丰都商贸街可行性研究立项报告新改版2Word文档格式.docx
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2．2．4市场分析有关结论
三．项目建设意义
3.1提高丰都城市竞争力，助推丰都滨江商业中心的形成与发展
3.2构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台
3.3扩大并健全本土旅游商品和特色产业贸易流通平台
3.4增加税收，为丰都启动一个新型重点性商贸企业
3.5解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义
3.6依据丰都城市升级改造政策，深化提高丰都商贸业的升级发展
四．项目建设分析
4．1项目情况
4．1．1项目基本情况
4．1．2项目周边环境
4．2项目SWOT分析
4．3项目评价
五．项目经营业态定位及项目评估
5．1项目经营业态定位
5．2方案评估意见
六．项目建设进度安排
6．1有关项目进度计划说明
6．2项目进度横道图
七．项目运营及机构设置
7.1项目运营
7.2机构设置
八．投资估算与资金筹措
8．1项目总投资估算
8．2资金筹措
九．项目财务收益概算
9．1各类物业收入估算
9．2项目利润
十．财务与敏感性分析
10．1赢利能力分析
10．2社会效益和影响分析
10.3项目风险及防范建议
十一．结论
项目名称为《丰都金港商贸城》
《丰都金港商贸城》将由重庆日珥实业有限公司独立开发。
重庆市日珥实业有限公司是一家集房地产开发、物业管理、商贸流通为一体的多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商业地产投资开发领域丰富的成功实践经验。
现由丰都县政府对外招商引资而投资丰都。
报告编制依据为：
丰都招商引资政策，丰都县2009年政府工作报告，丰都县城商业调研，本项目的现状，相关物业设计规范。
1.1.4.项目建设内容
项目建设地址：
本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段，包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。
项目建设内容:
规划建筑面积（含步行街回租物业）为7799.09㎡，由仓储式农贸市场、百货类商场（旅游商品、丰都特产、男女服装类、鞋类、童装类、服饰饰品类、皮具类等）组成；
规划建筑面积为3247.1㎡KTV娱乐场所，由KTV娱乐包房、大厅,休闲区等组成。
1．1．5投资估算和资金筹措
本项目的建设投入资金约5982万元（具体明细见本报告第八章8.1节），由开发商重庆日珥实业有限公司的自筹资金、银行项目贷款、政策补助等三部分组成。
各类物业收益：
前10年物业租赁总收益：
2350万元；
前10年物业管理费收益：
110万元
前10年休闲娱乐场所收益：
6800万元
上述1-3项收益总计：
9260万元。
项目利润：
前三年利润：
前10年总收益—前10年总投入=前三年利润，为：
9260万元—5982万元=3278万元，第五年期公司可收回项目投资资金，第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利3278万元。
本项目目前已完成自有物业的购进，基本完成步行街商业街铺的回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目的后续设计与施工，在今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目的试营业或正式开业。
1．2．3项目综合评价结论
《丰都金港商贸城》是基于县政府关于丰都县城升级改造工程的立足点上的，以项目的地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带为丰都县城区域批发基地的政策优势，由公司投入充足的资金，通过深入市场研究，准确的项目经营业态定位和优秀的方案设计，以实现项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业提升发挥应有的推动作用。
通过商贸城的运作可提供更多的就业机会和小额创业平台，也能够满足一些丰都返乡打工群体在丰都就业和创业的良好平台。
综上，我们认为：
项目进行商贸街的开发建设是可行的，项目的改造和提升，可实现丰都县现有商圈的产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大的经济效益和社会效益。
