房屋及设施设备管理知识文档格式.docx
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〔6〕电梯：
载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯。
〔5〕电信和智能化系统：
、有限卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息效劳、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统。
6、简述房屋及设施设备管理的根本要求？
〔1〕做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并且始终把平安管理工作放在最重要的位置上。
〔维护保养与平安的重要性〕
〔2〕开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。
〔技术更新与节能降耗〕
7、简述房屋及设施设备评价的主要参考指标？
房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。
〔1〕房屋完好率：
房屋完好率，是指完好房屋与根本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。
〔2〕危房率：
危房率就是指危险房屋的建筑面积占房屋总面积的百分比。
根据房屋的完好及损坏程度，将房屋的完损等级分为以下五类:
①完好房、②根本完好房、③一般损坏房、④严重损坏房、⑤危险房。
〔3〕设施设备的完好率：
设施设备的完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。
8、简述房屋及设施设备管理的内容与方法？
〔1〕使用管理。
一方面是要求业主或者物业使用人正确使用房屋及设施设备，另一方面是要求物业管理单位认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作。
〔2〕维修保养。
维修保养的主要内容包括：
对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑，损耗或故障时的维修；
必要情况下的专业测试；
无法维修或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。
〔3〕平安管理。
①通过平安教育使员工和业主、物业使用人树立平安意识，了解平安防护知识和平安管理规定。
②建立健全各类平安管理制度并严格遵守。
③提供必要的平安和防护装置装备。
〔4〕技术档案管理。
〔5〕采购和零备件管理。
〔6〕工量具和维修用设备的管理。
〔7〕外包管理。
〔8〕技术支持。
第二节房屋及设施设备维修养护与方案的制定
1、简述房屋及设施设备维修养护的方式？
〔1〕预防性维修：
为了降低故障率或者防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理方案和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。
预防性维修是物业管理应提倡的主要维修养护方式。
预防性维修有以下几种方式：
①方案性预防维修。
方案性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。
②状态监测下的预防维修。
这是一种以设施设备的状态监测和技术诊断的根底上，按实际需要进行维修的预防维修方式。
③改善型预防维修。
对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。
〔2〕事后维修：
事后维修是对一些没有列入预防维修方案的工程，在发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行维修。
〔3〕紧急抢修：
紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。
2、简述房屋及设施设备的修理类别？
房屋及设施设备的修理类别包括：
大修、中修和小修。
3、简述修理周期、修理间隔期和修理周期结构的概念？
〔1〕修理周期：
对已使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间；
对新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修之间的间隔时间〔单位：
月或年〕。
〔2〕修理间隔期：
修理间隔期是指两次相邻方案修理之间的工作时间〔单位：
月〕。
〔3〕修理周期结构：
修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。
如小修→小修→中修→小修→小修→大修。
4、简述房屋及设施设备维修养护方案的种类?
〔1〕按时间进度编制的方案可分为：
年度维修保养方案；
季度维修保养方案；
月维修保养方案。
〔2〕按修理类别编制的方案可分为：
房屋维修养护方案；
空调系统维修保养方案；
供配电维修保养方案；
消防系统维修保养方案等。
5、简述房屋及设施设备维修保养方案的编制依据？
维修养护方案的编制依据为：
〔1〕房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；
〔2〕房屋及设施设备的使用要求和管理目标；
〔3〕平安与环境保护的要求；
〔4〕房屋及设施设备的技术状态。
6、简述编制房屋及设施设备维修养护方案应考虑的问题？
〔1〕物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可减少对日常使用的影响；
〔重要设施设备的提前检修〕
〔2〕应考虑维修保养工作的平衡，使全年工作能均衡地进行。
对待修理的设施设备应按轻重缓急安排方案；
〔均衡维修方案〕
〔3〕应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；
〔4〕应切实考虑企业资源和能力能否保障各工程的维修保养，如果能力或资源缺乏，就应该考虑工程外包或寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求；
〔根据自身实际情况考虑是否需要技术支持和工程外包〕
〔5〕方案最后确定前，资金一定要落实，确保方案内每项工作的资金都有足额的保障，否那么，应该按照轻重缓急做删减调整，重新制定方案；
〔方案确定前，资金一定要落实，否那么需要调整方案〕
〔6〕所制定的方案应该包括必要的工作程序和检验程序，使方案具有可操作性和可验证性；
〔7〕对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非顶峰期检修，以缩短停歇时间〔如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等〕。
