徐州某项目市场分析报告Word文件下载.docx
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五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；
四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；
两个县级市是新沂市和邳州市。
市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；
但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。
三、经济环境
1、徐州市国民经济在过去几年中持续稳定增长，运行质量进一步提高。
虽然与自身比较取得了长足的进步，但整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平，尚有较大潜力可以挖掘。
——“九五”以来，全市经济始终保持两位数以上的高位增长，国内生产总值先后突破600亿元、700亿元，正向800亿元的新台阶迈进，人均GDP突破1000美元。
——2002年，全市国内生产总值完成791.44亿元，比上年增长11.8%。
财政收入完成65.56亿元，比上年增长23.5%；
其中地方财政收入完成33.68亿元，比上年增长34.9%。
——徐州经济虽然与自身比较取得了长足的进步，但与同省的各城市比较，许多经济指标明显处于劣势，整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平，尚有较大潜力可以挖掘。
2、三次产业全面发展。
——2002年三大产业全面增长，第一产业稳定增长，完成增加值134.05亿元，比上年增长6.3%,。
第二产业仍是推动经济增长的主要力量，完成增加值367.31亿元，增长11.3%。
第三产业发展
优势明显趋强，完成增加值290.08亿元，增长11.4%。
——产业结构调整进一步优化，随着工业、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继
续增加。
第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例有2001年的17.6：
45.8：
36.6调整为16.9：
46.4：
36.7。
3、房地产业在国民经济中的比重较低，发展较为缓慢。
——徐州房地产业在1999年取得了较快的增长,随后稳步增长,但发展速度较慢.
——房地产业实现增加值25.2亿元，占国内生产总值的3.2%，房地产业还没有成为徐州市的主导产业之一。
——在房地产业成为各大城市支柱产业的今天，徐州的房地产业发展程度较为不足，但随着经济的发展，人们的住房需求增加，徐州的房地产业具有相当大的发展潜力。
四、人文环境
1、历史沿革
——“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。
徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。
这里是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇帝刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。
——据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。
2、人口状况
——截止2002年全市户籍人口904.44万，其中非农业人口250.30万，占人口总数的27.7%。
——徐州人口以汉族为主。
据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%，另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等４９个少数民族，占全市总人口的0.18％，其中尤以回族人口居多。
五、交通环境
1、徐州外部交通环境优越，
——徐州素有“五省通衢”之称。
京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大运河傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
——徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。
——徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里，其中一级公路500余公里，二级公路714公里。
公路通车里程在江苏省处于领先地位。
——国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极发展海外专、包机业务；
大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线
——徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4个内河大港，年吞吐量2000多万吨。
2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。
——淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错，构成了徐州市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况较好，行车方便。
——中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通环境欠佳。
需要改造的力度较大。
——城市公共汽车营运线路较多，基本能抵达市区各重要地点。
但营运公交车还需改善，行车路线和车次规划需优化设置。
六、消费环境
1、市区居民收入与消费分析
——2002年市区居民收入增加，人民生活质量继续提高，居住环境有所改善。
据抽样调查，城市居民人均可支配收入达到8037元，增长5.5%，人均消费性支出5922元，增长5.6%。
2、市区居民消费结构分析
——恩格尔系数较低，生活消费支出结构发生变化不大，居民生活水平和消费结构有待欲于改善，吃穿住等基本消费所占的比重较大。
——但随着经济收入的增加，人们对住房、娱乐的有更强的消费需求，特别是住房两年间增长了6.5%，但与发达城市比较，平均住房支出占生活消费支出的的比例还有较多的上升空间。
住房需求潜力较大，在未来相当长的时间里住宅市场将长呈上升的发展趋势。
宏观环境研判：
——徐州的经济发展具有北方工业城市的显著特点：
持续、稳定增长，但活力较为缺乏，发展的速度较为缓慢。
——由于徐州的人文历史久远，发展的束缚较多，质变的酝酿需更长的时间；
但徐州已具备了很好的发展基础，四通八达的地理位置，学习交流机会较多，经济基础较好，同时教育科技力量雄厚，人口素质在不断提高。
——在振兴老工业基地的经济环境下，随着江苏省整体经济发展的带动，徐州优越的交通环境所带来的经济活力以及政府积极、开放的政策，可以预见在未来几年徐州的经济将进入快速发展阶段，在第二产业快速发展发展的同时，第三产业的发展将为徐州经济作出重大的贡献，这些都将为房地产业的发展创造很好的外部环境。
第二部分
徐州住宅市场总论
一、徐州住宅市场总体分析
1、徐州住宅市场总体发展论
近几年，徐州市城市建设发展迅速，宏观经济形势看好。
房地产市场也呈现出良好的发展势头，随着住房货币化政策的进一步到位，以及住宅消费信贷制度的逐步完善，各类住房消费持续增长，新旧住房全面动销，已基本形成以存量带动增量，住宅一级市场和二级市场联动的良性循环。
随着经济的发展和人口的增长，住房需求增长迅速。
进入“八五”，中国经济一路走强，居民生活水平不断提高，人均可支配收入增长迅速，居住逐渐成为国民的主要消费支出，国家一系列利好政策促进了中国住宅市场的迅猛发展。
“九五”期间徐州房地产开发具有标志性意义的时期，住宅产业发展迅速，居住条件不断改善，同时房地产开发也蓬勃发展。
——城市平均居住面积保持增长势头，尤其在1997年后，居民平均居住面积增幅较大，至2000年末已经达8.91㎡/人，居民住宅条件得到较大的改善。
但与其他发达城市的居住水平还有差距，还有很大市场需求空间。
。
——由于2001年的市场供应量和市场需求增长较大，居住水平出现了阶段性的顶点，这也是对房地产市场的一次试探。
但由于供应量巨大，消化较慢，同时徐州房地产的市场化程度较低，其他因素的影响也较大，致使2002年的市场有所回落。
2、徐州住宅市场供应状况分析
——房地产投资额在1993年开始迅速发展，90年代的前中期呈稳定上升趋势，在1998年以后，开始出现较大幅度的增长一直到2001年的22.9亿元，完成了第一拨快速发展，从2002年稍有回落后，房地产投资进入了新一轮的快速发展中。