丰都县城是一个具有历史传统文化和山水园林特色的旅游港口城市。
从整个重庆的版图上看，丰都位于中心地带，临靠涪陵区、垫江、忠县、石柱县、武隆县等四县，交通战略位置显著。
根据重庆相关政策，丰都2012年将融入“四小时重庆”，打破交通瓶颈，加快丰都的经济发展。
目前丰都渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。
未来丰都交通（三峡水路航道、高速公路、铁路等）条件将非常优越。
从2008年的经济情况看，丰都经济增长明显加快。
全县生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政收入分别实现57.47亿元、57.01亿元、21.9亿元、3.69亿元，同比分别增长17.2％、50.3％、22.1％、49.6％，均高于全市平均水平。
工业上以紫光天化为代表的工业企业对经济拉动作用明显。
从2008年丰都的旅游产业看，旅游业持续活跃。
克服自然灾害、金融危机等不利因素影响，全年接待海内外游客166万人次，实现旅游直接收入1.05亿元。
以名山双桂山防护大堤续建工程、雪玉洞景区配套设施工程等为主的景区景点开发建设全面完工或顺利实施，三坝乡、武平镇等一批乡村旅游项目加快推进。
从2008年丰都的商贸业业看，全县商贸流通持续繁荣，城乡经营网点不断完善，商贸企业改革稳步推进。
非公有制经济快速发展，全年新增个体工商户2843户、私营企业213户。
全年实现外贸进出口740万美元。
从2008年丰都群众生活情况看，群众生活明显改善。
积极推进城市升级改造工程，完成城市背街小巷园林绿化和小区市政设施改造一期工程任务，全面启动县城主要干道园林绿化及配套工程建设，人居环境不断改善。
大力推进城镇化进程，城镇化率提高2.5个百分点，达到29.5%。
城镇新增就业人员3783人，城镇登记失业率控制在4%以内。
基层政权和城乡社区建设获全市一等奖。
城镇居民人均可支配收入9608元，农民人均纯收入3591元，同比增长18.6％；
年末城乡居民储蓄存款比年初增加11.7亿元，增速达20.1％。
可见，丰都目前的基础设施的巨大资金投入，更加优化了丰都作为重庆中心地带的战略位置，能够快速实现“四小时重庆”，便捷丰都的实际意义。
从而推动丰都的历史传统文化旅游产业的加快发展，以及商贸业快速的推进繁荣。
按照目前丰都县城的城区建设升级改造的实际作用，为丰都形成新的一轮商贸业整合、升级做铺垫，商贸业的重新布局、层次提升、深化发展，带动全城商贸经济发展，形成联动，实现更多的社会效益。
丰都位于重庆中心地带，规划为历史传统文化和山水园林特色的旅游港口城市。
项目所在王家渡组团为全县政治、经济、文化、旅游服务中心，人口14万人，王家渡组团也是丰都县政府及相关部门的所在地。
根据县城规划，丰都将力争在2020年把丰都县城建设成为经济发达、交通便捷、环境优美、富有历史传统文化和山水园林特色的中等旅游城市。
项目临近滨江大道及长江，未来区域将会形成市民观光、休闲、商业消费等的最具潜力的滨江商业中心，并驾于宏声商业广场商圈的特色商圈。
根据现行政策和总体规划，丰都将进行整体性的城区升级改造，将呈现一个更具现代与历史传统文化于一体的山水园林特色旅游港口城市。
依据城市升级改造的实际意义，城区商贸业等相关业态也将以崭新的姿态迎接一轮市场和政策行为的业态改造和升级，提升层次和整体形象。
从目前的业态情况看，项目所处政府规划的全县滨江商贸批发基地的中心地带，能够发挥出政策优势，整体打造和提升滨江商贸产业的层次和综合形象，更好的服务于全县商贸发展，带动更多的经济效益，起领头羊作用。
按照丰都县城的规划，确定的城市性质为：
全县的政治、经济、文化中心，具有历史传统文化和山水园林特色的旅游港口城市。
县城采用组团式规划布局结构，分为“一城、二片区、三区域、四组团”。
其中本项目所在地为王家渡组团，规划为全县政治、经济、文化、旅游服务中心，人口14万人。
丰都县辖31个乡镇285个行政村，48个居委会，全县人口82万人，从经济总量看，全县的经济产值总量58亿元，人均GDP值7250元，规模比较小，第二三产业较少。
城镇人均年收入9600元，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多。
从县城商业发展看，由2000年开始，老县城整体搬迁到新县城，1个多平方公里的老县城经移民，扩展到近7平方公里的新县城，可以说从城市规模上实现了数倍规模的扩大，这种大规模的扩张，导致物业大量开发，底商面积过剩。
丰都县目前商业网点发展现状：
1）区位条件优越，市场领域广泛：
丰都县地处三峡库区腹地和重庆版图中心，区位条件非常优越，正在启动实施的沿江高速公路和渝利铁路都经过丰都，未来丰都的水陆交通将更加便利。