〔关键性设备的非顶峰期检修〕
7、简述编制房屋及设施设备维修养护方案的流程？
编制维修养护方案的流程如下：
〔1〕明确目标；
〔2〕收集材料：
以往运行记录、技术状况诊断、技术档案资料。
〔3〕方案草案编写；
〔4〕方案草案论证；
技术可行性分析、资源的满足情况、资金的落实情况、能否满足需求、方案的可执行性和验证方法。
〔5〕方案确定，履行必要的批准手段，一般还要向业主进行必要的解释或说明；
〔6〕执行方案，根据实际情况的变化进行适当的调整。
8、简述房屋及设施设备维修养护方案的内容？
维修养护方案的内容包括：
〔1〕维修养护的对象：
名称、位置、状态、范围。
〔2〕维修养护的责任人：
人员构成、分工和责权。
〔3〕维修养护的标准：
包括养护的频次和时间间隔。
〔4〕维修养护的方法：
包括必要的程序和规定。
〔5〕维修养护效果的验证：
包括验证的方法、记录等。
9、简述房屋及设施设备维修养护方案的实施？
〔1〕修前预检。
修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。
修前预检可按下面的步骤进行：
①技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。
其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况；
②使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷；
③进行外观检测；
④进行运行检查，开动设备，观察运行情况；
⑤按部件解体检查；
⑥预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料。
〔2〕修前资料准备。
修前预检结束后，工程技术人员需准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。
〔3〕修前工艺准备。
资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。
〔4〕其他准备。
其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。
〔5〕组织实施。
要严格按照房屋及设施设备的维修方案实施，在确保平安的前提下，注意控制一下几个因素：
①质量控制；
②进度的控制；
③本钱控制。
〔6〕验收和存档。
第三节共用设施设备的运行管理
1、简述共用设施设备的运行管理主要包括哪些内容？
共用设施设备的运行管理主要包括以下内容：
〔1〕制定合理的运行方案；
〔2〕配备合格的运行管理人员；
〔3〕提供良好的工作环境；
〔4〕建立健全的必要规章制度；
〔5〕设施设备的状态管理；
〔6〕节能管理；
2、简述在设施设备的运行管理中如何制定合理的运行方案？
根据设施设备和物业的实际情况所制定的合理使用方案，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足平安、使用、维护和经济运行方面的需要。
3、简述在设施设备的运行管理中如何配备合格的运行管理人员？
物业效劳企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应的操作者，确保设施设备的正常运行和操作人员的平安。
操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。
供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还还需经政府主管部门组织考核发证后上岗。
4、简述在设施设备的运行管理中如何提供良好的工作环境？
工作环境不但与设施设备的正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。
为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、平安用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。
5、在设施设备的运行管理中如何建立健全必要的规章制度？
〔1〕实行定人、和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。
〔2〕对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。
〔3〕操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。
6、简述设施设备的运行管理中如何进行设施设备的状态管理？
〔1〕设备及检查。
设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，提高维修质量和缩短维修时间。
按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查。
日常检查：
日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施。
定期检查：
定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按方案定期对设备进行的检查，属定期维护保养内容。
〔2〕设备的状态监测。
设备状态监测分为停机监测和不停机监测〔又称在线监测〕。
设备的状态监测根据不同的检测工程采用不同的方法和仪器，通常采用的有直接检测、绝缘性检测、温度检测、震动和噪声监测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。
〔3〕定期预防性试验。
对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等平安性要求较高的设备，由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，通过实验可以及时发现问题、消除隐患或安排修理。
〔4〕设备故障诊断技术。
在设备运行中或根本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位、预测、预报设备未来状态的一种技术，称为故障诊断技术。
设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，主要表现在：
①它可以检测设备状态，发现异常状况，防止脱发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修；
②较科学地确定设备修理间隔期和内容；
③预测零件寿命，搞好备件管理。
7、简述设施设备的运行管理中如何进行节能管理？
〔一〕采用管理手段节能降耗。
通过各种管理手段，再不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常的能源消耗，是一种最经济的节能方式。
