我国房地产交易中霸王条款之研究Word下载.docx
《我国房地产交易中霸王条款之研究Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国房地产交易中霸王条款之研究Word下载.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
thebuyerfortherightsandinterestsoftherelevantmattersspecificallyabouttiming,thedeveloperdoesnotmatch.Whilethereasonsforthisphenomenonareinmanyaspects,includingtheoperationoftheunitprofit,monopolydominantposition,informationasymmetryandlackofsexualselection.RealestatetransactionsintheclauseofXiangYutheconquerorofthephenomenonisnotonlyexistsinChina,foreigncountriesalsoexistinthesamesituation.Foreignlowlongtransactiondespotprovisionsregulationledbyadministrationofsupervisionmode,byadministrativemeansforcorrectionofuniversalunfairclause,justiceisusedasachiefmeansofsupportandindividualreliefway,takingfulladvantageofconsumergroupsandpublicsupervisionandroleofpublicopinion.Ourcountrythroughtheoverseascorrelationanalysis,summeduptheregulationofclauseofXiangYutheconquerorfromlegislativeregulation,judicialregulation,administrativeregulationandIndustryAssociationandothersocialorganizationsintheregulationofafewaspects.Thereforeourcountrypresentontheoverlordprovisionsinrealestatetransactionregulationisanalyzed,themaindefectsarelackoflegislativecontrol,judicialcontrolofchaos,theadministrativecontrolofthetiltandlackofcommunitycontrolislackofpower.Andthroughthelegislativeregulation,judicialregulation,administrativeregulation,socialregulationandcomprehensiveregulationtoimprovetherealestatetransactionintheclauseofXiangYutheconquerorregulation,inordertopromotethedevelopmentofourrealestatemarket.
Keywords:
ClauseofXiangYutheconqueror,fairness,regulationofrealestatetransactions
目录
1绪论4
2我国房地产交易中霸王条款的概念和主要表现5
2.1房地产交易中霸王条款的概念5
2.2房地产交易中霸王条款的表现形式5
3我国房地产交易中霸王条款产生的原因7
3.1经营单位的逐利性是经济根源7
3.2垄断形成的强势地位是关键因素7
3.3信息不对称是重要因素8
3.4缺乏选择性是必然结果9
