山东省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构合并分设考试试卷.docx

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山东省2017年房地产估价师《制度与政策》：

房地产估价机构合并、分设考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为．【2006年考题】

A：

2593元／㎡

B：

2619元/㎡

C：

2727元/㎡

D：

2862元/㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

2、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：

成交价格

B：

理论价格

C：

评估价值

D：

市场价格

E：

工业用地的监测点评估价格

3、住房公积金的缴存比例一般不得低于。

A：

3％

B：

5％

C：

10％

D：

12％

E：

执行层的组织协调

4、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__

A．大青叶

B．鱼腥草

C．败酱草

D．水牛角

E．白头翁

5、某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50％，余款一年后支付；假设年折现率为6％，使用面积与建筑面积的比率为75％，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元／㎡。

A：

5680

B：

5830

C：

5850

D：

7574

E：

工业用地的监测点评估价格

6、收益递增递减原理可以帮助我们确定__。

A．最佳用途和最佳规模

B．最佳集约度

C．最佳规模和最佳集约度

D．最佳用途

7、运用假设开发法估价必须考虑资金的。

A：

实用价值

B：

有效价值

C：

折算价值

D：

时间价值

E：

工业用地的监测点评估价格

8、收益性物业管理的对象为（）。

A．物业所有者

B．物业使用者

C．建筑物及其附属设施

D．土地

9、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元．此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。

该房地产的价格为（）万元。

A．695.83

B．681.25

C．715.83

D．718.75

10、城市维护建设税实行的是。

A：

累进税率

B：

累退税率

C：

定额税率

D：

地区差别税率

E：

执行层的组织协调

11、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。

在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—__。

A．报告期灭失量

B．最低销售量

C．工程量

D．盈亏平衡点量

12、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：

在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：

土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：

土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：

需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

E：

房地产估价机构必须加盖公章

13、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。

A：

个人企业

B：

合伙企业

C：

集体所有制企业

D：

全民所有制企业

E：

执行层的组织协调

14、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。

A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积

C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价

15、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来价格资料

C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料

16、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、、财政监督”。

A：

社会监督

B：

政府监督

C：

银行专户

D：

审计监督

E：

执行层的组织协调

17、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。

法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。

A：

该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金

B：

该房改房现时上市交易的正常价格

C：

现时该房屋的房改成本价

D：

当时该房屋的房改成本价

E：

工业用地的监测点评估价格

18、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。

A．及时性

B．简便性

C．明晰性

D．可比性

19、关于投资组合理论的说法，正确的是。

A：

投资者应选择毫无风险的投资组合

B：

投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C：

投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D：

投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

E：

借款合同

20、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

21、房地产估价师续期注册的有效期为__年。

A．一

B．二

C．三

D．四

22、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始自开发期为2年。

根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元/㎡。

若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。

A：

766

B：

791

C：

913

D：

1046

E：

工业用地的监测点评估价格

23、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年

B．1年

C．1年半

D．2年

24、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

A：

10.2

B：

11.0

C：

11.3

D：

11.5

E：

工业用地的监测点评估价格

25、基准地价系数修正法的基本原理是__。

A．收益原理

B．替代原理

C．地租理论

D．区位理论

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。

A．完成工程设计和合同约定的各项内容

B．对当地居民有所安置

C．建设单位已按合同约定支付工程款

D．有施工单位签署的工程质量保修书

2、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有。

A：

利率是由储蓄和投资决定的

B：

利率是由货币的供求决定的

C：

利率是由可贷资金的供求决定

D：

利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E：

货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

3、国有土地所有权由代表国家行使。

A：

国务院

B：

国务院土地行政主管部门

C：

市、县人民政府

D：

市、县人民政府土地行政主管部门

E：

执行层的组织协调

4、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。

A．投保人

B．被保险人

C．被保险人和受益人

D．投保人、被保险人和受益人

5、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。

A．交换价值

B．公开市场价值

C．投资价值

D．理论价格

E．标定地价

6、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。

A：

2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》

B：

根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內（含3％）的，据实结算房价款

C：

根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房

D：

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定

E：

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计

7、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有。

A：

基准地价

B：

市场交易价

C：

标定地价

D：

房屋的重置价格

E：

市场成交价

8、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。

A．比例

B．超额累进

C．全额累进

D．幅度定额

9、下列不属于金融范畴的是。

A：

货币

B：

信用

C：

商品

D：

银行

E：

执行层的组织协调

10、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率

B．承租人愿意承担的费用

C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系

11、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。

A．物业管理

B．房屋施工

C．房屋工程监理

D．房地产开发

12、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率

B．贷款利率

C．折现率

D．机会成本

13、最高额抵押权确定的情形有。

A：

最高额抵押权已转让

B：

新的债权不可能发生

C：

抵押人破产

D：

约定的债权确定期限届满

E：

抵押财产被查封

14、下列有关各种弹性的表述中，正确的有__。

A．奢侈品的需求价格弹性相对较大

B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小

C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品

D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品

E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性

15、某企业12月末部分资产和负债余额如下：

现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。

则该企业流动资产比率是。

A：

40％

B：

50％

C：

200％

D：

250％

E：

执行层的组织协调

16、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。

A．市场需求容量调查

B．消费者行为调查

C．市场营销因素调查

D．竞争情况调查

17、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A．20，200

B．50，300

C．30，500

D．30，300

18、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

A：

委托人、拍卖人无过错

B：

委托人、拍卖人有过错

C：

买受人过错

D：

声明不保证

E：

声明保证

19、普通股票的国家股的持有人必须是。

A：

国务院授权的部门

B：

国务院授权的机构

C：

由地方人民政府授权的部门

D：

由地方人民政府授权的机构

E：

由地方人民政府授权的个人

20、下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是。

A：

承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用

B：

承担民事责任的方式，只能单独适用

C：

承担民事责任的方式，不可以单独适用，但可以合并适用

D：

承担民事责任的方式，可以单独适用，但不可以合并适用

E：

执行层的组织协调

21、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为__。

A．1468万元

B．1333万元

C．1500万元

D．1287万元

22、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