具体措施包括：
〔1〕落实组织和管理体系落实；
〔2〕加强节能宣传和培训，树立节能意识；
〔3〕建立能源消耗的方案和考核制度；
〔4〕在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用；
〔5〕调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓〔ni〕虹灯等的开关时间；
〔6〕合理设定运行参数〔如空调温度空点〕，既保证正常使用功能，又节省能源。
〔二〕采用技术改造节能。
技术改造节能也为投资性节能，通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。
第四节房屋及公用设施设备维护管理工程的外包控制
1、简述共用设施设备外包的选择？
目前物业效劳企业对物业工程常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。
〔一〕工程外包分析
如果物业效劳企业采用外包模式，那么可从以下几个方面进行综合分析：
〔1〕物业效劳企业的管理模式；
〔2〕所管理无业中共用设施设备的复杂程度及数量情况；
〔3〕设施设备的生产年代、技术先进程度；
〔4〕政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要求；
〔5〕自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小；
〔6〕设施设备生产厂家的技术情况，包括维修网点的分布、效劳及时性、技术垄断程度等；
〔7〕市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平；
〔8〕本地市场能够提供系统分包效劳的专业机构开展的成熟度，包括从业机构数量情况、技术水平、效劳价格、业务规模、企业信誉、经济实力等。
〔二〕承包方评估。
如果需要将设施设备业务实行外包管理模式，就应选择在效劳质量和效劳价格方面均满足企业需要的合格承包方。
通常要从以下几个方面对承包方进行评估：
〔1〕企业品牌状况；
〔2〕企业规模；
〔3〕资信信誉；
〔4〕技术能力〔是否具备相关许可、技术资质证书等〕
〔5〕企业质量保证能力〔如是否有质量保证体系〕
〔6〕管理维护方案、标准；
〔7〕预算价格、付款方式。
在评估时应注意：
选取多家单位进行综合价格比拟；
同等条件下原承包方优先；
不以价格为唯一选择标准；
评估参加人与承包方有特殊关系时应予回避，秉承公开、公正、公平的原那么，根据分包工程的内容，选择采取资料审核、现场考察、分享评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。
2、简述订立外包管理合同应注意的事项？
由于设施设备的重要性和发生后故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面：
〔1〕在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。
〔2〕在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失、明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。
〔3〕应在合同中明确效劳的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便与检验。
〔4〕委托方应尽量保存受托方在效劳过程中的有关质量记录文件，既便与监督效劳过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。
3、简述外包管理合同实施应注意的问题？
〔1〕建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施。
〔2〕建立与承包的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。
〔3〕建立定期效果评估制度。
对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。
〔4〕定期对承包方根本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行效劳合同。
第五节几种典型设施设备的管理
一、供配电系统
1、简述供配电系统的种类？
物业供配电种类按供配电方式的不同分为高压供电和低压供电；
按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电。
按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电；
按供电性质分为长期供电和临时供电。
2、简述供配电系统管理工作的主要内容？
〔1〕配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。
〔2〕制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。
〔3〕建立供配电系统技术档案。
〔4〕配电各种必要的工具、仪器仪表和平安防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供给渠道和供给商名册。
〔5〕定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。
进行用电统计分析，做好用点调度和用电方案工作。
〔6〕建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。
〔7〕要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。
〔8〕做好节约用电工作，降低损耗。
〔9〕限电、停电要提前通知业主、物业使用人。
〔10〕供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障适应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供给。
〔11〕定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。
〔12〕重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。
〔13〕进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理效劳费的收取和调整提供依据。
二给排水系统
1、简述给排水系统的种类？
〔1〕给水系统可分为生活给水、消防给水、中水给水和热水给水系统。
〔2〕排水系统可分为：
①污水系统。
用于排放便溺〔niao同“尿〞〕用卫生器具排出的污水和人们日常生活中的洗涤〔di〕用水，有的建筑物还分为粪便污水和生活废水管道，分别排出便溺用卫生器具的污水和洗涤用水。
