泗阳县城区物业管理实施细则Word格式文档下载.docx

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　　（八）法律、法规规定的其他权利。

　　在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付；

　　（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（六）不得损害公共利益和他人合法权益；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　第五条　一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

　　第六条　物业管理实行业主（代表）大会制度。

业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。

　　第七条　业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于30人，每幢至少有一名业主代表。

　　业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；

凡需全体业主投票表决的，业主的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

　　第八条物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：

（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，或者达到30%未满50%但交付使用已超过一年的；

（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未满30%，但交付使用已超过两年的。

　　第九条业主（代表）大会由业主负责筹备。

首次业主（代表）大会的筹备工作在城区物管办的指导下，由小区所在地乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会组织业主推荐产生筹备组。

　　物业管理区域符合第八条规定情形的，开发建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知小区所在地乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会。

乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面告知之日起30日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。

未及时书面告知的，小区所在地乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会也应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。

　　筹备组的人数为5至9人的单数，其中乡镇人民政府（街道办事处）或社区居民委员会和开发建设单位代表各一名，筹备组的组长由乡镇人民政府（街道办事处）或社区居民委员会的工作人员担任。

筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。

　　开发建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。

　　首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由开发建设单位承担。

　　第十条筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份；

　　（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；

　　（四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；

　　（五）做好召开会议的其他准备工作。

　　前款第

（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开15日前在物业管理区域内公告。

　　第十一条业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。

　　业主（代表）大会依法决定下列事项：

（一）制定和修改大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

　　第十二条业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。

采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；

无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。

　　第十三条　业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。

定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。

　　有下列情形之一的,业主委员会应当在15日内召集临时会议:

（一）经20%以上的业主联名书面提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　提议召开业主（代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。

业主委员会应当核实提议人的业主身份。

不符合要求的，其提议无效。

　　业主委员会逾期不召集会议的，城区物管办责令限期召集；

经责令仍未召集的，业主可以申请乡镇人民政府（街道办事处）或社区居民委员会召集。

　　第十四条　业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：

（一）召集和主持业主（代表）大会；

（二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；

　　（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；

　　（四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务;

　　（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

　　（六）审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；

　　（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；

　　（八）接受业主、业主（代表）大会和有关部门的监督；

　　（九）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　第十五条业主委员会会议每季度至少召开一次。

经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。

业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。

业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

　　第十六条业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；

　　（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

　　第十七条业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。

分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

　　业主委员会的任期一般为三年。

业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。

业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

　　业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。

　　业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。

　　业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

　　第十八条有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）丧失履行职责能力的；

　　（三）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；

　　（四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

　　（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；

　　（六）提出书面辞呈的;

　　（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

　　委员资格中止的，业主委员会应当提请业主（代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。

　　确因上述原因导致业主委员会成员不能胜任工作的，也可由所在社区居民委员会提议，履行程序终止其业主委员会委员资格。

　　第十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向城区物管办备案：

（一）业主委员会备案申请书；

（二）业主委员会委员名单；

　　（三）大会议事规则和管理规约;

　　（四）首次业主（代表）大会会议记录；

　　（五）其他应当提供的材料。

　　业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

　　城区物管办应当自受理备案申请之日起15日内，完成备案并且抄送小区所在地乡镇人民政府（街道办事处）。

经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。

业主委员会凭备案证明申请刻制、使用印章。

　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告城区物管办。

　　第二十条业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。

新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

　　业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由小区所在地乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会和城区物管办组织换届选举工作。

新一届业主委员会产生之前，由所在地社区居委会代履行职责。

　　第二十一条业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会和业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。

　　业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。

城区物管办应当会同所在地的乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。

　　第二十二条业主（代表）大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，也可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。

　　经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。

业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况，接受业主的监督。

　　第二十三条业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

　　业主（代表）大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。

召开业主（代表）大会，业主委员会应当书面告知所在社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

　　第二十四条物业管理区域内，可以建立由乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。

联席会议由乡镇人民政府（街道办事处）负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。

　　第三章前期物业管理

　　第二十五条新建住宅区应当实行前期物业管理。

在城区物管办监管下，住宅物业的开发建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同报城区物管办备案，并作为商品房预售的前置条件。

　　第二十六条前期物业服务费的标准应经价格主管部门备案，由业主按《前期物业服务合同》约定，自《物业交付通知单》明确的截止日期开始缴纳；

已竣工但未出售或者尚未交付物业买受人的物业服务费，由开发建设单位全额缴纳。

　　物业服务企业在前期物业进驻管理阶段，开发建设单位应给予不少于1元/平方米，最低不得少于5万元的开办费用。

城区物管办负责监管并制定具体使用办法。

　　第二十七条物业管理区域按照下列规定划分：

（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；

（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域;

