大连房地产市场月报文档格式.docx

大连房地产市场月报文档格式.docx

《大连房地产市场月报文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大连房地产市场月报文档格式.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

3月新增商品房有效供应9.4万平方米，环比上涨31.47%；

　　主城区3月商品房成交面积53.29万平，环比上升158%；

新城区3月商品房成交面积17.41万平，环比上升179%。

　　一、当月评点

　　（略）

　　二、宏观环境篇

　　宏观环境综述：

　　2011年2月CPI与1月相同，仍为4.9%。

各地年度价格控制目标的公布，但大多都控制在价格涨幅等字眼上，且多与本地GDP增速挂钩。

未来市场的调控措施覆盖范围将会不断增多。

　　分析：

国家统计局新闻方面表示:

2月CPI上涨原因主要有二，新涨价因素影响占47%；

翘尾因素影响占53%。

在新涨价因素中，食品价格影响最大。

　　2.2全国政策

由年初至今，调控政策不断出台，力度也随之不断放大，调控内容也更趋于具体话，本月出台了对商品房明码标价的规定，意在实现房价的透明度，从而希望有效杜绝欺诈行为。

截至3月31日，全国657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。

　　另外，国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。

在31个省区市和5个计划单列市中，还有西宁、拉萨两个省会和自治区首府尚未公布房价控制目标。

西安的调控目标设定为增长幅度不高于15%，在36个城市中偏高。

　　“宽松”的房价控制目标背后，反映出地方政府在执行中央调控政策时面临的两难抉择：

一方面，房价上涨过快不能不管、不能不调；

另一方面，对土地财政的依赖，对房地产投资拉动的需求，短时间内依旧无法摆脱，迫使地方政府必须为房地产的发展预留出空间，从而在控制房价的问题上犹豫徘徊。

　　2.4大连政策

大连市公布了房价调控目标，但和大部分其他城市一样，并给出具体明确数据，而是根据本年度地区的GDP及人均可支配增速挂钩，使房价的涨幅速度低于这两项评估数据的增速，从这一点反映出，楼市调控需要一定过程，控制增速也是在间接调控房价过快上涨的一大手段。