2）产业基础夯实，市场联动发展：
近年来，丰都县商贸业快速发展。
2007年全县社会零售品消费总额17.9亿元，比上年增长16.5%，2008年全县社会零售品消费总额21.9亿元，同比增长22.1%。
其中，批发零售贸易和餐饮业实现增加值4.5亿元，增长16.33%，住宅消费不断升温。
从政府规划情况看，项目所在区域—王家渡组团是丰都县城政治、经济、居家、文化中心，规划人口近期在7万人，远期2020年14万人。
根据县政府经济要点规划，从滨江大道到名山大道所围合的汽车站、渡口、丰都港等区域规划的是全县的商品贸易区，主要是全县商品批发和零售集散地。
综合丰都宏观情况，可见丰都县城的经济水平、人民生活水平及人民的消费能力总体相对较低。
目前丰都商贸流通存在的主要问题是：
1）商业企业规模偏小，门店缺少特色。
突出表现在：
商业店面投入有限，无规模化、无特色。
2）.商业网点规划滞后，布局不合理，服务功能不全。
商业基础设施简陋、商业网点混乱、商业服务不周全。
3）.经营观念落后，经营方式单调。
逢场逢路为市、以街为市现象严重，商品种类不齐全，服务不完善，档次较低。
4）.商品交易市场发展速度慢。
1000平米以上的商品交易场所较少，农贸市场脏乱差现象突出，市场基础设施较差，假冒伪劣变质商品经常出现。
根据调研，对全县以县城为主的商业进行调查，对县城内重点商圈做了基础性的调查，进行统计汇总分析，获得第一手的商业资料。
通过调查，就重点商圈商业业态状况，以及专业市场、小辐射型的社区商业街三种商业结构进行汇总统计分析如下：
（一）商圈研究
1）重要商圈：
平都大道中西段商圈
平都大道是目前丰都县城最重要的商业街区，集中了最大的人流、车流，整条街（尤其是平都大道中、西段）是目前丰都县城内最繁华的商圈。
根据调查显示，平都大道全长近3000米，商业分布的主要街区长度在2500米。
街区两侧集中了丰都政府性办事机构、各大银行、服务型酒店/宾馆与休闲娱乐场所、两大通信公司、主要的商业卖场、大型商场等等，整个街区涵盖综合性的服务系统及较为丰富的商业设施，也直接连通其他商业街道。
另据调查，平都大道商业街区整体经营面积约为34000㎡，商铺沿街分布，部分二三楼设置有休闲茶楼、宾馆等服务设施。
平都大道中西段商圈以平都大道和名山大道的交汇点（即四大银行所在处）为中心，内主要商业消费场所为：
名山大道的综合建材及酒店市场、平都大道的服装及鞋帽零售市场、河北步行街的餐饮及娱乐市场以及散乱的棋牌休闲中心等。
从租金的水平看，平都大道西段：
靠向朝华公园附近一带的商铺主力租金水平在60—70元/㎡·
元，而后向两边逐步递减，主力租金水平维持在25—40元/㎡·
元。
平都大道中段：
距离宏声商业广场一带的租金较高，主力租金水平在90—110元/㎡·
元，最高的租金水平在140元/㎡·
元，如“视力低眼睛店”；
在行政服务中心一带的主力租金水平在50—60元/㎡·
而平都大道东段：
靠向名山大道这侧主力租金水平在40元/㎡·
元左右，经消防大队阻隔，平都大道东侧沿东方向的租金水平在10—25元/㎡·
元，商业繁华程度明显低于平都大道中段和西段。
经过对平都大道中西段商圈的调查发现，整条街的繁华程度和商业层次在丰都县城属于较高层次，因整条街较长，商圈内的商业网都布局在整条街上，给予市民购物满街走动，不方便也走得太累；
在商业经营业态上，整个平都大道商业经营品种散乱，缺少专业市场，商品档次以中低档为主且商品性价比较低。
商业整体印象是粗犷型的，而不是集约型的。
2）.未来商圈：
滨江大道东西段商圈
滨江大道是一条最靠向长江的人车行大道，全长近3000米，滨江大道、滨江堤岸的人行道与绿化景观、长江等形成了丰都最具吸引人气、休闲、赏景、散步的滨江带。
从市场调查情况看，滨江带距离主干道平都大道和各商业街区、主要居住社区等都相对较近，大概为12分钟步行路程，为市民茶余饭后休闲、娱乐、散步等主要聚集地，人流旺盛时期集中在晴朗天、周末、中下午等时期，比平都大道人气还旺，人山人海。
从目前滨江带商业来看，尚未形成大的商业气候，主要是目前滨江住宅小区还在修建未全部交付使用，部分距离丰都汽车站近周的初步形成了一些机械类、日常生活品批发类的商业，主力租金水平在30―45元/㎡·
月，位置距离丰都汽车站稍远商业街铺的租金在20--30元/㎡·
月。
滨江带靠向城区一侧，基本形成了丰都全县的各类综合商品批发市场，辐射区涵盖全县。
总体来说，滨江带商业目前是一个起点，由滨江带所带来的巨人的人流聚集效益将会随城市的发展更加凸现出来，如何打造和形成优势的滨江商业目前是个难点。
从我们自身项目的地域和位置、及规模说，是目前融入滨江商业区的一个有力时机，比恒安·
