山西省房地产估价师《经营与管理》:资金时间价值大小的决定因素模拟试题.docx
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2016年山西省房地产估价师《经营与管理》:
资金时间价值大小的决定因素模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列关于住房公积金的表述中,正确的是。
A:
每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B:
住房公积金的缴存比例一般不得低于5%,原则上不得超过15%
C:
职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D:
个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别,应免征个人所得税
E:
执行层的组织协调
2、某宗建筑密度为50%,土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼,均价为5000元/㎡,房地产总价为2000万元,楼面地价为1200元/㎡。
该宗土地的总价为万元。
A:
96
B:
192
C:
240
D:
480
E:
工业用地的监测点评估价格
3、采用收益法测算房地产价格时,公式表示()。
A.房地产净收益按-固定数额逐年递增
B.房地产净收益按-固定数额逐年递减
C.房地产净收益按-固定比率逐年递增
D.房地产净收益按-固定比率逐年递减
4、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级,其中四级资质注册资本应在__万元以上。
A.100
B.800
C.2000
D.5000
5、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。
A.房地产开发贷款
B.房地产抵押贷款
C.债务融资
D.权益融资
6、不属于风险估计与评价常用的方法是__。
A.调查和专家打分法
B.解析方法
C.概率估算法
D.蒙特卡洛模拟法
7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
8、房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点分析和保本点分析两种,两者主要差异在于__的设置。
A.项目定位
B.盈亏系数
C.平衡点
D.风险临界值
9、下列市盈率的表达式中,正确的是__。
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流
10、甲土地的单价2100元/m2,建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/m2,建筑容积率为__。
5,该两块土地的总价相比__。
A.甲的等于乙的
B.甲的高于乙的
C.甲的低于乙的
D.难以判断
11、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率,据此可以判断该类商品住宅的需求。
(2009年试题)
A:
完全无弹性
B:
为单一弹性
C:
富有弹性
D:
缺乏弹性
E:
执行层的组织协调
12、以开发居住物业见长的房地产开发企业,在其经营策略中投资一定比例的商业物业,这是通过投资项目的组合来提高收益、降低风险。
A:
地理区域
B:
时间分布
C:
物业类型
D:
收益形式
E:
借款合同
13、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者,属于。
A:
房地产开发经营业
B:
房地产咨询业
C:
房地产估价业
D:
房地产经纪业
E:
房地产估价机构必须加盖公章
14、起修正作用的一般原则中,又称为审慎原则、保守主义。
A:
形式重于实质原则
B:
实质重于形式原则
C:
重要性原则
D:
谨慎原则
E:
执行层的组织协调
15、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡,房地总价值为4000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2500万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地价值为1500万元.如果按房地价值分摊方法计算,则甲公司拥有的土地数量为。
A:
466㎡
B:
496㎡
C:
506㎡
D:
596㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
16、房地产估价师执业资格考试,由负责。
A:
住房和城乡建设部
B:
国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门
C:
国务院建设行政主管部门
D:
国务院人事主管部门
E:
执行层的组织协调
17、某房地产占地面积40000㎡,上存楼房三栋。
甲楼4层,每层建筑面积均为3000㎡:
乙楼建筑面积为3层,每层6000㎡;丙楼6层,每层7500㎡,则该宗土地的建筑覆盖率为。
A:
242.4%
B:
50%
C:
41.25%
D:
187.5%
E:
工业用地的监测点评估价格
18、已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.23%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣的好处为0.5%,则报酬率为__。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
19、业主公约由__制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
20、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/㎡,后街路线价为3800元/㎡,如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为m。
A:
22
B:
28
C:
38
D:
50
E:
工业用地的监测点评估价格
21、建造师初始注册者,可自资格证书签发之日起年内提出申请。
