四川省房地产估价师《制度与政策》：房地产业的历史沿革考试试题.doc
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四川省2017年房地产估价师《制度与政策》：
房地产业的历史沿革考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__表示在商品价格与消费者预期用于购买商品的支出既定时候，消费者购买到的商品的所有可能数量组合的集合。
A．无差异曲线
B．消费者预算线
C．产品需求曲线
D．效用曲线
2、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
3、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。
A：
假定建筑结构是安全的
B：
肯定建筑物是安全的
C：
强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D：
说明建筑结构安全难以确定
E：
工业用地的监测点评估价格
4、下列表述中不正确的是．【2004年考题】
A：
在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：
在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：
在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：
在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：
工业用地的监测点评估价格
5、下列关寸：
住房置业担保的表述中，不正确的是__。
A．住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充
B．住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保
C．住房置业担保实行保证方式和反担保方式
D．住房置业担保机构不承担连带责任
6、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。
该商品房的成交价格是__元。
A．388000
B．388640
C．399640
D．400000
7、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。
若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。
A．100
B．111
C．112
D．118
8、下列关于信用，说法正确的是。
A：
信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
B：
在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据
C：
商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
D：
商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持
E：
执行层的组织协调
9、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。
若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。
A：
3800
B：
4500
C：
5200
D：
5600
E：
工业用地的监测点评估价格
10、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。
A．学习
B．经济状况
C．对渠道的信赖度
D．购买动机
11、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】
A：
估价时点
B：
估价作业期
C：
出具估价报告之日
D：
签订估价委托合同之日
E：
工业用地的监测点评估价格
12、注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。
注册有效期为年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
4
E：
执行层的组织协调
13、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】
A：
1.9％
B：
2．1％
C：
2．3％
D：
2．5％
E：
工业用地的监测点评估价格
14、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。
A：
1
B：
2
C：
5
D：
7
E：
执行层的组织协调
15、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。
A．2～7
B．3～11
C．5～11
D．6～13
16、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
17、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。
该宗房地产的收益价格为万元。
A：
650
B：
687
C：
585
D：
630
E：
工业用地的监测点评估价格
18、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
19、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括__。
A．资金融出机构的资金来源和财力状况
B．资金融出机构的对外形象
C．各项融资收费的合理性
D．对资金调动和转移的灵活性
20、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。
A．使用权
B．征收权
C．购买权
D．所有权
21、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。
A．物业的交通通达程度
B．停车的便利程度
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
22、下列说法不正确的是__。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的
B．土建工程的利润＝直接工程费×利润率
C．安装工程的利润＝人工费×利润率
D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率
23、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。
A：
投资价值
B：
谨慎价值
C：
快速变现值
D：
市场价值
E：
工业用地的监测点评估价格
24、耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。
A：
改变开发时间
B：
改变用途
C：
改变产权人
D：
改变使用人
E：
执行层的组织协调
25、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。
A：
房地产上市公司发行公司债券
B：
权益型REITs
C：
房地产上市公司发行股票
D：
商业银行贷款
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是__。
A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期
D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期
2、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。
A：
工程质量保修书
B：
可行性研究报告
C：
竣工图
D：
住宅使用说明书
E：
竣工验收备案表
3、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。
A：
自行拆迁
B：
委托拆迁
C：
政府拆迁
D：
单位拆迁
E：
社会拆迁
4、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
5、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
6、某企业2006年的资产总额为5000万元，其中负债总额为3000万元，根据会计恒等式，该企业2006年的所有者权益为万元。
A：
1000
B：
2000
C：
3000
D：
5000
E：
执行层的组织协调
7、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。
A．用途专业的房地产
B．价值较大的房地产
C．独立使用的房地产
D．不可分割的房地产
8、若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会__。
A．为0
B．下降
C．上升
D．为1
9、法的分类中，按法设立和适用范围分为。
A：
国内法
B：
国际法
C：
实体法
D：
程序法
E：
普通法
10、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。
A．便于提高生产效率
B．为领导提出管理建议
C．便于行业归口管理
D．为评价目标和方法服务
11、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。
A：
人力资源和社会保障部
B：
住房和城乡建设部
C：
所在地省级人事行政主管部门
D：
所在地省级房地产行政主管部门
E：
执行层的组织协调
12、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是__。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
13、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。
A：
330
B：
350
C：
440
D：
870
E：
执行层的组织协调
14、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。
A．承租人愿意承担的费用
B．承租人的承受能力
C．业主希望的投资回报率
D．同类型物业的市场供求关系
15、在估价中，测算开发利润时应注意__。
A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
16、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。
A．15
B．16
C．17
D．20
17、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
18、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。
A：
项目投资资本金可以用货币出资
B：
项目投资资本金也可以用实物出资
C：
项目投资资本金不可用土地使用权作价出资
D：
项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
E：
以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外
19、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。
A．按地域细分
B．按房地产用途细分
C．按存量增量细分
D．按交易形式细分
E．按目标市场细分
20、下列关于索引号，表述正确的是。
A：
索引号的用途是索引
B：
索引号的用途是证明
C：
索引号的用途是明示
D：
索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号
E：
索引号便于查找相互有关的图纸内容
21、下列不属于房地产权属登记的是__。
A．总登记
B．初始土
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