②雨水系统。
用于排除屋面雨、雪水。
③工业废水系统。
用于排除工业企业生产过程中排出的生产废水和生产污水。
2、简述给排水系统管理工作的主要内容？
〔1〕建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。
〔2〕简历给排水运行管理和维修保养管理制度。
〔3〕建立给配水工程技术档案，特别要收集保存好隐蔽的和地下的工程、管道的图纸资料。
〔4〕配备必要的工具和平安防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。
〔5〕制定供水方案，保证供水的水压、水质。
如需限水、停水，那么要提前通知用户。
〔6〕有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前清理疏通排水工程。
〔7〕做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。
积极协助用户安排合理的用水方案。
〔8〕对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。
〔9〕定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
3、管理给排水系统的考前须知？
〔1〕应保证消防用水的根本储藏。
〔2〕北方地区应注意冬季管道防冻，防止发生水管爆裂、跑水事故。
〔3〕餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。
〔4〕采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。
三、消防系统
1、简述消防系统的构成？
物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑消防系统通常由8个局部组成。
〔1〕火灾报警系统。
火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防播送系统、和对讲机等通信器材组成。
〔2〕消防控制中心。
消防控制中心有集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急迫断装置、消防播送话筒扩音机和控制器、通信装置等组成。
当火灾发生后，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防水泵、送排风机、消防电梯等设施。
〔3〕消火栓系统。
消火栓系统由消防水泵。
管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成，是应用最为普遍的灭火装置。
〔4〕自动喷淋灭火系统。
自动喷淋灭火系统有喷淋泵、供水管道、喷头等组成。
当火灾时环境温度到达一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火，是一种非常有效的灭火系统，其应用越来越广泛。
〔5〕防排烟系统。
防排烟系统由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排烟风机抽走含烟气体，用正压风机强制送入新鲜空气，使保护区域当中的人员免受毒烟伤害。
〔6〕平安疏散和防火隔离系统。
平安疏散和防火隔离系统由平安疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成，他对疏散人员指示方向，对火和烟进行隔离。
〔7〕手提式灭火器。
手提式灭火器是较为常用的灭火器具，携带使用方便，对范围不大的初期火灾灭火效果好，常见的有泡沫灭火器、干粉灭火器、CO2灭火器等。
〔8〕气体等其他灭火系统。
其他灭火系统如气体自动灭火系统，主要用于变压器房、配电房、发电机房和油库等不宜用水灭火的特殊场合。
2、简述消防系统管理工作的主要内容？
〔1〕配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。
〔2〕建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排24小时值班。
〔3〕建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。
〔4〕建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制定。
①每周检查工程：
检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；
检查各处消防水管是否漏水；
检查各类手提式灭火器是否完好；
检查防火门、平安出口指示灯、平安通道照明是否完好。
②每月检查工程：
消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次；
检查各类信号指示灯是否正常；
检查各类水压压力表是否正常；
检查消防水泵泵体是否漏水，生锈；
检查消防范用电源是否正常，能否及时切换。
③每半年检查工程：
检查手提式灭火器是否有效；
检测烟感、温感探测器是否正常工作；
消火栓防水检查一次；
检查消防报警按钮、警铃及指示灯；
检查消防播送系统；
消防控制联动系统进行一次试验测试；
检查自动喷淋系统管道和各消防水箱、水池排水；
气体灭火装置的检查测压。
〔5〕对日常巡检和测试发现的问题和平安隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施防止错误再次发生。
〔6〕对消防设施日常运行、维修、更换的本钱进行测算，为管理费的收取提供数据。
3、简述管理消防系统的考前须知？
〔1〕日常的巡视、检查、试验和测试是保证设备完好的根本手段。
同其他机电设备不同，消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，到实际使用时才发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、试验和测试是保证设备完好的根本手段。
要高度重视这项工作，要针对巡视、检查、试验和测试等工作制定方案，要有专人进行，要有记录，对发现的隐患要有整改方案和时限。
〔2〕消防演习是测试消防设备的有效手段。
消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，及时发现错误和隐患，还可以训练操作人员，防止在实际发生火警时发生由于紧张而产生判断和操作失当的错误。
四电梯系统
1、简述电梯系统的种类？
常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货电梯；
按拖动方式分有直流电梯
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