四川省房地产估价师《理论与方法》：成本法的基本公式考试试题.doc
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四川省2015年房地产估价师《理论与方法》：
成本法的基本公式考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。
A：
空置量
B：
空置率
C：
空置水平
D：
空置面积
E：
借款合同
2、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为。
A：
400万元
B：
450万元
C：
500万元
D：
540万元
E：
工业用地的监测点评估价格
3、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。
A：
40㎡
B：
8㎡
C：
16㎡
D：
5㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
4、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。
A：
22
B：
28
C：
38
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
5、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。
A．同时
B．随之
C．不能
D．权利人确定是否
6、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。
A．305
B．463
C．636
D．961
7、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。
A．10000
B．12000
C．180000
D．15000
8、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。
A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书
B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
9、季节比率是__。
A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
10、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。
A：
商业用房
B：
住宅
C：
写字楼
D：
工业用房
E：
工业用地的监测点评估价格
11、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。
此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。
A：
0．57
B：
0．74
C：
0．80
D：
1．04
E：
借款合同
12、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。
A：
用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算
B：
房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算
C：
用地面积测算以丘为单位进行
D：
房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积
E：
执行层的组织协调
13、某宗房地产的总建筑面积为6000㎡，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元．某人购买了其中的300㎡，该部分的房地价值为126万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。
A：
5．00％
B：
5．25％
C：
5．42％
D：
5．75％
E：
工业用地的监测点评估价格
14、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03
15、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为__万元。
A．130.0
B．119.2
C．117.5
D．120.0
16、土地增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。
A：
应纳税额=土地增值额×30％
B：
应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％
C：
应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％
D：
应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％
E：
执行层的组织协调
17、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。
A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
18、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为__m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
19、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。
A．2
B．3
C．4
D．5
20、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。
（2005年试题）
A：
0.4月
B：
2.5月
C：
0.4年
D：
2.5年
E：
借款合同
21、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/，m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于__元/m2。
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
22、市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为。
A：
38万元
B：
38~42万元之间
C：
42万元
D：
42万以下
E：
工业用地的监测点评估价格
23、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比__。
A．甲类房地产比乙类房地产强
B．乙类房地产比甲类房地产强
C．该两类房地产强弱程度相同
D．该两类房地产强弱程度不可比
24、房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括__。
A．资本金
B．预租售收入
C．借贷资金
D．社会集资
25、房地产开发企业税后利润应首先用于。
A：
弥补企业以前年度的亏损
B：
提取法定盈余公积金
C：
提取公益金
D：
向投资者分红
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的__。
A．容积率
B．土地用途
C．土地开发程度
D．评估单位
E．土地使用权性质
2、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。
A：
人工式拍卖
B：
电子式拍卖
C：
无声拍卖
D：
有声拍卖
E：
现场拍卖
3、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。
A：
集体土地上的合法房屋
B：
代管房屋
C：
列入拆迁范围內的房屋
D：
共有房屋
E：
商品房预售许可证正在办理之中的房屋
4、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。
A：
受让方逾期未支付全部地价款
B：
拆除地上建筑物
C：
自然灾害造成地上附着物变化
D：
因公共利益需要
E：
人民法院判决生效
5、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。
A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用
B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率
C．甲土地的价值高于乙土地的价值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长
6、预期原理是__等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
E．路线价法
7、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和__。
A．估算报表
B．损益表
C．辅助报表
D．资产负债表
8、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。
某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。
假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。
A．2.0%
B．2.24%
C．2.5%
D．4.33%
9、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
10、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。
A：
收益递减规律
B：
规模报酬规律
C：
利润最大化规律
D：
均衡规律
E：
适合规律
11、下列有关城市规划区表述正确的是（）。
A．城市规划区的土地均为国有土地
B．城市规划区范围内用地必须遵守《城市房地产管理法》
C．城市规划区就是城市市区
D．城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行规划控制的区域
E．城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制城市总体规划中划定
12、利用期望值法判断投资方案的优劣时，以下哪几种方案的相对风险较大。
A：
期望值相同，标准差小的方案
B：
期望值相同，标准差大的方案
C：
标准差系数小的方案
D：
标准差系数大的方案
E：
标准差相同，期望值大的方案
13、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地形状
14、将代理分为委托代理、法定代理和指定代理是根据的不同来划分的。
A：
代理方式
B：
代理权限
C：
代理责任
D：
代理权的发生依据
E：
执行层的组织协调
15、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__。
A．15.0%
B．15.7%
C．12.6%
D．11.6%
16、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。
A．4.42%
B．8.11%
C．8.13%
D．9.54%
17、廉租住房保障资金的来源有等。
A：
地方财政预算安排
B：
中央财政专项补助
C：
住房公积金增值收益
D：
土地出让净收益
E：
住宅专项维修资金
18、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。
A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
19、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有__。
A．以投资估算价控制设计方案的选择
B．以预算造价控制施工图设计
C．通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商
D．合同管理
E．进行建设
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