承接查验手册文档格式.docx
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（五）、弱电系统
17、综合布线系统查验工作规程
18、楼宇自控系统查验工作规程
19、车场系统查验工作规程
20、安防系统查验工作规程
21、计费系统查验工作规程
（六）、消防系统
22、消防水系统查验工作规程
23、智能报警系统查验工作规程
24、安全指示查验工作规程
25、防火卷帘门查验工作规程
26、消防联动测试查验工作规程
（七）、空调系统
27、中央机组查验工作规程
28、空调末端查验工作规程
29、新风系统查验工作规程
30、空调水系统查验工作规程
31、防排烟系统查验工作规程
（八）、电梯系统
32、电梯系统查验工作规程
（九）、绿化景观
33、空中花园查验工作规程
34、外围广场绿化查验工作规程
35、屋顶花园绿化查验工作规程
（十）、其他
36、大堂查验工作规程
37、人防系统查验工作规程
第六章交接作业指导
一、方案制定作业指导
二、计划制定作业指导
三、过程控制作业指导
四、交接确认作业指导
第七章不合格品的处理程序—新增
第八章备品配件的验收交接工作规程
第九章记录表格
一、房屋建筑及公用设备设施等单项工程已按照批准的规划设计方案和有关专业管理要求建成，通过竣工验收；
二、消防通过验收；
三、资料齐全；
四、物业共用设施设备、共用部位等运行正常，完好面具备交付使用条件；
五、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控、电气防雷、夜景照明系统等共用设施设备取得使用合格证书；
六、建设期间的临时建筑、临时架线等已全部拆除并按规定处理、清理完毕，现场环境整洁、场地平整；
五、房屋标号、标识铭牌等安装到位，已经有关部门确认；
六、有符合规定的物业服务用房；
七、法律、法规规定应具备的的其他条件。
一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准
二、所签订的房屋购房合同、交房标准；
三、前期各类合同（协议）制定的标准，材质、工艺等要求。
四、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。
五、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。
六、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
七、工程质量事故处理记录。
八、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；
分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
九、设备试压、试运行合格报告。
十、约定的其他标准等
十一、国家、行业、地方所现行的规范、标准：
建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）
建筑地基基础工程施工质量验收规范（GB50202-2002）.砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）.混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）.钢结构工程施工质量验收规范（GB50205-2001）.木结构工程施工质量验收规范（GB50206-2002）.屋面工程施工质量验收规范（GB50207-2002）.地下防水工程施工质量验收规范（GB50208-2002）.建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）.建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）.建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）.通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）
建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）
建筑物防雷设计规范（GB50057－94）电梯工程施工质量验收规范（GB50310-2002）.建设工程项目管理规范（GB／T50326-2001）
《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000
智能建筑工程质量验收规范（GB50339—2003）
建筑桩基技术规范（JGJ94—2008）
建筑桩基技术规范（JCJ94—2008）条文说明
城镇道路工程施工与质量验收规范（CJJ1—2008）
建筑灭火器配置验收及检查规范（GB50444—2008）
塑料门窗工程技术规程（JGJ103—2008）
早期推定混凝土强度试验方法标准（JGJ／T15——2008）
地面辐射供暖木质地板铺设技术和验收规范（WB／T1037—2008）
消防通信指挥系统施工及验收规范（GB50401一2007）
自动喷水灭火系统设计规范GB50084—2001
气体灭火系统施工及验收规范（GB50263—2007）
建筑安装工程质量检验评定标准GBJ303-88