逾期未申请者,需符合本专业继续教育的要求后方可申请初始注册。
A:
3
B:
5
C:
6
D:
9
E:
房地产估价机构必须加盖公章
22、下列不属于直接代为登记的房屋包括__。
A.房地产行政主管部门直管的公房
B.依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C.有人主张权利的房屋
D.无人主张权利的房屋
23、现金流入与现金流出之差称为__。
A.现金波动值
B.现金后期值
C.净现金流量
D.现金流量差值
24、某建筑物的建筑面积为200㎡,有效经过年数为12年,重置价格为800元/㎡,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A:
10.2
B:
11.0
C:
11.3
D:
11.5
E:
工业用地的监测点评估价格
25、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇,如果一年后楼宇竣工交付使用时,楼价上涨了15%,则其预付款的收益率是__。
A.3%
B.75%
C.133%
D.35%
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、预期原理是等估价方法的理论依据。
A:
市场比较法
B:
收益法
C:
成本法
D:
假设开发法
E:
路线价法
2、下列污染类型中,属于辐射污染的有__。
A.灯光污染
B.视觉污染
C.高压输电线污染
D.垃圾臭气污染
E.医疗照射
3、下列属于成本租金构成的内容有。
A:
折旧费
B:
维修费
C:
管理费
D:
保险费
E:
房产税
4、下述各项中,属于房地产供给分析内容的是()。
A.吸纳率分析
B.房地产市场的商业周期分析
C.家庭规模与结构分析
D.投资购买和使用购买的比例分析
5、对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时,项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元,则其中最敏感的因素是.(2008年试题)
A:
地价
B:
建造成本
C:
贷款利率
D:
资本化率
E:
借款合同
6、某宗房地产,使用面积为830平方英尺,成交总价为7万美元,于成交时一次付清。
人民币的年利率为5%,人民币与美元的汇率为1美元=7.7395元人民币,建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积,(1平方英尺=0.09290304平方米),该宗房地产的实际成交价格为()元人民币/平方米建筑面积。
A.7026.14
B.6258.75
C.7010.34
D.6323.58
7、收益法适用的条件是房地产的__。
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
8、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。
A.特定时段
B.任何一时段
C.特定时间
D.任意时间
9、购房人发现商品房质量有问题,不能选择退房的情形有__。
A.使用一年后发现屋面漏水
B.办理房屋所有权证后,确认房屋主体结构有质量问题
C.办理房屋所有权证前,确认房屋主体结构有质量问题
D.尚未使用即发现下水管道堵塞
E.下雨时发现外墙渗水
10、以下可以提取现金的银行存款账户是__。
A.一般存款账户
B.基本存款账户
C.临时存款账户
D.专用存款账户
E.特别存款账户
11、根据《中华人民共和国物权法》,不动产登记费按收取。
A:
面积
B:
套
C:
成交价格
D:
件
E:
执行层的组织协调
12、以出让方式取得熟地土地使用权时,土地出让地价款包括.(2008年试题)
A:
土地出让费
B:
征地拆迁费
C:
基础设施建设费
D:
土地转让费
E:
契税
13、下列房地产权利的种类中,属于他物权的有__。
A.所有权
B.土地使用权
C.地役权
D.典权
E.租赁权
14、《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行。
A:
网上申报
B:
网上受理
C:
网上审批
D:
即时申报、受理和审批
E:
直接申报、受理和审批
15、根据《城市房屋拆迁管理条例》,拆迁范围确定后,拆迁范围内的个人不得。
A:
转让房屋
B:
租赁房屋
C:
迁移户口
D:
新建、扩建、改建房屋
E:
改变房屋和土地用途
16、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点(或基点)。
A:
纽约同业拆放
B:
中国香港同业拆放
C:
伦敦同业拆放
D:
新加坡同业拆放
E:
借款合同
17、某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为。
A:
5.00%
B:
7.50%
C:
18.36%
D:
28.85%
E:
借款合同
18、__是宏观经济政策的第一个目标,一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。
A.充分就业
B.价格稳定
C.经济增长
D.国际收支平衡
19、房地产开发项目融资过程包括()。
A.资金筹措
B.直接融资
C.间接融资
D.资金供应
20、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。
A:
国家机关用地
B:
商品住宅用地
C:
学校用地
D:
高速公路用地
E:
国家重点扶持的能源项目用地
21、下列气态污染物中,对建筑物有腐蚀作用的有。
(2006年房地产经纪人相关知识试题)
A:
二氧化硫
B:
一氧化氮
C:
一氧化碳
D:
甲醛
E:
碳氢化合物
22、根据《房产测量规范》的规定,下列项目中计算一半建筑面积的是__。
A.无顶盖的室外楼梯
B.无柱的雨篷
C.无顶盖的阳台
D.房屋之间无上盖的架空通廊
23、当计息周期短于一年时,实际利率与名义利率的关系是
A:
名义利率大于等于实际利率
B:
实际利率大于名义利率
C:
名义利率等于实际利率
D:
实际利率小于名义利率
E:
借款合同
24、按投资业务划分,房地产投资信托基金分为。
A:
权益型
B:
抵押型
C:
混合型
D:
质押型
E:
提存型
25、属于直接融资方式的有。
(2001年试题)
A:
抵押贷款
B:
赊销
C:
发行股票
D:
发行债券