　　2.5大连城建

大连整体规划已经基本完成，目前的主要任务在于旧城区的拆迁改造。

而在区域规划方面，新市区则主要以发展经济贸易为其重点。

三、土地市场篇

　　　　大连市土地市场综述

　　3月土地逐步从平静步入微幅波澜。

3月供应总占地面积68万平，均为居住类用地且主要集中于甘井子区；

成交方面，受供应影响，居住类用地3月成交56.54万平。

从目前供应状况来看，高新区将在一定时期内延续其主城区土地供应主力这一地位。

　　3.1土地供应状况3.1.1土地用途分布分析：

用地性质月度变化大，居住类用地再回主位

图3.1：

2011年3月供应土地用途结构图

表3-1：

2011年土地供应用途月度对比表（单位：

万平）

　　3月居住类用地在整体土地供应中占比总体领先，总供应占地达68万平。

用地性质再度恢复至常规态势，以居住类用地为主，且供应量照比前期开始放大。

从其趋势来看，居住及商业类用地仍将是未来一段时间内土地供应的主要用途。

　　3.1.2居住及商业类土地供应区域：

甘井子区跃居榜首

图3.2：

2011年3月大连居住类土地供应分布图

表3-2：

2011年居住及商业类土地供应区域月度对比表（单位：

　　从区域供应看，3月份土地供应区域分布区域较为广泛，仅沙区和金州新区无土地供应。

甘井子区本月土地供应的放大主要集中于中华路地段及辛寨子区域，华南板块热度的逐步走高体现出区域价值。

　　3.1.3居住及商业类地块规模分析：

5-20万平体量宗地成供应主力

图3.3：

2011年3月居住类土地供应规模结构图

表3-3：

2011年居住及商业类土地供应规模月度对比表（单位：

　　3月的土地供应规模及供应宗数都有所上升。

2010年3月，体量在1万平以下及20-30万平地块分别占比12.5%，1-5万平、5-10万平及10-20万平地块各占比25%，无30万平以上供应。

本月土地由于供应区域涉猎较为广泛，地块体量分布的涵盖面较广，大体量地块更为适合实力开发商位于局部区域的整体布局。

3.2土地成交状况

　　3.2.1土地成交用途分析：

居住用地统领成交全局

　　3月土地成交均为居住用地，年初呈现的成交滞后现象在本月有所缓解，成交多为当月供应地块。

3.2.2居住类土地成交价格走势分析：

成交楼面价近3763元/平

表3-5：

2011年3月大连居住及商业类土地成交价格

　　3月居住及商业类土地总成交占地约56.54万平，得益于甘井子区土地成交的带动。

由于成交土地多集中于高新区及甘区华南板块，因此楼面价相对不高，约为3763元/平，环比上涨27%。

　　3.2.3居住及商业类土地成交区域：

甘区领跑土地成交

表3-6：

2011年3月大连居住及商业类土地成交区域月度对比表

　　区域成交受供应影响集中于主城区，其中甘井子区占比达80%的绝对优势领跑各区域。

甘井子区生活配套不断完备，而且高品质产品数量也再不断放大，未来竞争也不断加剧。

　　3月成交的土地容积率仍多集中在3以上。

主城区地块成交量的放大，加之集约型建筑的不断进驻，使得本月成交土地的容积率多在3以上出现。

四、商品房市场篇

　　大连市商品房市场综述：

　　供应：

3月新增商品房批售38.81万平方米，环比上涨7.36%；

3月新增商品房有效供应9.4万平方米，环比上涨31.47%。

　　成交：

主城区3月商品房成交面积53.29万平，环比上升158%；

新城区3月商品房成交面积17.41万平，环比上涨179%。

4.1供应市场

　　4.1.1商品房批售总量：

3月批售维稳

　　2011年3月商品房批售12个，住宅批售面积为36.05万平方米，环比上涨12.24%，同比上涨25.30%，商品房总面积38.81万平方米，环比上涨7.36%，同比上涨11.39%。

阳春三月，楼市本应是一片繁华景象，但受政策影响，楼市略显萧条。

加之大连限购细则迟迟没有出台，房价调控目标没有公布，开发商在推盘节奏上采取观望态度。

4.1.2商品房批售区域：

主城区遥遥领先，新城区一路萎缩

　　2011年3月大连市新增商品房批售面积为38.81万平方米，环比上涨7.36%。

其中主城区为31.46万平方米，环比上涨23.42%；

新城区为7.36万平方米，环比下降30.96%。

本月新增批售数量12个，整体分布较为平均，仅甘井子区略多，与去年同期相比基本持平。

三月大连限购细则出台时间较晚，原本计划在三月出台的价格调控目标也未明确公布，致使部分开发商对放缓入市步伐。

4.1.3新增有效供应：

显露回暖迹象

　　2011年3月大连市商品房新增有效供应面积9.4万平方米，环比上涨31.47%。

其中主城区新增有效供应面积7.05万平方米，环比下降1.4%，新城区新增有效供应2.35万平方米，较上月有较大提高。

本月新增有效供应有所增加，一方面进入春季楼市有回暖迹象；

另一方面大连限购细则出台，部分开发商临时更改开盘计划，应对政策。

4.2成交市场 

　　2011年3月大连七区商品房成交7319套，环比上涨140%。

自去年迄今楼市轮番政策调控下，本月大连商品房成交首次告捷。

大连新版限购令落定，成为众议纷纷的购房者的钉锤音，整体市场可分为两大帮派，第一种属于急切需求型客户，大部分是刚需客户组成，手上几乎无房源，所以对政策中的限购并不在意，仅是考虑到息税的问题，大部分不可挑剔的成交；

另一部分客户组成与以往的观望者统一战线，均对楼市抱有很大一部分遐想空间的购房者，他们呈等待下一步楼市变化态度，坚守不松不紧态势。

其第一类购房者着实挺起商品房的成交，促成本月成交飘红。

区域上高新园区和金州新区上扬幅度最高，由于区域利好和未来空间发展动力影响，成为大部分客户的喜爱。

4.2.2商品房成交价格：

总体保持稳定态势 

90平以下略有降幅

　　3月大连商品房各面积段产品均价呈不同变化态势，除90㎡以下产品因本月集中备案因素，导致价格略有降幅外，其余产品成交价格总体保持稳定。

由于月初大连限购令的出台和相应实施细则的先后落地，主城五区的限购使越来越多的投资、投机分子以及异地客户被“逼”出楼市，有刚性需求的消费者日趋理性，在选择和购买产品上“多了些思考、多了些比较”，在购房的选择上已不局限于只对房价的关注度，对产品的品质和配套等方面都多了些考量，另者，开发商也是理性对待市场，对产品的定价也是更加合理，“少了些冲动和盲目”，因而在博弈双方的理性驱动下，大连楼市将会依然维持良性健康的发展态势。

4.2.3商品房成交面积区间：

主、新城区大户型成交斐然

　　3月大连各成交面积区间成交量大涨。

其中成交都以大户型涨幅颇为明显，在于限购令出台，所以在购买选择上购房者更青睐于大户型产品，更满足于客户一种“既然只能买一套，何不选择大户型”心理；

还有部分原因由于2月的数据相对起点较低，成交最为低迷时期做对比，落差较大；

新城区大面积房源上升稍理性，据分析由于主城区客户受新政限购影响，分散注意力，由于新城区价廉物美不得不促成刚需购房者的成交。

4.3商品房销售排名Top10：

小平岛大出风头

　　本月市场经历了细则、政策的一波三折，最终并未败走麦城，而是未果报喜。

本月小平岛以3.58万平的成交面积独占群雄，其次为上月鳌头壹品天城；

本月成交金额排行榜上一方公馆以成交总款48331.47万元，顺理成章的一统大连市场，小平岛略逊一筹，但综合来看，小平岛凭借成交面积和成交金额的“双佳表现”，可谓3月最佳级楼盘。

结 

语

　　本月楼市一改前期平静态势，呈现出小小波澜，政策落实有所明确，楼市热度也有不同程度的升温，供应加大，成交增多，一定程度上反映出随政策落定后的市场情况。

随着今后政策的深入执行，大连楼市的成交量将逐步走低，目前的成交上涨并不能说明和反映未来走向，项目营销宣传力度的加大，可见对于政策限制后开发商们对于有资格且有能力购房客户的争夺。