第一城项目所打造的商业，先入为主，抢占滨江商业的资源效应优势，打造第一个滨江商业核心区。
3）其他
从调查的情况看，我们发现县城非繁华地带的街道有个明显的特点，就是空置街铺非常严重，有的街道除涉及经营日常副食类，或者作棋牌室使用外，基本是空置的，当地市民有着这样的一个说法“丰都的门市，可以一个人分一个”，这说明丰都的商业街铺之多。
从严重的空置情况看，也反映出丰都的整体商业面积规模过大。
根据市场研究，我们以下几种经营业态有重大的商业机会：
1.农贸市场
目前丰都的农贸市场的档次都比较低，规划也不合理，不科学，经营非常混乱，呈现脏乱差的现象。
整体处于市场发展的初级阶段，还需要更多的规范和改进。
农贸市场内的装修非常简单，也没有很规范的建筑设计与消防要求。
从经营辐射看，形成了新凯路市场批发中心，其他市场零售为主的经营特点。
市场上都行成了固定摊点与农民动态摊点相互共存的形象，以及农民挑担游动卖菜的形象。
综合目前丰都的农贸市场的现状，不能满足现代社会发展与居民生活水平日益提高的市场需求，丰都农贸市场有待更进一步深层次的开发建设，符合城市的提升和发展，满足日益提高的市场需求。
2.百货批零市场
目前丰都服装、鞋帽类等百货综合批发市场，卖场装修都比较简单，呈现批零商品档次太低，卖场经营商品同质化非常严重，经营手法上都是个体户形式，聘请部分营业员和收银员得形式经营，统一收银，都显得非常单一，经营模式简单，并无特色。
导致这个批发市场一直在形象和规模上成不起气候，难于承载一个80万人口的大县最具市场需求的商品市场，可以看出这个市场的潜力是没有被充分挖掘出来的，所以也导致在平都大道商业街上形成了大大小小零散的中底端的服饰、鞋类、箱包等商铺，这些都需要整合，商业升级。
3.KTV娱乐场所
目前丰都KTV场所所体现出来的是经营非常混乱，管理不规范，同质化非常严重，KTV与一般的歌厅，酒吧冲击市场，使得整个市场有待整合，提升的机会。
综合看，目前丰都的KTV娱乐场所毫无特色，不能满足丰都人们日益变化的多样化生活休闲娱乐性需求。
从本项目临近滨江的地域资源优势，发挥滨江特有资源，融入休闲娱乐场所经营种类，将会更大化的提升项目的商业价值和社会效益。
4.步行街
目前丰都市民在语言上俗称的步行街有两条：
其一是河北路步行街，其二是新城市广场步行街。
从目前丰都城市规划看，规划得比较成型的步行街就是河北步行街，也是唯一一条可打造成丰都独具文化特色及可涵盖较大规模的商业步行街。
总之，步行街的进一步提升打造非常具有其社会效益，居民可以在此逛街、购物、休闲、赏景、娱乐，其乐融融。
综上，丰都目前的商业布局，从广义上，平都大道中段以宏声商业广场为中心，两侧涵盖新世纪百货和重庆百货，现行定义为丰都第一商圈。
从现有的丰都主题商场或百货商场情况来看，大部分业态并没有形成规模优势，以及在层次和形象上都比较差，多数是简单引导结合时间积累自发形成的，缺乏专业管理。
可见从长远的商贸发展来看，以上大部分业态需要整合、提升，形成更具时代气息，融现代化环境与经营管理一体的商贸城。
按照市场调研，消费者反馈，众多市民也是非常看好本项目的，也非常看好滨江商业的发展，普遍认为本项目可以开发建设一个新的商贸城，在层次和形象上比原有批发等相关市场作进一步的提升，适应社会的发展，满足消费者日益提高的生活需求。
所以，本项目的规划建设具有时机优势和区位优势，能很好地融合政府的宏观规划，实现较好的社会和经济效益。
三．项目建设的意义
3.1提高丰都城市竞争力，助推滨江商贸中心的形成与发展
丰都县位于重庆市版图中心，近年来，丰都紧紧抓住三峡移民、西部开发、扶贫开发等历史机遇，全面完成二、三期移民迁建任务并顺利通过中央和重庆市验收，四期移民基本完成搬迁安置任务，安稳致富工程切实推进。
在2009年2月黄长武县长做的政府工作报告中指出：
要推进丰都上档升级，提高城市竞争力。
本项目所在的滨江路是政府重点改造的三条主干道之一，项目的开发对于丰都滨江商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。
《丰都金港商贸城》将以前瞻性的商业和运营体系，推动河北步行街下段成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区和新县城的枢纽，将吸引老县城、名山老城、新县城以及区县的客人汇聚于此，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐射功能，提高丰都城市竞争力。
同时，《丰都金港商贸城》通过科学的规划和建设，依托日珥公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的滨江新商业中心，成为丰都区、县乃至重庆中部地区商贸发展的创新制高点。
