润东融洲风情可行性研究报告.docx
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润东融洲风情可行性研究报告
润东·融洲风情
可
行
性
研
究
报
告
目录
第一章总论1
1.1项目提要1
1.2可行性研究报告的范围与依据1
1.3主要的技术和经济指标4
第二章项目背景5
2.1项目的申报5
2.2项目建设的重要性与必要性6
2.3项目拟建区域（项目区）的基本情况10
2.4项目承担单位（项目法人单位）的基本情况12
第三章市场预测与分析14
3.1本地及周边市场现状的调查14
3.2外地市场供需情况的预测14
3.3产品的价格预测16
3.4产品的市场竞争能力、市场风险性分析18
3.5产品的基本营销策略20
第四章项目地点的选址21
4.1项目选址的原则和基本思路21
4.2场址选择（附图）22
4.3项目区的建设条件23
第五章项目总体方案设计26
5.1项目建设的指导思想26
5.2项目建设总体方案27
5.3项目建设内容与规模32
5.3主要生产技术路线33
5.5工程建设规划35
5.6项目实施计划37
第六章环境保护与安全生产38
6.1项目区环境现状分析38
6.2项目运行中对环境的影响以及可能产生的主要污染物及治理措施38
6.3项目设计采取的环保标准及主要安全生产措施38
第七章项目的组织与管理41
7.1项目筹建时期的组织与管理41
7.2项目运营时期的组织与管理；42
7.3劳动定员与技术培训。
47
第八章项目总投资和财务估算与资金筹措48
8.1总投资估算48
8.2资金筹措方式与渠道55
8.3投资使用计划56
8.4项目运营的成本与收入估算56
第九章效益分析60
9.1经济效益分析60
9.2社会效益分析64
9.3生态效益分析65
第十章结论与建议67
10.1可行性研究的结论67
10.2主要建议68
附件 70
第一章开发商背景
广西融水润东投资置业有限责任公司，注册资金人民币5000万元。
本公司属独立核算、自负盈亏的有限责任公司，具有独立法人资格，并获自治区建设厅颁发房地产开发三级资质证书，目前正在申报二级开发资质。
分支机构设有融水分公司。
公司有在职员工55人，其中专业管理人员15人、工程技术人员15人，是一支年轻、充满活力的经营管理、技术队伍，管理层均为大专以上学历，具有较高的文化素质和水平。
其中有土建、水电、财会、房地产经营管理、金融投资等各种专业人才。
同时，为了经营开发好项目，公司从南宁、柳州等开发成熟地区邀请了一些设计、物业管理、营销专业人员对项目进行咨询指导，从人才、技术、理念等各方面整合资源，实实在在打造一个优质项目。
本公司秉承“勤奋、务实、创新”的企业精神，注重各种资源的优化整合，采用资本运作模式对项目进行联动开发，从而达到规避风险、良性运作、快速发展的目的。
通过科学管理（即制度管理，“法治”）和文化管理（即企业文化管理，“文治”），打造企业的核心竞争力：
即“以人为本”，体现了本公司现代企业文化管理的宗旨；“讲究经营之道”，强调了本公司企业理念与经营战略的组合；“培育企业精神”，涵盖了本公司企业规章制度、企业风貌和企业道德的建设内容；“塑造企业形象”，综合了本公司项目形象、服务形象和员工形象等的建设发展要求。
本公司将在企业发展过程中，注重铸造优良的企业品牌与企业形象。
第二章 项目的综合技术经济指标
“润东●融洲风情”项目规划总用地面积212315.77m2（合318亩），总建筑面积391782.538m2，总投资约6.6亿元，共分两期进行开发。
项目一期工程规划占地面积93870.1m2（合140亩），建筑面积155128.09m2，总投资额约为3亿元，共建52栋，住宅楼29栋，三至四层商业17栋及酒店1栋，共计商品住房1094户（不含商住）；项目二期工程占地面积118445.67m2（合178亩），建筑面积236654.448m2,预计总投资约4亿元，共建约38栋，小高层15栋，商住及住宅楼约23栋计约2112（不含商住）套商品住房。
项目地块主要经济指标表
一期
总占地面积
二期
1、规划总占地面积
212315.77m2
93870.1m2
118445.67m2
2、规划建筑总面积
391782.538m2
155128.09m2
1236654.448m2
多层住宅建筑面积
295657.8m2
103886.72㎡
236654.448
酒店建筑面积
13233.6㎡
商业建筑面积
73523.1m2
51033.7m2
22489.4m2
3、地下车库面积
19426.3m2
6010.32m2
13415.98m2
4、道路面积
10263.73㎡
5、公共建筑面积
40㎡
6、架空层建筑面积
3150.63㎡
826．92㎡
7、绿地率
35.02%
29%
39.8%
8、容积率
1.84528
1.65258
1.998
9、总户数
3206（不包括商住）
1094户（不含商住）
2112户（不含商住）
10、停车位数
1621
729