4国外对房地产交易中霸王条款的规制及其启示10
4.1国外对房地产交易中霸王条款的规制10
4.2对国外相关情况的分析后从中得到的启示11
5我国房地产交易中霸王条款规制制度的完善12
5.1现行对房地产交易中霸王条款规制的主要缺陷12
5.2我国房地产交易中霸王条款规制之完善13
6结语17
致谢18
参考文献19
1绪论
长久以来，随着中国经济高速的发展，建设具有中国特色的社会主义市场经济使得国内商品市场一片繁荣。
但随着市场竞争的日益剧烈，企业不断地为自身谋取福利。
除此之外，也由于房地产市场是不完全竞争市场。
消费者在与经营者交易时往往会出现很多不公平的条款。
我国房地产交易中一些经营者为了的逃避法定义务、减免自身责任单方面制定了很多不平等的条款，即“霸王条款”。
我国房地产交易中“霸王条款”不合理、不公平性，加重消费者责任，限制消费者权利，严重侵害广大消费者权益。
造就这种现象的原因有很多方面。
要对我国房地产交易中霸王条款法律进行规制，可以由对我国房地产交易中“霸王条款”的表现形式,产生的原因及法律规制的分析,以及借鉴国外对房地产交易中霸王条款法律的研究，通过立法、司法、行政、社会等途径来完善我国房地产交易中霸王条款法律规制，从而结束我国房地产交易中“霸王条款”的不公平现象,切实保护广大消费者的权益,推进社会主义市场经济法制化进程。
然而我国房地产法制建设相对滞后，房地产立法中存在的问题很多。
所以要加强房地产法制建设，完善房地产立法体系，这对我市场经济体制、市场建设和完善其有十分重要的意义。
2我国房地产交易中霸王条款的概念和主要表现
2.1房地产交易中霸王条款的概念
随着我国经济体制改革的不断深化，在现实生活中随之出现了许多新情况、新变化。
无论什么情况在各个领域没有绝对的公平可言。
在商业领域中也存在着许多我们消费者无法在这之中得到绝对的公平。
所以现实生活中出现了“霸王条款”。
霸王条款是什么呢？
有些人这样认为，霸王条款就是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同条款。
笔者认为，霸王条款是指生活消费领域里在经营者与消费者之间的各种具体消费合同中，经营者为了逃避法定义务、减免自身责任而违背公平、诚实信用等法律原则单方面提出的对经营者极端有利而对消费者明显不公、且消费者一般只能被动接受的合同条款。
与之相对应的是“格式合同”是指合同当事人一方为了将来与不特定多数当事人订约之用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。
在合同中格式条款是由一方当事人预先拟定，并且是固定化了的不公平条款。
在房地产交易中“霸王条款”是指开发商为了逃避法定义务、减免自身责任，加重消费者责任，限制消费者权利，侵害购房者利益的不平等条款。
房地产交易中购房者很多时候只有接受这些不平等的条款。
2.2房地产交易中霸王条款的表现形式
霸王条款的主要表现形式是：
减免自己的责任、逃避经营者应尽的义务；
违反法律规定、任意扩大经营者权利；
限制消费者的正当权利；
权利义务不对等、任意加重消费者责任；
利用模糊条款、掌控最终解释权。
在房地产交易中，建设部制作并推广使用的《商品房买卖合同》示范文本,为尊重双方合意,在许多问题上建议双方自行约定,但由于双方在有关专业知识、合同知识、信息与地位的不对等,在由开发商作为格式合同提供的情况下,给了开发商较大的操作空间,使得本应由双方协商签订的《商品房买卖合同》成为被开发商利用的典型的制定霸王条款的载体。
其主要表现有：
第一，开发商单方提供填写本应由双方协商的合同条款，强制要求买房人接受。
这样的协议往往是开发商先行拟定好的，购房者只需签字就可以了。
所以，在商品房买卖合同中许多条款均为空白条款或可选择条款，意在交由双方具体协商一致后共同填写与确定。
然而实践中，开发商所提供的合同文本上，已经是单方提前填写或直接确定了本应由双方协商的合同条款，并声明不得更改，这是霸王条款的主要表现。
例如，直接将设计变更的条款划掉另行填写为：
“如有设计变更，买受人不得退房，据实结算房款。
”等，凡是规定开发商严重违约后购房人可以单方面解除合同的条款，大多遭此噩运。
