内蒙古房地产估价师《经营与管理》：房地产金融与项目融资考试试卷.docx

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内蒙古2016年房地产估价师《经营与管理》：

房地产金融与项目融资考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。

A：

3939．61万元

B：

4433．88万元

C：

4768．50万元

D：

5652．09万元

E：

工业用地的监测点评估价格

2、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。

A：

搬迁期限不同于拆迁期限

B：

拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限

C：

拆迁期限从属于搬迁期限

D：

搬迁期限不能超出拆迁期限

E：

房地产估价机构必须加盖公章

3、房地产估价报告应有至少__名专职注册房地产估价师签字。

A．1

B．2

C．3

D．4

4、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。

A．供给

B．生产

C．投入

D．产出

5、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

6、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。

A．一类用地

B．二类用地

C．三类用地

D．已征用的土地

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。

A．有权退房，但应承担违约责任

B．有权要求开发公司承担违约责任

C．有权要求开发公司赔偿损失

D．无权退房

8、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并人个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

9、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B．安置补助费只能发放给安置单位

C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

10、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为__元/m2。

A．1840

B．2840

C．2966

D．3000

11、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。

A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭

B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

12、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A．销售收入

B．转让收入

C．租金收入

D．利息收入

13、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。

A：

房地产市场成交价格

B：

房地产市场租赁价格

C：

房地产市场成本价格

D：

房地产市场评估价格

E：

房地产估价机构必须加盖公章

14、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。

A．个别性

B．独占性

C．流动性差

D．易受限制性

15、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的__。

A．差别化

B．同质化

C．多样化

D．独特性

16、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。

A：

78％

B：

85％

C：

117％

D：

150％

E：

工业用地的监测点评估价格

17、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。

A．交易的任何一方

B．交易双方

C．产权承受人

D．出售方

18、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。

A．县级以上土地管理部门

B．县级以上人民政府

C．省级以上土地管理部门

D．省级以上人民政府

19、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。

以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

则实际单价为__。

A．3000元/m2

B．2850元/m2

C．2928元/m2

D．2857元/m2

20、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：

货币补偿

B：

产权调换

C：

产权调换或货币补偿

D：

加倍补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。

A：

标的非自有性

B：

主体的特定性

C：

目的的利他性

D：

权利义务的对等性

E：

执行层的组织协调

22、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房和城乡建设部组织建立，为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A：

房屋管理部门

B：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C：

房地产管理部门

D：

中国房地产建设行政管理部门

E：

执行层的组织协调

23、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5

24、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

A：

1

B：

3

C：

7

D：

10

E：

房地产估价机构必须加盖公章

25、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。

A．行政管理部门

B．房产管理部门

C．工商行政管理部门

D．中介管理部门

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、住房公积金的增值收益的合法用途包括。

A：

用于住房公积金管理中心商业经营

B：

建设城镇商品住房的补充资金

C：

支付住房公积金管理中心的管理费用

D：

建设廉租住房的补充资金

E：

建立住房公积金贷款风险准备金

2、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。

A．营业执照

B．企业章程和验资证明

C．企业法定代表人的身份证明

D．专业技术人员的资格证书和聘用合同

E．企业纳税证明

3、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。

A：

对房地产本身进行投资改良

B：

需求增加导致稀缺性增加

C：

通货膨胀

D：

外部经济

E：

提高建造成本

4、股票和债券的相同之处表现在。

（2004年试题）

A：

都是融资工具

B：

都是流通证券

C：

持有者享有相同权利

D：

都具有偿还性

E：

都可以为投资者带来收益

5、物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。

A：

零售商的财务能力

B：

零售商需要的服务

C：

零售商组合与位置分配

D：

零售商的声誉

E：

借款合同

6、城市规划管理是一项政府行政职能，它包括__。

A．城市规划编制管理

B．城市规划编制审查管理

C．城市规划实施管理

D．城市规划实施监察管理

E．城市规划引导监督

7、城市基本地形图的复测周期一般为__年。

A．3～5

B．5～10

C．5～15

D．10～20

8、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。

现市场上类似的写字楼的月租金为100元/m2假设折现率为10%，目前承租人权益的价值应是__万元。

A．70.03

B．71.03

C．72.03

D．73.03

9、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。

A：

用地控制指标

B：

环境容量控制指标

C：

建筑形态控制指标

D：

城市设计引导及控制指标

E：

执行层的组织协调

10、保险的基本原则包括。

A：

最大诚信原则

B：

保险利益原则

C：

远因原则

D：

近因原则

E：

损失补偿原则

11、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%

12、队经济上看，土地利用的一般顺序是：

__。

A．商业、办公、工业、居住

B．商业、办公、居住、工业

C．办公、商业、居住、工业

D．商业、居住、办公、工业

13、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。

A：

拟买卖的房地产市场价值

B：

买方愿意支付的最低价

C：

买方可承受的最高价

D：

卖方可接受的最低价

E：

卖方愿意接受的最高价

14、以下权利中属于有益物权的是__。

A．抵押权

B．典权

C．建筑物区分所有权

D．质权

15、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率

B．承租人愿意承担的费用

C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系

16、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（）建筑面积的户型较为理想。

A．70～110m2

B．80～120m2

C．90～130m2

D．100～150m2

17、变更合同价款的确定方法包括。

A：

合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款

B：

合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款

C：

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行

D：

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行

E：

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

18、房地产价格构成中的开发成本包括__。

A．取得土地使用权时的出让金或转让金

B．基础设施建设费

C．公共配套设施建设费

D．勘察设计和前期工程费

E．管理费

19、对下列概念的描述，正确的是__。

A．边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值（VM和边际收益产量（MR两种

B．边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益

C．平均要素成本（AF是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出

D．边际要素成本（MF是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出

E．边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格

20、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定

B．经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得

C．经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区