一栋房屋其中一间倒塌，显然所有权人的权利客体（房屋）发生了变化，从而使对房屋的所有权发生了变更；
再比如，双方在设定一项以通行为内容的地役权后，又协商增加了排水的内容。
转让则是权利人直接将其权利通过赠与、买卖等方式转移给他人。
而消灭则是指由于权利客体的灭失等原因而导致物权的丧失。
例如房屋因为火灾被烧毁，房屋所有权自然也就消灭了。
《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”这就是说，第一，对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。
例如，老张把一套房屋卖给小李，双方只签订书面的买卖合同，并不能认为小李就取得了房屋的所有权。
必须双方到房屋登记部门办理了移转登记，把房屋所有权移转到小李名下，小李才能真正取得房屋的所有权。
如果双方还没有办理移转登记，即便小李已经支付了全部价款，房屋仍然属于老张；
假如老张又把房屋卖给老王，且办理了移转登记，小李无权要求老王把房屋交还给自己，而只能要求老张承担违约责任，让他返还价款、赔偿相应的损失。
之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约交易成本。
在上一案例中，如果不把登记作为买受人取得物权的条件，那就意味着小李只要签完合同就能够取得房屋的所有权，而老王对此通常是一无所知的，他在向老张付款之后可能才发现自己根本无法得到房屋。
在这种情况下，人们购买房屋等不动产时就需要花费很大的成本，请人调查这栋房屋究竟是不是出卖人的，从而大大增加交易成本，甚至使交易无法进行。
这显然不利于市场的发育。
第二，没有登记只是不能发生物权变动的效果，但是双方之间的合同仍然是有效的。
过去法律并未注意这一区别，法院在审理案件时，只要发现法律规定该类合同应当登记而当事人没有登记，就一律认定合同无效。
这种做法对于当事人，尤其是上当受骗的一方是十分不利的。
比如，上一案例中，虽然小李没有办理移转登记，但是按照《物权法》他只是没有取得所有权，但房屋买卖合同仍然是有效的。
如果老张拒绝交房，而这一房屋仍然在老张名下，那么小李完全可以通过法院强制执行，从而获得房屋的所有权；
即便房屋已经被老张过户到老王名下，小李虽然不能取得房屋的所有权，但也可以通过违约责任，要求老张返还价款、赔偿相应的损失。
但如果合同被宣告无效，即便房屋仍然在老张名下，小李也没法要求法院强制执行。
第三，不动产物权变动只是法律的一般规定，法律也可能作出另外的规定。
这主要体现在：
1、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。
3、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
之所以如此，是因为登记的功能主要是为了维护交易安全、节约交易成本，而这些情形显然不属于市场交易。
第十一章财产所有权
善意取得案例:
李某与王某系夫妻关系，于1993年以婚后积蓄购买桑塔纳轿车一辆，共同经营出租运营业务。
1994年3月6日，因家庭矛盾，双方发生纠纷，进行争吵。
王某一气之下，将桑塔纳轿车开走离家独居。
4月1日，王某与刘某联系，商量将桑塔纳轿车卖给刘某，双方商定价格为12万元，当天交付了轿车和全部购车款，一起去当地车辆管理部门办理轿车所有权转移手续。
当工作人员询问王某的丈夫对卖车的意见时，王某谎称其丈夫长期在外工作，不管家事，遂办理了汽车买卖手续，将车籍转到刘某名下，10日后，此事被李某发现，找刘某要车，被刘某拒绝。
李某以王某为被告，刘某为第三人，向人民法院起诉请求刘某返还财产。
对本案有以下几种不同意见：
第一种意见认为，夫妻双方共同购买一辆汽车，为共有财产。
如果按份额分，每人各有一份，同时也享有一半的处分权。
王某未经其丈夫的同意，擅自处分共有的汽车，侵害了李某的那一半共有权，所以该汽车买卖关系一半有效一半无效，王某应给李某一半的车款，即可确认该汽车买卖关系有效。
第二种意见认为，该桑塔纳汽车是夫妻共同共有财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。
王某处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，其行为无效，刘某不能取得该汽车的所有权。
第三种意见认为，对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效；
但是如果第三人是善意、有偿取得的，应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立，保护善意第三人的合法利益。
本案的第三人刘某对于汽车是善意的，且交付了车款，取得了买卖的汽车，办理了车辆所有权转移手续，买卖关系成立，应认定买卖关系有效。
请问这个案件应当如何定性？
试题分析：
答案：
针对本案，比较以上三种意见，我们认为第三种意见更为合理。