892
项目一期工程规划建筑造价及建设规模
根据项目一期工程建设规划许可证审批单记载内容，一期工程52栋商品房的建筑造价及建筑面积如下表列示（单位：
万元、平方米）：
楼号
层数
造价
单位造
商铺建筑面积
架空层建筑面积
住宅面积
建筑面积
价
多层住宅建筑面积
小高层住宅建筑面积
1#
6+1
485.45
0.10860
0.00
573.33
3896.70
0.00
4470.03
2#
6+1
322.14
0.10810
0.00
382.22
2597.80
0.00
2980.02
3#
6+1
302.37
0.12000
831.86
0.00
1687.90
0.00
2519.76
4#
6+1
586.45
0.10860
0.00
688.81
4711.32
0.00
5400.13
5#
6+1
642.24
0.14000
1472.56
0.00
3114.88
0.00
4587.44
6#
6+1
696.47
0.14000
1687.55
0.00
3287.20
0.00
4974.75
7#
6+1
589.19
0.14000
0.00
530.37
3678.12
0.00
4208.49
8#
6+1
634.31
0.14000
0.00
0.00
4530.76
0.00
4530.76
10#
6+1
642.24
0.14000
1472.56
0.00
3114.88
0.00
4587.44
11#
6+1
536.55
0.14000
1264.41
0.00
2568.08
0.00
3832.49
12#
6+1
461.75
0.14000
1219.47
0.00
2078.72
0.00
3298.19
13#
6+1
412.35
0.14000
953.74
0.00
1991.61
0.00
2945.35
14#
6+1
373.91
0.14000
0.00
0.00
2670.81
0.00
2670.81
S-1#
3
117.54
0.13800
851.72
0.00
0.00
0.00
851.72
S-2#
3
341.23
0.13800
2472.66
0.00
0.00
0.00
2472.66
S-3#
2
257.59
0.13800
1866.58
0.00
0.00
0.00
1866.58
H-1#
6
292.35
0.12880
450.33
0.00
1819.50
0.00
2269.83
H-2#
6
358.06
0.12880
599.50
0.00
2180.50
0.00
2780.00
H-3#
6
411.76
0.12880
650.62
0.00
2546.25
0.00
3196.87
H-4#
6
438.18
0.12880
675.03
0.00
2726.95
0.00
3401.98
H-5#
6
423.12
0.12880
0.00
0.00
3285.09
0.00
3285.09
H-6#
6
282.32
0.12880
0.00
0.00
2191.90
0.00
2191.90
H-7#
6
423.12
0.12880
0.00
0.00
3285.09
0.00
3285.09
H-8#
6
306.87
0.14000
0.00
0.00
2191.90
0.00
2191.90
H-9#
6
306.87
0.14000
0.00
0.00
2191.90
0.00
2191.90
H-10#
6
459.91
0.14000
0.00
0.00
3285.09
0.00
3285.09
H-11#
6
423.12
0.12880
0.00
0.00
3285.09
0.00
2285.09
H-12#
6
141.51
0.12880
0.00
0.00
1098.71
0.00
1098.71
H-13#
6
386.28
0.12880
0.00
0.00
2999.05
0.00
1999.05
H-14#
6
325.70
0.10860
0.00
0.00
2999.05
0.00
2999.05
H-15#
6
325.70
0.10860
0.00
0.00
2999.05
0.00
2999.05
H-16#
6
325.70
0.10860
0.00
0.00
2999.05
0.00
2999.05
HS-1#
2
91.87
0.14000
656.22
0.00
0.00
0.00
656.22
B-1#
12
1957.73
0.14000
0.00
0.00
0.00
13983.77
13983.77
B-2#
4
82.50
0.14000
589.32
0.00
0.00
0.00
589.32
B-3#
4
76.09
0.14000
543.51
0.00
0.00
0.00
54
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