房地产前期策划建议书.doc

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四川省成都市龙泉驿区

房地产项目

前期研究策划

初步建议书

深圳市云灏房地产经纪评估有限公司

二OO二年七月二十八日

敬启者：

中铁五局集团

成都天泉置业有限公司

有关：

成都市龙泉驿区房地产项目前期研究策划工作

本公司蒙 贵司之邀请，为上述房地产项目之前期研究策划工作提交物业发展初步建议书。

敬请查收

1.市场背景调研分析

调查目的：

针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。

调查思路——从宏观到微观，从整体到局部

项目发展背景分析

市场背景分析结论

整体供应

片区供应

经济概况

城市发展战略

房地产市场状况

个盘分析

消费者特征

社会经济及城市发展战略概况

寻找市场切入点

互动分析

`1.1成都市社会经济及城市发展战略

成都——四川省会——西南重镇、山中平原、川人所往

西南中心——西南科技、商贸、金融中心

文化名城——2300多年的历史文化名城

风光民俗——独具魅力的旅游胜地

开放之都——西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市

1.1.1社会经济发展概况

经济发展综述——

成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。

1999年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。

成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。

城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积12390平方公里，市区面积129平方公里，平原仅占40.1%，全市共有8区4市8县。

2000年成都市总人口达到1013.35万人，比上年增加1%左右，市区人口为330万人，人口平均密度为每平方公里765人，平原地区为1000人/平方公里以上。

改革开放20多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。

特别是"九五"计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。

2001年全市国内生产总值达到1419亿元，年均增长13.1%，提前实现了国内生产总值较1980年"翻三番"和人民生活达小康的目标。

一、二、三产业增加值比重由1995年末的14.6:

43.4:

42调整为2001年末的8.9:

45.3:

45.8，产业结构趋向合理。

社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。

基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。

全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。

成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。

　　成都对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市40优行列。

有国家级的开发区3个，省级开发区5个，都已形成规模。

2001年实际利用外资3.1亿元，实现进出口总额（海关口径）18.9亿美元。

外商投资的大项目和大企业增加，美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界500强企业来蓉投资和设立代表处达60多家。

成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大温尼伯市等9个国外城市结为友好城市,与国内16个大中城市建立友好合作关系。

　进入新世纪，成都将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使成都成为西部大开发的亮点，国内外关注的热点。

为此，成都绘制了未来发展的宏伟蓝图，确定了新世纪前10年"构建西部战略高地，基本实现现代化"的总体奋斗目标，提出了"十五"奋斗目标，即：

全市国内生产总值年均增长10%以上，到2005年人均国内生产总值达到2500美元。

社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经济结构得到调整优化，到2005年，三次产业增加值比例调整为7:

45.5:

47.5，城市化水平达到38%以上。

城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取得明显成效，形成现代化城市的基本框架。

人民生活初步达到宽裕水平，城镇居民人均可支配收入年均增长８％，农民人均可支配收入年均增长6%左右。

社会保障体系健全，各项社会事业全面发展。

开发区发展情况——

成都高新技术开发区

始建于1988年。

1991年3月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996年3月成立成都高新技术产业开发区管理委员会，作为成都市人民政府派出机构，行使市级管理权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。

该开发区位于成都市南郊，面积47平方千米,人口20万人，紧临成都火车南站和双流国际机场，市区的一环路、二环路和成（都）乐（山）高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基本完成25平方千米起步区的建设，共投入基本建设资金15亿元，各类基本建设项目开工面积166万平方米，竣工面积78万平方米，水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模，中小学校配套设施相继投入使用，银行、税务、海关均设立分支机构，区内还设有进出口公司和保税仓库，为投资者提供全方位服务。

成都市高新区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势产业。

到2000年底，成都高新区引进各类企业3600多家，注册资本近120亿元，其中外商投资企业300多家，总投资10亿多美元，世界500强已有11家在这里投资兴办独资、合资企业。