从中可以看出徐州的房地产在稳定、持续、有续的发展。
市场前景被普遍看好。
——徐州房地产市场供应量整体呈上升趋势，在1986、1999年和2001年经过几次大的飞跃，虽然其中存在部分的泡沫成分，但从徐州近几年的稳定供应情况可以看出，徐州房地产业已经进入稳步发展时期。
——从1997年开始，徐州的房地产进入高速发展期，但发展过程高低起伏，呈现出波浪式的走势。
住宅市场供应分析图（单位：
万平方米）
——房屋施工面积整体升呈增长趋势，2001年的增长数量较大，2002年出现了回落但与2000年相比较还是有一定量的发展。
——住宅供应量占施工房屋面积的比例2000年和2001年分别为48.7%和49.5%，但2002年的比例下降为40.4%；
说明供应量仍呈增长趋势，市场更趋多元化发展。
3、徐州住宅市场交易状况分析
——房地产交易额创新高，存量房交易十分活跃。
截止2001年12月底，全市房地产交易实现20711宗，建筑面积185.25万平方米，交易金额22.16亿元，其中交易额比去年增长8%，实现了快速增长，尤其是商品房和房改房上市，成为2001年房地产市场的两个消费增长点。
——二手房市场发展势头良好。
随着房地产二级市场的开放，二、三级市场的联动作用已经愈发明显。
逐步实现了高收入者住上商品房、中低收入者住上经济适用房和安居房、特困户住上廉租房的梯级住房消费。
三、徐州住宅市场需求分析
A、市场需求影响因素调查
1、收入阶层与购房支出关系
——平均住房支出占生活消费总支出的12.8%，住房支出还没有成为居民消费重点，说明需求潜力巨大。
——低收入阶层实际生活消费支出高出可支配收入18%，住房支出达219元；
中等收入阶层住房支出仅845元，比平均支出（760元）11%；
高收入阶层住房支出最高，为1179元，这与其高收入有关。
——最低收入阶层住房支出占生活消费支出的7.6%；
中等收入阶层占15%；
最高收入阶层占9.5%。
由此可以得出，徐州市住房支出仍然处于较低水平，市场潜力巨大。
低等收入阶层将在一定时期内为购房主流，成为徐州住宅市场最具潜力的生力军，目前市场的购房主力是中等收入阶层，高收入阶层住房支出还有较大潜力。
2、政策因素
——住房公积金制度的建立和购房按揭贷款制度推动市场需求。
——福利分房的逐渐取消和单位购房制度的变化使得住宅需求更加分散，需求市场更趣多元化。
但还有部分单位住房市场化不够。
3、产品因素
——徐州市住宅产品单一，多层绝对的主流，小高层接受度不高，主要受小高层价格、物业和安全方面的担忧阻碍了市场对小高层的需求，同时开发商对小高层在营销上的引导缺乏专业水准，也是小高层不被普遍接受的一大因素。
——房型需求受市场供应单一影响，关注程度不高，但对于现有房型普遍感到不足，正处于等待房型变革的出现的状态。
B、购房动机分析
——自用为主流，投资性购房集中在商业用房上，住宅投资比例较小。
——首次置业和二次置业换房同样成为市场需求的主流。
——原有居住以单位公房为主，单位宿舍充斥整个徐州居住市场，居住质量已经落后于时代，居民二次置业的需求空间相当大。
C、购买行为调查
1.区域选择分析
——传统住房消费以区域客为主，形成相对封闭的区域市场。
——环线建设规划打破城乡的隔阂，城郊结合部受到重视，市场需求向外围扩展，需求区域空间扩大。
——城市规划重心南移影响客户对地段选择。
南部逐渐受到重视，随之产生的交通、生活配套等问题成为影响客户购房心理的重要因素。
——价格因素驱使市场需求向外围二、三环沿线尤其集中。
——区域的生活习惯与工作居住同一区域的概念对购房者影响较大，同时交通和升值潜力也是购房者比较关注因素。
2.主力需求房型分析
——一房、二房、三房、四房以及复式房型均有需求，呈多元化特征。
——二房三房仍为主流，客户存在对二、三房的紧凑房型的有较强的需求，适当比例的大房型能满足那些二次换房、追求宽敞舒适的购房者的需求。
——市场上普通住宅以三进深为主，缺乏充分考虑通风、采光、动线的房型，客户选择面窄，满意度不高，从而形成较大换房市场。
——经济型为主的需求态势，面积适中房型为发展趋势。
3、对工程进度的要求
——期房接受度逐渐升高，期房交易量增长迅速，期房已经成为住宅市场交易的主流产品。
——购房者对价格的敏感，是期房具有价格优势的重要原因，期房更受购房者青睐。
4、物业服务期望分析
——徐州楼盘物业管理普遍缺乏专业水准。
