当代国际花园可行性研究报告.docx

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当代国际花园可行性研究报告

项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称：

武汉当代国际花园

1.1.2承办单位概况

承办单位是武汉当代科技产业集团股份，注册资本1亿元，开发资质为二级。

公司经营范围为：

高科技产业投资，投资管理，企业管理咨询;生物、化工、化学、医学、计算机软硬件技术咨询;房地产开发、商品房销售。

武汉当代科技产业集团股份有限公司成立十几年来，飞速发展，已成为具有较大影响的高科技企业集团，并成功地向外扩张，闯出了一条高科技产业化、集团化、国际化的发展道路，并力争成为全国一流的企业集团。

1.2项目概况：

当代国际花园——中国·光谷60万平方米复合型国际社区，位于武汉市东湖开发区内，光谷大道（原关山二路）与中环线交接处，周边为各类高科技园区和大学城区域，项目规划用地808亩，总建筑面积约60万㎡，由东向西分为两大地块，分别为总部基地办公区及国际花园住宅区，是目前国际比较流行的复合型社区整体规划方式。

项目定位于“融入自然的都市生活”，基本设计原则采用“新都市主义”原则：

多样性的功能；尺度亲切的空间；有机自由的规划结构；混合功能步行街和广场；边界明确的邻里结构；通过以上原则我们力求创造具有城市文化和精神自由的、开放的、生态的、适静的生活空间。

当代集团，通过10年严谨科学地产开发经验，切实考量武汉中产家庭实际住宅需求，综合国际人文居住标准，以优质的现代建筑工艺品质，以及花园洋房等人性化住宅产品，引领光谷未来品质生活！

1.3可行性研究报告编制依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策

（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要

（4）武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报

（5）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划

（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（8）《武汉市市区基准地价》

（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（10）投资项目方签定的协议书或意向书

（11）编制《报告》的委托合同

（12）其他有关依据资料

1.4可行性研究结论及建议

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发当代国际花园。

东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。

目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。

关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。

近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。

市场研究

2.1宏观环境分析

2009年以来，在政府推出的系列经济刺激计划的推动下，中国经济增长在年内出现“V”型反转，成功实现保“8”任务。

展望2010年，推动经济增长的三驾马车增速将出现“两升一降”的趋势。

首先，投资增速会有所放缓，但不会大幅回落。

2009年新开工项目的大幅增长确保2010年投资增速保持较快增长；2010年政府投资增速将放慢，而民间投资增速将加快；2010年基础设施投资增速将下降，而房地产投资会适度加快；信贷增速放缓并不会导致固定资产投资的增速大幅回落。

预计2010年城镇固定资产投资增速为25%。

其次，2010年消费启动面临“天时”、“地利”、“人和”的有利条件。

所谓“天时”是指全球经济金融危机的冲击，使我国政府将扩大消费、改善民生作为一揽子刺激经济计划的政策重点，消费增长面临难得的历史机遇。

所谓“地利”是指我国城市化发展进程的加快将释放出巨大不小的消费潜力。

所谓“人和”是指我国人口结构变化将有利于推动消费需求的快速增长。

预计2010年社会消费品零售总额名义增长将达到21%左右。

初步预计2010年国内GDP增速有望进一步回升，全年将达到10.4%左右，其中最终消费、货物和服务净出口以及资本形成对GDP的贡献分别为5、0.2和5.2个百分点。

从季度增长率来看，2010年经济很可能呈现前高后低的走势，初步以大数估计四个季度经济增长率分别为11%、10%、10%、11%。

2010年将成为中国经济又一轮上升周期的开始。

由于中国经济下滑趋势已经得到遏制，经济增长重回上升轨道，经济内生的动力已经足够维持经济持续稳定增长，政策的进一步刺激反而有导致经济过热的担忧，因此，刺激性政策可能考虑有选择性的逐步退出。

而未来经济中资产价格过快上涨、通货膨胀预期变成现实以及外资加速流入等问题，可能成为2010年我国宏观经济面临的三大不确定性，这三个问题的发展将直接影响甚至在一定程度上决定了2010年中国刺激性政策退出的时间和力度。

在国际金融危机继续深化和政府经济刺激政策取得显著成效的背景下，2009年物价经历了一个全年下降、年底回升的起伏过程。

2010年物价上行因素远多于下拉因素。

总供求基本面与货币供应是共同决定2010年物价上涨方向和幅度的两大基础性要素。

中国经济基本面长期向好、当前经济处于加速复苏周期以及产出缺口逐步修复将主导物价上涨趋势，整体流动性依然较为宽裕支撑物价滞后上扬，而货币流通速度的不断加快则是联接“货币”和“供求”两大通胀生成机制的纽带。

