安庆市房地产市场的现状调研和发展趋势新---本科毕业论文.doc
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安徽理工大学毕业论文
安庆市房地产市场的现状调研和发展趋势
摘要
近年来，随着中国城镇化进程的不断深化，城镇人口数的激增，民众对住房的刚性需求不断高涨，房地产行业已经逐步成为国民经济中的支柱产业之一。
然而中国房地产市场的黄金发展期已经过去，从2011年开始，国家不断加大房地产行业宏观调控力度，自新“国五条”颁布限购、限贷政策后，货币政策再度紧缩，并限制房地产项目贷款，使得很多房地产企业陷入资金困乏的境地。
在市场竞争加剧的环境下，如何增加开放商的市场营销能力，完善其市场营销体系愈加重要。
本文主要是对安庆市房地产
市场的可行性研究，并探究未来的发展趋势。
关键词：
安庆房地产，现状，发展趋势，营销理念
ANQINGCITYREALDSTATEMARKETSITUATIONANDDEVELOPMENTTEENDOFRESEARCH
ABSTRACT
Inrecentyears,asChina'surbanizationprocessisdeepening,thesurgeinthenumberofurbanpopulation,thepublicrigiddemandforhousingrising,therealestateindustryhasgraduallybecomeoneofthepillarindustriesofthenationaleconomy.However,China'srealestatemarkethaspassedthegoldenperiodofdevelopment,startingin2011,thestatehasincreasedtherealestateindustrymacro-controlefforts,rehabilitation"fivecountries"promulgatedrestriction,limitedcreditpolicy,monetarypolicytighteningagain,andrestrictionsonrealestateprojectloans,makingalotofmoneyintotherealestatebusinesssleepysituation.Increasedcompetitioninthemarketenvironment,howtoopenbusinessmarketingtoincreasecapacity,improveitsmarketingsystemmoreimportant.ThisarticleisAnqingCityrealestateMarketfeasibilitystudiesandexplorefuturetrends.
KEYWORDS:
AnqingRealEstate,Statusquo,Trends,MarketingConcept
22
目录
摘要（中文） I
摘要（英文） II
绪论 1
1研究的方向 2
1.1研究的目的和意义 2
1.2研究方法与内容 2
2安庆市房地产市场综述 2
2.1简况 2
2.1.1区位 2
2.1.2产品及区域划分 3
2.1.3需求及政策影响 3
2.1.4全市供货情况 3
2.2成交量及价格走势 4
2.2.12010年成交及价格分析 4
2.2.2截止2011年前8月成交及价格分析 4
2.2.3竞争对手分析 4
3安庆市场环境分析 6
3.1宏观环境 6
3.1.1政策环境 6
3.1.2宏观调控政策 6
3.2微观环境 7
3.2.1安庆市城市规划 7
3.2.2经济环境 8
4竞争对手分析 10
4.1安庆房地产市场现状 10
4.2市场竞争格局与竞争对手分析 11
4.2.1安庆市市场竞争格局 11
4.2.2知名品牌开发商竞争分析 11
4.2.3别墅产品开发商竞争分析 12
5房地产营销理念 13
5.1品牌营销 13
5.2网络营销 13
5.3特色营销 14
5.4体验营销 14
5.5市场营销4P理论 14
结论 17
参考文献 20
谢辞 21
绪论
近年来，随着中国城镇化进程的不断深化，大批农村人口流向城市，中国房地产行业进入一段黄金发展期，许多企业和资金进入到房地产行业，楼市发展迅速，成为我国经济增长的主导产业之一，带动国民经济的飞速增长。
中国房地产行业字二十世纪八十年代开始，经历过风风雨雨，特别是近10年来，早已从幼稚走向成熟，步入真正的大盘时代，房地产市场专业化、职业化的特点越来越明显，市场竞争也更加激烈！
飞速发展的房地产行业不仅竞争越发激烈，更始终饱受争议。
一方面房地产行业成为地方财政来源的一大支柱，更是带动地区发展的一大助力，另一方面房价的高速上升特别是一线城市的天价房价让很多人无力购房，不断拉大着贫富差距，因此自2003年以来，房地产行业始终面临着巨大的宏观调控压力。
特别是进入2011年以来，政府对房地产市场进行宏观调控的决心之大前所未有，让中国房地产行业步入严冬期。
面对严冬，很多房企都步履维艰，不少房企面临高负债、高库存、资金紧张的巨大压力，去库存回笼资金成为众多房企度过寒冬的首选。
然而房地产行业的特点就是资金投入大，存货周转周期长，不仅工程浩大，更耗时良久，一个项目从开发到结束往往历时数年时间,需要开发商投入巨大的人力物力。
面对这样严峻的宏观市场环境，房地产企业要想安然度过就必须有成熟的市场营销理念和市场营销思维去指导企业的销售行为，在销售的过程中融入市场营销的思想，根据产品定位和客户需求选择合适的推广策略，向客户传播有效的产品信息。