我们也清醒地看到，丰都经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，移民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：
移民迁建后产业空虚问题突出，县内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；
加之移民遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。
制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。
《丰都金港商贸城》的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的山水民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。
在2009年的政府工作报告中，县政府提出要大力发展丰都的旅游产业，启动“全国旅游强县”创建工作。
立足丰都旅游资源优势，完成名山景区的修缮、景区公路的建设、结合城市升级改造打造旅游商品一条街。
《丰都金港商贸城》所处的滨江路是县城的新风景长廊，是城市新风貌、新风尚的形象体现，具有开拓旅游资源、发展特色本土产业的天然优势，本项目在商业街一侧规划了丰都特色旅游产品、小吃、手工艺品特色区，就是为顺应这种形势，成为一个开创并扩大城市旅游文化交流，开拓特色商品贸易服务的绝佳平台，必将进一步提升丰都县旅游产业的新形象。
3.4解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义
消化现有存量空置物业是一项重要的举措。
目前看，丰都的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。
本项目进行商贸城的整体改造开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。
3.5依据丰都城市升级改造政策，深化提高丰都商贸业的升级发展
商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。
大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。
目前丰都县城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。
随着县城城市升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。
本项目位于丰都县河北步行街下段至滨江大道段，为商业项目，共有三层裙楼，地面两层，地下一层，总建筑面积约8527.7㎡，负一层为2580.1㎡，临街一层2700.5㎡，临街二层3247.1㎡，塔楼为丰都县食品公司员工家属楼。
整条街区呈“〗〖”型，有25度缓坡，街长约120米，宽约22米，街中间是绿化隔离带，两侧为临街街铺，部分是底框，为框架结构。
该商业项目南临滨江大道和长江，北接商业一路，西临江南汉墓群，东面紧接的是丰都移民住宅小区。
项目于2003年建好，目前现状是：
项目所在的居民楼已全部入住，街区目前有零星的经营商家，部分是糖酒公司的仓库，一直未投入使用，全部为毛坯房，二楼外墙窗户玻璃已破烂，整体墙面比较陈旧，形象不佳。
步行街现有零星的经营商家，但人流稀少，生意以夜啤酒和棋牌为主，未形成商业气候。
项目南临滨江大道、长江，具有临高望江的景观优势，与名山镇旅游区隔江相望。
滨江路是丰都县的次主干道，在售地产项目较多，是县内传统家电、五金、日杂、服装批发市场的集散地，也是市民工作之余休闲逛街的景点区，根据2008年政府工作报告的工作规划，该路段将打造成房地产开发示范街并进一步完善其服装批发市场的功能。
项目地处整条河北步行街的下段，北接商业一路，该路段多为为家电、建材专业市场，由于本项目长期闲置，其人流不如步行街上段多，除了开心超市带动不少人气外，其余店铺生意均较清淡。
项目距离丰都的主干道：
平都大道繁华中心只有六分种的步行距离，在吸纳人气、带动消费上具有成为次级消费中心的地势，经商业打造可与平都大道的核心商圈形成互动、互补的优势。
4.2项目优势与机会
综合项目的基本情况，以及周边目前现有设施情况，就项目的SWOT，作出分析如下：
4.2.1优势
◆通往项目的交通
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