2.2全国房地产行业发展分析

2009年中国房地产市场低开高走，大起大落。

2010年房地产市场调控将进一步深化，房地产市场总体将保持平稳运行。

一、2009年房地产市场低开高走

　　总体来说，2009年中国房地产市场发展状况可以分为两个阶段：

第一阶段，2008年底到2009年初，在中央政府出台的一系列旨在恢复市场信心、刺激经济复苏的宏观调控措施影响下，交易量开始出现回升，消费者预期逐步好转，房地产开发投资等均有所增长，市场复苏迹象明显。

第二阶段，进入2009年下半年以后，受整个国民经济好转，市场活力恢复影响，中国房地产市场无论从开发量、交易量和成交价格上看，都呈较大幅度的加速增长，其中有些地方的房价甚至达到了金融危机来临前水平，市场回暖已成定局。

二、2010年房地产市场调控将进一步深化

　　2009年末以来，政府密集出台了一系列遏制房价过快上涨的政策，2010年房地产市场的政策调控将进一步深化。

首先，中央政府继续加强和完善房地产市场调控。

2009年末以来一个月内五次中央政府高级别关于房地产问题的表态可以看出，房地产过热现象、房价过快上涨等问题已经引起中央关注，下一步通过密集调研和政策酝酿，将会有新的动作出台。

其次，渐进式温和调控将成为调控政策出台的主要方式。

借鉴2004年中央政府抑制经济过热的宏观调控经验，本轮针对房地产的调控措施在尽量保持市场稳定的前提下，也将以渐进式的温和调控出现。

再次，“抑制投机和维持稳定”将成为2010年市场调控的两个主旋律。

抑制投机和房价过快上涨将是2010年房地产市场调控的重点，确保平稳发展是一切政策出台的前提。

三、2010年中国房地产市场将在调控中保持平稳运行

　　根据对房地产周期的研究和判断，2010年中国房地产市场处在新一轮发展周期中的上升阶段，房地产市场总体将继续保持平稳运行。

具体而言，我们预测2010年中国房地产市场走势将呈现以下特点。

　　一是房地产开发投资将继续增长。

从2009年3月份，我国房地产开发投资逐月增长，缓慢复苏，目前也正处在继续复苏阶段。

基于对我国房地产所处周期的定位与判断，并结合从1998年以来的近10年房地产的发展情况，2010年房地产开发投资有望继续保持增长势头。

　　二是房地产开发施工面积低位缓慢增长。

房地产开发施工面积最能反应市场供给的变化。

进入2008年以来，由于受金融危机影响，开发企业普遍施工动力不足，开发增长率陷入近几年来的最低值。

因此，目前我国房地产开发施工面积处于低位缓慢增长阶段，还有较大上升空间。

　　三是房地产价格与成交量将出现震荡盘升。

自2009年3月起，全国房价呈现触底温和回升，到6月份之后，房价出现“井喷式”暴涨，交易量也不断攀升。

2010年，随着市场预期继续好转，市场信心持续恢复，房地产价格与成交量将呈温中略升的局面，但随着房地产调控力度的加强，未来房地产价格和交易量有可能出现震荡调整。

　　四是一线城市住宅供给需求比例将进一步调整。

这主要表现在三个方面，一是一线城市住宅供应类型逐渐中、高端化；二是需求受供给影响成两级分化状态，市场上中、低价位的住房供给偏少；三是一线城市的高房价将在一定程度上进一步被打压。

　　五是大企业会继续引领产业走势。

在整体经济好转的背景下，房地产业内的大企业继续引领市场投资趋势，受销售面积、收益及股价上扬带动，大企业进一步扩大投资规模的意图明显，这也会带动全国房地产企业加大投资力度。

　　综上所述，2010年我国房地产市场整将继续保持平稳运行。

但是需要注意的是，一旦未来房地产市场出现剧烈波动，银行无疑就成为首当其冲的风险承担者。

如果2010年国内房地产价格出现大幅调整，商业银行在房地产抵押品价值、个人住房按揭贷款和房地产开发贷款等资产上的损失叠加，将给整个银行业造成一定程度的冲击。

2.3本市房地产市场分析

据2009年武房指数报告显示:

房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。

从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:

承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。

以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。

另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。

在2009年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。

洪山区住宅价格指数

季度 

洪山区指数

2008第四季度

1145.39

2009第一季度

1273.52

2009第二季度

1327.12

2009第三季度

1451.75

2009第四季度

1488.67

据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2009年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。

今年武汉市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。

今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：

1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，