吉安市住宅物业管理条例最新版Word格式.docx

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第二章物业管理区域及配套设施设备

第七条建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当依法向物业所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门提出划分物业管理区域申请，县（市、区）人民政府物业管理主管部门按照国家、省有关规定核定物业管理区域，出具核定意见，并将核定意见抄送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

物业管理区域核定后，建设单位在出售房屋时，应当将下列内容向买受人明示，并作为房屋买卖合同的附件：

（一）物业管理区域的范围;

（二）公共场所、公共绿地的面积和位置;

（三）地下室、底层架空层等共用部位的名称、位置、面积及权属;

（四）共用设施设备名称、用途及权属;

（五）物业管理用房的面积和位置;

（六）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量、位置以及电动自行车充电场所;

（七）其他需要明示的场所和设施设备。

第八条新建住宅区内的公共配套设施设备，建设单位交付时应当具备下列条件：

（一）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供气已安装独立计量表具;

（二）按照规划要求配建的生活购物场所、幼儿园、养老服务、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成;

（三）道路、绿地、车位、车库和物业管理用房等公共配套设施已按照规划要求建成，并满足使用功能要求;

（四）电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续，需要进行检测的，还应当由具备相应资质的检测机构检测合格;

（五）按照规划要求配置的非机动车停车场、电动自行车充电场所已建成;

（六）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰，消防车道、消防车登高操作场地、人防工程、安全出口、应急通道已设置显著标志;

（七）法律、法规规定的其他条件。

第九条住宅物业建设项目土地使用权出让前，市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当对列入规划的车位、车库等配套设施的数量、位置、首次权属登记等事项在规划条件中予以明确，并作为住宅物业建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。

自然资源主管部门在住宅物业建设项目规划许可过程中，应当按照规划条件和相关规范对住宅物业基础设施和公共配套设施的设计指标及其具体部位进行审查。

第十条物业管理区域内的下列部分属于业主共有：

（一）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地;

（二）共用部位，即房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面，门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位;

（三）共用设施设备，即电梯、天线、照明、消防设施、路灯、沟渠、池、湖、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备;

（四）建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的物业;

（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;

（六）法律、法规规定的其他共有部分。

第十一条建设单位应当按照下列规定在物业管理区域内配置并移交物业管理用房：

（一）按照物业总建筑面积千分之二的标准配置物业管理用房，最低不少于一百二十平方米;

其中，业主委员会办公用房面积最低不少于二十平方米。

（二）具备通风、采光条件和水、电使用功能，且为地面以上的独立成套装修房屋。

（三）没有配置电梯的住宅物业，物业管理用房所在楼层不得超过四层。

分期开发的新建住宅物业尚未建设物业管理用房的，应当在本期住宅物业交付使用前提供不低于规划用于物业管理用房面积的房屋作为物业管理临时用房。

在后期建设的物业管理用房交付前，临时用房不得出售。

物业管理用房无偿专用于物业管理、服务工作，未经业主大会同意，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、租赁、转让和抵押。

物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。

房地产主管部门在核发房屋预售许可证、不动产登记机构在办理不动产权属首次登记时，应当审查此项内容落实情况。

第十二条建设单位按照规划条件和配置标准建设的用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。

建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本物业管理区域全体业主，并公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格，公示期限不少于十五日。

本条例所称公示，是指在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息服务平台发布信息。

第三章业主大会和业主委员会

第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起设立，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。

业主大会会议决定下列事项：

（一）制定或者修改业主大会议事规则、管理规约;

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）选聘、解聘物业服务企业;

（五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

（七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

（八）依法决定改变共有部分的用途;

（九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

（十）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

业主大会会议表决通过的业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、补选、任期、换届、资格终止等事项作出规定。

业主大会会议表决通过的管理规约可以授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装饰装修施工人员和施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式对违规停放车辆采取临时管理措施。

第十四条物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。

建设单位未及时书面报告以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

街道办事处、乡镇人民政府应当在接到书面报告或者书面要求后的六十日内，会同县（市、区）人民政府物业管理主管部门依法组织成立业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

建设单位或者其委托的物业服务企业应当依法向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料。

建设单位、物业服务企业未依法报送或者建设单位注销的，街道办事处、乡镇人民政府可以向不动产登记机构申请查询，不动产登记机构应当无偿提供。

召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担，具体标准由市物业管理主管部门会同发展改革主管部门制定。

建设单位应当在办理不动产权属首次登记前将首次业主大会会议筹备经费交存至县（市、区）人民政府物业管理主管部门设立的专用账户，供首次业主大会会议筹备组使用。

老旧住宅小区召开首次业主大会会议所需筹备经费由业主承担，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以给予适当补助。

第十五条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，业主大会会议方为有效。

召开业主大会会议，应当将会议时间、表决事项、投票权数计算规则和法律后果（含业主未参与表决情形）等情况于会议召开十五日前予以公示，并于会议召开七日前书面告知街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会。

业主不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、权限及期限。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过物业管理信息服务平台、移动通讯等电子信息形式召开。

讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

在确保业主意思表示真实、有效的前提下，可以通过物业管理信息服务平台、手机短信、电子邮件以及QQ、微信等电子信息方式进行实名投票表决。

业主大会会议作出的决定，应当符合法律、法规规定的参会业主人数和参会业主所持投票权数比例。

业主大会决定本条例第十三条第二款第五项至第八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十六条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，负责执行业主大会会议决定的事项，由五至十一人的单数组成，每届任期五年，成员可以连选连任，并履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

（四）监督住宅专项维修资金的使用;

（五）督促业主按时交纳物业服务费用;

（六）监督管理规约的实施;