有高新技术企业378家，分别占四川省和成都市的55％和73%，高新技术企业实现产值占全区工业总产值的54%。

有年产值过10亿元的企业5家，过亿元的企业34家，过千万元的企业80家。

目前，成都高新区成为中国西部外商投资最多、发展较好的区域。

成都经济技术开发区

成都经济技术开发区创建于1990年,总体规划面积26平方千米。

2000年2月国务院办公厅正式批复同意成都经济技术开发区列为国家级经济技术开发区，成为四川省第一个国家级经济技术开发区。

该区位于成都市东的龙泉驿区,处于成都市向东向南发展战略确定的区域内,距市中心13.6千米。

开发区地理置优越,交通方便,成-渝、成-昆铁路环绕开发区,成渝高速公路穿区而过,距成都双流国际机场30千米。

　成都经济技术开发区高标准、高起点地进行开发建设，开发区已投入近12亿元用于道路、通讯、供水、供电、供气等基础设施和市政服务设施建设。

建成总长28公里,宽分别为50、40、30米的三条主干道和四条支干道，与国道、省道沟通成网,形成四通八达的交通网络;建成日供水25万吨供水设施,建成110千伏、220千伏变电站各一座;日输天然气30万立方米;新建的邮政大楼和15万门程控电话主机大楼和移动电话机站已投入使用,开办了国际国内电信和邮政快递业务；新建的电视台、宾馆、商贸、金融、医院、中小学校、各类专业市场已相继投入使用。

城市综合配套服务设施日趋完善,配套功能齐全,具备接纳现代化大工业进区建设的条件。

成都经济技术开发区引进了一批高附加值、高创汇项目,如中美合资埃蒙雷塞电源电器有限公司、中日合资华川·雅马哈摩托车部品有限公司,中外合资晶华光学有限公司、美国RBI、澳大利亚的BHP、北京汇源集团等。

目前,开发区已形成了以机械及汽（摩托）车制造、电子通讯设备制造、新型建材、医药食品、精细化工等为主的产业结构，共有大型企业120多家。

2000年实现国内生产总值26.1亿元，工业增加值8.7亿元,入库税收1.3亿元,出口1033万美元。

成都海峡两岸科技产业开发园

成都海峡两岸科技产业开发园以建设中国内陆地区第一流工业园为目标，全国首家由海峡两岸共同投资,联合成片开发的西南最大综合工业区。

借鉴台湾新竹科学园区和高雄出口加工区的成功经验,以台商（外商）投资为主，按国际II类工业区标准设计,规划面积6平方千米。

区内基础设施配套齐全,建有道路5条,路宽分别为16、20、25、45米;6000门5ESS程控交换机已于1993年初开通使用;日供水8万吨的专用自来水厂设计已经完成,首期日供水2.5万吨的工程已建成并投入使用;完成了供气20万立方米的设计工作,已实现首期供气2万立方米/日。

已逐步形成以食品加工为特色,医药、轻工和电子相配套的产业体系。

2001年实现国内生产总值4.38亿元,入库税收0.6848亿元,出口843万美元。

西南航空港经济开发区

1993年经四川省人民政府批准为省级经济开发区。

该开发区位于成都外南机场路双流段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长45千米,南北宽4千米，规划面积13平方千米，起步区4平方千米。

开发区以第三产业为主，带动第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。

开发区投资环境优越，距成都市区仅6千米，地势平坦，境内交通发达，西有国际空港成都双流国际机场，东有成昆线成都火车南站，高等级的机场公路，德（阳）乐（山）大件路穿越全境，集航空、铁路、公路于一地,具有得天独厚的交通优势，区内各项基础设施完善，水、电、气、通讯全部配套，现有110千伏变电站一座，为成都大电网覆盖区，电能质量好，实行环网供电；航空港邮电局已建成。

1万门程控电话已开通；建成日供气10万立方米的天然气配气站1座；,建成总装机能力达2.2万门程控电话交换机,新建20～40米高等级道路9条计15公里,区内道路网已基本形成,排污、排水系统逐步完善。

开发区引进了德国拜耳（四川）动物保健公司、泰国正大集团等60多个外商投资项目,形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主，兼具第三产业的产业体系。

2000年,实现国内生产总值6.08亿元,工业增加值6.11亿元,入库税收1.15万元,出口981万美元。

新都卫星城工业开发区

始建于1985年，是四川省发展最早，以开发高新技术产业为主的工业区，1994年经四川省人民政府批准列入省级重点开发区。

工业区距市区10千米。

全区规划面积18平方千米,现已完成开发面积6平方千米，规划为工业、商贸、旅游、生活四个功能小区，并以电子、机械、食品、化工、旅游、房地产等为开发重点。

现已建成的电子、机械、食品小区已初具规模。

开发区内基础设施较为完善,德阳-乐山高等级大件路、成都-绵阳高速公路、成都市外环线和国道108线穿越开发区;宝鸡-成都、成都-重庆、成都-达川等4条铁路通过开发区所在的新都县境内。

开发区内有8条标准水泥道路已建成投入使用。

开发区所处的新都县率先在成都市各郊区（市）县中开通了程控电话,市话交换机总容量已达38000线,可与180多个国家和地区以及国内400多个城市直拨电话,并已建成移动电话基站3座。

区内已建成100千伏变电站2座,拥