资产评估学公式.doc

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第二章

市场法中的具体评估方法

（一）直接比较法

（二）类比调整法

1．市场售价类比法

2．功能价值法

3．价格指数法

4．成新率价格法

5．市价折扣法

6．成本市价法

7．市盈率乘数法

收益法中的具体评估方法

（一）纯收益不变

1．在收益永续，各因素不变的条件下算式：

P=A/r

2．在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：

（二）纯收益在若干年后保持不变

1．无限年期收益

2．有限年期收益

（三）纯收益按等差级数变化

1．在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式：

2．在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式：

（四）纯收益按等比级数变化

1．在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，

2．在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，

成本法

成本法中的具体评估方法

1．价格指数法

2．功能价值法

3．规模经济效益指数法

实体性贬值的测算方法

1．观测法

2．使用年限法

资产的功能性贬值测算方法

资产经济性贬值的估算

第四章

成本法在机器设备评估中的应用

重置成本的估算

（一）细分加和法

1．外购单台不需安装的国内设备重置成本

2．外购单台需安装的国内设备重置成本

3．外购单台不需安装进口设备重置成本

4．外购单台需安装进口设备重置成本

5．外购成套需安装设备重置成本

6、通用非标准设备重置成本计算方法。

价格指数法

机器设备评估中贬值估算

1、比率法

（1）工作量比率法。

（2）役龄比率法。

修复费用法

超额投资成本形成的功能性贬值的测算。

第五章

房地产评估的收益法

收益为有限年期的房地产价格计算公式为：

综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：

评估房地合在一起的房地产价格

房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率

房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用

房地产评估的市场法的基本计算公式是：

实际评估工作中，其计算公式为：

土地评估中成本法操作步骤

新建房地产评估中成本法操作步骤

现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：

利息＝（地价+建筑费用+专业费用）×利息率

利润＝（地价+建筑费用+专业费用）×利润率

基准地价修正系数法估价的公式

路线价估价法的计算公式：

宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度

第六章

森林资源资产评估主要方法

（一）市场法

式中：

P――林木资产评估值；

Q――被估林木资产的蓄积量；

K――林分质量调整系数；

――物价指数调整系数；

G――参照物单位蓄积的交易价格。

（二）剩余法

P＝W－C－F+S

式中：

P――林木资产评估值；

W――销售总收入；

C――木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关

税费）；

F――木材经营合理利润；

S――林木资源的再生价值。

（三）收益法

矿产资源资产主要评估方法

（一）贴现现金流量法

（二）可比销售法

第七章

无形资产评估中收益法的应用形式

无形资产评估值

无形资产评估值

上述两个公式不同处在于公式多一项最低收费额，然而在后项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上与公式是一致的。

分为收入增长型和费用节约型。

（1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售；

（2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额收益。

第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：

第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：

费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。

可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。

分成率法

因为：

收益额=销售收入×销售收入分成率

=销售利润×销售利润分成率

所以：

销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

边际分析法。

利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值

约当投资分成法。

无形资产评估中成本法的应用

商誉评估的方法

（一）割差法

（二）超额收益法

1．超额收益本金化价格法

2．超额收益折现法

商誉的价值

第八章

长期债权投资的评估

（一）上市交易债券的评估

（二）非上市交易债券的评估

1．到期一次还本付息债券的价值评估：

2．分次付息，到期一次还本债券的评估

（三）非上市交易股票的评估

1．普通股的价值评估

（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。

P=R/r

式中：

P——股票评估值；

R——股票未来收益额；

r——折现率。

（2）红利增长型股利政策下股票价值评估。

（r>g）

式中：

P——股票评估值；

R——股票未来收益额；

r——折现率；

g——股利增长率。

股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。

（3）分段型股利政策下股票价值评估。

2．优先股的价值评估

式中：

P——优先股的评估值；

R——第t年的优先股的收益；

r——折现率；

A——优先股的年等额股息收益。

第九章

按低值易耗品使用情况分类

成新率

根据价格变动系数调整原成本

按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值

成本法：

评估基准日与产成品完工时间接近

产成品评估值=产成品数量×产成品单位成本

评估基准日与产成品完工时间间隔较长

方法一：

方法二：

（二）市场法

1．坏账比例法

第十章

收益法评估企业价值计算公式及其说明

（一）企业持续经营假设前提下的收益法

1．年金法

年金法的计算公式为：

P=A/r

式中：

P——企业评估价值；

A——企业每年的年金收益；

r——本金化率。

用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。

因此，公式又可以写成：

2．分段法

（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法

（二）风险报酬率及折现率的测算

1．风险累加法

2．系数法用公式表示为：

式中：

——被评估企业所在行业的风险报酬率；

——社会平均收益率

——无风险报酬率；

——被评估企业所在行业的系数。

在评估某一个具体的企业价值时，应再考虑企业的规模、经营状况及财务状况，确定企业在其所在的行业中的地位系数（a），然后与企业所在行业的风险报酬率相乘，得到该企业的风险报酬率。

如下式表示：

加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和长期负债所构成的投资成本，以及投资资本所需求的回报率，经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学模型。

用公式表示为：

其中：

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