随着中国企业市场营销思想的广泛传播和发展，不少房地产企业意识到房地长市场营销的重要性，开始了解并重视市场营销活动，一部分房地产开发商开始有意识地引入市场营销理论去指导销售行为，在企业进行重大营销决策时融入营销思想。
不过现阶段中国房地产营销活动仍存在着各种问题，对营销理念存在根本上的误区，因此如何理性认识房地产营销策略的科学内涵，促进房地产行业营销活动的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。
同样，安庆房地产也同样具有以上规律，如何在掌握现状的情况下，通过不断深入研究和运用房地产营销理念，让安庆房地产有一个较好的发展前景，已经成为安庆房地产开发商的头等大事。
1研究的方向
1.1研究的目的和意义
虽然很多房地产企业在不断地探究市场现状并且已经逐步认识到房地产营销管理的重要性，然而由于很多房地产企业的营销管理工作仍处于摸索阶段，房地产市场更缺乏专业的市场营销管理人才，所以目前我国的房地产营销基本上还处于产品推销阶段，大多都是从企业自身产品角度出发，没有明确的目标市场，不进行科学的市场定位，热衷于进行市场炒作，大幅增加广告预算，希望借助于广告轰炸，通过强势的宣传大城快速卖房的目的。
笔者想通过对安庆市房地产的现状调研，深入剖析安庆这几年的发展趋势，从而可以对安庆未来的前景展开探讨，并学会运用房地产营销理念。
1.2研究方法与内容
本文坚持理论与实践相结合的原则，从安庆的各个楼盘进行实地考察和参阅相关资料，通过理论研究、实践调查，系统研究等方法较为全面地展示了安庆房地产这几年的发展趋势，对安庆房地产有了深刻的了解。
第一，房地产营销策略属于房地产营销管理的一部分，制定房地产营销策略必须有相关营销理论作为支持。
虽然房地产营销管理有其独特的管理特点，不过在日常管理过程中仍可借鉴市场营销管理和销售管理等相关的理论知识，以此结合房地产项目的实际需要进行决策。
本文查阅相关国内外市场营销管理著作，对本项目进行系统的市场分析。
第二，在理论指导的前提下，本文在进行安庆房地产的现状调研中，采用了实践调查研究的方式进行补充，结合笔者在安庆碧桂园中的实习感受，通过项目资深策划人员、销售顾问、目标客户进行面对面访谈，以了解客户需求，了解现在大部分楼盘现有的货量数据，从而为后面的研究提供了有力的数据依据。
2安庆市房地产市场综述
2.1简况
2.1.1区位
安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，皖鄂赣三省交界处。
东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望，南以长江与江西省九江市相连，西界湖北省黄梅、蕲春、英山三县，北接安徽省六安市、巢湖市。
安庆市现辖桐城市、怀宁、枞阳、潜山、岳西、太湖、望江、宿松7县及迎江、大观、宜秀3区，总面积1.53万平方公里，总人口610万人。
其中市区面积821平方公里，人口73万。
其中市民人均年可支配收入为15147元，人均消费为11026元。
2.1.2产品及区域划分
从区域来看，迎江区是整个安庆市货量最大，成交量最多的区域，占比近9成，其余开发区、宜秀区、大观区、八县等区域成交率则较小；从产品来看，安庆房地产市场以洋房产品为主，占总数9成以上的份额，下半年安庆市场将有多个新楼盘开盘，货量呈井喷式增长，销售压力将大幅增加；别墅为稀缺产品，现只有我司以及雨润.中央新城在售，而另一位于北部916中学旁的高端别墅盘“凯旋尊邸”将于明年年初开盘销售。
2.1.3需求及政策影响
安庆房地产市场仍是以刚性需求为主，主要购买力为本地人口，更倾向于中小户型洋房产品，今年以来，受调控政策影响，银行政策缩进，贷款难度增加，投机和投资性的住房需求得到了抑制，市场逐渐不明朗化，观望情绪日趋严重，包括我司在内的各大开发商均受到不同程度影响，纷纷推出较大力度的优惠政策，放缓销售，积极消化存货。
2.1.4全市供货情况
截止9月20日，2011年安庆全市总货量，共为7951套，已售出房源4798套，可售房源3153套，已售房源总体均价为4649.59元/㎡；其中以迎江区货量最为集中，占比总货量的6成以上；开发区次之，约占总货量的16%，宜秀区和大观区货量较少。
针对我们安庆2011年的货量，可以从安庆的几个区进行分析，分别从可售套数，成交套数和总货量纵观安庆在2011年的销售情况。
2011年迎江可售套数1976套，成交套数2970套，大观区可售套数354套，成交套数286套，开发区可售套数615套，成交套数686套，宜秀区可售套数208套，成交套数856套。
从2011年可以看出迎江区的总货量最多，大观区的总货量最少。
为了更加清晰地反映安庆2011年的总货量情况，本文以碧桂园为例，从销售面积和销售金额进行微观和宏观的比较，如表2-1.
表2-12011年全市总货量情况
2010年
2011年（截止8月）
安庆市场
碧桂园
比例
安庆市场
碧桂园
比例
销售面积（万㎡）
77.4
10
13%
53.1
105946
19.9%
销售金额（亿元）
34.6
4.5
13%
25.7
4.95
19.2
均价（元/㎡）
4465
4446
--
4649.59
4676
--
2.2成交量及价格走势
2.2.12010年成交及价格分析
2010年安庆市场年度总成交额为34.6亿元，相比2009年同比上涨3.5%；共成交住宅6151套，相比2009年同比下降16.7%；成交面积77.4万㎡，相比2009年同比下降20.8%；2010年上半年，受调控政策影响，安庆市场整体均价及成交量及均价皆较低，而7月即反弹上涨，全市成交突升至768套，住宅均价亦大幅上涨至5331元/㎡，最后以12月均价4774元/㎡收官；全年成交均价为4
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