（七）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

（八）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

（九）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。

业主委员会符合非营利法人登记条件的，可以向物业所在地县（市、区）人民政府民政部门申请登记。

业主委员会应当依法刻制业主大会和业主委员会印章，业主委员会印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。

业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定使用，业主委员会印章应当经全体委员半数以上签字同意方可使用。

第十七条业主委员会按照业主大会的决定及议事规则召开会议，应当于会议召开七日前将会议议程予以公示，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意，并形成书面记录。

业主委员会会议作出的决定事项，应当经出席会议的业主委员会成员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内将决定事项予以公示。

第十八条业主委员会不得有下列行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定;

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会印章;

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同;

（六）骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产;

（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会有前款规定情形之一的，由县（市、区）人民政府物业管理主管部门责令限期改正;

拒不改正的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导、协助业主组织召开业主大会，调整或者重新选举产生业主委员会。

第十九条业主委员会成员应当由具有完全民事行为能力，奉公守法、品行良好、热心公益、责任心强，有一定的组织能力和协调沟通能力，具备与履行职责相适应的时间的本物业管理区域内的业主担任。

业主委员会成员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚，是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息，并向业主公开。

街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

鼓励党员业主和符合业主条件的居（村）民委员会成员通过法定程序参与业主委员会成员选举。

第二十条业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员;

已经担任业主委员会成员的，由街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，按照业主大会确定的规则终止其成员资格：

（一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的;

（二）未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、机动车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

（三）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

（四）索取、非法收受建设单位、物业服务企业等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益的;

（五）已担任其他物业管理区域业主委员会成员的;

（六）有不良信用记录情节严重的;

（七）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会成员情形的。

业主认为业主委员会成员不符合规定条件的，可以向业主大会、业主委员会提出异议，也可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出异议，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

第二十一条业主委员会应当及时向业主公示下列信息：

（一）业主委员会成员姓名、职责分工和联系方式;

（二）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

（三）业主大会和业主委员会决定;

（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况;

（五）住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

（六）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

（七）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员工作补贴详细情况;

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一项至第四项规定的事项应当持续公示;

第五项至第七项规定的事项，业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期限不少于十五日。

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会、物业服务企业等应当配合，并予以解释、答复。

业主委员会未按照本条规定进行公示的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公示，并通告全体业主。

第二十二条业主大会应当建立规范的财务管理制度。

业主委员会应当按照财务要求对物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费分别建账管理，并对原始凭证及相关会计资料妥善保管。

业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共用部位和共用设施设备经营收益中列支，筹集、管理和使用的具体办法和标准由业主大会决定，并报物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委员会成员一定的补贴，也可以决定聘请业主委员会专职工作人员。

第二十三条业主委员会成员不再具备业主身份，不具备完全民事行为能力或者因疾病等原因丧失履行职务能力，以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准，以及符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的，其成员资格自行终止。

业主委员会成员有下列情形之一的，业主委员会应当决定中止其成员资格，并予以公示，提请下一次业主大会会议终止其成员资格：

（一）违反本条例第十八条第一款规定，侵害业主合法权益，情节严重的;

（二）利用业主委员会成员身份牟取不正当利益，损害业主合法权益的;

（三）不履行业主委员会成员职责，无故连续缺席业主委员会会议三次以上的;

（四）故意诱导、唆使业主拒交物业服务费用;

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

（六）法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会未按照前款规定中止相关成员资格的，物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后，应当责令该成员暂停履行职务。

业主委员会成员资格终止的，业主委员会应当予以公示，通告全体业主。

业主委员会成员应当自终止资格之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。

拒不移交的，业主委员会、业主或者居（村）民委员会可以请求街道办事处、乡镇人民政府督促移交。

必要时，由公安机关依法予以协助。

第二十四条业主委员会应当于任期届满六十日前筹备召开业主大会会议进行换届选举。

无正当理由逾期未换届的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当协调督促其限期换届选举或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

换届期间业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维护、更新、改造的除外。

新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会，并做好交接工作。

新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。

拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，公安机关应当依法协助。

新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。

审核结果应当予以公示，公示期限不少于十五日。

第二十五条住宅小区不具备成立业主大会条件的，或者具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织成立物业管理委员会，代行业主委员会的职责。

物业管理委员会人数应当为五至十一人的单数，由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等派员组成，其中业主成员人数应当超过总人数的百分之五十，并符合本条例规定的业主委员会成员的任职要求。

物业管理委员会成立之日起三十日内，街道办事处、乡镇人民政府应当将成立情况书面告知县（市、区）人民政府物业管理主管部门。

物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

符合业主大会成立条件的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后由街道办事处、乡镇人民政府书面公告解散。

第二十六条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向县（市、区）人民政府物业管理主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处书面提出撤销申请;

认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向县（市、区）人民政府物业管理主管部门书面提出撤销申请。

县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当在接到申请之日起十五个工作日内将审查结果书面告知申请人。

业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并及时向全体业主通告。

第四章前期物业管理

第二十七条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业，签订书面前期物业服务合同，实施前期物业管理服务。

前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，一般不超过三年。

前期物业服务合同中应当载明下列内容：

（一）物业服务事项、标准、收费价格和委托代收费事项;

（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算;

（三）调整物业服务收费的约定;

（四）物业服务质量的评估方式;

（五）物业服务用房的面积和位置;

（六）共用设施设备清册;

（七）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收益的核算及分配办法;

（八）违约责任及合同解除的条件;

（九）合同期限;

（十）与前期物业服务有关的其他事项。

前期物业服务合同期限届满后，建设单位未续聘或者另聘物业服务企业，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。

在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置公告。

第二十八条市人民政府物业管理主管部门应当制定、公布前期物业服