——购房者对物业的要求逐渐提高，已不满足于仅有保安、保洁等服务，物业服务的全面性已经成为楼盘竞争的卖点之一。
5、购房者对开发商实力的敏感度
——购房者非常看中开发商品牌，品牌竞争将在徐州市场愈演愈烈，传统开发商将受到具有创新意识的开发商的挑战。
——开发商的实力如何体现在楼盘上成为品牌竞争的重点，承诺的实现程度将是购房者更关注的实质问题。
四、徐州住宅市场发展趋势
——房地产市场需求将继续增加，在积极的政策环境下，徐州市房地产业将会继续保持良好的发展势头。
房地产市场供应将稳中有升。
——房地产供给“短缺”和“过剩”并存现象仍将存在。
需求畅旺与供给过剩的矛盾反映了住宅市场的结构性失衡，表明商品房供应在品类与价位上不适应需求，住宅市场的不成熟和住宅开发的非理性，产品同质化现象严重。
但市场需求是多层次的，而且是不断变化的。
近几年徐州的住宅市场发展较快，居民的住房条件有较大的改善，居民的住房要求在逐渐提高，要求有人性化的住房环境和房型布局，安全、高效的物业管理等等。
性价比较高的楼盘有较强的市场需求。
——大部分开发商提供的产品整体品质较低，小区的整体规划、房型设计过于简单、缺乏创新，开发观念较为落后，还停留在“造住房”的阶段，同时物业管理队伍素质较低，与市场需求脱节。
但由于外地代理商的介入给徐州房地产带来了较多新的变化，并逐渐在市场上开始体现，也确实得到了市场的认可。
——房地产价格将继续缓坡上扬。
一方面开发商的建筑成本在增加，另一方面居民借助住房抵押贷款政策，可以实现购房愿望。
——房地产企业竞争加剧，品牌意识增强。
未来几年内徐州房地产业将会重新洗牌，房地产业将兼并重组、强强联合，以实现规模经营。
为吸引更多的居民消费，房地产开发商不但注重对住宅价格的把握，还在住宅品质的提高上下了更大的功夫。
——数字小区将倍受中产以上阶层青睐。
家庭内部将开始建立自己的数字化管理平台，百姓通过家庭信息网络，不仅可以获得视频点播、网上娱乐、收发信件、远程教育、医疗、购物等各种信息服务，而且能对家庭报警、安全防护、水电计量、紧急呼叫等多种功能实现统一控制，尽享高科技带来的安全、高效和便捷。
第三部分
徐州住宅区域市场分析
一、住宅市场分区
根据徐州历史发展和区域上的特色，结合整个徐州市房地产发展的现状，可以将徐州市区住宅市场进行合理的区片划分，便于对徐州房地产市场进行分析，我们将徐州划分为四个区域，分别为：
市中心区；
南区；
二、三环线以内区和二、三环线以外区。
二、各区域住宅市场分析
1、区域环境分析
A、区域范围：
——区域主要是指徐州市城区内，南到云龙湖、市民广场及和平路，西至二环西路，向北向东皆以黄河故道为界，即故道以内的区域。
——区域以市政府为中心，以彭城广场、人民广场为热点，本市内主要政府和企业机构及著名的大型商场皆云集于此，组成了徐州市内的黄金区域，使本区域具有徐州市其他区域所无法比拟的先天优势。
B、区域环境
——区域环境可以分为三个部分，其一，由黄河故道和中山路、和平路所包围的城市中心区为成熟的中心商业区；
第二，淮海西路以南至市民广场、云龙湖的高中档住宅区；
其三是黄河故道以南、淮海西路以北的市中心老住宅区。
——市中心集中商业区为徐州市重点建设的三个中心商业区之一，即彭城广场商圈所在地，本区域集中了徐州的部分中高档商场，如金鹰国际购物中心、金地商都是徐州的高档SHOPPINGMALL；
银行、医院、酒店广泛分布，中、小学校，影院，茶楼等生活配套设施也相当齐全，且档次在徐州也属中高档。
——市中心高中档住宅区南依靠云龙湖、云龙山及在建中的市民广场，整体环境较好，汇集了云龙公园、滨湖公园、人民广场、市体育场、市电视台，教育学院等公共设施，另外银行、商场、医院等配套也较齐全。
与淮海西路相连的人民广场已初步形成徐州市区西部的商业中心，目前有较多的商业、办公、高档公寓在售在建，发展前景较好。
——市中心老住宅区为徐州市老城区，开发较早，故人口较为密集，居民小区众多，部分居民区较陈旧。
故本区域总体环境状况一般，有众多亟需改造之地，而改造成本又相当高，短期内部分地区脏、乱、差的面貌较难改变。
C、交通环境
——南北向的中山路、解放路、西安路和东西向的淮海路、建国路、黄河南路是市中心区域的纵横交通要道。
各主干道也有良好的绿化布置。
区域内多数地段道路平坦宽阔，卫生状况良好，也无外来人口聚集。
——区内道路大多宽敞，少有交通阻塞。
中心区域路况较好，而外围地区路边绿化欠佳。
目前苏堤北路、夹河街、吴庄及关庄周边的路况较差，对市民的交通影响较大。