对于本案的三种不同意见，争议的焦点有两个：
（1）
李某和王某对于汽车是共同共有还是按份共有；
（2）
刘某能否取得该汽车的所有权。
我们可以分别探讨。
按份共有是指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权；
共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权，依据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买的桑塔纳汽车为共同共有财产。
而共同共有是不确定份额的共有，在共有关系中存续期间，共有人不能划分自己对财产的份额，也不能请求分割共有物。
这是共同共有与按份共有的重大区别所在。
可见，第一种意见将该汽车作为按份共有财产，是不正确的。
至于其因此而得出的买卖一半有效一半无效，交付一半价款，即可确定买卖有效，更是没有法律依据。
共同共有人平等地享有权利和承担义务，各共有人对于共有物平等地享有占有、使用、收益、处分权。
依据民法通则及其意的规定，共同共有关系存续期间，部分共有人未经其他共有人同意不得擅自处分共有财产，否则一般认定为无效，但如果第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法利益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿，这就牵涉到善意取得制度。
（3）
善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。
善意取得制度的构成要件有：
①处分财产的出让人须是非所有权人或无转让权人。
非所有权人就是对让与物不享有所有权的人。
作为善意取得的让与人虽然是非所有权人，但他必须实际占有被让与的该动产。
如果不占有该动产，他就不可能将其出让。
②受让人须通过交换而实际占有已取得的财产。
③转移占有的财产须是法律允许流通的动产。
④受让人取得财产时必须出于善意。
善意就是不知情，即受让人在受让财产时不知让与人为非财产所有人或无转让权人。
⑤受让人取得财产须是通过等价交换的方式而取得。
依上述分析，可知刘某取得该车是符合善意取得的，因而应当取得所有权。
第二种意见不正确，而第三种意见是妥当的。
第十二章财产共有
共同共有案例：
王平与王福系兄弟。
其父去世时，曾经留下一匹受孕的母马。
因其无法分割，二人约定共同共有，后母马产下一匹小马。
其时，王平家中正好缺少劳力，趁机提出欲分得母马。
王福认为，马驹至少要等饲养一两年之后才能派上用场，因此，如此分割明显不公。
王平在其要求被拒绝以后，从此不再照管这两匹马，饲养它们的任务完全由王福承担。
一年多以后，由于王福悉心照顾，小马已可以使用。
而母马易受惊扰，脾性十分暴烈。
王福决定卖掉母马，留下小马。
随后，王福将母马卖与李祥，但未告知该马脾性暴烈。
某日，正在使用该马时，母马受惊逃走，闯入张泰的养鸡场中，踩死50余只鸡，母马被张泰扣留。
张泰向随后赶来的李祥要求赔偿。
正好王平路过此地，王平认出了母马，说明自己是母马的共有人之一，并要求牵回，李祥不同意。
李祥认为：
如王平欲牵回母马，应返还其当初付出的价款。
李祥还向张泰提出：
既然王平是所有人，张不应向自己主张赔偿，而应向王平主张。
王平认为：
自己并未收受出卖价金，当然无返还责任，更不应承担对张的赔偿责任。
三人就此发生纠纷。
根据上述案情，回答下列问题：
（1）本案涉及到哪些民事法律关系?
（2）王平是否有权牵回母马?
为什么?
（3）张泰所受损失应当由谁承担责任?
（4）如李祥向王福提出退马还钱，应如何处理?
（5）设王平起诉王福要求分得小马，应如何处理?
［答案］
（1）财产继承关系；
共同共有关系；
买卖关系；
侵权关系。
（2）无权。
根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题
意见（试行）》（以下简称《民通意见》）的规定，部分共有人处分共有财产，如受让人为善意，支付了对价，且标的物已交付，则受让人取得标的物所有权。
（3）由李祥承担。
根据《民法通则》的规定，饲养的动物造成损失的，由动物所有人或管理人承担责任。
（4）应予以支持。
根据《合同法》的规定，若买卖合同的标的物质量存有瑕疵，致使合同目的不能实现，买受人可以解除合同。
（5）不予支持。
根据《民通意见》的规定，对共有财产进行分割时，应考虑各共有人对共有财产的贡献。
本案应采取折价分割方式，对王福要适当多分。
［解题思路］
本题难度不大，各个问题的考查目的也很明确，各种法律关系比较清晰。
分析本题的思路为：
王平与王福对母马为共同共有关系，后王福擅自将母马卖与李祥，李祥系善意受让人，在李祥饲养母马期间，发生了饲养动物特别侵权责任。
现在发生的纠纷主要是：
王福与李祥的买卖合同是否有效?
李祥能否解除合同?
王平能否主张母马所有权?
谁来承担侵权责任?