　　（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；

　　（四）已建成并相毗连的住宅区，经相关部门审核批准后，可以归并为一个物业管理区域。

　　第二十八条　开发建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，并于物业委托合同一并作为商品房销售合同的附件，告知买受人并要求其对合同和临时管理规约作出承诺。

　　临时管理规约的效力至业主（代表）大会审议通过的管理规约生效时终止。

　　第二十九条　新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。

开发建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之三配置，并无偿提供。

物业服务用房面积不得少于100平方米。

　　新建住宅小区和旧城区连片改造居民区项目，应按照规划要求，将社区居委会办公用房、社区服务用房、公共服务设施配套建设纳入土地挂牌条件，约定产权归属。

　　城市规划部门要按照规定的配套建设指标，对建设工程规划设计方案涉及的公益性文体活动用房、公厕、邮政设施、安全防范设施、垃圾中转场所、活动广场以及其他配套共用服务设施进行审查。

方案设计、施工及验收使用，应征求城区物管办意见。

　　未按规定要求建设社区居民委员会办公用房、社区服务用房和公共服务设施的，不能通过验收。

验收合格后，开发建设单位要根据规定将社区居民委员会办公用房和居民公益性服务设施交给所在地社区使用管理。

　　物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近，且需有独立通道。

没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

分期建设的，开发建设单位应按照同期规划、同期建设、同期交付的要求，在首期建设时一并规划建设并交付物业服务用房。

　　物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。

住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。

　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得计入物业服务用房面积。

　　第三十条物业服务用房的所有权属于全体业主。

开发建设单位在向房地产主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;

在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。

物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

物业服务用房不得买卖和用于抵押。

　　第四章物业服务企业和物业服务

　　第三十一条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

　　从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　第三十二条物业服务人员配置按照质价相符的原则执行。

　　第三十三条物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

　　物业服务企业应当提供下列基本服务项目：

（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；

（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；

　　（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；

　　（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。

　　物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。

当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。

　　第三十四条物业服务企业不得有下列行为：

（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

　　（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

　　（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

　　（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

　　（六）擅自停水停电；

　　（七）其他严重损害业主权益的情形。

　　第三十五条前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位继续委托物业服务企业管理。

　　前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

　　第三十六条业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告小区所在地社区居民委员会、乡镇人民政府（街道办事处）和城区物管办。

　　物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

　　第三十七条物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起7日内退出物业管理区域。

　　因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、乡镇人民政府（街道办事处）和城区物管办，并在物业管理区域内公告。

　　第三十八条物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

　　前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。

业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定，并向价格主管部门备案。

　　物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。

每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格主管部门的监督。

　　第三十九条开发建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。

物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。

但物业服务合同另有约定的除外。

　　物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。

具体分摊办法在物业服务合同中约定。

　　电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修保养、更新改造和检测等费用。

　　第四十条物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，应当按照价格主管部门的规定执行。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。

　　第四十一条利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。

所得收益归全体业主所有，其中30%用于补贴物业服务费，70%纳入小区物业管理储备金。

但物业服务合同另有约定的按约定分配。

　　共用设施、设备报废后的收益，应当纳入小区物业管理储备金或者抵充公共能耗等费用，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。

　　第四十二条物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第五章　物业的移交和接管

　　第四十三条开发建设单位应在物业交付前向城区物管办申请办理承接查验手续，与物业服务企业进行房屋及基础配套设施、设备等进行承接查验，办理交接手续，并持相关材料向城区物管办备案，未办理承接查验手续的不得交付使用；

未经查验交接的房屋及基础配套设施、设备等，仍应由开发建设单位负责维修维护等工作，相关部门应履行监管职责。

开发建设单位应按照项目总建筑面积10元/平方米的标准缴纳小区物业管理储备金。

城区物管办要对小区物业管理储备金的管理与使用制定具体的管理细则。

　　第四十四条受开发建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，开发建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业服务所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

　　第四十五条物业服务企业在承接物业时，应按服务项目建筑面积0.3元/平方米的标准交纳物业服务履约保证金，由城区物管办负责监管，在物业服务合同终止后10日内退还。

　　第四十六条业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　对不按时移交的，乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会应当督促其移交；

对拒不移交的，可以请求辖区内的公安机关协助移交。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物