开发商单方在合同的空白条款中所填内容，多为设法避免本应由其承担的责任，加重买受人责任或限制买受人的权利；
单方所选条款多属于对开发商有利而可能不利于购房人的条款；
开发商单方删除的条款多属于购房者的权利条款和开发商的义务条款。
购房人由于种种原因往往会不得已接受此类条款。
第二，开发商就有关特定事项单方面拟定补充协议，要求购房人必须签订。
这一项主要体现在有关按揭问题、房屋交接问题、物业管理问题等事项上。
因合同文本设计条款有限，且对有关特定事项约定较为简略，确有必要就有关事项做出具体约定时，双方需另行协商签订补充协议。
但在双方并未正式就合同条款进行协商之前，开发商往往就有关事项单方拟定了补充协议，要求购房人在签订商品房买卖合同时必须同时签订该补充协议，这是商品房买卖中霸王条款的一个表现形式。
如就有关按揭贷款事项单方约定为:
“若买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应于二日内一次性付清房款，逾期付款，按本合同约定承担违约责任。
”关于房屋交接问题单方约定为:
若因买受人不能按时交接，要支付开发商多少违约金
第三，买受人要求对其权益的有关事项作具体约定时，开发商不予配合。
例如住宅小区的建设规划、绿地、智能化管理及其他配套设施等事项，直接影响购房人未来居住环境质量，往往也正是开发商的“卖点”，理应作为合同条款，由双方加以约定。
但当购房人要求将开发商有关上述事项的宣传承诺写入合同时，经常被断然拒绝。
这是由于《商品房买卖合同》示范文本自身的缺陷，与购房人所购房屋密切相关的部分事项未能被吸收作为合同的条款。
但是开发商一方面信誓旦旦表示绝对没问题，另一方面却坚持不能写进合同。
购房人虽经短暂犹豫，但定金已交，房子也看好，不想放弃机会，只得放弃权利。
3我国房地产交易中霸王条款产生的原因
随着我国经济的快速发展，我国房地产市场也随之不断地发展起来。
而房地产交易中霸王条款出现的原因是有很多方面的。
3.1经营单位的逐利性是经济根源
经营单位的逐利性是产生“霸王条款”的经济根源，经济利益决定经营者的经济行为，由于经营者尤其是垄断经营者会利用其所拥有的一切有利条件，包括拟订合同条款的机会，尽可能的维护自己的利益，甚至不惜以各种手段损害经济活动相对人的利益，于是，再通过格式合同进行交易的经济活动中，“霸王条款”就出现了。
3.2垄断形成的强势地位是关键因素
垄断形成的强势地位是关键因素，由于房地产具有较强的地位，所以导致了格式合同的产生，企业间的垄断，则使合同的大量使用成为可能。
而格式合同的产生与使用，则让霸王条款的产生成为可能。
格式合同的方便性使得它可以被开发商用于体现自身的意志，将自己需要的有利条件加入其中。
这样，主动权就只在开发商，消费者只有被动的接受。
同时，强势地位，使得消费者与开发商之间地位悬殊较大，双方所拥有的信息并不相等，开发商可以知道自己商品的本质，对其优点好处进行强化，也可以针对其薄弱的环节进行限定，是消费者无法知晓。
而消费者只有在格式合同中才能了解自己所要的产品及服务，即是广告也只能提供类似与合同上的内容，并不能反映出实质。
种种这些都使得消费者没有选择的余地，也使得霸王条款有空可钻。
并造成房产过热的泛滥情形。
3.3信息不对称是重要因素
所谓的信息不对称就是指在对应的经济个体之间信息呈现出不均匀、不对称的经济状态。
非对称信息可能导致市场无法实现资源的优化配置，产生市场失灵、甚至市场的消失。
应该说在任何一个市场中信息不对称总是客观存在着的，我国的社会主义市场经济处于初步发展的阶段，市场中的信息不对称问题尤为突出。
在不对称市场上，市场交易的有关信息在绝大多数情况下偏向市场的某一方，给市场行为和结果带来重大影响，具有信息优势的一方可以利用信息力“剥削”另一方。
信息不对称还会严重影响市场上交易契约的完备性，进而直接导致市场效率低下，甚至完全无效率。
由于房地产本身的特殊性，加之与房地产开发、交易等方面的法制不健全，决定了房地产市场是典型的不完全竞争市场。
在目前的房地产领域，信息不对称问题尤其严重。
信息流动不畅、市场交易者的信息成本高昂等问题已经成为影响中国房地产业健康发展的重大障碍。
第一，开发商、销售代理商和消费者之间的信息不对称