［法理详解］
（1）、
（2）有一点应予注意。
该母马原为王氏兄弟从父亲处继承的遗产之一。
依民法原理，各继承人对于继承的遗产，在继承开始后至遗产分割前这一期间形成共同共有关系。
本题中母马一直未予分割，故应形成共同共有关系。
《民通意见》第89条规定：
“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。
但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；
对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”本案中王福处分共同共有财产的行为，因李祥为有偿、善意取得，故李祥取得母马所有权，王平无权牵回母马，而只能请求王福赔偿损失。
（3）《民法通则》第127条规定：
“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；
由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；
由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。
”本案中李祥既为母马的饲养人又兼管理人，故应由李祥承担侵权责任。
（4）李祥提出退马还钱，意即为解除合同。
依《合同法》第148条，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同的目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
本案中母马脾性十分暴烈，王福明知而恶意不告知李祥，买马之目的在于用马，既然不能正常使用之，可视为合同目的不能实现，故李祥有权解除合同。
（5）答案中已予详解法理，此处不赘述。
参见《民通意见》第90条：
“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；
没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
”第91条：
“共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。
”
第十三章建筑物区分所有制度
物权法关于建筑物区分所有制度部分的相关规定解读:
一、全面界定小区公用财产归属积极维护业主合法权益：
实践中，开发商与业主之间就公用部分财产归属的纠纷屡见不鲜。
而业主与物业公司之间的纠纷，也有相当数量来自于小区财产归属的不明。
换言之，对于会所、车库等公共设施的归属，开发商与业主之间存在争议；
而物业公司进驻后，开发商又将其占用的公共设施转移给物业公司，从而引发物业公司与业主之间的纠纷。
《物权法》则对小区公用部分的财产归属进行了全面的界定，具体来说：
第一，道路、绿地原则上归业主共有。
对于小区中建筑区划内的道路，《物权法》明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。
建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地的，应当归国家所有。
此外，对于明示归个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人所有的地面花园，则应当按照约定归业主个人。
第二，对于业主普遍关心的车位、车库问题。
《物权法》首先强调，在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。
就是说这些车位、车库，首先应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；
对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠与。
其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。
但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。
当然，对于是否存在这种约定，应当按照《合同法》等法律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约定。
此外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用，而占用业主共有的道路或者其他场地施划的车位而言的。
这些车位应当归属于业主共有。
第三，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施设备。
接入小区的水、电、气、暖等设施设备，除供水、电、气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有。
对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收益也应当归业主共有。
实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设置了广告牌；
或者物业公司与一些企业签订合同，允许其进入小区推销。
严格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；
而且，因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用。
二、物权法明确业主与物业的关系
面对实践中时有发生的业主与物业管理公司之间的纠纷，《物权法》对业主和物业之间的关系进行了规范。
主要体现在以下几个方面：
第一，为物业服务机构“正名”。
在《物业管理条例》等法规中，物业服务机构被称为“物业管理企业”，严格的讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理只是“受业主委托代为管理”。
但是实践中部分物业管理企业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间的“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。
《物权法》则将其定名为“物业服务机构”，这就明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。
而且，“机构”一词较之于“企业”，范围更加宽泛，包括了以公益为目的的法人和非法人组织。
第二，业主有权自行管理建筑物及其附属设施。
按照《物业管理条例》，在房地产开发过程中，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发商首先要为业主选聘物业管理企业；
业主大会成立后，虽然有权另行选聘物业公司，但从其表述来看，业主必须通过委托物业公司来管理小区事务。
而《物权法》在强调“对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换”的同时，明确规定：
“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”，这就意味着业主完全可以通过业主大会辞退开发商选聘的物业公司，同时不再另行选聘其他物业公司，而由业主自行管理小区财产。
例如，小区业主完全可以约定，由各家业主轮流清理小区卫生或者提供其他公共服务。
这对于规模和共用部分面积较小、物业服务需求的小区来说，显然极大减轻了业主的经济压力。
第三，业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。
从既有的法规来看，物业服务只能由具有独立法人资格的企业来进行，但是《物权法》却明确规定业主“也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理”，这就是说业主不愿自行管理小区事务的情况下，完全可以委托普通的自然人来进行。
例如，规模不大的小区，业主完全可以决定聘用一些下岗职工、退休在家的老人负责来客登记、车辆看管、小区保洁等服务，而无须选聘专门的物业公司。
总之，从《物权法》的规定来看，其充分尊重了小区物业服务需求不一的现实，高度尊重了业主选择物业服务的自主权，相信将对缓和业主与物业公司之间的关系、打造和谐社区发挥积极的作用。
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