电气装置安装工程施工及验收规范GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96，
火灾自动报警设计规范Gb50116-98
建筑与建筑群综合布线工程系统设计规范GBT-T-50311-2000
商务楼通信建筑布线标准EIA/TIA568A
（电磁兼客）标准EN55022/ClassB
商务楼通信通道和空间标准EIA/TIA569
住宅及小型商业区综合布线标准EIA/TIA570
无屏蔽双绞布线系统现场测试传输性能规定EIA/TIATSB67
信息技术互联国际标准ISO/IEC11801-95
客户建筑物电缆通用敷设要求ISO/IEC11801;
1995
客户建筑通用布线系统信息技术国际标准ISO/IECll801
民用建筑电气设计规范JGJ／T16-92
电子计算机房设计规范GB50174-93工业与民用电力装置的接地设计规范GBJ65-83电气装置安装工程施工及验收规范GB50254-50259-96电网电源供电的家用和类似一般用途的电子及有关设备的安全要求GB8898-97电子设备雷击保护导则GB7450-87信息技术设备包括电气设备的安全GB4943-95建筑电气工程施工质量验收规范GB50303—2002建设工程项目管理规范GB/T50326-2001建设工程文件归档管理规范GB/T50328-2001
爆炸和火灾危险环境电力装置设计及验收规范GB50058-92剧场建筑设计规范JGJ57—2000
建筑与建筑群综合布线工程系统设计规范GBT-T-50311-2000建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范GBT-T-50312-2000
信息技术互联国际标准ISO/IEC11801-95客户建筑物电缆通用敷设要求ISO/IEC11801；
1995客户建筑通用布线系统信息技术国际标准ISO／IECll801通用布线系统信息技术欧洲标准EN50173商务楼通信建筑布线标准EIA／TIA568A商务楼通信通道和空间标准EIA／TIA569无屏蔽双绞布线系统现场测试传输性能规定EIA／TIATSB67北美综合布线标准TIA／EIA568-B1北美建筑通讯线路间距标准TIA／EIA569北美商用建筑通讯基础结构管理规范TIA／EIA606非屏蔽双绞线布线测试标准TIA／EIATSB67北美商用建筑通讯接地要求TIA／EIA607国际综合布线六类信道标准ISO／IECll801欧洲大楼综合布线系统标准EN50173欧洲电磁兼容性标准EMC
安全防范工程技术规范GB50348-2004 保安电视监控工程技术规范GT／76-94民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94安全技术防范产品管理办法入侵报警工程设计规范GA／77-94入侵探测器通用技术条件GB超声波入侵探测器GB微波入侵探测器GB主动红外入侵探测器GB被动红外入侵探测器GB
微波和被动红外复合入侵探测器GB
安全防范系统验收规则GA308-2001应用电视摄像机云台通用技术条件GB/T15412-1994微光电视摄像机总技术条件GB/T15465-1995黑白监视器通用技术条件报警图像信号有线传输装置GB/T14858-1993
有线电视和系统工程技术规范GB50200-9430MHZ-1GHZ声音和电视信号的电缆分配系统GB6510-86有线电视广播系统技术规范GY/T106-92工业企业共用无线电系统设计规范GBJ120-88卫星电视地球接收站通用技术条件GB11442-89彩色电视图像质量主观评价方法GB7401-87彩色电视广播接收机通用规范GB/T10239-2003声音和电视广播接收机及有关设备抗扰度限GB/T9383-1999广播节目声音质量主观评价方法和技术指标要求GB/T16463-1996会议系统电及音频的性能要求GB/T15381-1994有线电视系统物理发泡聚乙稀绝缘同轴电缆入网技术条件和测量方法GY/T135-1998电视和声音信号的电缆分配系统GB/T6510-1996
厅堂扩声系统的声学特性指标要求JGGYJ125厅堂扩声特性的测量方法GB/T4959-95剧场建筑设计规范JGJ/57-2000厅堂扩声系统设备互联的优选电气配接值SJ2112-XX会议系统的电及其音频性能要求GB/T15381-94客观评价厅堂语言可懂度的RASTI法GB/T14476-93厅堂混响时间测量规范GBJ76-84声和振动分析用1/1和1/3倍频程滤波器GB3241测试电容传声器技术条件GB3661声级计电声性能及测量方法GB3785厅堂扩声系统声学特性指标CYJ歌舞厅扩声系统的声学特性的测量方法WH0301调音台基本特性测量方法GB9003厅堂扩声系统设备互联的优选电气配接法SS2112-82会议系统的电及音频性能要求GB/T15381-94（国标报批稿）视听系统设备互连用连接器的应用GB/T15644-95视听、视频和电视系统中设备互连的优选配接值GB/T15859-1995同声传译室的一般特性和设备国际标准规范：
ISO2603同声传译室-移动式译音室的一般特性和设备ISO4043
建筑装饰工程施工及验收规范JGJ73-91
玻璃幕墙工程质量检验标准JGJ/T139—2001
建筑电气安装工程施工质量验收规范CB50303—2002
建筑安装工程质量检验评定标准GBJ306-88
建筑安装工程质量检验评定统一标准GBJ301
制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范GB50274