随着我国人民生活水平的不断改善，人们对住房的需求加大，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，它对拉动我国国民经济的作用有目共睹。
可是，中国目前的房地产业也是争议最多的行业。
尽管有关房产的新政不断，但收效甚微。
房地产商与消费者之间的纠纷不断，侵害消费者合法权益的行为屡屡发生，房地产市场上的消费投诉数量正逐年攀升，成为消费者投诉的持续热点之一。
房地产业是专业性很强的行业，房地产的交易过程也十分复杂。
显然，房地产开发商和销售代理商是这方面的行家，掌握着大量可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况的实质性信息。
而消费者对房屋的很多隐蔽信息，以及一些不确定信息知之甚少。
消费者只掌握一定量的的公共信息和少量的私人信息；
同时，消费者往往不熟悉房地产的交易过程；
加之，房地产市场竞争的不完全性，房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强，消费者对房地产市场销售方面的信息的掌握度不高，缺乏经验值。
一些房地产开发商为了降低成本、增加效益、经常利用自己的信息优势地位，在房屋质量、配套设施、物业管理等方面做“手脚”。
由于相关信息对消费者的购房决策有着十分重要的影响，房地产开发商和销售代理商会积极向消费者提供对自己有利的信息，而隐瞒对自己不利的信息，甚至可能提供虚假的信息以欺骗消费者。
第二，开发商、消费者和金融及投资机构之间的信息不对称
由于房地产的建设资金投入额和交易额都十分巨大，因而无论是房地产商品的消费者，还是开发商都较难独自承担，往往需要有金融及投资机构参与资金融通才能顺利完成建设和交易。
另一方面，由于目前的投资渠道相对单一，加之目前的房地产价格、销售量一直呈现上升势头，房地产业已经成为利润最高的行业，因此，房地产业也是目前金融及投资机构的主要资金投放对象。
几乎所有的金融及投资机构都将房地产的投资和信贷业务作为其主营业务，在房地产市场上投放了大量的资金，金融机构信贷已经成为房产市场的主要资金来源。
作为资金盈余者的金融机构对资金短缺者的房地产商的经营水平和信用能力以及消费者的信用能力和还贷能力远不如资金短缺者的房地产商和消费者。
房地产开发商和消费者对自己资金的使用效率和信用能力显然具有绝对的内部优势。
金融机构由于受到专业水平和监督成本的限制，难以获得信贷项目的相关信息，在合约签订前后都处于信息劣势
3.4缺乏选择性是必然结果
缺乏选择性是“霸王条款”产生的必然结果消费者需要衣食住行!
抚养子女!
赡养长辈,也需要参加社会活动,这些都需要借助市场交易而得以实现"
依照传统民法上合同自由原则,如果你在合同上签字,不管合同的内容如何,就意味着该合同是你自愿同意的,是意思表示一致的结果,否则你可以拒绝签字"
事实上,这种契约自由原则经常被经营者滥用"
由于经营者在市场交易中处于强势或垄断地位,消费者即使明知合同内容有失公平,有失诚信,在很多情况下也是不可能拒绝交易的"
王泽鉴先生对此问题的论述概括了我们消费者的无奈,他说,或是由于某种企业具有独占性或是由于各企业使用类似的契约条款,消费者实际上并无选择的余地结果导致霸王条款的产生,正是基于以上所述的几方面的原因,格式合同中霸王条款的存在成为必然"
因此,为了维护市场秩序,保护消费者合法权益,有必要对格式合同进行规制,从而减少或根除霸王条款。
4国外对房地产交易中霸王条款的规制及其启示
现实生活中利用不公平，不合理格式合同，霸王条款侵犯消费者利益的现象，在经营服务领域大量存在。
4.1国外对房地产交易中霸王条款的规制
由于不公平消费者合同条款的侵害对象一般是为数众多的消费者的利益，单纯采用司法救济是不够的。
国外对不公平消费者合同条款采取了以行政为主导的监管模式，以行政手段矫正普遍性的不公平条款，司法作为行政手段的后盾和个体救济的途径，同时充分利用消费者团体和社会公众的监督和舆论作用。
例如，英国的这种不公平条款的规制如下：
第一，不公平条款的监管机构。
根据《1973年公平交易法》第三部分，公平交易局可以对消费者交易中的免责条款进行调查，向法院申请禁止侵害消费者行为的命令。
1994年规范赋予了公平交易局在不公平条款上更多的权力。