——公共交通以公交车为主，区内有数十条公交线路通达全市各地和火车站，出行较为方便。
像彭城广场、淮海东路附近均为重要的公交车集散地。
2、个案情况详列
案名
总建规模（㎡）
房屋类型
单价范围（元/㎡）
均价（元/㎡
面积范围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
主力总价
（万元）
工程进度
销售率
锦绣嘉园
10万
小高层
2460-3600
3000
110-159
三房
149-159
44.7-47.7
准现房
50%
都市家园
5万
高层
2190-2750
2500
94-150
二房
94-127
23.5-31.8
90%
新都大厦
2.3万
小高、高层
2400-3000
2800
146-220
111-139
31.1-38.9
外立面
20%
嘉铭苑
1860-2040
1900
98-138
只剩
117/138
22.2/26.2
现房
65%
黄河景园
4.2万
——
100-176
122-156
31-45
结构封顶
35%
万通佳苑
3.5万
2200-2620
2400
110-188
128-188
望湖大厦
------
2400-3800
140-165
160
48
78%
建国公寓
0.5万
多层
1780-2200
2000
80-128
80-110
16-22
92%
旺角楼
1998-2250
2100
88-155
102-121
21.4-25.4
90
锦江豪庭
2260-3333
144-174
142-160
40-45
梅园公寓
1870-2420
2200
115-194
140
30.8
70%
——目前在售项目以小高层、高层供应为主，且有增加趋势，土地紧缺、地价较高使中心地段成为小高层和高层主要聚集区，但每个小区的供应量不大，多数为二、三幢楼。
——代表项目有锦绣嘉园、都市家园、黄河景园等，这些项目的整体档次较高，产品的营销包装、售楼处的规划较好。
——在售项目基本上为准现房，但有几个项目已开始动工，因此未来市场的供应量较为充足。
3、供应态势分析
——主要在售楼盘的总建规模在5万平方米以内，开发的规模不大；
但也有的项目开发量较大像锦绣嘉园就有约10万平方米的总建规模，这在地块紧缺的市中心区域已属于大盘了。
——目前市中心在售项目的总体供应量在40万平方米以上，但由于上述项目已销售较长时间，已去化较多，所剩的余的有较多是面积较大、房型较差的产品，市场上正在启动的项目有10多万平米，后续供应量较大。
4、产品规划分析
——区域内部的差异较大，故物业类型多样，多层、小高层和高层皆有，小高层和高层集中在中心地段。
——规划参差不齐，鲜有特色和亮点。
表现力一般，规划和景观上的规划理念有待于进一步提高。
——区域项目量体大小不一，既有600户左右的较大规模物业，如锦绣嘉园；
又有量体甚小的建国公寓（总建面积仅5000㎡）。
这是由该区域的特殊的地理位置和物业档次所决定的，高昂的地价使该区域采取“见缝插针”式的开发，这也是这一区域内高层物业占主力的客观原因之一。
——多层一梯两户为主，小高层、高层为一梯多户规划。
——房型进深较大，鲜有充分考虑采光、通风、动线和私密的房型。
处于房型设计的变革时期。
——区域项目仍是以二、三房为主力，除新都大厦三房面积较为紧凑外，区域内三房面积一般都在120平方米以上，最大三房当属万通佳苑，达到188平米。
二房量体相对较少，二房面积一般集中在100-120㎡。
——市中心的位置，面向高端的客户群，是出现大房型的主要原因，但目前市场上的大房型去化较慢。
所以市中心的房型面积经济型和适中型的比例应有所增加。
5、价格态势分析
——区域项目的均价基本在2000元/㎡以上，均价最高的是锦绣嘉园和望湖大厦达到3000元/㎡，而均价较低的是嘉铭苑为1900元/㎡。
——地段、环境影响价格。
市区中心地段项目均价在2500元/平米以上，市中心西部老住宅区为徐州市老城区，居民小区众多，总体环境一般，相对应的房价较低。
——楼盘品质、特色对价格的影响明显。
锦绣嘉园由于品质较高于周边楼盘，加上环境、地段也较优，其售价有较大提高。
望湖大厦的品质、环境优势较为明显，也提升了项目得到价格。
6、营销态势分析
——住宅市场营销方面表现参差不齐。
既有发展商自己的营销队伍自销，又有行销代理。
其中嘉铭苑的行销由祥源公司全程代理。
该公司是
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