通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002
城市绿化工程施工及验收规范（CJJT82-99）
城市园林绿化工程施工及验收规范DB11/T212-2003
（2007年10月1）
郑州市物业管理条例（）
郑州市物业服务收费管理实施办法
第三章承接查验流程
承接查验前的准备工作
工具和资料、表单的准备：
承接查验前，准备查验的测量设备和工具，准备查验的各种记录表单、文件；
人员培训：
正式承接查验前，组织承接查验小组人员学习、熟悉承接查验标准和规范，了解熟悉接管项目设施设备情况；
承接查验的实施
（1）楼宇的实物验收,应注意:
对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查。
（2）设备的实物验收,要做到符合以下几点：
①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。
②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。
③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。
（3）对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。
查验问题的处理
收集查验记录表，对查验出的未达到验收标准，以及与设计要求不相符的，按工程专业系统汇总后，提出书面整改通知于建设单位进行整改，由双方协商约定具体处理方法和整改完成时间，物业公司可以提出相应的整改意见，
查验结果的确认
验收交接
严格按照《移交资料目录》逐项查验，要求各项资料齐全、完整、签名盖章手续完善。
并将结果记录在《移交资料交接表》上。
查验发现移交资料不符合要求的，向开发商提出进行整改建议进行整改。
对未能移交的资料，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺不交的具体时限，按时提供给物业公司。
承接查验档案归整
查验交接完成后，物业公司查验小组将所产生的记录、文件等资料交于项目部，项目部按照项目《档案管理办法》进行归类整理并存档。
相关附件
附件一：
《移交资料目录》
附件二：
《承接查验方案和计划》（模板）
附件三：
《物业交接协议》（模板）
附件四：
《遗留问题处理办法》（模板）
附件五：
《工程接管确认书》（模板）
附件六：
《物业承接验收确认书》（模板）
相关记录
《×
×
查验表》（见查验规程文件）
《查验问题汇总表》
《遗留问题汇总表》
《物业共用部位、共用设备设施交接表》
《移交资料交接表》
一、承接查验流程:
约定验收时间并书面通知确认
制定承接查验方案
拟定查验标准和计划（三方确认）
成立验收小组并培训
物业共用部位、共用设施设备验收
房间内部设备设施验收
对机电设备、公用建筑/小型设施、室外给排水等逐项验收交接，填写记录：
《工程项目交接表》
对房屋建筑、给排水、电气
等每间、每项、每个逐项检
查验收，填写记录：
《房屋交接检查表》。
物
业
公
司
接
管
缺陷登记，填写记录《整改项目验收表》
N
确认检查结果
由施工方对缺陷部分进
行整改。
Y
施工方、管理处对整改项
进行验证，填写记录：
《整改项目验收表》。
填写记录：
《房屋交接验收单》
《工程验收确认书》
《工程资料移交清单》
《房屋共用部位及设施移交清单》
《房屋附属设施设备移交清单》
二、资料交接流程：
组成资料验收小组
列出移交文件清单
根据文件清单内容对资料逐项进行移交
产权资料：
a项目批准文件
b用地批准文件
c建筑执照
d业主清册等
（见《工程资料移交清单》）
市府验收合格资料：
a工程竣工验收书
b消防工程验收合格证
c小区综合验收合格证
d用电许可证
e电梯使用合格证
f供电协议书
g电视共用天线合格证
h用水审批表
i水费收缴合同书等。
（见《清单》）
工程技术资料：
a建筑、结构等工程全套竣工图纸及公用设备说明书、调试报告等。
b地质勘察报告；
c工程合同及开、竣工报告；
d工程预决算分项清单；
e工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
f隐蔽工程验收记录；
g沉降观察记录及其沉降观察点布置图；
h钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
i水、电、空调、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证；
j机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录等（见《清单》）。
缺陷登记，填写记录：
《工程资料移交清单》交开发商
N
确认检查结果
Y
移交物业管理公司
第四章、承接查验职责
1、公司总经理负责对验收工作的监督落实。
2、工程管理部负责制定承接查验方案、计划、标准。
对验收小组成员进行培训、对过程给予技术支持和专业监管；
3、项目负责人负责筹建承接查验小组及具体工作的分配、协调，按工程管理部确定的方案、计划执行，与建设单位进行协调，对承接查验全过程进行监督；
4、项目工程部负责人负责承接查验中的问题汇总、对存在的问题与建设单位沟通协调，确定解决方案，对整改结果进行复验，对于重大问题及时上报项目负责人。
4、公司各部门负责人员、物料的配合工作。