1999年规范又授予了公平交易局以外的公用企业监管者、各地贸易标准服务机构及消费者协会等“有资格组织”受理投诉、处理不公平条款的权力。
《2002年企业法》第八部分对消费者法律的执行者进行了重新分类，规定公平交易局、全英国的贸易标准服务机构、企业部和北爱尔兰贸易与投资机构为“一般执法者”，同时规定国务大臣可以依法指定某些独立公用企业监管机构或私人性质的团体为“指定执法者”，进一步扩大了有资格组织的范围。
在众多的机构中，公平交易局是主导执法机构和行政执法的核心协调机构，有资格组织在规定的权限内发挥职能。
法院对不公平条款有最终的司法权力，并负责对个体消费者进行救济。
第二，不公平条款的执法程序。
根据欧共体的《禁止令指令》，2001年英国制定了《“立即停止”规范》。
为了消费者的集体利益对包括不公平消费者合同条款内容在内的11种行为，公平交易局和“有资格机构”可以向法院申请“立即停止命令”。
《2002年企业法》比照该规范制定了消费者法律的执法程序，并以此替代了《“立即停止”规范》及《1973年公平交易法》第三部分。
对不公平条款的执法程序一般按照1999年规范及《2002年企业法》的相关规定执行。
4.2对国外相关情况的分析后从中得到的启示
霸王条款对相关当事人和社会经济生活的负面影响越来越受到人们的强烈关注，如何制服霸王条款对消费者而言望眼欲穿，也是政府部门亟需解决的问题。
通过以上对国外对霸王条款的规制的了解，我国可以借鉴国外的规制经验，加强和完善立法规制。
消除霸王条款的理想方案是多管齐下、综合治理，但法治化的解决路径是治本之策，也最为可行和有效。
而加强和完善立法规制是有效控制格式合同的前提。
当然,在法律的运行过程中,立法只是起点,以观念形态存在的法律规范要转换为现实的生活准则,法定的权利义务要转变为现实的权利义务,还需要进行执法、司法等法的实施活动。
因此,对霸王条款的规范要落到实处,还必须在立法的基础上加强行政司法及其他方式的控制。
具体的可以从立法规制、司法规制、行政规制和行业协会自律及其他社会团体的规制这几个方面着手。
5我国房地产交易中霸王条款规制制度的完善
由于霸王条款对消费者乃至整个房地产行业影响都是不利的，这已经引起了社会上很多阶层的关注，所以我们必须对其进行规范和整治。
这对我国的市场经济建设有很大的意义。
但是，有很多外在的因素影响着法律规制的发挥，因此，对其的改善是需要时间和精力的。
在我国房地产交易中规制制度还不完善，其中存在着不可避免缺陷。
5.1现行对房地产交易中霸王条款规制的主要缺陷
现行我国房地产交易中霸王条款的存在影响了房地产市场的正常运行。
而我国房地产规制制度存在滞后性，不能完全规制霸王条款这种现象。
且从制度上，消费者也很难抗衡以“法规”面目出现的霸王条款。
我国对消费者的权益这方面的保护，无论是在立法、司法还是行政、社会规制方面都还很欠缺。
具体说来有如下状况:
第一，立法控制的缺乏
我国目前用来处理霸王条款的法律依据主要有:
《民法通则》、《保险法》、《消费者权益保护法》、《中华人民共和国合同法》和一些商事单行法，如《海商法》。
这可称为对霸王条款立法的一大突破。
但因其未将消费者问题作为专门的问题提出，对消费者的保护有限，也不尽完善。
从整体上看，可用来规制霸王条款的立法既不全面，也不成体系，所起作用十分有限，还有待进一步完善。
第二，司法控制的混乱
关于霸王条款的司法控制，我国最高院已公布了一些典型司法解释。
从实践的情况看来，法院在霸王条款的控制方面尚未发挥应有的作用。
一些明显侵害消费者权益的标准合同不仅未被法院确认为无效，相反还给予使用人更多的保护。
由于立法的缺失，也由于司法的不独立，一渗透着为部门利益服务的行政干预，还由于法官知识水平的不足，司法实践就标准合同问题呈现这种较为混乱的状态。
它的后果，不仅仅是在当事人间产生利益分配不公，而且还会由于司法的示范作用使人们将错误作为正确，从而将个别性的错误引致一般性的错误。
第三，行政控制的倾斜
采用行政控制霸王条款在我国是使用的最早也最多的一种方式。
不少行业中的通用的格式就是由其主管部门批准或直接制定的。
但由于政企分离实行得尚不彻底，行政机关与企业在经济利益上还存在千丝万缕的联系，有的行政机关不
升级会员 