5、验收小组负责接管验收的具体实施工作。
A:
接管验收组总组长职责：
a）负责接管验收小组的组织协调工作；
b）总组长负责每日听取各小组汇报，并与开发建设单位协商施工单位落实整改期限,并要求开发建设单位与施工单位签字确认。
c）负责代表物业公司与地产公司办理接管验收正式手续；
B:
接管验收各小组组长职责：
a）接管验收各小组组长负责组织安排各自小组成员对其分管系统进行验收；
b）接管验收各小组组长负责组织安排各自小组成员按要求填写验收记录，并负责在《接管验收问题登记表》上会签；
c）接管验收各小组组长负责每日统计汇总各自分管系统存在问题并上报总组长。
C：
接管验收各小组组员职责：
a）负责一切工程资料、业主资料及费用收缴票据等相关资料的清点、交接工作；
b）负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验的验收。
c）负责对大厦按运行系统分系统进行验收,主要验收土建工程、装饰工程、供电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、弱电智能化系统及绿化景观系统。
d）接管验收各小组组员负责每日将本专业系统验收存在的问题进行整理并向本专业接管验收小组组长汇报。
第五章承接查验规程
一、资料验收工作规程
目的：
新项目资料承接查验规范化
范围：
适用与新项目的资料查验工作
职责：
项目客服部负责资料的交接工作，存档；
公司行政部负责产权资料及重要原始资料的接收存档于公司档案室，项目拷贝复印件归档；
、工程管理部协助项目对于资料的种类给予支持
程序：
制定项目交接资料的明细，按照分类法列表格（见表格样本）；
将明细报公司审核后，先期递交开发公司按分类进行准备；
资料交接小组在交接现场安排一人记录，一人按照清单进行分类清点；
资料清点完成后，对清点的数量进行双方签字确认；
对于缺失的资料列出清单双方签字确认，并约定再次交接的时间
资料交接小组将接收的资料与项目档案管理员进行再次清点接收，并签字确认；
记录
《资料交接清单》
二、各系统：
土
建
部
分
地下室区域查验工作规程
一、查验依据：
《给排水工程施工质量验收规范》图纸、招标文件、合同等）中要求。
二、查验工具：
（卷尺、乒乓球、水平仪、塞尺、照度仪、分贝仪、风速仪、兆欧表、万用表、钳形电流表
三、查验规程
序号
查验内容
查验依据
查验办法
查验标准
查验工具
1
墙面、地面、顶部
设计要求
小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。
路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹、油漆均匀、车道标识、入口出口标识清楚
左右长直尺，塞尺
2
配套设施、灯具、照明
观察、测试
配套齐全、灯具完好无损、开关灵活、照明正常
照度仪
3
排水设施
专门排水沟、坑、排水设备正常。
4
排风设备
专门排风系统
5
防水查验
观察、查看隐蔽工程验收记录和施工记录。
墙面无渗水现象、管线过墙无渗水
6
防火门
观察、开启查看
开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,,无翘曲变形;
无明显刮花痕迹,无损伤;
油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整。
关闭严密。
7
消防分区
观察、调试
、防火卷帘门，通风空调和防排烟设备应进行人工开、闭、联动控制试验。
防火卷帘门的测试：
用吹烟测试仪、加温测试仪分别点报感烟探测器、感温探测器，观察防火卷帘门分步降落应正常。
8
管道、桥架
观察、测量
排列有序、无污渍、标识的颜色、数量、安装高度负荷设计要求等
9
地库坡道、防撞防滑
地库坡道表面应平整，坡度及入口高度应符合设计要求，防撞设施应符合设计要求，防滑地面强度应达到设计要求。
四、相关记录
1、《地下室装修验收表》
外广场区域查验工作规程
国家标准、图纸、招标文件、合同等
小锤、水平尺、激光测距仪
石材地面
验收规范
路面平整,块料面层拼砌整齐,无水泥块,石材无断裂;
路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
交通标识线、路牌清楚完好。
不空鼓
井盖
观察、实验、
沟盖板安装牢固、平稳;
台阶、踏步
观察
砌筑平实、牢固,无裂缝;
路灯、装饰灯
安装牢固,完好无损,工作正常;
灯柱安装牢固,油漆完好;
出口、入口
观察检查
方便性、合理性
风井
百叶、安全防护
1、《外广场装修验收表》
天台区域查验工作规程
水平尺、摇表、激光测距仪、小锤
屋面隔热层、防水层；
按设计要求检查、
观察检查。
隐蔽工程验收记录和施工记录
板端缝、伸缩缝油膏紧贴；
隔热板、防水层表面无裂缝。
平屋面应有隔热保温措施,
设置屋面检查孔。
屋面排水
排水坡度必须符合设计要求
观察、通水实验
不得有积水现象。
对屋面雨漏进行数量的清点并进行排水试验，巡查管线走向，确定管线畅通。
其他
出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。
护栏
无破损、变形，无明显锈蚀。
安装牢固
防雷装置
避雷设施连接牢固。
女儿墙
规范
高度、墙面平整、无空鼓、裂缝现象
安全防护
门、窗必须上锁
室外构件
规范要求
无锈迹，防腐处理
1、《天台装修验收表》
房屋室内查验工作规程
塞尺、激光
升级会员 